Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ленивко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего: Горбатько Е.Н.
судей Михайлов Г.В., Простовой С.В.
при секретаре: Т.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Михайлова Г.В., гражданское дело по кассационным жалобам О.Н. и О.И. на решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 03 мая 2011 года.
установила:
ОАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения (номер) (далее по тексту - Банк) обратилось к О.Е., Р.Д., Б.А., О.И. о взыскании в солидарном порядке досрочно сумму задолженности по кредитному договору (номер) от (дата) в размере (данные изъяты), ссылаясь на то, что (дата) между истцом и О.С. был заключен кредитный договор. По условиям которого, истец предоставил ответчику кредит в размере (данные изъяты) на "неотложные нужды" на срок до (дата) под 19% годовых.
В обеспечение выполнения условий кредитного договора были заключены: договора поручительства: (номер) (номер) от (дата) с К.Д.; (номер) (номер) от (дата) с Б.А.; (номер) (номер) от (дата) с О.Е. По указанным договорам К.Д., Б.А., О.Е. обязались перед банком отвечать за исполнение заемщиком всех его обязательств по кредитному договору. При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору поручитель и заемщик отвечают перед кредитором солидарно в силу п. 2.2 договора поручительства.
В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных кредитным договором, между Банком и О.И. был заключен договор ипотеки от (дата) (номер), по которому последний передал в залог жилой дом, общей площадью 82,5 кв. м, в том числе жилой - 58,1 кв. м, земельный участок, на котором расположен дом, кадастровый номер (номер), (общей площадью 947 кв. м) (п. 2.3 договора залога), залоговой стоимостью (данные изъяты).
Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, т.е. предоставил денежные средства, предусмотренные условиями кредитного договора, однако О.С. обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом. Условиями кредитного договора (п. 2.4 и п. 2.5), а также срочным обязательством (номер) на имя О.С., являющимся неотъемлемой частью кредитного договора, предусматривается ежемесячное погашение кредита и уплата процентов. В нарушение вышеуказанных условий кредитного договора заемщиком с октября 2008 года по настоящее время платежи производятся несвоевременно. Согласно п. 2.7 Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной кредитным договором, в размере двукратной процентной ставки по кредитному договору, т.е. в размере 38% годовых, с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности. По состоянию на (дата), задолженность заемщика по кредитному договору составляет (данные изъяты), из которых: остаток основного долга в сумме (данные изъяты); срочных процентов по основному долгу - (данные изъяты); просроченной задолженности по основному долгу - (данные изъяты); задолженности по просроченной задолженности по просроченным процентам - (данные изъяты); пени - (данные изъяты)
В адрес заемщика и поручителей со стороны Банка направлялись претензионные письма и требования с предложением в срок до (дата) принять меры к погашению задолженности по кредитному договору. Однако требования кредитора со стороны заемщика и поручителей не исполнены, задолженность по кредитному договору в добровольном порядке не погашена.
С учетом изложенного и уточнений сделанных истцом в ходе судебного разбирательства, истец просил в части определения начальной продажной цены, которую установить согласно акту оценки рыночной стоимости имущества в размере (данные изъяты), т.к. экспертную оценку считает завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества в (адрес).
Определением Новошахтинского районного суда от (дата) производство по делу по иску Банка к О.С., О.Е., Р.Д., Б.А., О.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 3-е лицо О.Н., в отношении О.С. прекращено. Затем исковые требования истца были вновь изменены. Истец просил взыскать в его пользу с О.Е., Р.Д., Б.А. в солидарном порядке задолженность по кредитному договору (номер) по состоянию на (дата) в размере (данные изъяты), из которых: просроченная ссудная задолженность составляет (данные изъяты); срочные проценты (данные изъяты), просроченные проценты (данные изъяты); неустойка - (данные изъяты); расходы по оплате госпошлины в размере (данные изъяты). Обратить взыскание в его пользу на залоговое имущество О.И. по данному кредитному договору, на жилой дом, расположенный по адресу: (адрес) (номер), залоговой стоимостью (данные изъяты), установив начальную продажную цену согласно представленному акту оценки имущества (данные изъяты), взыскать с ответчиков О.Е., Р.Д., Б.А. в солидарном порядке расходы на проведение экспертизы ООО "Оценка сервис" в размере (данные изъяты).
О.Н. обратилась в суд с иском к О.И., АК СБ РФ в лице Ростовского отделения (номер), 3-и лица: О.С., О.Е., Р., Б.П., КУИ (адрес), в котором просила признать договор купли-продажи жилого дома от (дата), расположенного по указанному адресу, заключенный между ней и О.И., удостоверенный нотариусом (адрес) Ж.М., недействительным, с применением последствий его недействительности в виде двусторонней реституции. Признать договор купли-продажи земельного участка (номер) от (дата), расположенного там же, заключенный между О.И. и КУИ (адрес) частично недействительным, признать за ней право собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок, уменьшив долю О.И. до 1/2 доли. Признать недействительным договор ипотеки (номер) от (дата), заключенный между О.И. и АК СБ РФ в лице Ростовского отделения (номер).
