Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Белисовой О.В.
с участием прокурора Войтюк Е.И.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 июля 2012 года апелляционную жалобу Б.Е. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2012 года по иску Ж. к Б.Е., Н., О. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, встречному иску Б.Е. к Ж., Х. о признании договора недействительным, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за Б.Е.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения Б.Е., ее представителя К., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Ж. и Х., возражавшей против доводов жалобы, заключение прокурора Войтюк Е.И., полагавшей решение оставить без изменения,
судебная коллегия
установила:
Спорной является квартира N <...> в доме <адрес>.
Ж. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 29.10.2010 года является собственником спорной квартиры, ее право собственности зарегистрировано, о чем выдано свидетельство от 16.11.2010 года, в спорной квартире зарегистрированы и проживают ответчики, которые были вселены прежним собственником Х.
Б.Е. обратилась в суд с иском к Ж., Х., в котором просила признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 29.10.2010 года Ж. с Х. недействительным, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру за Б.Е. В обоснование требований она ссылалась на то, что в мае 2002 года ею был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с Х., что породило у нее право собственности на спорную квартиру и лишило права продавца (который впоследствии продал квартиру Ж.) распоряжаться спорной квартирой. Ответчица полагала оспариваемый ею договор купли-продажи недействительным в силу того, что на момент его подписания продавец не был собственником квартиры. Иск о признании договора недействительным основан на ст. ст. 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иск о регистрации перехода права собственности основан на п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19.03.2012 г. исковые требования удовлетворены частично. Б.Е., Н. признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением и сняты с регистрационного учета по спорному адресу, а также выселены.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Б.Е. и удовлетворяя в части иск Ж., на основании положений п. 2 ст. 218, ст. 223, п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводам о том, что у Б.Е. право собственности на основании договора купли-продажи от 21.05.2002 г. не возникло, возможность регистрации ее права собственности исключена в связи с тем, что право собственности Х. прекращено на основании договора, заключенного с Ж., которая как собственник вправе требовать выселения вселенных бывшим собственником лиц, которые не являются членами ее семьи и с которыми у нее отсутствуют договорные отношения на пользование квартирой. Также судом согласно ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации применен к требованиям Б.Е. по заявлению представителя Ж. и Х. срок исковой давности. При этом суд исходил из того, что начиная со дня подписания договора 21.05.2002 г. Б.Е. имела возможность обратиться в установленном порядке в государственный орган, осуществляющий регистрацию права собственности или в суд за защитой своего права, однако обратилась в суд с настоящим иском только в 2011 г., пропустив срок исковой давности. Судом учтено, что на имя Б.Е. Х. была выдана доверенность от 11.09.2004 г., на основании которой, по мнению суда, она имела право обратиться от его имени для регистрации перехода права собственности.
В апелляционной жалобе Б.Е. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность. При этом Б.Е. указывает, что ее иск основан на п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылается на ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации и на уважительность причин пропуска срока исковой давности в связи с тем, что в тот период у нее была малолетняя дочь, Х. были переданы все документы для регистрации, однако он не принял мер по регистрации сделки и не передал Б.Е. необходимые для регистрации документы. Также Б.Е. ссылается на ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что Х. не отказывался от оформления сделки, но просил подождать, но позже в связи с болезнью матери Б.Е. они не имели возможности заняться переоформлением перехода права собственности. Б.Е. указывает на то, что ей не было известно о доверенности от 11.09.2004 г. и, кроме того, она не вправе была по такой доверенности переоформить право собственности на себя, поскольку это прямо запрещено п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Б.Е. полагает, что срок исковой давности ею не пропущен, должен исчисляться с сентября 2009 г., когда она обратилась к Х. с требованием предоставить необходимые и достаточные документы для государственной регистрации договора.
Также Б.Е. не согласна с тем, что суд удовлетворил требования Ж. о выселении Б.Е. и ее дочери без указания адреса переселения, спорную квартиру они занимали 10 лет, оплатили Х. в 2002 г., остались без жилья и денег.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорная квартира принадлежала Х. на основании договора мены от 04.10.1993 года.
