Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Калугина Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кордюковой Г.Л.
судей Ничковой С.С., Бутковой Н.А.
при секретаре К.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 мая 2012 года дело N 2-7053/11 по кассационной жалобе К.О.И. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года по иску К.О.И. к Закрытому акционерному обществу "<Ю>" о взыскании неустойки
Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., объяснения представителей ЗАО "<Ю>", Управления Росреестра, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец обратился в суд к ответчику о взыскании штрафной неустойки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.04.2009 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого в срок не позднее 31.12.2009 должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Истцом были исполнены все обязательства по предварительному договору, в том числе, внесены на счет продавца в качестве суммы обеспечения денежные средства. В соответствии с п. 4.2 договора в конце октября 2009 года ответчик уведомил истца о готовности подписать основной договор; в указанный срок истец прибыл в офис ответчика и подписал со своей стороны основной договор, а также передал все необходимые для регистрации основного договора документы. Однако в установленный предварительным договором срок ответчик основной договор не подписал и уведомления о причинах задержки не направил. 26.02.2010 г. истцом, было направлено в адрес ответчика уведомление о надлежащем исполнении договора с просьбой сообщить о причинах задержки подписания основного договора, а также определить дату, время и место подписания основного договора. Из ответа ЗАО "<Ю>." следовало, что ответчик не может заключить основной договор вследствие зарегистрированного обременения на квартиру "ипотека в силу закона" и существующего в связи с этим судебного спора ответчика с Управлением Росреестра по СПб. Таким образом, ответчик нарушил обязательства, принятые на себя в соответствии с предварительным договором. Согласно п. 3.10 предварительного договора - если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, то за нарушение своих обязательств продавец несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения. Основной договор купли-продажи квартиры был подписан ответчиком только 01.06.2010 г. Таким образом, истец просит взыскать с ответчика штраф в размере 10% от суммы обеспечения, что составляет 370 807 рублей 90 коп.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года в исковых требованиях истцу было отказано.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание истец не явился, будучи надлежащим образом извещен о дне рассмотрения дела, препятствий к рассмотрению дела в его отсутствие не усматривается.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.04.2009 г. между К.О.И. и ЗАО "<Ю>" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 191/0217/КП, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных предварительным договором (л.д. 9 - 11).
В соответствии с п. 2.1 предварительного договора от 03.04.2009 г., ответчик обязался передать в собственность истцу вышеуказанную квартиру, а истец обязался принять квартиру и уплатить за нее обусловленную предварительным договором цену.
Согласно п. 2.3 предварительного договора от 03.04.2009 г., цена основного договора составляет сумму 3 708 079 руб. 20 коп. При этом, п. 3.1 договора предусматривает внесение покупателем указанной суммы на расчетный счет продавца в качестве суммы обеспечения в срок не позднее 10.04.2009 г.
В силу п. 4.3 предварительного договора - после полного внесения покупателем суммы обеспечения, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.12.2009 г.
В п. 3.10 предварительного договора от 03.04.2009 г. указано, что если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, за нарушение своих обязательств продавец несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения; продавец вправе не заключать основной договор до момента исполнения покупателем обязательств по оплате расходов, связанных с эксплуатацией помещения и общего имущества многоквартирного дома.
Сумма обеспечения истцом была внесена в полном объеме (л.д. 12), что ответчиком не оспаривалось.
Как следует из материалов дела, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> - было зарегистрировано за ответчиком 13.11.2009 с указанием обременения "ипотека в силу закона", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 г.
Указанная запись была внесена Управлением Росреестра по СПб на основании положений Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В силу п. 3 ст. 13 указанного Закона в редакции, действовавшей на момент совершения регистрационного действия, - при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
В силу п. 21 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" (утв. Приказом МК) РФ N 82 от 09.06.2005 г. регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.
Не согласившись с внесением сведений об обременении, ответчик обратился в Арбитражный суд. Решением Арбитражного суда СПб и ЛО от 19.03.2010 г. была признана недействительной государственная регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении ряда объектов недвижимости, находящихся в указанном доме, в том числе в отношении квартиры N <...> Решение Арбитражного суда вступило в законную силу 20.04.2010 г.
Таким образом, до момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда - наличие в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона в отношении названного жилого помещения объективно препятствовало заключению ответчиком основного договора купли-продажи на указанную в предварительном договоре квартиру.
Впоследствии, учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда - 17.05.2010 г. в ЕГРП была внесена запись о прекращении ипотеки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2010 г.
После внесения записи о прекращении ипотеки ответчиком были предприняты необходимые действия по исполнению предварительного договора и 01.06.2010 г. был заключен с истцом договор купли-продажи квартиры N 290/0217 (л.д. 16).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие обременения спорной квартиры в виде ипотеки препятствовало ответчику в заключении с истцом основного договора. В связи с чем, нарушение сроков заключения основного договора произошло не по вине ответчика.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.