Определением Новошахтинского районного суда от (дата) КУИ администрации (адрес) исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, и привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
В обоснование своих требований истица - О.Н. указала, что (дата) она зарегистрировала брак с О.И., ответчиком по делу. От брака у них имеется сын - О.С., (дата) года рождения. (дата) году их брак с ответчиком расторгнут. (дата) она за счет своих личных денежных средств купила домовладение, расположенное по адресу: (адрес) (номер), общей площадью 82,5 кв. м, в том числе жилой площадью 58,1 кв. м, а также расположенные на земельном участке кирпичную летнюю кухню, кирпичный гараж, кирпичный сарай, сооружения. Домовладение было куплено ею за (данные изъяты). На момент покупки домовладения она в зарегистрированном браке не состояла. Сразу же после покупки домовладения они с ее бывшим супругом О.И. вновь стали проживать совместно и вести совместное хозяйство. Зарегистрировались в купленном доме, проживали и проживают в нем как одна семья с момента покупки дома и по настоящее время. Другого жилья никто из них не имеет. В конце 2003 года состояние здоровья у нее ухудшилось, диагноз: "миненгеома головного мозга". Зная о своем диагнозе, видя, как прогрессирует болезнь, думая о смерти, она переоформила домовладение на ответчика по делу О.И. (дата) они заключили с ним договор купли-продажи спорного жилого дома за символическую цену (данные изъяты). Учитывая, что они с ответчиком считали себя супругами, вели совместное хозяйство, личных денег у ответчика не было, т.к. с (дата) он уволился с работы, что подтверждается копией его трудовой книжки. С (дата) ему назначена пенсия по старости, которая была его единственным источником существования, поэтому никаких денег ответчик ей за дом по договору купли-продажи от (дата) не передавал. (дата) за счет общих доходов они с ответчиком выкупили у администрации (адрес) в собственность земельный участок под спорным домовладением. Ее болезнь продолжала прогрессировать, в связи с чем (дата) ей была сделана костно-пластическая трепанация в правой лобно-височно-теменной области по удалению гигантской опухоли в пределах видимых здоровых тканей. После операции ей была установлена 2 группа инвалидности, она проходила длительное восстановительное лечение, принимала сильнодействующие препараты, что подтверждается медицинскими документами. Истица - О.Н. утверждает, что ей ничего не было известно о том, что ответчики заключили договор ипотеки на спорный жилой дом и земельный участок. Она считает, что сделка по продаже спорного домовладения от (дата) совершена ею вынужденно, вследствие стечения тяжелых семейных обстоятельств, на крайне невыгодных для нее условиях, т.е. за крайне низкую цену. В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная таким образом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Ответчик знал о том, что она очень больна, и в тот момент времени могла подписать любой документ, т.к. считала, что скоро умрет. О нарушении своего права она узнала в июне 2009 года, когда АК СБ РФ предъявил в суд иск о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на спорный жилой дом и земельный участок. На основании чего просила исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель Банка уточненные исковые требования поддержал, повторил обстоятельства, изложенные в иске. При этом пояснил, что в настоящее время конкурсное производство в отношении О.С. не завершено, изменялась ли сумма, пояснить не может. Представитель настаивал на оценке начальной продажной стоимости залогового имущества, предоставленной банком, т.к. считает, что его стоимость в экспертном заключении завышена. Акт об оценке составлялся сотрудником банка, а именно главным инспектором по работе с просроченной задолженностью. Данный сотрудник руководствовался своей должностной инструкцией, и вправе для внутренних нужд банка составлять такую оценку. Данная оценка была определена исходя из цен, сложившихся на рынке недвижимости (адрес), которые опубликованы в средствах массовой информации. Банком О.С. был выдан кредит под залог и поручительство. Договор был заключен в (адрес), т.к. в (адрес) он получить кредит уже не мог, поскольку имелись уже кредитные договоры, заключенные ранее, по которым к нему также уже были предъявлены иски. При заключении договора ипотеки банк был поставлен в известность о том, что О.И. проживает по другому адресу, имеет другое место жительства, каких-либо обременений не имеется. По договору ипотеки он принял на себя ряд обязательств, в том числе гарантировал, что является собственником данного имущества, что до момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, что подтвердил представленными документами. Согласно ст. 4 данного договора ипотеки он принял на себя обязательства не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя. Поскольку по настоящему кредиту возникла задолженность с ноября 2008 года и ни одним из должников суммы не погашались, то был предъявлен настоящий иск, а так как кредитный договор не расторгнут, то проценты и иные суммы продолжают начисляться по настоящее время. Поручители дали обязательство отвечать за все обязательства заемщика, эти обязательства не исполняются, договоры поручительства не оспорены. В части исковых требований, предъявленных О.Н., представитель Банка просит в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что считает договор купли-продажи жилого дома был заключен в соответствии с требованиями законодательства, удостоверен нотариусом, а также зарегистрирован в установленном законом порядке за О.И.
