Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Абутко О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Хомич С.В.
судей областного суда Тихенко С.Л., Михайлова Г.В.
при секретаре Б.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тихенко С.Л. дело по кассационной жалобе Г. на решение Целинского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2011 года,
установила:
Г. обратился в суд с иском к СПК "Победа" о расторжении договора аренды, указав, что 18 сентября 2004 года между собственниками земельного участка площадью 9730,99 га, расположенного на территории Ольшанского сельского поселения в границах СПК "Победа", в лице представителя С. действующей на основании доверенностей от собственников данного участка, и СПК "Победа" в лице председателя М. был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. Согласно данному договору в аренду СПК "Победа" - были переданы земельные доли, принадлежащие арендодателям на праве долевой собственности, в том числе доли К. Впоследствии 23 декабря 2007 года К. выделили из указанного земельного участка земельный участок в счет своих долей, в связи с чем, было произведено образование нового земельного участка площадью 19,4 га. На основании чего была проведена государственная регистрация вновь образованного земельного участка с индивидуальным кадастровым номером N <...> и определенными границами на кадастровом поле N 89,113,7.
В дальнейшем К.А. и К.С.С. передали выделенный земельный участок Г. по договору дарения от 28 марта 2008 года, который был зарегистрирован 23 апреля 2008 года. В свидетельстве о государственной регистрации имеется отметка о наличии обременения земельных участков правами аренды.
Истец считает, что поскольку произошло выделение земельных долей, то ответчик утратил свое право аренды в отношении образованного из выделенных долей земельного участка, в связи с чем у ответчика возникло право преимущественного заключения договора аренды, но он данным правом не воспользовался. На основании чего истец считает, что арендное обязательство истца в отношении вновь образованного земельного участка было прекращено, а нового обязательства не возникло. Также истец указал, что он не получал в должном объеме арендные платежи согласно договору аренды, а если они и производились, то вопреки договору они изменялись в одностороннем порядке. Помимо этого, договором аренды от 18 сентября 2004 года предусмотрено предоставление услуг: оплаты по льготным ценам водоснабжения, услуги пекарни, услуги автогаража, услуги по обеспечению баллонным газом по льготной цене, но, несмотря на условия договора, некоторые услуги ответчик в одностороннем порядке исключил из договора, на остальные услуги оплата по льготным ценам не распространялась. На основании изложенного просил расторгнуть договор аренды от 18 сентября 2004 года.
Решением Целинского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2011 года в удовлетворении иска было отказано.
Г. подал кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного. Кассатор считает, что в судебном заседании подтвержден факт нарушения договора аренды ответчиком. Кассатор не согласен с выводом суда относительно согласия истца на продление арендных отношений с СПК "Победа", поскольку истец данное соглашение не подписывал и не был ознакомлен с текстом данного соглашения. Также судом не дана должная правовая оценка доводам истца относительно того, что в связи с утратой участниками долевой собственности права долевой собственности, то и договор аренды прекратил свое действие в отношении них. Кассатор обращает внимание на то, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения арендатором своих арендных обязательств, однако суд этого не учел.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы,выслушав представителя Г. по доверенности К.С.И.,представителя СПК "Победа" Л., судебная коллегия пришла к мнению об отсутствии оснований для отмены решения как постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.
При разрешении спора суд руководствовался ст. ст. 450, 606, 607, 609, 610, 614, 617, 619 ГК РФ, ст. 11.8 ЗК РФ и исходил из того, что истцом не представлено законных оснований, которые могли бы послужить основанием для расторжения договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что 18 сентября 2004 года между СПК "Победа" и С., которая действовала на основании доверенностей, выданных ей собственниками земельных долей, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 9730,99 га согласно плану земель, расположенных на территории Ольшанской сельской администрации на границах СПК "Победа". Судом установлено, что указанный договор аренды земельного участка от 18 сентября 2004 года заключен в надлежащей форме с соблюдением установленных правил и требований о государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что 23 декабря 2007 года К. выделили из земельного участка площадью 9730,99 га земельный участок в счет своих долей, в связи с чем было произведено образование нового земельного участка площадью 19,4 га и проведена государственная регистрация вновь образованного земельного участка с индивидуальным кадастровым номером 61:40:60 00 01:0537 и определенными границами на кадастровом поле N 89,113,7.
Судом установлено, что в дальнейшем К. безвозмездно, на основании договора дарения от 28 марта 2008 года, передали в собственность вышеуказанный земельный участок Г., а Г. принял его в дар. На основании чего 23 апреля 2008 года в ЕГРП было зарегистрировано право собственности за Г. на земельный участок площадью 194 000 кв. м. Данное свидетельство содержит запись о существовании в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права собственности арендой.
