Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Яковлевой Н.А. (доверенность от 20.12.2011), от Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Никитина Д.В. (доверенность от 05.02.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Сахара" Юнговой В.А. (доверенность от 12.12.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Грибоедов-Центр" Юнговой В.А. (доверенность от 12.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2012 (судья Ракчееева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-12634/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сахара", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, ОГРН 1037843037352 (далее - ООО "Сахара"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), от 26.12.2012 в государственной регистрации договора от 01.09.2011 аренды нежилых помещений 3-Н, 4-Н, Л-3 общей площадью 87,1 кв. м с кадастровым номером 78:1261:2:5, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать названный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Грибоедов-Центр", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, пом. 10-Н, 11-Н, ОГРН 1037867001853 (далее - ООО "Грибоедов-Центр"), и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527 (далее - КГИОП).
Решением от 16.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2012, заявленные требования удовлетворены.
В кассационных жалобах КГИОП и Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, просят отменить решение от 16.05.2012 и постановление от 12.09.2012 и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Податели жалобы указывают на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что для государственной регистрации договора аренды объекта культурного наследия не требуется представлять охранное обязательство, заключенное пользователем такого объекта с КГИОП.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании 05.12.2012 был объявлен перерыв до 15 час. 15 мин. 19.12.2012.
В судебном заседании представители Управления Росреестра и КГИОП поддержали доводы жалоб, а представитель ООО "Сахара" и ООО "Грибоедов-Центр" просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Грибоедов-Центр" (арендодатель) и ООО "Сахара" (арендатор) 01.09.2011 подписали договор аренды нежилых помещений 3-Н, 4-Н, Л-3 общей площадью 87,1 кв. м с кадастровым номером 78:1261:2:5, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, на срок до 31.12.2026. Данные помещения находятся в здании, которое является объектом культурного наследия и принадлежит арендодателю на праве собственности.
В пункте 1.2 договора указано, что в отношении объекта аренды имеется обязательство по сохранению объекта, зарегистрированное 25.08.2005; о данном обременении арендатор уведомлен надлежащим образом.
ООО "Сахара" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Сообщением от 03.11.2011 N 42/166/2011-292 Управление Росреестра уведомило ООО "Сахара" о приостановлении на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды на срок по 02.12.2011, сославшись на следующее. Поскольку переданные заявителю в аренду помещения являются выявленным объектом культурного наследия, то в силу пункта 5 статьи 55, пункта 8 статьи 18 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) обязательным условием заключения договора аренды является заключение охранного обязательства с пользователем такого объекта. В охранное обязательство подлежат включению требования по содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему, по порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению. Между тем такой документ в регистрирующий орган не представлен. Данное обстоятельство является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Поскольку ООО "Сахара" не представило в регистрирующий орган охранное обязательство, заключенное между пользователем объекта и органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, которым в Санкт-Петербурге является КГИОП, Управление Росреестра сообщением от 26.12.2012 N 42/166/2011-292 уведомило ООО "Сахара" об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
ООО "Сахара", считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации договора аренды от 01.09.2011, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.09.2011, сделав вывод о том, что у регистрирующего органа не было правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку Законами N 122-ФЗ и N 73-ФЗ не установлена обязанность арендатора представлять для государственной регистрации договора аренды охранное обязательство в отношении предмета аренды.
Кассационная инстанция считает данный вывод ошибочным, сделанным с неправильным применением норм материального права.
Согласно материалам дела помещения, переданные ООО "Сахара" в аренду по договору от 01.09.2011, являются выявленными объектами культурного наследия, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2005 N 78-78-01/0552/2005-096.
В соответствии с пунктом 8 статьи 18 Закона N 73-ФЗ выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с названным законом.
В силу статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Закона N 73-ФЗ охранное обязательство в отношении объектов культурного наследия регионального значения оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
В силу статей 48, 55, 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Согласно пункту 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.
В силу пунктов 2 и 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным законом независимо от формы собственности данного объекта; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Между тем, как видно из материалов дела и подтверждено представителем ООО "Сахара" и ООО "Грибоедов-Центр" в судебном заседании кассационной инстанции, на момент вынесения оспариваемого отказа охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных ООО "Сахара", не было заключено ни с ООО "Грибоедов-Центр" как с собственником названных помещений, ни с ООО "Сахара" как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре от 01.09.2011 не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объект и требования к его сохранению.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Поскольку ООО "Сахара" как пользователь объекта культурного наследия не представило в регистрирующий орган охранного обязательства, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации договора аренды.