Более того, по мнению истца О.Н. по настоящему иску пропущен срок исковой давности, ни разу за период с 2004 года по 2010 год сделка оспорена не была. О.Н. не представлено доказательств того, что сделка была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также, что сделку она вынуждена была совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Ответчик О.И. в судебном заседании исковые требования Банка признал частично, в пределах суммы внесенной в реестр кредиторов в Арбитражном суде, в остальной части исковые требования полагал необоснованными. В части обращения взыскания на залоговое имущество, не согласен с размером начальной продажной стоимости, которую просит назначить банк, более правильной является рыночная стоимость имущества определенная судебной экспертизой. С актом он также не согласен, т.к. к нему никто из банка не приезжал, дом не осматривал. Сам договор ипотеки он не читал, подписал его дома и то, что ему представил его сын О.С. Какого-либо согласия на регистрацию он ни у кого не спрашивал, т.к. о данных обязательствах не знал, даже не знает, где расположен банк. Исковые требования О.Н. признает в полном объеме, поскольку брак они расторгли в 1980 годах, но продолжают проживать совместно одной семьей как супруги. С момента приобретения спорного домовладения и по настоящее время продолжают в нем с О.Н., по другим адресам он хотя и был зарегистрирован, но, ни дня там не проживал. Подтвердил, что денежные средства по спорному договору купли-продажи домовладения им не передавались.
В судебном заседании Б.А. заседании исковые требования Банка не признал, пояснил, что он действительно является поручителем по данному кредиту, но согласился выступать поручителем только в связи с тем, что было представлено залоговое имущество, которое полностью покрывает сумму кредита. Без залога имущества такую сумму он, исходя из его заработной платы, выплатить бы никогда не смог. Он считает, что увеличение исковых требований в сумме, превышающей сумму, включенную в реестр кредиторов, не обоснованным, т.к. это увеличивает ответственность поручителей и противоречит закону. Также просит отказать в удовлетворении иска О.Н., поскольку полагает, что все договоры были заключены в соответствии с законом, а экспертизой подтверждено, что О.Н. отдавала отчет своим действиям. Каких-либо иных доказательств в обоснование своих требований О.Н. не представлено.
О.Е. и Р.Д. в судебное заседание не явились, согласно поступившему заявлению О.Е. - просит рассмотреть дело в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
О.Н. в судебном заседании заявленные ею исковые требования поддержала, повторила обстоятельства, изложенные в иске.
Представитель О.С. и О.Н. адвокат В.Н. в судебном заседании исковые требования О.Н. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании О.С. не возражал против удовлетворения исковых требований О.Н., подтвердил обстоятельства, изложенные ею в иске. Пояснил, что с оценкой залогового имущества, представленной банком он не согласен, считает ее заниженной, кроме того, она произведена ненадлежащим лицом. Просит в случае удовлетворения исковых требований применить рыночную стоимость, определенную экспертом.
В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика КУИ администрации (адрес).
Решением Новошахтинского районного суда (адрес) от (дата) исковые требования Банка удовлетворены. В удовлетворении исковых требований О.Н. отказано.
Суд взыскал с О.Е., Р.Д., Б.А. в солидарном порядке в пользу ОАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения (номер) сумму долга по кредитному договору (номер) в размере (данные изъяты), из которых: сумма основного долга (данные изъяты); срочные проценты - (данные изъяты); просроченная задолженность по основному долгу (данные изъяты); задолженность по просроченным процентам - (данные изъяты); пени - (данные изъяты); судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере (данные изъяты); расходы по оплате услуг эксперта в размере (данные изъяты), а всего (данные изъяты).
Суд обратил взыскание на заложенное имущество: жилой (адрес) (литер А), общей площадью 82,5 кв. м, в том числе жилой площадью 58,1 кв. м, расположенный (адрес) в (адрес), и земельный участок, кадастровый номер (номер), категория земель: земли поселений, площадью 947 кв. м, расположенный там же, принадлежащие на праве собственности О.И., (дата) года рождения, уроженцу д. (адрес), на основании договора ипотеки (номер), заключенного между АК СБ РФ и О.И.
