Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сидоров А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Л.И.,
судей Шевчук Т.В., Простовой С.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Шевчук Т.В. дело по кассационной жалобе С.Н.Н. на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 11 апреля 2011 года,
установила:
И.Н. обратилась в суд с иском к С.Н.Н., третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Багаевского района Ростовской области, ООО "Недвижимость и право" о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи от (дата). она является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес), (адрес), (адрес). Данная квартира расположена на земельном участке, находящимся в государственной собственности, в ведении Багаевского сельского поселения.
При проведении специалистами (ФИО)14 кадастровых работ по формированию земельного участка истицы И.Н. выяснилось, что имеется ошибка в проведении кадастровых работ по формированию земельного участка, принадлежащей соседке С.Н.Н., в результате которой часть ее земельного участка шириной 1 метр находится под частью принадлежащей И.Н. квартиры, в связи с чем, поставить земельный участок И.Н. на кадастровый учет не представляется возможным.
На основании изложенного, ссылаясь на то, что С.Н.Н. отказалась добровольно устранить кадастровую ошибку, И.Н. просила суд признать договор аренды земельного участка, заключенный со С.Н.Н. недействительным.
В судебном заседании представитель истицы И.В. уточнил исковые требования и просил суд:
Признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), заключенный Администрацией Багаевского района Ростовской области (дата) (номер) со С.Н.Н. недействительным и применить по данному договору последствия недействительности сделки, погасив в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде аренды в пользу С.Н.Н.
Внести в государственный кадастр недвижимости изменения в кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), ст. Багаевская. (адрес) части площади, изменив ее с 256 кв. м на 250 кв. м; координатных межевых и поворотных точек, установив их координаты (данные изъяты) границ и конфигурации согласно чертежу, изготовленному ООО "Недвижимость и право" от (дата)
Ответчица возражала против удовлетворения иска И.Н., ссылаясь на его необоснованность.
Представитель Администрации Багаевского района Ростовской области Н. в судебном заседании предоставил отзыв на исковое заявление И.Н., пояснил, что в целях устранения данных нарушений Администрации Багаевского района неоднократно приглашала С.Н.Н. для внесения изменений в заключенный с нею Администрацией района договор аренды, на уменьшение площади арендуемого земельного участка в связи с наличием технической ошибки, информировали об этом в том числе истицу И.Н.
(дата) Администрация Багаевского района Ростовской области обратилось в суд с иском к С.Н.А., третьи лица: И.Н., Управление Росреестра по Ростовской области, ФГУ Земельная кадастровая палата, ООО "Недвижимость и право", ООО "Квант", К.В., Администрация Багаевского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование своих требований истец указал, что между Администрацией Багаевского района РО и С.Н.Н. - собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключен договор аренды земельного участка.
И.Н., которая является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес), обратилась в Администрацию района для заключения договора аренды земельного участка, на котором расположена ее квартира.
В связи с тем, что при проведении кадастровых работ по формированию земельного участка С.Н.Н. допущена ошибка, в результате которой часть арендуемого земельного участка находится под частью принадлежащей И.Н. квартиры, ссылаясь на то, что С.Н.Н. отказалась добровольно вносить изменения в договор аренды земельного участка, истец просил суд признать договор аренды земельного участка от (дата) (номер), заключенный между Администрацией Багаевского района Ростовской области и С.Н.Н. недействительным и применить по данному договору последствия недействительности сделки, погасив в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде аренды в пользу С.Н.Н.
Внести в государственный кадастр недвижимости изменения в кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: (адрес) части площади, изменив ее с 256 кв. м на 250 кв. м; координатных межевых и поворотных точек, установив их координаты (данные изъяты); границ и конфигурации согласно чертежу, изготовленному ООО "Недвижимость и право" от (дата)
Определением суда от 08 февраля 2011 года гражданские дела по иску И.Н. к С.Н.Н., третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области. Администрация Багаевского района Ростовской области, Администрация Багаевского сельского поселения, К.В., ФГУ ЗКП, ООО "Недвижимость и право", ООО "Квант" о признании договора аренды земельного участка недействительным, по иску Администрации Багаевского района Ростовской области к С.Н.Н. третьи лица: И.Н. Управление Росреестра по Ростовской области. ФГУ ЗКП, ООО "Недвижимость и право", ООО "Квант", К.В., Администрация Багаевского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительным, объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
В судебном заседании представитель истца Н. доводы иска поддержал.
