Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Колесникова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего: Корниловой Т.Г.
судей: Владимирова Д.А., Камышовой Т.В.
при секретаре: Т.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Камышовой Т.В. дело по кассационной жалобе М.Н. на решение Егорлыкского районного суда от 03 мая 2011 года,
установила:
ИП - глава КФХ "Кожемяко" К. обратилась в суд с иском к М.Н. о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В обоснование иска указала о том, что 01 марта 2008 года между индивидуальным предпринимателем - главой КФХ "Кожемяко" К. и М.Н. заключен договора аренды земельного участка площадью 70000 кв. м, кадастровый номер ... Ответчик М.Н. уклоняется от государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, несмотря на то, что на протяжении трех лет с момента заключения договора аренды стороны добросовестно исполняют взятые по договору обязательства.
Поскольку договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области по вине ответчика, которой неоднократно, предлагалось явиться в службу регистрации для регистрации сделки истец просила суд вынести решение о регистрации сделки - договора аренды земельного участка.
М.Н. обратилась с встречным иском к ИП К. о признании договора аренды от 01.03.2008 года незаключенным, а сделки по аренде земельного участка недействительной, ссылаясь на то, что по условиям данного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации по Ростовской области. До настоящего времени ИП К. пользовалась земельным участком с ее устного согласия, зная, что их взаимоотношения в установленном порядке не оформлены, никаких мер по государственной регистрации данного договора ИП К. не предприняла.
В настоящее время она не желает, сдавать в аренду в пользование ИП К. земельный участок. Однако К. отказывается возвратить его, ссылаясь на договор аренды от 01.03.2008 года, что нарушает ее права и препятствует осуществлению ее законных интересов.
В судебном заседании ИП - глава КФХ "Кожемяко" К. поддержала свои исковые требования, и просила их удовлетворить, встречные исковые требования М.Н. не признала.
М.Н. исковые требования ИП - главы КФХ "Кожемяко" К. не признала. Свои исковые требования М.Н. поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель М.Н. - адвокат Савицкий С.Н., исковые требования М.Н. поддержал.
Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, Управление Росреестра по Ростовской области в порядке ст. 167 ГПК РФ.
03 мая 2011 года Егорлыкский районный суд Ростовской области постановил решение, которым исковые требования индивидуального предпринимателя - главы КФХ "Кожемяко" К. удовлетворил.
Указал в резолютивной части решения, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 70000 кв. м расположенного по адресу: <...> заключенного 01 марта 2008 года между индивидуальным предпринимателем - главой КФХ "Кожемяко" К. и М.Н.
Взыскал с М.Н. в пользу индивидуального предпринимателя - главы КФХ "Кожемяко" К. судебные расходы по делу в сумме 8700 рублей
Исковые требования М.Н. к индивидуальному предпринимателю - главе КФХ "Кожемяко" К. о признании договора аренды от 01.03.2008 года незаключенным, а сделки по аренде земельного участка недействительной, оставил без удовлетворения.
С данным решением не согласилась М.Н., подав на него кассационную жалобу, в которой просит отменить решение и принять новое которым, в удовлетворении исковых требований К. отказать и удовлетворить встречный иск.
Кассатор обращает внимание на то, что суд неправильно истолковал закон, и посчитал, что государственная регистрация договора аренды земельного участка сроком на пять лет, может быть проведена в любой момент периода, на который заключен договор аренды. Срок на обращение в суд с требованиями о государственной регистрации данного договора, оканчивается по истечении срока, на который заключен договор, а сама сделка действительна с момента подписания договора аренды, то есть фактически при отсутствии разногласий между сторонами государственная регистрация данного договора аренды, а также и самой сделки, может не проводиться.
Не согласен кассатор с выводом суда, о том, что совершения сделок в виде аренды земельного участка сроком более одного года, возможно и без государственной регистрации, так как данное положение противоречит правовым нормам, регламентирующим порядок сделок по аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Цитируя ст. ст. 609, 165, 167, 433 ГК РФ, кассатор указывает на то, что договор между М.Н. и К. об аренде земельного участка на момент рассмотрения судом иска К. не заключен, а сделка, при которой К. пользовалась на протяжении более 3-х лет земельным участком без оформления ее в установленном законом порядке, недействительна с момента фактической передачи без государственной регистрации договора аренды земельного участка принадлежащего М.Н. в пользование К.
Кассатор считает, что при подписании договора с К. обязательным условием вступления в силу договора определялось его государственная регистрация (п. 4 договора). Таким образом, до государственной регистрации данного договора аренды он считается не заключенным.