Суд определил размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере (данные изъяты), в том числе сумма основного долга (данные изъяты); срочные проценты - (данные изъяты); просроченная задолженность по основному долгу (данные изъяты), задолженность по просроченным процентам - (данные изъяты); пени - (данные изъяты); судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере (данные изъяты); расходы по оплате услуг эксперта в размере (данные изъяты).
Определил способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определил начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере (данные изъяты).
В остальной части удовлетворения иска отказано.
В удовлетворении иска О.Н. к О.И., ОАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения (номер), Комитету по управлению имуществом Администрации (адрес) о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, признании права собственности, признании недействительным договора ипотеки, 3-и лица О.С., О.Е., Р., Б.А., отказано.
Не согласившись с решением суда, О.Н. и О.И., подали одинаковые кассационные жалобы, в которых ставят вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.
Кассаторы считают, что нарушена ст. 15 Конституции Российской Федерации. Данным решением они и их несовершеннолетний внук, лишены единственного жилья.
Кассаторы указывают на то, что суд не уточнил, где они будут проживать, каким образом и где будут получать пенсию, пособие, т.к. их получение напрямую связано с местом регистрации граждан. При отсутствии регистрации они будут лишены единственного источника существования, т.к. не имеют другого жилья.
По мнению кассаторов, суд в оспариваемой части судебного решения вышел за рамки допустимых ограничений конституционного права на судебную защиту, установленных статьей 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.
С учетом изложенного кассаторы просили решение суда в части обращения взыскания на домовладение отменить и в удовлетворении данных требований отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что (дата) между истцом и О.С. был заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в сумме (данные изъяты) под 19% годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору были заключены договоры поручительства с О.Е., К.Д. (Р.) Д.А., Б.А., по условиям которых поручители приняли на себя обязательства отвечать перед кредитором в том же объеме, что и заемщик. Кроме того, между истцом и О.И. был заключен договор ипотеки (номер), по которому предметом залога является жилой дом, общей площадью 82,5 кв. м и земельные участок общей площадью 947 кв. м по (адрес) в (адрес).
Установив, что должником неоднократно нарушались условия договора, денежные средства в погашение кредита перечислялись несвоевременно с просрочкой платежа по графику, предусмотренному договором, и условия кредитного договора предусматривают право банка при таких обстоятельствах потребовать досрочного погашения кредита, а также уплаты процентов, суд удовлетворил исковые требования банка, предъявленные к поручителям.
Судом также было установлено, что в отношении основного заемщика О.С. определением Арбитражного суда (адрес) введена процедура банкротства. Определением Арбитражного суда (адрес) от (дата) истец включен в список кредиторов О.С. в сумме требований (данные изъяты), в том числе с суммой задолженности по спорному кредитному договору в размере (данные изъяты).
Поскольку в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы исковых требований О.Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, признании права собственности, признании недействительным договора ипотеки, в связи с чем суд не усмотрел оснований для их удовлетворения, а также освобождения поручителей от ответственности за ненадлежащее исполнения кредитного обязательства по кредитному договору от (дата).
Выводы суда являются правильными, они соответствуют требованиям закона и материалам дела, из которых следует, что О.Н. не представлены надлежащие доказательства для признания оспариваемых ею сделок недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 177, 179 ГК РФ, что данные договора заключены вследствие обмана, то есть умышленного введения стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки - природы сделки или ее предмета, с целью склонить другую сторону к ее совершению, а также совершена в таком состоянии когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от (дата) N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними - самим судом.
В связи с тем, что обязательства по возврату денежных средств ответчиком не исполнены, требования истца в части обращения взыскания на домовладение, расположенное по адресу: (адрес) судом обоснованно удовлетворены.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества суд, руководствуясь отчетом N 32 ОЕН 2010 от (дата) об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, пришел к выводу о возможности установления способа реализации в виде продажи с публичных торгов, с начальной продажной стоимости при реализации заложенного имущества, а именно: домовладения, в размере (данные изъяты).
Ссылки в жалобах на отсутствие у кассаторов иного жилого имущества не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку данные обстоятельства не имеют юридического значения.
Ссылки кассаторов на нарушение ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации подлежат отклонению, как несостоятельные. При рассмотрении дела не нарушены принципы, закрепленные в указанной норме.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что оспариваемое решение принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, основания для отмены по изложенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют.
Суд первой инстанции полно и правильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, дал им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Судом правильно истолкованы и применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
При таком положении, доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как несостоятельные.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новошахтинского районного суда (адрес) от (дата) оставить без изменения, а кассационные жалобы О.Н. и О.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9660
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2011 г. по делу N 33-9660
Судья: Ленивко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего: Горбатько Е.Н.