Договор купли-продажи от 21.05.2002 года между Х. и Б.Е. не прошел государственную регистрацию, соответственно считается незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), и право собственности у Б.Е. не возникло (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Учитывая, что Б.Е. и Х. составили договор в 2002 г., стороны договора должны были в 2002 г. принять меры к регистрации договора, при уклонении Х. от регистрации Б.Е. имела возможность в судебном порядке решить вопрос о регистрации договора, при этом при добросовестных, разумных действиях Б.Е. по реализации своих прав с целью регистрации договора она имела возможность в разумные сроки определить причины отсутствия регистрации договора, невозможности регистрации договора и решить вопрос в судебном порядке, однако с требованиями о понуждении к регистрации договора Б.Е. обратилась в суд только в 2011 г., то спустя значительное время, после того как квартира перешла в собственность Ж. Б.Е. инициировала спор после обращения Ж. в суд с иском, в период с 2002 по 2011 год никаких мер с целью оформления права собственности на спорное жилье не предпринимала. Доказательств обратного Б.Е. не представила. Доказательств уважительности причин такого значительного пропуска срока исковой давности, объективной невозможности обратиться в суд в течение трех лет непосредственно после оформления договора Б.Е. не представлено. Оснований для восстановления срока исковой давности при таком положении согласно ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Доводы о перерыве срока исковой давности согласно ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны, предусмотренных ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств перерыва срока исковой давности Б.Е. не заявлено и не доказано.
При таком положении применение судом срока исковой давности по требованиям Б.Е. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру соответствует требованиям ст. ст. 196, 200, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, спор разрешен судом по существу. При этом судом правильно не установлено оснований для удовлетворения заявленных Б.Е. требований.
Судом правильно учтено, что право собственности Б.Е. на основании договора от 21.05.2002 г. не зарегистрировано, и обоснованно указано на то, что не имеют правового значения для разрешения спора доводы Б.Е. о том, что она исполняла обязанности по содержанию квартиры.
16.11.2010 года за Ж. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Основанием регистрации права собственности стал договор купли-продажи от 29.10.2010 года, заключенный между истцом и Х.
Учитывая, что Х. являлся собственником спорной квартиры на момент заключения договора с Ж., он согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п.п. 1, 2).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В настоящем случае, учитывая, что спорная квартира передана Х. по договору от 29.10.2010 г. в собственность Ж., право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке, Б.Е. не вправе требовать от Х. передачи ей в собственность спорной квартиры на основании договора от 21.05.2002 года, а то обстоятельство, что договор с ней заключен Х. ранее, чем с Ж., не влечет недействительности договора с Ж. и не является основанием к принудительной регистрации договора от 21.05.2002 г., поскольку законом предусмотрены иные последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность в случае, если она уже передана в собственность другому лицу, иной способ защиты нарушенного права (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таком положении доводы Б.Е. о ничтожности договора в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны.
Б.Е. ссылалась на мнимость договора купли-продажи от 29.10.2010 г. (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
С учетом вышеизложенных обстоятельств отсутствия у Б.Е. права требования передачи ей в собственность квартиры она не может быть признана лицом, имеющим правовую заинтересованность в применении последствий недействительности договора купли-продажи от 29.10.2010 г. по заявленным основаниям его мнимости.
Кроме того, право собственности за Ж. на основании указанного договора зарегистрировано в установленном порядке, Ж. стала собственником спорной квартиры, что соответствует правовым последствиям, на которые направлен договор купли-продажи, в связи с чем не усматривается мнимость указанного договора.
При таком положении оснований для удовлетворения требований Б.Е. не имеется, судом по существу правильно отказано в их удовлетворении.
В настоящее время собственником квартиры является Ж., в квартире с 2002 г. зарегистрированы Б.Е. и ее несовершеннолетняя дочь Н., вселенные бывшим собственником Х. без определения родственных отношений с ним.
Суд при выселении ответчиков исходил из положений ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2).
Ж., требуя выселения Б.Е. и Н., указывала, что они не были вселены Х. в качестве членов семьи, и членами ее семьи они не являются, у Ж. с ними отсутствует соглашение о пользовании квартирой, они препятствует вселению Ж. Со стороны Х. также указано на то, что Б.Е. с ребенком членами его семьи не являлись, его родственниками не являются, он разрешил им проживать в его квартире по просьбе матери Б.Е., общего бюджета с Б.Е. не было, при этом сам Х. в спорной квартире не жил, проживал с матерью Б.Е. в ином жилом помещении. Об обратном Б.Е. не заявлено, напротив, она подтвердила изложенное. При этом Б.Е. заключала в отношении спорного жилого помещения договоры на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, услуг телефонной связи, что не оспорено со стороны Х., подтверждено материалами дела. При этом Х. и Б.Е. указали на то, что Б.Е. не производила оплату Х. за пользование его жилым помещением, но между Х. и Б.Е. возник спор относительно того, кто производил оплату начисляемой платы за спорное жилое помещение и коммунальные услуги, однако данный вопрос не имеет отношения к настоящему спору.