Судебная коллегия полагает, что, принимая решение, суд правомерно исходил из того, что законодатель в ст. 11.8 ЗК РФ наделяет арендатора правом либо в преимущественном порядке заключить с ним договор аренды образуемых и измененных земельных участков, если иное не установлено соглашением сторон, либо внести соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка. Однако суд указал, что данная норма не содержит категоричного предписания о том, что нереализация арендатором предусмотренных правомочий влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка, существующего до выдела из него нового участка.
Также суд правомерно обратил внимание на то, что было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 10 августа 2008 года, то есть после регистрации права собственности за истцом Г. В материалах дела имеется уведомление о государственной регистрации договора аренды от 07 апреля 2009 года, согласно которому истец уведомлен о том, что имеется соглашение о внесении изменений в договор аренды от 18 апреля 2004 года. Суд верно указал, что, подписывая указанное уведомление, истец согласился с арендными отношениями с СПК "Победа" на измененных условиях.
Судебная коллегия считает, что на основании установленных обстоятельств суд правомерно и обоснованно пришел к мнению, что утверждение истца о том, что договор аренды от 18 сентября 2004 года прекратил свое действие в силу трансформации объекта сделки, не основан на нормах материального права. Суд правомерно указал, что договор находится в силе до тех пор, пока стороны договора не заключат новые договоры либо не внесут изменения в ранее заключенный договор.
Судом не принят довод истца о несвоевременном и неполном внесении арендной платы как несостоятельный, поскольку в ходе судебного разбирательства не доказан факт неоплаты арендной платы более двух раз, а также иных существенных нарушений условий договора которые могли бы послужить основанием для расторжения договора аренды в силу закона.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции верно определил обстоятельства дела и дал им правовую оценку в соответствии с нормами материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
На основании изложенных норм
Учитывая изложенные нормы права, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды может быть расторгнут в предусмотренных законом случаях. Однако, истцом не предоставлено оснований для досрочного расторжения договора и доказательств таковых, в связи с чем суд правомерно отказал в расторжении договора по закону. Так же судебная коллегия соглашается с мнением суда о том, что трансформация объекта сделки не может являться основанием для расторжения договора.
Судебная коллегия полагает, что основания изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку данные обстоятельства являлись объектом изучения в суде первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами материального и процессуального права. Также доводы кассационной жалобы не содержат ссылки на обстоятельства, которые моли бы послужить основанием для отмены решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ.
На основании вышеизложенного, и в соответствии со ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Целинского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Г. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7486
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2011 г. по делу N 33-7486
Судья Абутко О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Хомич С.В.
судей областного суда Тихенко С.Л., Михайлова Г.В.
при секретаре Б.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тихенко С.Л. дело по кассационной жалобе Г. на решение Целинского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2011 года,
установила:
Г. обратился в суд с иском к СПК "Победа" о расторжении договора аренды, указав, что 18 сентября 2004 года между собственниками земельного участка площадью 9730,99 га, расположенного на территории Ольшанского сельского поселения в границах СПК "Победа", в лице представителя С. действующей на основании доверенностей от собственников данного участка, и СПК "Победа" в лице председателя М. был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. Согласно данному договору в аренду СПК "Победа" - были переданы земельные доли, принадлежащие арендодателям на праве долевой собственности, в том числе доли К. Впоследствии 23 декабря 2007 года К. выделили из указанного земельного участка земельный участок в счет своих долей, в связи с чем, было произведено образование нового земельного участка площадью 19,4 га. На основании чего была проведена государственная регистрация вновь образованного земельного участка с индивидуальным кадастровым номером N <...> и определенными границами на кадастровом поле N 89,113,7.
В дальнейшем К.А. и К.С.С. передали выделенный земельный участок Г. по договору дарения от 28 марта 2008 года, который был зарегистрирован 23 апреля 2008 года. В свидетельстве о государственной регистрации имеется отметка о наличии обременения земельных участков правами аренды.
Истец считает, что поскольку произошло выделение земельных долей, то ответчик утратил свое право аренды в отношении образованного из выделенных долей земельного участка, в связи с чем у ответчика возникло право преимущественного заключения договора аренды, но он данным правом не воспользовался. На основании чего истец считает, что арендное обязательство истца в отношении вновь образованного земельного участка было прекращено, а нового обязательства не возникло. Также истец указал, что он не получал в должном объеме арендные платежи согласно договору аренды, а если они и производились, то вопреки договору они изменялись в одностороннем порядке. Помимо этого, договором аренды от 18 сентября 2004 года предусмотрено предоставление услуг: оплаты по льготным ценам водоснабжения, услуги пекарни, услуги автогаража, услуги по обеспечению баллонным газом по льготной цене, но, несмотря на условия договора, некоторые услуги ответчик в одностороннем порядке исключил из договора, на остальные услуги оплата по льготным ценам не распространялась. На основании изложенного просил расторгнуть договор аренды от 18 сентября 2004 года.