судей Михайлов Г.В., Простовой С.В.
при секретаре: Т.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Михайлова Г.В., гражданское дело по кассационным жалобам О.Н. и О.И. на решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 03 мая 2011 года.
установила:
ОАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения (номер) (далее по тексту - Банк) обратилось к О.Е., Р.Д., Б.А., О.И. о взыскании в солидарном порядке досрочно сумму задолженности по кредитному договору (номер) от (дата) в размере (данные изъяты), ссылаясь на то, что (дата) между истцом и О.С. был заключен кредитный договор. По условиям которого, истец предоставил ответчику кредит в размере (данные изъяты) на "неотложные нужды" на срок до (дата) под 19% годовых.
В обеспечение выполнения условий кредитного договора были заключены: договора поручительства: (номер) (номер) от (дата) с К.Д.; (номер) (номер) от (дата) с Б.А.; (номер) (номер) от (дата) с О.Е. По указанным договорам К.Д., Б.А., О.Е. обязались перед банком отвечать за исполнение заемщиком всех его обязательств по кредитному договору. При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору поручитель и заемщик отвечают перед кредитором солидарно в силу п. 2.2 договора поручительства.
В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных кредитным договором, между Банком и О.И. был заключен договор ипотеки от (дата) (номер), по которому последний передал в залог жилой дом, общей площадью 82,5 кв. м, в том числе жилой - 58,1 кв. м, земельный участок, на котором расположен дом, кадастровый номер (номер), (общей площадью 947 кв. м) (п. 2.3 договора залога), залоговой стоимостью (данные изъяты).
Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, т.е. предоставил денежные средства, предусмотренные условиями кредитного договора, однако О.С. обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом. Условиями кредитного договора (п. 2.4 и п. 2.5), а также срочным обязательством (номер) на имя О.С., являющимся неотъемлемой частью кредитного договора, предусматривается ежемесячное погашение кредита и уплата процентов. В нарушение вышеуказанных условий кредитного договора заемщиком с октября 2008 года по настоящее время платежи производятся несвоевременно. Согласно п. 2.7 Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной кредитным договором, в размере двукратной процентной ставки по кредитному договору, т.е. в размере 38% годовых, с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности. По состоянию на (дата), задолженность заемщика по кредитному договору составляет (данные изъяты), из которых: остаток основного долга в сумме (данные изъяты); срочных процентов по основному долгу - (данные изъяты); просроченной задолженности по основному долгу - (данные изъяты); задолженности по просроченной задолженности по просроченным процентам - (данные изъяты); пени - (данные изъяты)
В адрес заемщика и поручителей со стороны Банка направлялись претензионные письма и требования с предложением в срок до (дата) принять меры к погашению задолженности по кредитному договору. Однако требования кредитора со стороны заемщика и поручителей не исполнены, задолженность по кредитному договору в добровольном порядке не погашена.
С учетом изложенного и уточнений сделанных истцом в ходе судебного разбирательства, истец просил в части определения начальной продажной цены, которую установить согласно акту оценки рыночной стоимости имущества в размере (данные изъяты), т.к. экспертную оценку считает завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества в (адрес).
Определением Новошахтинского районного суда от (дата) производство по делу по иску Банка к О.С., О.Е., Р.Д., Б.А., О.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 3-е лицо О.Н., в отношении О.С. прекращено. Затем исковые требования истца были вновь изменены. Истец просил взыскать в его пользу с О.Е., Р.Д., Б.А. в солидарном порядке задолженность по кредитному договору (номер) по состоянию на (дата) в размере (данные изъяты), из которых: просроченная ссудная задолженность составляет (данные изъяты); срочные проценты (данные изъяты), просроченные проценты (данные изъяты); неустойка - (данные изъяты); расходы по оплате госпошлины в размере (данные изъяты). Обратить взыскание в его пользу на залоговое имущество О.И. по данному кредитному договору, на жилой дом, расположенный по адресу: (адрес) (номер), залоговой стоимостью (данные изъяты), установив начальную продажную цену согласно представленному акту оценки имущества (данные изъяты), взыскать с ответчиков О.Е., Р.Д., Б.А. в солидарном порядке расходы на проведение экспертизы ООО "Оценка сервис" в размере (данные изъяты).
О.Н. обратилась в суд с иском к О.И., АК СБ РФ в лице Ростовского отделения (номер), 3-и лица: О.С., О.Е., Р., Б.П., КУИ (адрес), в котором просила признать договор купли-продажи жилого дома от (дата), расположенного по указанному адресу, заключенный между ней и О.И., удостоверенный нотариусом (адрес) Ж.М., недействительным, с применением последствий его недействительности в виде двусторонней реституции. Признать договор купли-продажи земельного участка (номер) от (дата), расположенного там же, заключенный между О.И. и КУИ (адрес) частично недействительным, признать за ней право собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок, уменьшив долю О.И. до 1/2 доли. Признать недействительным договор ипотеки (номер) от (дата), заключенный между О.И. и АК СБ РФ в лице Ростовского отделения (номер).