По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Пунктом 3.10 предварительного договора, заключенного между сторонами, предусмотрена выплата ответчиком штрафа в размере 10% от суммы обеспечения, в случае нарушения срока заключения основного договора по вине ответчика.
В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что нарушение срока заключения основного договора было связано с тем, что при регистрации права собственности ответчика на вновь созданный объект недвижимости <адрес> органом государственной регистрации прав на недвижимость была произведена запись об обременении объекта ипотекой в силу закона.
Эти действия регистрирующего органа были произведены на основании нормы п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), согласно которой при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права, выданным 13.11.2009 г., из которого в графе "сведения об обременении" усматривается наличие записи об ипотеке в силу закона (л.д. 56).
Впоследствии запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры была исключена в порядке технической ошибки на основании заявления ответчика, и 17.05.2010 г. ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права без обременений (л.д. 64).
Ранее решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2010 г. по делу N А56-95645/2009, принятым по заявлению ответчика о признании недействительной регистрации ипотеки в силу закона в отношении ряда жилых помещений в <адрес> было установлено, что законные основания для регистрации ипотеки в силу закона в этих случаях отсутствовали, поскольку до даты регистрации права собственности ответчика им были представлены документы о надлежащем исполнении обязательств перед всеми участниками долевого строительства (д. 57 - 59).
Таким образом, анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что препятствие к заключению основного договора было создано не каким-либо ненадлежащим поведением ответчика, который со своей стороны совершил все действия, необходимые для оформления своего права собственности на квартиру и приобретения возможности ее передачи в собственность истца по основному договору купли-продажи, а обстоятельством, за которое ответчик не отвечает: необоснованным внесением записи об обременении квартиры ипотекой в силу закона, осуществленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.
Судебная коллегия соглашается с утверждением суда первой инстанции о том, что регистрация ипотеки является обстоятельством, препятствующим заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку положения ст. 346 ГК РФ предусматривают ограничения в части распоряжения предметом залога.
Учитывая, что отсутствует вина ответчика в незаключении основного договора купли-продажи квартиры с истицей в указанный в предварительном договоре срок, то не имеется оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного договором только за виновные действия ответчика.
Кассационная жалоба истца повторяет его позицию в суде первой инстанции и фактические обстоятельства дела, на которых основаны требования, и не содержит доводов, опровергающих вышеизложенные значимые обстоятельства и выводы
Все выводы суда мотивированны, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные отношения. Нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 ФЗ N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 года "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.05.2012 N 33-7240/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2012 г. N 33-7240/2012
Судья: Калугина Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кордюковой Г.Л.
судей Ничковой С.С., Бутковой Н.А.
при секретаре К.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 мая 2012 года дело N 2-7053/11 по кассационной жалобе К.О.И. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года по иску К.О.И. к Закрытому акционерному обществу "<Ю>" о взыскании неустойки
Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., объяснения представителей ЗАО "<Ю>", Управления Росреестра, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец обратился в суд к ответчику о взыскании штрафной неустойки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.04.2009 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого в срок не позднее 31.12.2009 должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Истцом были исполнены все обязательства по предварительному договору, в том числе, внесены на счет продавца в качестве суммы обеспечения денежные средства. В соответствии с п. 4.2 договора в конце октября 2009 года ответчик уведомил истца о готовности подписать основной договор; в указанный срок истец прибыл в офис ответчика и подписал со своей стороны основной договор, а также передал все необходимые для регистрации основного договора документы. Однако в установленный предварительным договором срок ответчик основной договор не подписал и уведомления о причинах задержки не направил. 26.02.2010 г. истцом, было направлено в адрес ответчика уведомление о надлежащем исполнении договора с просьбой сообщить о причинах задержки подписания основного договора, а также определить дату, время и место подписания основного договора. Из ответа ЗАО "<Ю>." следовало, что ответчик не может заключить основной договор вследствие зарегистрированного обременения на квартиру "ипотека в силу закона" и существующего в связи с этим судебного спора ответчика с Управлением Росреестра по СПб. Таким образом, ответчик нарушил обязательства, принятые на себя в соответствии с предварительным договором. Согласно п. 3.10 предварительного договора - если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, то за нарушение своих обязательств продавец несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения. Основной договор купли-продажи квартиры был подписан ответчиком только 01.06.2010 г. Таким образом, истец просит взыскать с ответчика штраф в размере 10% от суммы обеспечения, что составляет 370 807 рублей 90 коп.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года в исковых требованиях истцу было отказано.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание истец не явился, будучи надлежащим образом извещен о дне рассмотрения дела, препятствий к рассмотрению дела в его отсутствие не усматривается.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.04.2009 г. между К.О.И. и ЗАО "<Ю>" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 191/0217/КП, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных предварительным договором (л.д. 9 - 11).
В соответствии с п. 2.1 предварительного договора от 03.04.2009 г., ответчик обязался передать в собственность истцу вышеуказанную квартиру, а истец обязался принять квартиру и уплатить за нее обусловленную предварительным договором цену.