Решением Целинского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2011 года в удовлетворении иска было отказано.
Г. подал кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного. Кассатор считает, что в судебном заседании подтвержден факт нарушения договора аренды ответчиком. Кассатор не согласен с выводом суда относительно согласия истца на продление арендных отношений с СПК "Победа", поскольку истец данное соглашение не подписывал и не был ознакомлен с текстом данного соглашения. Также судом не дана должная правовая оценка доводам истца относительно того, что в связи с утратой участниками долевой собственности права долевой собственности, то и договор аренды прекратил свое действие в отношении них. Кассатор обращает внимание на то, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения арендатором своих арендных обязательств, однако суд этого не учел.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы,выслушав представителя Г. по доверенности К.С.И.,представителя СПК "Победа" Л., судебная коллегия пришла к мнению об отсутствии оснований для отмены решения как постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.
При разрешении спора суд руководствовался ст. ст. 450, 606, 607, 609, 610, 614, 617, 619 ГК РФ, ст. 11.8 ЗК РФ и исходил из того, что истцом не представлено законных оснований, которые могли бы послужить основанием для расторжения договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что 18 сентября 2004 года между СПК "Победа" и С., которая действовала на основании доверенностей, выданных ей собственниками земельных долей, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 9730,99 га согласно плану земель, расположенных на территории Ольшанской сельской администрации на границах СПК "Победа". Судом установлено, что указанный договор аренды земельного участка от 18 сентября 2004 года заключен в надлежащей форме с соблюдением установленных правил и требований о государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что 23 декабря 2007 года К. выделили из земельного участка площадью 9730,99 га земельный участок в счет своих долей, в связи с чем было произведено образование нового земельного участка площадью 19,4 га и проведена государственная регистрация вновь образованного земельного участка с индивидуальным кадастровым номером 61:40:60 00 01:0537 и определенными границами на кадастровом поле N 89,113,7.
Судом установлено, что в дальнейшем К. безвозмездно, на основании договора дарения от 28 марта 2008 года, передали в собственность вышеуказанный земельный участок Г., а Г. принял его в дар. На основании чего 23 апреля 2008 года в ЕГРП было зарегистрировано право собственности за Г. на земельный участок площадью 194 000 кв. м. Данное свидетельство содержит запись о существовании в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права собственности арендой.
Судебная коллегия полагает, что, принимая решение, суд правомерно исходил из того, что законодатель в ст. 11.8 ЗК РФ наделяет арендатора правом либо в преимущественном порядке заключить с ним договор аренды образуемых и измененных земельных участков, если иное не установлено соглашением сторон, либо внести соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка. Однако суд указал, что данная норма не содержит категоричного предписания о том, что нереализация арендатором предусмотренных правомочий влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка, существующего до выдела из него нового участка.
Также суд правомерно обратил внимание на то, что было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 10 августа 2008 года, то есть после регистрации права собственности за истцом Г. В материалах дела имеется уведомление о государственной регистрации договора аренды от 07 апреля 2009 года, согласно которому истец уведомлен о том, что имеется соглашение о внесении изменений в договор аренды от 18 апреля 2004 года. Суд верно указал, что, подписывая указанное уведомление, истец согласился с арендными отношениями с СПК "Победа" на измененных условиях.
Судебная коллегия считает, что на основании установленных обстоятельств суд правомерно и обоснованно пришел к мнению, что утверждение истца о том, что договор аренды от 18 сентября 2004 года прекратил свое действие в силу трансформации объекта сделки, не основан на нормах материального права. Суд правомерно указал, что договор находится в силе до тех пор, пока стороны договора не заключат новые договоры либо не внесут изменения в ранее заключенный договор.
Судом не принят довод истца о несвоевременном и неполном внесении арендной платы как несостоятельный, поскольку в ходе судебного разбирательства не доказан факт неоплаты арендной платы более двух раз, а также иных существенных нарушений условий договора которые могли бы послужить основанием для расторжения договора аренды в силу закона.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции верно определил обстоятельства дела и дал им правовую оценку в соответствии с нормами материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
На основании изложенных норм
Учитывая изложенные нормы права, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды может быть расторгнут в предусмотренных законом случаях. Однако, истцом не предоставлено оснований для досрочного расторжения договора и доказательств таковых, в связи с чем суд правомерно отказал в расторжении договора по закону. Так же судебная коллегия соглашается с мнением суда о том, что трансформация объекта сделки не может являться основанием для расторжения договора.
Судебная коллегия полагает, что основания изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку данные обстоятельства являлись объектом изучения в суде первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами материального и процессуального права. Также доводы кассационной жалобы не содержат ссылки на обстоятельства, которые моли бы послужить основанием для отмены решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ.
На основании вышеизложенного, и в соответствии со ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Целинского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Г. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)