Определением Новошахтинского районного суда от (дата) КУИ администрации (адрес) исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, и привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
В обоснование своих требований истица - О.Н. указала, что (дата) она зарегистрировала брак с О.И., ответчиком по делу. От брака у них имеется сын - О.С., (дата) года рождения. (дата) году их брак с ответчиком расторгнут. (дата) она за счет своих личных денежных средств купила домовладение, расположенное по адресу: (адрес) (номер), общей площадью 82,5 кв. м, в том числе жилой площадью 58,1 кв. м, а также расположенные на земельном участке кирпичную летнюю кухню, кирпичный гараж, кирпичный сарай, сооружения. Домовладение было куплено ею за (данные изъяты). На момент покупки домовладения она в зарегистрированном браке не состояла. Сразу же после покупки домовладения они с ее бывшим супругом О.И. вновь стали проживать совместно и вести совместное хозяйство. Зарегистрировались в купленном доме, проживали и проживают в нем как одна семья с момента покупки дома и по настоящее время. Другого жилья никто из них не имеет. В конце 2003 года состояние здоровья у нее ухудшилось, диагноз: "миненгеома головного мозга". Зная о своем диагнозе, видя, как прогрессирует болезнь, думая о смерти, она переоформила домовладение на ответчика по делу О.И. (дата) они заключили с ним договор купли-продажи спорного жилого дома за символическую цену (данные изъяты). Учитывая, что они с ответчиком считали себя супругами, вели совместное хозяйство, личных денег у ответчика не было, т.к. с (дата) он уволился с работы, что подтверждается копией его трудовой книжки. С (дата) ему назначена пенсия по старости, которая была его единственным источником существования, поэтому никаких денег ответчик ей за дом по договору купли-продажи от (дата) не передавал. (дата) за счет общих доходов они с ответчиком выкупили у администрации (адрес) в собственность земельный участок под спорным домовладением. Ее болезнь продолжала прогрессировать, в связи с чем (дата) ей была сделана костно-пластическая трепанация в правой лобно-височно-теменной области по удалению гигантской опухоли в пределах видимых здоровых тканей. После операции ей была установлена 2 группа инвалидности, она проходила длительное восстановительное лечение, принимала сильнодействующие препараты, что подтверждается медицинскими документами. Истица - О.Н. утверждает, что ей ничего не было известно о том, что ответчики заключили договор ипотеки на спорный жилой дом и земельный участок. Она считает, что сделка по продаже спорного домовладения от (дата) совершена ею вынужденно, вследствие стечения тяжелых семейных обстоятельств, на крайне невыгодных для нее условиях, т.е. за крайне низкую цену. В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная таким образом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Ответчик знал о том, что она очень больна, и в тот момент времени могла подписать любой документ, т.к. считала, что скоро умрет. О нарушении своего права она узнала в июне 2009 года, когда АК СБ РФ предъявил в суд иск о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на спорный жилой дом и земельный участок. На основании чего просила исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель Банка уточненные исковые требования поддержал, повторил обстоятельства, изложенные в иске. При этом пояснил, что в настоящее время конкурсное производство в отношении О.С. не завершено, изменялась ли сумма, пояснить не может. Представитель настаивал на оценке начальной продажной стоимости залогового имущества, предоставленной банком, т.к. считает, что его стоимость в экспертном заключении завышена. Акт об оценке составлялся сотрудником банка, а именно главным инспектором по работе с просроченной задолженностью. Данный сотрудник руководствовался своей должностной инструкцией, и вправе для внутренних нужд банка составлять такую оценку. Данная оценка была определена исходя из цен, сложившихся на рынке недвижимости (адрес), которые опубликованы в средствах массовой информации. Банком О.С. был выдан кредит под залог и поручительство. Договор был заключен в (адрес), т.к. в (адрес) он получить кредит уже не мог, поскольку имелись уже кредитные договоры, заключенные ранее, по которым к нему также уже были предъявлены иски. При заключении договора ипотеки банк был поставлен в известность о том, что О.И. проживает по другому адресу, имеет другое место жительства, каких-либо обременений не имеется. По договору ипотеки он принял на себя ряд обязательств, в том числе гарантировал, что является собственником данного имущества, что до момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, что подтвердил представленными документами. Согласно ст. 4 данного договора ипотеки он принял на себя обязательства не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя. Поскольку по настоящему кредиту возникла задолженность с ноября 2008 года и ни одним из должников суммы не погашались, то был предъявлен настоящий иск, а так как кредитный договор не расторгнут, то проценты и иные суммы продолжают начисляться по настоящее время. Поручители дали обязательство отвечать за все обязательства заемщика, эти обязательства не исполняются, договоры поручительства не оспорены. В части исковых требований, предъявленных О.Н., представитель Банка просит в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что считает договор купли-продажи жилого дома был заключен в соответствии с требованиями законодательства, удостоверен нотариусом, а также зарегистрирован в установленном законом порядке за О.И.