Ответчица С.Н.Н. исковые требования не признала.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Недвижимость и право" К.А. в судебном заседании пояснила, что произошла ошибка при межевании земельного участка С.Н.Н.
Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 11 апреля 2011 года исковые требования И.Н. к С.Н.Н., а также требования Администрации Багаевского района к С.Н.Н. удовлетворены.
Суд признал договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), заключенный Администрацией Багаевского района Ростовской области (дата) со С.Н.Н. недействительным, применил по данному договору последствия недействительности сделки, погасив в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде аренды в пользу С.Н.Н.
Признал подлежащими внесению в государственный кадастр недвижимости изменений в кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу (адрес) части: площади, изменив ее с 256 кв. м на 250 кв. м; координатных межевых и поворотных точек, установив их координаты (данные изъяты); границ и конфигурации согласно чертежу, изготовленному ООО "Недвижимость и право" от (дата)
В кассационной жалобе С.Н.Н. просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность, на неправильное применение судом норм материального права.
Кассатор указывает, что на ее земельном участке кроме квартиры также расположен сарай и при установлении границы по указанному истцами варианту часть указанного сарая будет находится на земельном участке И.Н.
Кассатор также указывает, что истцами выбран неправильный способ защиты своих прав, поскольку право собственности на квартиру у И.Н. возникло (дата), договор аренды земельного участка со С.Н.Н. заключен (дата), в связи с чем, права истицы не могли быть нарушены при заключении данного договора. Просит решение суда отменить.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда в полном объеме, выслушав мнение С.Н.Н., поддержавшей доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда по следующим основаниям.
Постанавливая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 9, 36 Конституции РФ, ст. ст. 8, 129, 154, 166, 168, 209, 260, 432, 606 - 608, 614, 615, 619 ГК РФ, ст. ст. 7, 22, 36, 46 ЗК РФ, ФЗ от (дата) N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", исходил из того, что И.Н. является собственником (адрес) (адрес).
Собственником соседней (адрес) является С.Н.Н.
(дата) по договору аренды С.Н.Н. передан земельный участок площадью 256 кв. м.
Суд принял во внимание, что С.Н.Н. не отрицает, что ошибка при межевании земельного участка по (адрес) была вызванной неверным определением прохождения фактической границы между двумя земельными участками - смежной стеной квартир.
Данное обстоятельство подтвердил в отзыве на иск специалист землеустроительной организации ООО "Недвижимость и право", осуществляющий кадастровые работы по формированию земельного участка, переданного Администрацией Багаевского района в аренду С.Н.Н. в результате которой часть земельного участка С.Н.Н. шириной 1 метр находится под частью принадлежащей И.Н. квартиры. Возражая против заявленных требований, ответчица не оспаривает факт того, что имеет место ошибка при формировании ее земельного участка и она на 6 кв. м не претендует и согласна, чтобы они отошли И.Н., но требует, чтобы граница не затрагивала сарай, который принадлежит ей на праве собственности. И.Н. беспокоит то обстоятельство, что она не может надлежащим образом оформить земельный участок, которым она пользуется на законных основаниях.
Кроме того, факт невозможности постановки земельного участка И.Н. на кадастровый учет в Управлении Росреестра, подтверждается Решением Багаевского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от (дата)
При рассмотрении заявления И.Н. о государственном кадастровом учете объекта недвижимости выявлено, что при внесении на дежурную карту сведений о характерных поворотных точках земельного участка (данные изъяты) одна из его границ пересекает границы ранее учтенных уточненных земельных участков (данные изъяты). Причиной возникновения этих обстоятельств суд признал ошибку, содержащейся в межевом плане, согласно которому одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В этой связи, проведение государственного кадастрового учета земельного участка по заявлению И.Н. приостановлено до устранения допущенных нарушений.
Администрация Багаевского района в целях устранения технической ошибки при межевании земельного участка, принадлежащего С.Н.Н. на праве аренды, неоднократно приглашала С.Н.Н. для урегулирования спора во внесудебном порядке путем внесения изменений в заключенный договор аренды, уменьшив площадь арендуемого земельного участка с 256 кв. м на 250 кв. м, информируя об этом И.Н., однако ответчица отказалась разрешить возникший спор путем заключения дополнительного соглашения.