Согласно п. 2.3 предварительного договора от 03.04.2009 г., цена основного договора составляет сумму 3 708 079 руб. 20 коп. При этом, п. 3.1 договора предусматривает внесение покупателем указанной суммы на расчетный счет продавца в качестве суммы обеспечения в срок не позднее 10.04.2009 г.
В силу п. 4.3 предварительного договора - после полного внесения покупателем суммы обеспечения, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.12.2009 г.
В п. 3.10 предварительного договора от 03.04.2009 г. указано, что если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, за нарушение своих обязательств продавец несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения; продавец вправе не заключать основной договор до момента исполнения покупателем обязательств по оплате расходов, связанных с эксплуатацией помещения и общего имущества многоквартирного дома.
Сумма обеспечения истцом была внесена в полном объеме (л.д. 12), что ответчиком не оспаривалось.
Как следует из материалов дела, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> - было зарегистрировано за ответчиком 13.11.2009 с указанием обременения "ипотека в силу закона", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2009 г.
Указанная запись была внесена Управлением Росреестра по СПб на основании положений Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В силу п. 3 ст. 13 указанного Закона в редакции, действовавшей на момент совершения регистрационного действия, - при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
В силу п. 21 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" (утв. Приказом МК) РФ N 82 от 09.06.2005 г. регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.
Не согласившись с внесением сведений об обременении, ответчик обратился в Арбитражный суд. Решением Арбитражного суда СПб и ЛО от 19.03.2010 г. была признана недействительной государственная регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении ряда объектов недвижимости, находящихся в указанном доме, в том числе в отношении квартиры N <...> Решение Арбитражного суда вступило в законную силу 20.04.2010 г.
Таким образом, до момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда - наличие в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона в отношении названного жилого помещения объективно препятствовало заключению ответчиком основного договора купли-продажи на указанную в предварительном договоре квартиру.
Впоследствии, учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда - 17.05.2010 г. в ЕГРП была внесена запись о прекращении ипотеки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2010 г.
После внесения записи о прекращении ипотеки ответчиком были предприняты необходимые действия по исполнению предварительного договора и 01.06.2010 г. был заключен с истцом договор купли-продажи квартиры N 290/0217 (л.д. 16).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие обременения спорной квартиры в виде ипотеки препятствовало ответчику в заключении с истцом основного договора. В связи с чем, нарушение сроков заключения основного договора произошло не по вине ответчика.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.
По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Пунктом 3.10 предварительного договора, заключенного между сторонами, предусмотрена выплата ответчиком штрафа в размере 10% от суммы обеспечения, в случае нарушения срока заключения основного договора по вине ответчика.
В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что нарушение срока заключения основного договора было связано с тем, что при регистрации права собственности ответчика на вновь созданный объект недвижимости <адрес> органом государственной регистрации прав на недвижимость была произведена запись об обременении объекта ипотекой в силу закона.
Эти действия регистрирующего органа были произведены на основании нормы п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), согласно которой при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права, выданным 13.11.2009 г., из которого в графе "сведения об обременении" усматривается наличие записи об ипотеке в силу закона (л.д. 56).
Впоследствии запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры была исключена в порядке технической ошибки на основании заявления ответчика, и 17.05.2010 г. ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права без обременений (л.д. 64).
Ранее решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2010 г. по делу N А56-95645/2009, принятым по заявлению ответчика о признании недействительной регистрации ипотеки в силу закона в отношении ряда жилых помещений в <адрес> было установлено, что законные основания для регистрации ипотеки в силу закона в этих случаях отсутствовали, поскольку до даты регистрации права собственности ответчика им были представлены документы о надлежащем исполнении обязательств перед всеми участниками долевого строительства (д. 57 - 59).
Таким образом, анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что препятствие к заключению основного договора было создано не каким-либо ненадлежащим поведением ответчика, который со своей стороны совершил все действия, необходимые для оформления своего права собственности на квартиру и приобретения возможности ее передачи в собственность истца по основному договору купли-продажи, а обстоятельством, за которое ответчик не отвечает: необоснованным внесением записи об обременении квартиры ипотекой в силу закона, осуществленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.
Судебная коллегия соглашается с утверждением суда первой инстанции о том, что регистрация ипотеки является обстоятельством, препятствующим заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку положения ст. 346 ГК РФ предусматривают ограничения в части распоряжения предметом залога.
Учитывая, что отсутствует вина ответчика в незаключении основного договора купли-продажи квартиры с истицей в указанный в предварительном договоре срок, то не имеется оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного договором только за виновные действия ответчика.
Кассационная жалоба истца повторяет его позицию в суде первой инстанции и фактические обстоятельства дела, на которых основаны требования, и не содержит доводов, опровергающих вышеизложенные значимые обстоятельства и выводы
Все выводы суда мотивированны, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные отношения. Нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 ФЗ N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 года "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)