Более того, по мнению истца О.Н. по настоящему иску пропущен срок исковой давности, ни разу за период с 2004 года по 2010 год сделка оспорена не была. О.Н. не представлено доказательств того, что сделка была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также, что сделку она вынуждена была совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Ответчик О.И. в судебном заседании исковые требования Банка признал частично, в пределах суммы внесенной в реестр кредиторов в Арбитражном суде, в остальной части исковые требования полагал необоснованными. В части обращения взыскания на залоговое имущество, не согласен с размером начальной продажной стоимости, которую просит назначить банк, более правильной является рыночная стоимость имущества определенная судебной экспертизой. С актом он также не согласен, т.к. к нему никто из банка не приезжал, дом не осматривал. Сам договор ипотеки он не читал, подписал его дома и то, что ему представил его сын О.С. Какого-либо согласия на регистрацию он ни у кого не спрашивал, т.к. о данных обязательствах не знал, даже не знает, где расположен банк. Исковые требования О.Н. признает в полном объеме, поскольку брак они расторгли в 1980 годах, но продолжают проживать совместно одной семьей как супруги. С момента приобретения спорного домовладения и по настоящее время продолжают в нем с О.Н., по другим адресам он хотя и был зарегистрирован, но, ни дня там не проживал. Подтвердил, что денежные средства по спорному договору купли-продажи домовладения им не передавались.
В судебном заседании Б.А. заседании исковые требования Банка не признал, пояснил, что он действительно является поручителем по данному кредиту, но согласился выступать поручителем только в связи с тем, что было представлено залоговое имущество, которое полностью покрывает сумму кредита. Без залога имущества такую сумму он, исходя из его заработной платы, выплатить бы никогда не смог. Он считает, что увеличение исковых требований в сумме, превышающей сумму, включенную в реестр кредиторов, не обоснованным, т.к. это увеличивает ответственность поручителей и противоречит закону. Также просит отказать в удовлетворении иска О.Н., поскольку полагает, что все договоры были заключены в соответствии с законом, а экспертизой подтверждено, что О.Н. отдавала отчет своим действиям. Каких-либо иных доказательств в обоснование своих требований О.Н. не представлено.
О.Е. и Р.Д. в судебное заседание не явились, согласно поступившему заявлению О.Е. - просит рассмотреть дело в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
О.Н. в судебном заседании заявленные ею исковые требования поддержала, повторила обстоятельства, изложенные в иске.
Представитель О.С. и О.Н. адвокат В.Н. в судебном заседании исковые требования О.Н. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании О.С. не возражал против удовлетворения исковых требований О.Н., подтвердил обстоятельства, изложенные ею в иске. Пояснил, что с оценкой залогового имущества, представленной банком он не согласен, считает ее заниженной, кроме того, она произведена ненадлежащим лицом. Просит в случае удовлетворения исковых требований применить рыночную стоимость, определенную экспертом.
В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика КУИ администрации (адрес).
Решением Новошахтинского районного суда (адрес) от (дата) исковые требования Банка удовлетворены. В удовлетворении исковых требований О.Н. отказано.
Суд взыскал с О.Е., Р.Д., Б.А. в солидарном порядке в пользу ОАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения (номер) сумму долга по кредитному договору (номер) в размере (данные изъяты), из которых: сумма основного долга (данные изъяты); срочные проценты - (данные изъяты); просроченная задолженность по основному долгу (данные изъяты); задолженность по просроченным процентам - (данные изъяты); пени - (данные изъяты); судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере (данные изъяты); расходы по оплате услуг эксперта в размере (данные изъяты), а всего (данные изъяты).
Суд обратил взыскание на заложенное имущество: жилой (адрес) (литер А), общей площадью 82,5 кв. м, в том числе жилой площадью 58,1 кв. м, расположенный (адрес) в (адрес), и земельный участок, кадастровый номер (номер), категория земель: земли поселений, площадью 947 кв. м, расположенный там же, принадлежащие на праве собственности О.И., (дата) года рождения, уроженцу д. (адрес), на основании договора ипотеки (номер), заключенного между АК СБ РФ и О.И.