И.Н. (дата) направила С.Н.Н. претензионное письмо, из содержания которого следует, что истица просила ответчицу перенести смежную с площадью ее земельного участка часть забора с южной стороны дома на законную границу их земельных участков, разгородить смежную с площадью ее земельного участка часть забора с северной стороны дома, необходимую для осуществления работ и обслуживания квартиры, однако ответчица добровольно внести изменения в кадастровый учет данного земельного участка отказалась.
Учитывая наличие ошибки при формировании земельного участка по (адрес), а также то, что досудебный порядок урегулирования спора сторонами соблюден, однако соглашение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами недостигнуто, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка должен быть расторгнут решением суда и применены последствия недействительности сделки в виде погашения записи в государственном кадастре недвижимости.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.
Согласно ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) кадастровой ошибкой является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Частью 4 ст. 28 Закона о кадастре установлено, что кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о кадастре государственный кадастровый учет, в том числе государственный кадастровый учет изменений земельного участка, осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета соответствующего заявления и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов.
Исходя из ч. 2 ст. 16, пп. 2, 5, 6 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка (в том числе описания местоположения границ земельного участка) в орган кадастрового учета представляются следующие документы:
- - заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка;
- - межевой план;
- - документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
- - копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок (при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости).
В состав межевого плана в указанном случае, по мнению Департамента недвижимости, включается заключение кадастрового инженера, обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы данного земельного участка.
Кроме того, на титульном листе такого межевого плана, по указанию Департамента недвижимости, в строке, предназначенной для указания вида выполненных кадастровых работ, также может быть указано, что межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка в связи с устранением кадастровой ошибки.
Необходимо также отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлением об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники соответствующих объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Иного порядка для исправления кадастровых ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости Законом о кадастре не установлено (Письмо Минэкономразвития РФ от 16.10.2010 г. N Д23-4375).
При этом ошибки, содержащиеся в документах, явившихся основанием для внесения данных о земельных участках в ГЗК, и перенесенные в документы ГКН, не являются техническими ошибками, допущенными при ведении ГКН (Письмо Роснедвижимости от 21.04.2006 N ВК/0556 "О технических ошибках").
Как следует из материалов дела, судом не устанавливались в предусмотренном законом порядке обстоятельства наличия кадастровой ошибки, а также соблюдения Администрацией Багаевского сельского поселения, как собственника земельного участка, расположенного по (адрес), установленных законом процедуры и порядка исправления кадастровой ошибки. В этой связи, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о преждевременном выводе суда о наличии оснований для признания бездействия ответчицы С.Н.Н. нарушающим права И.Н. по постановке на учет земельного участка.
Указанные истцом основания для расторжения договора аренды - в связи с необходимостью исправить техническую ошибку, действующим законодательством не предусмотрены. Основания для расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ и указанного истцом основания не содержит. В этой связи, судебная коллегия находит ошибочными выводы суда о расторжении договора аренды для внесения изменений в договор аренды в части указания площади переданного ответчице земельного участка.
Помимо этого, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о преждевременном выводе суда о наличии кадастровой ошибки при проведении межевых работ на земельном участке, принадлежащем С.Н.Н., поскольку в случае установления обстоятельств, что земельный участок ответчицы имеет существенные отличия от конфигурации и площади этого земельного участка, указанных в ГКН, то такие изменения уникальных характеристик земельного участка производятся в ином порядке.
Поскольку выявленные нарушения нельзя исправить в суде кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, правильно определить юридически значимые обстоятельства, в том числе установить наличие либо отсутствие кадастровой ошибки при постановки земельного участка по (адрес) ст. Багаевской на кадастровый учет, соблюдение собственником спорного земельного участка порядка исправления кадастровой ошибки и наличие оснований, предусмотренных ГК РФ, Земельного кодекса РФ для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного со С.Н.Н., дать надлежащую оценку доводам сторон и представленным доказательствам и постановить решение в строгом соответствии с требованиями материального и процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Багаевского районного суда Ростовской области от 11 апреля 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7882
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2011 г. по делу N 33-7882
Судья Сидоров А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Л.И.,
судей Шевчук Т.В., Простовой С.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Шевчук Т.В. дело по кассационной жалобе С.Н.Н. на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 11 апреля 2011 года,
установила:
И.Н. обратилась в суд с иском к С.Н.Н., третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Багаевского района Ростовской области, ООО "Недвижимость и право" о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи от (дата). она является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес), (адрес), (адрес). Данная квартира расположена на земельном участке, находящимся в государственной собственности, в ведении Багаевского сельского поселения.