В договорных отношениях, порождающих право пользования квартирой, с Ж. после приобретения ею квартиры Б.Е. не состоит. Об обратном Б.Е. не заявлено.
Свое право пользования спорной квартирой Б.Е. основывала на договоре от 21.05.2002 г. Ею не заявлено, как выше указано, о своих правах в качестве члена семьи Х., а также не заявлено доводов о наличии с Х. иных договорных правоотношений, порождающих у нее право пользования квартирой, подлежащее сохранению при перемене собственника.
Б.Е. правом собственности не обладает, соответственно не имеет право пользования спорной жилой площадью на правах собственника.
Фактически семья Б.Е. пользовалась квартирой по соглашению с Х., вселившим Б.Е. с дочерью, на условиях безвозмездного пользования, заключенному без указания срока (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку иных оснований не заявлено и не доказано, а заявленные Б.Е. и Х. основания и условия пользования семьи Б.Е. спорной квартирой соответствуют правоотношениям по договору безвозмездного пользования (ст. ст. 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699 Гражданского кодекса Российской Федерации).
После отчуждения Х. квартиры в собственность Ж. у Б.Е. с дочерью право пользования квартирой подлежит прекращению по требованию собственника Ж., не намеренной вступать с ними в правоотношения по предоставлению им в пользование спорного жилого помещения и заявившей требования о прекращении их прав и об их выселении.
Согласно ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
С учетом изложенного собственник квартиры Ж. вправе требовать выселения семьи Б.Е. в силу ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законных оснований для продолжения пользования спорной квартирой они не имеют, их проживанием нарушены права Ж. При этом Ж. не обязана обеспечивать выселяемых другим жилым помещением, и не имеет правового значения для разрешения настоящего спора отсутствие у них другого жилого помещения и их финансовое положение, а также не повлекшие возникновение у Б.Е. прав в отношении спорной квартиры правоотношения Б.Е. с Х. по договору от 21.05.2002 г., в том числе исполнение Б.Е. обязанностей покупателя.
При изложенных обстоятельствах суд по существу правильно удовлетворил требования Ж. о признании Б.Е. и Н. утратившими право пользования спорной квартирой и об их выселении.
При таком положении оснований к отмене решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2012 N 33-9766
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. N 33-9766
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Белисовой О.В.
с участием прокурора Войтюк Е.И.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 июля 2012 года апелляционную жалобу Б.Е. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2012 года по иску Ж. к Б.Е., Н., О. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, встречному иску Б.Е. к Ж., Х. о признании договора недействительным, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за Б.Е.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения Б.Е., ее представителя К., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Ж. и Х., возражавшей против доводов жалобы, заключение прокурора Войтюк Е.И., полагавшей решение оставить без изменения,
судебная коллегия
установила:
Спорной является квартира N <...> в доме <адрес>.
Ж. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 29.10.2010 года является собственником спорной квартиры, ее право собственности зарегистрировано, о чем выдано свидетельство от 16.11.2010 года, в спорной квартире зарегистрированы и проживают ответчики, которые были вселены прежним собственником Х.
Б.Е. обратилась в суд с иском к Ж., Х., в котором просила признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 29.10.2010 года Ж. с Х. недействительным, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру за Б.Е. В обоснование требований она ссылалась на то, что в мае 2002 года ею был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с Х., что породило у нее право собственности на спорную квартиру и лишило права продавца (который впоследствии продал квартиру Ж.) распоряжаться спорной квартирой. Ответчица полагала оспариваемый ею договор купли-продажи недействительным в силу того, что на момент его подписания продавец не был собственником квартиры. Иск о признании договора недействительным основан на ст. ст. 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иск о регистрации перехода права собственности основан на п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19.03.2012 г. исковые требования удовлетворены частично. Б.Е., Н. признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением и сняты с регистрационного учета по спорному адресу, а также выселены.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Б.Е. и удовлетворяя в части иск Ж., на основании положений п. 2 ст. 218, ст. 223, п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводам о том, что у Б.Е. право собственности на основании договора купли-продажи от 21.05.2002 г. не возникло, возможность регистрации ее права собственности исключена в связи с тем, что право собственности Х. прекращено на основании договора, заключенного с Ж., которая как собственник вправе требовать выселения вселенных бывшим собственником лиц, которые не являются членами ее семьи и с которыми у нее отсутствуют договорные отношения на пользование квартирой. Также судом согласно ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации применен к требованиям Б.Е. по заявлению представителя Ж. и Х. срок исковой давности. При этом суд исходил из того, что начиная со дня подписания договора 21.05.2002 г. Б.Е. имела возможность обратиться в установленном порядке в государственный орган, осуществляющий регистрацию права собственности или в суд за защитой своего права, однако обратилась в суд с настоящим иском только в 2011 г., пропустив срок исковой давности. Судом учтено, что на имя Б.Е. Х. была выдана доверенность от 11.09.2004 г., на основании которой, по мнению суда, она имела право обратиться от его имени для регистрации перехода права собственности.