Суд определил размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере (данные изъяты), в том числе сумма основного долга (данные изъяты); срочные проценты - (данные изъяты); просроченная задолженность по основному долгу (данные изъяты), задолженность по просроченным процентам - (данные изъяты); пени - (данные изъяты); судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере (данные изъяты); расходы по оплате услуг эксперта в размере (данные изъяты).
Определил способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определил начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере (данные изъяты).
В остальной части удовлетворения иска отказано.
В удовлетворении иска О.Н. к О.И., ОАО "Сбербанк России" в лице Ростовского отделения (номер), Комитету по управлению имуществом Администрации (адрес) о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, признании права собственности, признании недействительным договора ипотеки, 3-и лица О.С., О.Е., Р., Б.А., отказано.
Не согласившись с решением суда, О.Н. и О.И., подали одинаковые кассационные жалобы, в которых ставят вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.
Кассаторы считают, что нарушена ст. 15 Конституции Российской Федерации. Данным решением они и их несовершеннолетний внук, лишены единственного жилья.
Кассаторы указывают на то, что суд не уточнил, где они будут проживать, каким образом и где будут получать пенсию, пособие, т.к. их получение напрямую связано с местом регистрации граждан. При отсутствии регистрации они будут лишены единственного источника существования, т.к. не имеют другого жилья.
По мнению кассаторов, суд в оспариваемой части судебного решения вышел за рамки допустимых ограничений конституционного права на судебную защиту, установленных статьей 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.
С учетом изложенного кассаторы просили решение суда в части обращения взыскания на домовладение отменить и в удовлетворении данных требований отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из того, что (дата) между истцом и О.С. был заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в сумме (данные изъяты) под 19% годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору были заключены договоры поручительства с О.Е., К.Д. (Р.) Д.А., Б.А., по условиям которых поручители приняли на себя обязательства отвечать перед кредитором в том же объеме, что и заемщик. Кроме того, между истцом и О.И. был заключен договор ипотеки (номер), по которому предметом залога является жилой дом, общей площадью 82,5 кв. м и земельные участок общей площадью 947 кв. м по (адрес) в (адрес).
Установив, что должником неоднократно нарушались условия договора, денежные средства в погашение кредита перечислялись несвоевременно с просрочкой платежа по графику, предусмотренному договором, и условия кредитного договора предусматривают право банка при таких обстоятельствах потребовать досрочного погашения кредита, а также уплаты процентов, суд удовлетворил исковые требования банка, предъявленные к поручителям.
Судом также было установлено, что в отношении основного заемщика О.С. определением Арбитражного суда (адрес) введена процедура банкротства. Определением Арбитражного суда (адрес) от (дата) истец включен в список кредиторов О.С. в сумме требований (данные изъяты), в том числе с суммой задолженности по спорному кредитному договору в размере (данные изъяты).
Поскольку в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы исковых требований О.Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, признании права собственности, признании недействительным договора ипотеки, в связи с чем суд не усмотрел оснований для их удовлетворения, а также освобождения поручителей от ответственности за ненадлежащее исполнения кредитного обязательства по кредитному договору от (дата).
Выводы суда являются правильными, они соответствуют требованиям закона и материалам дела, из которых следует, что О.Н. не представлены надлежащие доказательства для признания оспариваемых ею сделок недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 177, 179 ГК РФ, что данные договора заключены вследствие обмана, то есть умышленного введения стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки - природы сделки или ее предмета, с целью склонить другую сторону к ее совершению, а также совершена в таком состоянии когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от (дата) N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними - самим судом.
В связи с тем, что обязательства по возврату денежных средств ответчиком не исполнены, требования истца в части обращения взыскания на домовладение, расположенное по адресу: (адрес) судом обоснованно удовлетворены.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества суд, руководствуясь отчетом N 32 ОЕН 2010 от (дата) об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, пришел к выводу о возможности установления способа реализации в виде продажи с публичных торгов, с начальной продажной стоимости при реализации заложенного имущества, а именно: домовладения, в размере (данные изъяты).
Ссылки в жалобах на отсутствие у кассаторов иного жилого имущества не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку данные обстоятельства не имеют юридического значения.
Ссылки кассаторов на нарушение ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации подлежат отклонению, как несостоятельные. При рассмотрении дела не нарушены принципы, закрепленные в указанной норме.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что оспариваемое решение принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, основания для отмены по изложенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют.
Суд первой инстанции полно и правильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, дал им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Судом правильно истолкованы и применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
При таком положении, доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как несостоятельные.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новошахтинского районного суда (адрес) от (дата) оставить без изменения, а кассационные жалобы О.Н. и О.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)