Как пояснили представители Управления Росреестра, КГИОП, ООО "Сахара" и ООО "Грибоедов-Центр" в судебном заседании кассационной инстанции, охранные обязательства ООО "Грибоедов-Центр" и ООО "Сахара" заключили с КГИОП только 19.06.2012, то есть после вынесения обжалуемого решения. Управление Росреестра после представления этих документов осуществило государственную регистрацию договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды неправомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра незаконным, поэтому обжалуемые судебные акты как принятые с нарушением норм материального права надлежит отменить, в удовлетворении заявления ООО "Сахара" отказать.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А56-12634/2012 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Сахара" отказать.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2012 ПО ДЕЛУ N А56-12634/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2012 г. по делу N А56-12634/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Яковлевой Н.А. (доверенность от 20.12.2011), от Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга Никитина Д.В. (доверенность от 05.02.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Сахара" Юнговой В.А. (доверенность от 12.12.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Грибоедов-Центр" Юнговой В.А. (доверенность от 12.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2012 (судья Ракчееева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-12634/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сахара", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, ОГРН 1037843037352 (далее - ООО "Сахара"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), от 26.12.2012 в государственной регистрации договора от 01.09.2011 аренды нежилых помещений 3-Н, 4-Н, Л-3 общей площадью 87,1 кв. м с кадастровым номером 78:1261:2:5, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать названный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Грибоедов-Центр", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, пом. 10-Н, 11-Н, ОГРН 1037867001853 (далее - ООО "Грибоедов-Центр"), и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527 (далее - КГИОП).
Решением от 16.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2012, заявленные требования удовлетворены.
В кассационных жалобах КГИОП и Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, просят отменить решение от 16.05.2012 и постановление от 12.09.2012 и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Податели жалобы указывают на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что для государственной регистрации договора аренды объекта культурного наследия не требуется представлять охранное обязательство, заключенное пользователем такого объекта с КГИОП.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании 05.12.2012 был объявлен перерыв до 15 час. 15 мин. 19.12.2012.
В судебном заседании представители Управления Росреестра и КГИОП поддержали доводы жалоб, а представитель ООО "Сахара" и ООО "Грибоедов-Центр" просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Грибоедов-Центр" (арендодатель) и ООО "Сахара" (арендатор) 01.09.2011 подписали договор аренды нежилых помещений 3-Н, 4-Н, Л-3 общей площадью 87,1 кв. м с кадастровым номером 78:1261:2:5, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 5, лит. Е, на срок до 31.12.2026. Данные помещения находятся в здании, которое является объектом культурного наследия и принадлежит арендодателю на праве собственности.
В пункте 1.2 договора указано, что в отношении объекта аренды имеется обязательство по сохранению объекта, зарегистрированное 25.08.2005; о данном обременении арендатор уведомлен надлежащим образом.
ООО "Сахара" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Сообщением от 03.11.2011 N 42/166/2011-292 Управление Росреестра уведомило ООО "Сахара" о приостановлении на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды на срок по 02.12.2011, сославшись на следующее. Поскольку переданные заявителю в аренду помещения являются выявленным объектом культурного наследия, то в силу пункта 5 статьи 55, пункта 8 статьи 18 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) обязательным условием заключения договора аренды является заключение охранного обязательства с пользователем такого объекта. В охранное обязательство подлежат включению требования по содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему, по порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению. Между тем такой документ в регистрирующий орган не представлен. Данное обстоятельство является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Поскольку ООО "Сахара" не представило в регистрирующий орган охранное обязательство, заключенное между пользователем объекта и органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, которым в Санкт-Петербурге является КГИОП, Управление Росреестра сообщением от 26.12.2012 N 42/166/2011-292 уведомило ООО "Сахара" об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
ООО "Сахара", считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации договора аренды от 01.09.2011, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.09.2011, сделав вывод о том, что у регистрирующего органа не было правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку Законами N 122-ФЗ и N 73-ФЗ не установлена обязанность арендатора представлять для государственной регистрации договора аренды охранное обязательство в отношении предмета аренды.
Кассационная инстанция считает данный вывод ошибочным, сделанным с неправильным применением норм материального права.
Согласно материалам дела помещения, переданные ООО "Сахара" в аренду по договору от 01.09.2011, являются выявленными объектами культурного наследия, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2005 N 78-78-01/0552/2005-096.
В соответствии с пунктом 8 статьи 18 Закона N 73-ФЗ выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с названным законом.
В силу статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Закона N 73-ФЗ охранное обязательство в отношении объектов культурного наследия регионального значения оформляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
В силу статей 48, 55, 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
Пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Согласно пункту 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.
В силу пунктов 2 и 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным законом независимо от формы собственности данного объекта; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Между тем, как видно из материалов дела и подтверждено представителем ООО "Сахара" и ООО "Грибоедов-Центр" в судебном заседании кассационной инстанции, на момент вынесения оспариваемого отказа охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных ООО "Сахара", не было заключено ни с ООО "Грибоедов-Центр" как с собственником названных помещений, ни с ООО "Сахара" как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре от 01.09.2011 не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объект и требования к его сохранению.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Поскольку ООО "Сахара" как пользователь объекта культурного наследия не представило в регистрирующий орган охранного обязательства, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации договора аренды.
Как пояснили представители Управления Росреестра, КГИОП, ООО "Сахара" и ООО "Грибоедов-Центр" в судебном заседании кассационной инстанции, охранные обязательства ООО "Грибоедов-Центр" и ООО "Сахара" заключили с КГИОП только 19.06.2012, то есть после вынесения обжалуемого решения. Управление Росреестра после представления этих документов осуществило государственную регистрацию договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды неправомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра незаконным, поэтому обжалуемые судебные акты как принятые с нарушением норм материального права надлежит отменить, в удовлетворении заявления ООО "Сахара" отказать.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А56-12634/2012 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Сахара" отказать.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)