При проведении специалистами (ФИО)14 кадастровых работ по формированию земельного участка истицы И.Н. выяснилось, что имеется ошибка в проведении кадастровых работ по формированию земельного участка, принадлежащей соседке С.Н.Н., в результате которой часть ее земельного участка шириной 1 метр находится под частью принадлежащей И.Н. квартиры, в связи с чем, поставить земельный участок И.Н. на кадастровый учет не представляется возможным.
На основании изложенного, ссылаясь на то, что С.Н.Н. отказалась добровольно устранить кадастровую ошибку, И.Н. просила суд признать договор аренды земельного участка, заключенный со С.Н.Н. недействительным.
В судебном заседании представитель истицы И.В. уточнил исковые требования и просил суд:
Признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), заключенный Администрацией Багаевского района Ростовской области (дата) (номер) со С.Н.Н. недействительным и применить по данному договору последствия недействительности сделки, погасив в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде аренды в пользу С.Н.Н.
Внести в государственный кадастр недвижимости изменения в кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), ст. Багаевская. (адрес) части площади, изменив ее с 256 кв. м на 250 кв. м; координатных межевых и поворотных точек, установив их координаты (данные изъяты) границ и конфигурации согласно чертежу, изготовленному ООО "Недвижимость и право" от (дата)
Ответчица возражала против удовлетворения иска И.Н., ссылаясь на его необоснованность.
Представитель Администрации Багаевского района Ростовской области Н. в судебном заседании предоставил отзыв на исковое заявление И.Н., пояснил, что в целях устранения данных нарушений Администрации Багаевского района неоднократно приглашала С.Н.Н. для внесения изменений в заключенный с нею Администрацией района договор аренды, на уменьшение площади арендуемого земельного участка в связи с наличием технической ошибки, информировали об этом в том числе истицу И.Н.
(дата) Администрация Багаевского района Ростовской области обратилось в суд с иском к С.Н.А., третьи лица: И.Н., Управление Росреестра по Ростовской области, ФГУ Земельная кадастровая палата, ООО "Недвижимость и право", ООО "Квант", К.В., Администрация Багаевского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование своих требований истец указал, что между Администрацией Багаевского района РО и С.Н.Н. - собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключен договор аренды земельного участка.
И.Н., которая является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес), обратилась в Администрацию района для заключения договора аренды земельного участка, на котором расположена ее квартира.
В связи с тем, что при проведении кадастровых работ по формированию земельного участка С.Н.Н. допущена ошибка, в результате которой часть арендуемого земельного участка находится под частью принадлежащей И.Н. квартиры, ссылаясь на то, что С.Н.Н. отказалась добровольно вносить изменения в договор аренды земельного участка, истец просил суд признать договор аренды земельного участка от (дата) (номер), заключенный между Администрацией Багаевского района Ростовской области и С.Н.Н. недействительным и применить по данному договору последствия недействительности сделки, погасив в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде аренды в пользу С.Н.Н.
Внести в государственный кадастр недвижимости изменения в кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: (адрес) части площади, изменив ее с 256 кв. м на 250 кв. м; координатных межевых и поворотных точек, установив их координаты (данные изъяты); границ и конфигурации согласно чертежу, изготовленному ООО "Недвижимость и право" от (дата)
Определением суда от 08 февраля 2011 года гражданские дела по иску И.Н. к С.Н.Н., третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области. Администрация Багаевского района Ростовской области, Администрация Багаевского сельского поселения, К.В., ФГУ ЗКП, ООО "Недвижимость и право", ООО "Квант" о признании договора аренды земельного участка недействительным, по иску Администрации Багаевского района Ростовской области к С.Н.Н. третьи лица: И.Н. Управление Росреестра по Ростовской области. ФГУ ЗКП, ООО "Недвижимость и право", ООО "Квант", К.В., Администрация Багаевского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка недействительным, объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
В судебном заседании представитель истца Н. доводы иска поддержал.