В апелляционной жалобе Б.Е. просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность. При этом Б.Е. указывает, что ее иск основан на п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылается на ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации и на уважительность причин пропуска срока исковой давности в связи с тем, что в тот период у нее была малолетняя дочь, Х. были переданы все документы для регистрации, однако он не принял мер по регистрации сделки и не передал Б.Е. необходимые для регистрации документы. Также Б.Е. ссылается на ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что Х. не отказывался от оформления сделки, но просил подождать, но позже в связи с болезнью матери Б.Е. они не имели возможности заняться переоформлением перехода права собственности. Б.Е. указывает на то, что ей не было известно о доверенности от 11.09.2004 г. и, кроме того, она не вправе была по такой доверенности переоформить право собственности на себя, поскольку это прямо запрещено п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Б.Е. полагает, что срок исковой давности ею не пропущен, должен исчисляться с сентября 2009 г., когда она обратилась к Х. с требованием предоставить необходимые и достаточные документы для государственной регистрации договора.
Также Б.Е. не согласна с тем, что суд удовлетворил требования Ж. о выселении Б.Е. и ее дочери без указания адреса переселения, спорную квартиру они занимали 10 лет, оплатили Х. в 2002 г., остались без жилья и денег.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорная квартира принадлежала Х. на основании договора мены от 04.10.1993 года.
Договор купли-продажи от 21.05.2002 года между Х. и Б.Е. не прошел государственную регистрацию, соответственно считается незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), и право собственности у Б.Е. не возникло (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Учитывая, что Б.Е. и Х. составили договор в 2002 г., стороны договора должны были в 2002 г. принять меры к регистрации договора, при уклонении Х. от регистрации Б.Е. имела возможность в судебном порядке решить вопрос о регистрации договора, при этом при добросовестных, разумных действиях Б.Е. по реализации своих прав с целью регистрации договора она имела возможность в разумные сроки определить причины отсутствия регистрации договора, невозможности регистрации договора и решить вопрос в судебном порядке, однако с требованиями о понуждении к регистрации договора Б.Е. обратилась в суд только в 2011 г., то спустя значительное время, после того как квартира перешла в собственность Ж. Б.Е. инициировала спор после обращения Ж. в суд с иском, в период с 2002 по 2011 год никаких мер с целью оформления права собственности на спорное жилье не предпринимала. Доказательств обратного Б.Е. не представила. Доказательств уважительности причин такого значительного пропуска срока исковой давности, объективной невозможности обратиться в суд в течение трех лет непосредственно после оформления договора Б.Е. не представлено. Оснований для восстановления срока исковой давности при таком положении согласно ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Доводы о перерыве срока исковой давности согласно ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны, предусмотренных ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств перерыва срока исковой давности Б.Е. не заявлено и не доказано.
При таком положении применение судом срока исковой давности по требованиям Б.Е. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру соответствует требованиям ст. ст. 196, 200, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, спор разрешен судом по существу. При этом судом правильно не установлено оснований для удовлетворения заявленных Б.Е. требований.
Судом правильно учтено, что право собственности Б.Е. на основании договора от 21.05.2002 г. не зарегистрировано, и обоснованно указано на то, что не имеют правового значения для разрешения спора доводы Б.Е. о том, что она исполняла обязанности по содержанию квартиры.
16.11.2010 года за Ж. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Основанием регистрации права собственности стал договор купли-продажи от 29.10.2010 года, заключенный между истцом и Х.
Учитывая, что Х. являлся собственником спорной квартиры на момент заключения договора с Ж., он согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п.п. 1, 2).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В настоящем случае, учитывая, что спорная квартира передана Х. по договору от 29.10.2010 г. в собственность Ж., право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке, Б.Е. не вправе требовать от Х. передачи ей в собственность спорной квартиры на основании договора от 21.05.2002 года, а то обстоятельство, что договор с ней заключен Х. ранее, чем с Ж., не влечет недействительности договора с Ж. и не является основанием к принудительной регистрации договора от 21.05.2002 г., поскольку законом предусмотрены иные последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность в случае, если она уже передана в собственность другому лицу, иной способ защиты нарушенного права (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таком положении доводы Б.Е. о ничтожности договора в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны.