Судом незаконно, без указания на доказательства и материалы дела, не приняты во внимание доводы встречного иска М.Н., только на том основании, что суд удовлетворил исковое заявление К.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав М.Н., ее представителя по ордеру от 27.06.2011 г. С. судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом на основании свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового плана земельного участка, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним М.Н. является собственником земельного участка площадью 70000 кв. м по адресу: ...
01.03.2008 года между М.Н. (арендодателем) и К., индивидуальным предпринимателем, главой КФХ "Кожемяко" (арендатором) был составлен и подписан договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 70000 кв. м,
земельный участок арендодатель предоставляет арендатору для выращивания сельскохозяйственной продукции, сроком на пять лет - до 01 февраля 2013 года и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы по Ростовской области.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 164, 609, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при рассмотрении спора нашли свое подтверждение факты, изложенные истцом К. в обоснование своих требований, а именно: между истцом и ответчиком был заключен договор аренды спорного земельного участка, который был продлен на неопределенный срок.
При этом суд посчитал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка до настоящего времени, не свидетельствует о факте отсутствия сделки, поскольку фактически сторонами были предприняты меры по его исполнению.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно положениям ст. 131 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с указанными нормами права договор аренды земельного участка подлежал регистрации и заключенным такой договор может считаться лишь с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды сторонами не произведена.
Поскольку установленная законом регистрация договора аренды не была произведена, вывод суда об отказе в удовлетворении требований о признании договора аренды незаключенным противоречит вышеуказанным нормам закона.
Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, вывод суда о том, что договор фактически заключен и исполняется сторонами нельзя признать правильным.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, но без направления дела на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства судом установлены.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 01.03.2008 года не прошел государственную регистрацию.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч. 3 с. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что М.Н. уклонялась от государственной регистрации договора.
При таких обстоятельствах исковые требования К. не подлежат удовлетворению, а встречные требования следует удовлетворить.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Егорлыкского районного суда Ростовской области от 3 мая 2011 года отменить.
Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ИП - Глава КФХ "Кожемяко" К. к М.Н. о государственной регистрации договора аренды отказать.
Исковые требования М.Н. к ИП - Главе КФХ "Кожемяко" К. о признании договора аренды незаключенным, а сделки по аренде земельного участка недействительной удовлетворить.
Признать договора аренды земельного участка, кадастровый номер N ... между ИП - Глава КФХ "Кожемяко" К. и М.Н. незаключенным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-8507
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2011 г. по делу N 33-8507
Судья: Колесникова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего: Корниловой Т.Г.
судей: Владимирова Д.А., Камышовой Т.В.
при секретаре: Т.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Камышовой Т.В. дело по кассационной жалобе М.Н. на решение Егорлыкского районного суда от 03 мая 2011 года,
установила:
ИП - глава КФХ "Кожемяко" К. обратилась в суд с иском к М.Н. о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В обоснование иска указала о том, что 01 марта 2008 года между индивидуальным предпринимателем - главой КФХ "Кожемяко" К. и М.Н. заключен договора аренды земельного участка площадью 70000 кв. м, кадастровый номер ... Ответчик М.Н. уклоняется от государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, несмотря на то, что на протяжении трех лет с момента заключения договора аренды стороны добросовестно исполняют взятые по договору обязательства.
Поскольку договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области по вине ответчика, которой неоднократно, предлагалось явиться в службу регистрации для регистрации сделки истец просила суд вынести решение о регистрации сделки - договора аренды земельного участка.
М.Н. обратилась с встречным иском к ИП К. о признании договора аренды от 01.03.2008 года незаключенным, а сделки по аренде земельного участка недействительной, ссылаясь на то, что по условиям данного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации по Ростовской области. До настоящего времени ИП К. пользовалась земельным участком с ее устного согласия, зная, что их взаимоотношения в установленном порядке не оформлены, никаких мер по государственной регистрации данного договора ИП К. не предприняла.
В настоящее время она не желает, сдавать в аренду в пользование ИП К. земельный участок. Однако К. отказывается возвратить его, ссылаясь на договор аренды от 01.03.2008 года, что нарушает ее права и препятствует осуществлению ее законных интересов.
В судебном заседании ИП - глава КФХ "Кожемяко" К. поддержала свои исковые требования, и просила их удовлетворить, встречные исковые требования М.Н. не признала.
М.Н. исковые требования ИП - главы КФХ "Кожемяко" К. не признала. Свои исковые требования М.Н. поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель М.Н. - адвокат Савицкий С.Н., исковые требования М.Н. поддержал.
Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, Управление Росреестра по Ростовской области в порядке ст. 167 ГПК РФ.
03 мая 2011 года Егорлыкский районный суд Ростовской области постановил решение, которым исковые требования индивидуального предпринимателя - главы КФХ "Кожемяко" К. удовлетворил.