Ответчица С.Н.Н. исковые требования не признала.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Недвижимость и право" К.А. в судебном заседании пояснила, что произошла ошибка при межевании земельного участка С.Н.Н.
Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 11 апреля 2011 года исковые требования И.Н. к С.Н.Н., а также требования Администрации Багаевского района к С.Н.Н. удовлетворены.
Суд признал договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), заключенный Администрацией Багаевского района Ростовской области (дата) со С.Н.Н. недействительным, применил по данному договору последствия недействительности сделки, погасив в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде аренды в пользу С.Н.Н.
Признал подлежащими внесению в государственный кадастр недвижимости изменений в кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу (адрес) части: площади, изменив ее с 256 кв. м на 250 кв. м; координатных межевых и поворотных точек, установив их координаты (данные изъяты); границ и конфигурации согласно чертежу, изготовленному ООО "Недвижимость и право" от (дата)
В кассационной жалобе С.Н.Н. просит отменить решение, ссылаясь на его незаконность, на неправильное применение судом норм материального права.
Кассатор указывает, что на ее земельном участке кроме квартиры также расположен сарай и при установлении границы по указанному истцами варианту часть указанного сарая будет находится на земельном участке И.Н.
Кассатор также указывает, что истцами выбран неправильный способ защиты своих прав, поскольку право собственности на квартиру у И.Н. возникло (дата), договор аренды земельного участка со С.Н.Н. заключен (дата), в связи с чем, права истицы не могли быть нарушены при заключении данного договора. Просит решение суда отменить.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда в полном объеме, выслушав мнение С.Н.Н., поддержавшей доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда по следующим основаниям.
Постанавливая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 9, 36 Конституции РФ, ст. ст. 8, 129, 154, 166, 168, 209, 260, 432, 606 - 608, 614, 615, 619 ГК РФ, ст. ст. 7, 22, 36, 46 ЗК РФ, ФЗ от (дата) N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", исходил из того, что И.Н. является собственником (адрес) (адрес).
Собственником соседней (адрес) является С.Н.Н.
(дата) по договору аренды С.Н.Н. передан земельный участок площадью 256 кв. м.
Суд принял во внимание, что С.Н.Н. не отрицает, что ошибка при межевании земельного участка по (адрес) была вызванной неверным определением прохождения фактической границы между двумя земельными участками - смежной стеной квартир.
Данное обстоятельство подтвердил в отзыве на иск специалист землеустроительной организации ООО "Недвижимость и право", осуществляющий кадастровые работы по формированию земельного участка, переданного Администрацией Багаевского района в аренду С.Н.Н. в результате которой часть земельного участка С.Н.Н. шириной 1 метр находится под частью принадлежащей И.Н. квартиры. Возражая против заявленных требований, ответчица не оспаривает факт того, что имеет место ошибка при формировании ее земельного участка и она на 6 кв. м не претендует и согласна, чтобы они отошли И.Н., но требует, чтобы граница не затрагивала сарай, который принадлежит ей на праве собственности. И.Н. беспокоит то обстоятельство, что она не может надлежащим образом оформить земельный участок, которым она пользуется на законных основаниях.
Кроме того, факт невозможности постановки земельного участка И.Н. на кадастровый учет в Управлении Росреестра, подтверждается Решением Багаевского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от (дата)
При рассмотрении заявления И.Н. о государственном кадастровом учете объекта недвижимости выявлено, что при внесении на дежурную карту сведений о характерных поворотных точках земельного участка (данные изъяты) одна из его границ пересекает границы ранее учтенных уточненных земельных участков (данные изъяты). Причиной возникновения этих обстоятельств суд признал ошибку, содержащейся в межевом плане, согласно которому одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В этой связи, проведение государственного кадастрового учета земельного участка по заявлению И.Н. приостановлено до устранения допущенных нарушений.
Администрация Багаевского района в целях устранения технической ошибки при межевании земельного участка, принадлежащего С.Н.Н. на праве аренды, неоднократно приглашала С.Н.Н. для урегулирования спора во внесудебном порядке путем внесения изменений в заключенный договор аренды, уменьшив площадь арендуемого земельного участка с 256 кв. м на 250 кв. м, информируя об этом И.Н., однако ответчица отказалась разрешить возникший спор путем заключения дополнительного соглашения.