Б.Е. ссылалась на мнимость договора купли-продажи от 29.10.2010 г. (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
С учетом вышеизложенных обстоятельств отсутствия у Б.Е. права требования передачи ей в собственность квартиры она не может быть признана лицом, имеющим правовую заинтересованность в применении последствий недействительности договора купли-продажи от 29.10.2010 г. по заявленным основаниям его мнимости.
Кроме того, право собственности за Ж. на основании указанного договора зарегистрировано в установленном порядке, Ж. стала собственником спорной квартиры, что соответствует правовым последствиям, на которые направлен договор купли-продажи, в связи с чем не усматривается мнимость указанного договора.
При таком положении оснований для удовлетворения требований Б.Е. не имеется, судом по существу правильно отказано в их удовлетворении.
В настоящее время собственником квартиры является Ж., в квартире с 2002 г. зарегистрированы Б.Е. и ее несовершеннолетняя дочь Н., вселенные бывшим собственником Х. без определения родственных отношений с ним.
Суд при выселении ответчиков исходил из положений ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2).
Ж., требуя выселения Б.Е. и Н., указывала, что они не были вселены Х. в качестве членов семьи, и членами ее семьи они не являются, у Ж. с ними отсутствует соглашение о пользовании квартирой, они препятствует вселению Ж. Со стороны Х. также указано на то, что Б.Е. с ребенком членами его семьи не являлись, его родственниками не являются, он разрешил им проживать в его квартире по просьбе матери Б.Е., общего бюджета с Б.Е. не было, при этом сам Х. в спорной квартире не жил, проживал с матерью Б.Е. в ином жилом помещении. Об обратном Б.Е. не заявлено, напротив, она подтвердила изложенное. При этом Б.Е. заключала в отношении спорного жилого помещения договоры на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, услуг телефонной связи, что не оспорено со стороны Х., подтверждено материалами дела. При этом Х. и Б.Е. указали на то, что Б.Е. не производила оплату Х. за пользование его жилым помещением, но между Х. и Б.Е. возник спор относительно того, кто производил оплату начисляемой платы за спорное жилое помещение и коммунальные услуги, однако данный вопрос не имеет отношения к настоящему спору.
В договорных отношениях, порождающих право пользования квартирой, с Ж. после приобретения ею квартиры Б.Е. не состоит. Об обратном Б.Е. не заявлено.
Свое право пользования спорной квартирой Б.Е. основывала на договоре от 21.05.2002 г. Ею не заявлено, как выше указано, о своих правах в качестве члена семьи Х., а также не заявлено доводов о наличии с Х. иных договорных правоотношений, порождающих у нее право пользования квартирой, подлежащее сохранению при перемене собственника.
Б.Е. правом собственности не обладает, соответственно не имеет право пользования спорной жилой площадью на правах собственника.
Фактически семья Б.Е. пользовалась квартирой по соглашению с Х., вселившим Б.Е. с дочерью, на условиях безвозмездного пользования, заключенному без указания срока (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку иных оснований не заявлено и не доказано, а заявленные Б.Е. и Х. основания и условия пользования семьи Б.Е. спорной квартирой соответствуют правоотношениям по договору безвозмездного пользования (ст. ст. 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699 Гражданского кодекса Российской Федерации).
После отчуждения Х. квартиры в собственность Ж. у Б.Е. с дочерью право пользования квартирой подлежит прекращению по требованию собственника Ж., не намеренной вступать с ними в правоотношения по предоставлению им в пользование спорного жилого помещения и заявившей требования о прекращении их прав и об их выселении.
Согласно ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
С учетом изложенного собственник квартиры Ж. вправе требовать выселения семьи Б.Е. в силу ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законных оснований для продолжения пользования спорной квартирой они не имеют, их проживанием нарушены права Ж. При этом Ж. не обязана обеспечивать выселяемых другим жилым помещением, и не имеет правового значения для разрешения настоящего спора отсутствие у них другого жилого помещения и их финансовое положение, а также не повлекшие возникновение у Б.Е. прав в отношении спорной квартиры правоотношения Б.Е. с Х. по договору от 21.05.2002 г., в том числе исполнение Б.Е. обязанностей покупателя.
При изложенных обстоятельствах суд по существу правильно удовлетворил требования Ж. о признании Б.Е. и Н. утратившими право пользования спорной квартирой и об их выселении.
При таком положении оснований к отмене решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)