Указал в резолютивной части решения, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 70000 кв. м расположенного по адресу: <...> заключенного 01 марта 2008 года между индивидуальным предпринимателем - главой КФХ "Кожемяко" К. и М.Н.
Взыскал с М.Н. в пользу индивидуального предпринимателя - главы КФХ "Кожемяко" К. судебные расходы по делу в сумме 8700 рублей
Исковые требования М.Н. к индивидуальному предпринимателю - главе КФХ "Кожемяко" К. о признании договора аренды от 01.03.2008 года незаключенным, а сделки по аренде земельного участка недействительной, оставил без удовлетворения.
С данным решением не согласилась М.Н., подав на него кассационную жалобу, в которой просит отменить решение и принять новое которым, в удовлетворении исковых требований К. отказать и удовлетворить встречный иск.
Кассатор обращает внимание на то, что суд неправильно истолковал закон, и посчитал, что государственная регистрация договора аренды земельного участка сроком на пять лет, может быть проведена в любой момент периода, на который заключен договор аренды. Срок на обращение в суд с требованиями о государственной регистрации данного договора, оканчивается по истечении срока, на который заключен договор, а сама сделка действительна с момента подписания договора аренды, то есть фактически при отсутствии разногласий между сторонами государственная регистрация данного договора аренды, а также и самой сделки, может не проводиться.
Не согласен кассатор с выводом суда, о том, что совершения сделок в виде аренды земельного участка сроком более одного года, возможно и без государственной регистрации, так как данное положение противоречит правовым нормам, регламентирующим порядок сделок по аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Цитируя ст. ст. 609, 165, 167, 433 ГК РФ, кассатор указывает на то, что договор между М.Н. и К. об аренде земельного участка на момент рассмотрения судом иска К. не заключен, а сделка, при которой К. пользовалась на протяжении более 3-х лет земельным участком без оформления ее в установленном законом порядке, недействительна с момента фактической передачи без государственной регистрации договора аренды земельного участка принадлежащего М.Н. в пользование К.
Кассатор считает, что при подписании договора с К. обязательным условием вступления в силу договора определялось его государственная регистрация (п. 4 договора). Таким образом, до государственной регистрации данного договора аренды он считается не заключенным.
Судом незаконно, без указания на доказательства и материалы дела, не приняты во внимание доводы встречного иска М.Н., только на том основании, что суд удовлетворил исковое заявление К.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав М.Н., ее представителя по ордеру от 27.06.2011 г. С. судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом на основании свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового плана земельного участка, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним М.Н. является собственником земельного участка площадью 70000 кв. м по адресу: ...
01.03.2008 года между М.Н. (арендодателем) и К., индивидуальным предпринимателем, главой КФХ "Кожемяко" (арендатором) был составлен и подписан договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 70000 кв. м,
земельный участок арендодатель предоставляет арендатору для выращивания сельскохозяйственной продукции, сроком на пять лет - до 01 февраля 2013 года и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы по Ростовской области.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 164, 609, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при рассмотрении спора нашли свое подтверждение факты, изложенные истцом К. в обоснование своих требований, а именно: между истцом и ответчиком был заключен договор аренды спорного земельного участка, который был продлен на неопределенный срок.
При этом суд посчитал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка до настоящего времени, не свидетельствует о факте отсутствия сделки, поскольку фактически сторонами были предприняты меры по его исполнению.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно положениям ст. 131 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с указанными нормами права договор аренды земельного участка подлежал регистрации и заключенным такой договор может считаться лишь с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды сторонами не произведена.
Поскольку установленная законом регистрация договора аренды не была произведена, вывод суда об отказе в удовлетворении требований о признании договора аренды незаключенным противоречит вышеуказанным нормам закона.
Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, вывод суда о том, что договор фактически заключен и исполняется сторонами нельзя признать правильным.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, но без направления дела на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства судом установлены.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 01.03.2008 года не прошел государственную регистрацию.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч. 3 с. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что М.Н. уклонялась от государственной регистрации договора.
При таких обстоятельствах исковые требования К. не подлежат удовлетворению, а встречные требования следует удовлетворить.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Егорлыкского районного суда Ростовской области от 3 мая 2011 года отменить.
Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ИП - Глава КФХ "Кожемяко" К. к М.Н. о государственной регистрации договора аренды отказать.
Исковые требования М.Н. к ИП - Главе КФХ "Кожемяко" К. о признании договора аренды незаключенным, а сделки по аренде земельного участка недействительной удовлетворить.
Признать договора аренды земельного участка, кадастровый номер N ... между ИП - Глава КФХ "Кожемяко" К. и М.Н. незаключенным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)