И.Н. (дата) направила С.Н.Н. претензионное письмо, из содержания которого следует, что истица просила ответчицу перенести смежную с площадью ее земельного участка часть забора с южной стороны дома на законную границу их земельных участков, разгородить смежную с площадью ее земельного участка часть забора с северной стороны дома, необходимую для осуществления работ и обслуживания квартиры, однако ответчица добровольно внести изменения в кадастровый учет данного земельного участка отказалась.
Учитывая наличие ошибки при формировании земельного участка по (адрес), а также то, что досудебный порядок урегулирования спора сторонами соблюден, однако соглашение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами недостигнуто, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка должен быть расторгнут решением суда и применены последствия недействительности сделки в виде погашения записи в государственном кадастре недвижимости.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.
Согласно ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) кадастровой ошибкой является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Частью 4 ст. 28 Закона о кадастре установлено, что кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о кадастре государственный кадастровый учет, в том числе государственный кадастровый учет изменений земельного участка, осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета соответствующего заявления и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов.
Исходя из ч. 2 ст. 16, пп. 2, 5, 6 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка (в том числе описания местоположения границ земельного участка) в орган кадастрового учета представляются следующие документы:
- - заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка;
- - межевой план;
- - документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
- - копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок (при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости).
В состав межевого плана в указанном случае, по мнению Департамента недвижимости, включается заключение кадастрового инженера, обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы данного земельного участка.
Кроме того, на титульном листе такого межевого плана, по указанию Департамента недвижимости, в строке, предназначенной для указания вида выполненных кадастровых работ, также может быть указано, что межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка в связи с устранением кадастровой ошибки.
Необходимо также отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлением об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники соответствующих объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Иного порядка для исправления кадастровых ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости Законом о кадастре не установлено (Письмо Минэкономразвития РФ от 16.10.2010 г. N Д23-4375).
При этом ошибки, содержащиеся в документах, явившихся основанием для внесения данных о земельных участках в ГЗК, и перенесенные в документы ГКН, не являются техническими ошибками, допущенными при ведении ГКН (Письмо Роснедвижимости от 21.04.2006 N ВК/0556 "О технических ошибках").
Как следует из материалов дела, судом не устанавливались в предусмотренном законом порядке обстоятельства наличия кадастровой ошибки, а также соблюдения Администрацией Багаевского сельского поселения, как собственника земельного участка, расположенного по (адрес), установленных законом процедуры и порядка исправления кадастровой ошибки. В этой связи, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о преждевременном выводе суда о наличии оснований для признания бездействия ответчицы С.Н.Н. нарушающим права И.Н. по постановке на учет земельного участка.
Указанные истцом основания для расторжения договора аренды - в связи с необходимостью исправить техническую ошибку, действующим законодательством не предусмотрены. Основания для расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ и указанного истцом основания не содержит. В этой связи, судебная коллегия находит ошибочными выводы суда о расторжении договора аренды для внесения изменений в договор аренды в части указания площади переданного ответчице земельного участка.
Помимо этого, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о преждевременном выводе суда о наличии кадастровой ошибки при проведении межевых работ на земельном участке, принадлежащем С.Н.Н., поскольку в случае установления обстоятельств, что земельный участок ответчицы имеет существенные отличия от конфигурации и площади этого земельного участка, указанных в ГКН, то такие изменения уникальных характеристик земельного участка производятся в ином порядке.
Поскольку выявленные нарушения нельзя исправить в суде кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, правильно определить юридически значимые обстоятельства, в том числе установить наличие либо отсутствие кадастровой ошибки при постановки земельного участка по (адрес) ст. Багаевской на кадастровый учет, соблюдение собственником спорного земельного участка порядка исправления кадастровой ошибки и наличие оснований, предусмотренных ГК РФ, Земельного кодекса РФ для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного со С.Н.Н., дать надлежащую оценку доводам сторон и представленным доказательствам и постановить решение в строгом соответствии с требованиями материального и процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Багаевского районного суда Ростовской области от 11 апреля 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)