Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Правовой режим земель поселений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело рассмотрено судей Н.Ф. Тощевой
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего М.В. Гвоздева
судей Т.А. Разуваевой
Е.Л. Унтевской
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н., М. к Администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании недействительным в части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки по кассационной жалобе Н. на решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 09 июня 2011 года.
Заслушав доклад судьи Унтевской Е.Л., судебная коллегия
Н., М. обратились в суд к Администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края с иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований сослались на то, что между ними и ответчиком заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка под объектом недвижимости "Административное здание, лесопильный цех, сортировочная площадка" в сроком на 6 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п. 3.1. договора арендаторы обязуются вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Как указано в Приложении N, расчет арендной платы произведен в соответствии с Положением о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются находящиеся в государственной собственности земельные участки, расположенные на территории Ванинского района, утвержденным решением Ванинского районного Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ N с учетом изменений, внесенных в него решениями от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N. Решениями Ванинского районного суда решения Ванинского районного Собрания депутатов N и N признаны недействительными и недействующими в части изменения коэффициента вида деятельности на арендуемом земельном участке. Таким образом, ставка арендной платы по оспариваемому договору аренды установлена в соответствии с нормативными актами, противоречащими закону. Изменений размера арендной платы в связи с признанием утратившими с момента принятия указанных выше нормативных актов в договор аренды не вносилось. Кроме того, п. 4.2. договора аренды противоречит п. 3 ст. 552 ГК РФ, поскольку его условия отличаются от тех, на которых данный земельный участок был предоставлен в аренду прежнему собственнику недвижимого имущества, а именно новым арендаторам за счет увеличения коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, была установлена более высокая плата за фактическое использование земельного участка до момента заключения договора аренды. Полагают, что данное условие договора противоречит Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, и существенно ущемляют права истцов. Просили признать недействительным п. 4.2. указанного договора аренды земельного участка и Приложение N к договору, устанавливающие размер арендной платы, применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.
Впоследствии истцы уточнили исковые требования, просили признать недействительным Приложение 2/1 к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в части расчета арендной платы с учетом применяемых коэффициентов, поскольку коэффициенты применены на основании нормативных актов, признанных судом недействительными.
Решением Ванинского районного суда г. Хабаровска от 09 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истица Н. просит решение суда отменить в связи с незаконностью и необоснованностью. Полагает, что суд неправильно применил нормы материального права, поскольку истцы просили признать указанные ими положения договора ничтожной сделкой, как противоречащие закону, следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям составляет три года, а не один год, как указал суд.
Возражений относительно кассационной жалобы не поступало.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Н., М. и Администрацией Ванинского муниципального района Хабаровского края был заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка под объектом недвижимости "Административное здание, лесопильный цех, сортировочная площадка" в на территории лесозавода, кадастровый номер N. площадью 10264 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, сроком на 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 4.2. указанного договора арендаторы обязаны оплатить за время фактического использования земельного участка плату, равную арендной плате, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ согласно прилагаемому к договору расчету (Приложение 2/1).
Приложение 2/1 к договору представляет собой расчет арендной платы за земельный участок с указанием места расположения участка и периода оплаты.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из материалов дела, в том числе протоколов судебных заседаний, где отражены пояснения истицы Н., истцы заявляли о ничтожности Приложения 2/1 к заключенному договору аренды и том, что были вынуждены заключить договор аренды на предложенных условиях относительно размера арендной платы, являющихся для них кабальными, поскольку вопрос с заключением договора аренды затягивался более года, а им необходимо было срочно оформлять продажу имущества, которое без оформления земельного участка не продалось, чем администрация и воспользовалась (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 159).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на свободу в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), непротиворечие его действующему законодательству, истечение срока исковой давности и отсутствие оснований для признания договора кабальной сделкой.
Выводы суда об отсутствии доказательств того, что оспариваемый договор был заключен истцами вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем администрация района воспользовалась, и о том, что в отношении указанных требований истек установленный ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дел и основаны на правильном применении норм материального права.
Оснований для иной оценки установленных судом первой инстанции в данной части обстоятельств судебная коллегия не усматривает.
Не имеется оснований и для признания оспариваемой части заключенного между сторонами договора аренды ничтожной сделкой как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.
В обоснование данного требования истцы указали, что ставка арендной платы в Приложении 2/1 к договору аренды установлена в соответствии с нормативными актами, противоречащими закону.
Действительно, из материалов дела следует, что вступившими в законную силу решениями Ванинского районного суда Хабаровского края от 12.10.2009 г. и от 12.05.2010 г. признаны недействующими со дня принятия решение Собрания депутатов Ванинского муниципального района от 09.10.2008 г. N 71 "О внесении изменения в Положение о порядке регулирования арендных отношений, утвержденное решением Ванинского районного собрания депутатов муниципального образования Ванинского района Хабаровского края от 25.03.2003 г. N 8" в части изменения коэффициента вида деятельности на арендуемом земельном участке (Приложение N 1 к Положению) и коэффициента местоположения участка по зонам различной ценности территорий (Приложение N 2 к Положению), а также п. 1.5 решения Собрания депутатов Ванинского муниципального района от 11.09.2008 г. N 60 "О внесении изменений в Положение о порядке регулирования арендных отношений, утвержденное решением Ванинского районного собрания депутатов муниципального образования Ванинского района Хабаровского края от 25.03.2003 г. N 8", которым были увеличены коэффициенты, применяемые при исчислении арендной платы.
Однако, на момент заключения договора указанные выше решения, на основании которых был сделан расчет арендной платы, являлись действующими.
Судебная коллегия полагает, что последующее признание судом нормативного правового акта, на основании которого сделан расчет арендной платы, недействующим с момента его принятия не влечет признание заключенного договора аренды или его части ничтожной сделкой.
Судебная коллегия считает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку защита нарушенного права в данном случае возможна путем внесения в договор соответствующих изменений в части размера арендной платы с применением для ее расчета надлежащих коэффициентов. В случае отказа второй стороны договора внести указанные изменения, истцы вправе требовать этого путем предъявления соответствующего иска.
Не противоречит в оспариваемой части заключенный сторонами договор и положениям п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при продаже недвижимости, находящемся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Данная норма предусматривает идентичность оснований права пользования (если ранее земельный участок был предоставлен собственнику по договору аренды, то и с новым собственником должен быть заключен договор аренды, а не какой-либо иной договор), а не идентичность условий договора, тем более, что размер арендной платы в данном случае регулируется не самим договором, а соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение является законным и обоснованным и отмене по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не подлежит.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 09 июня 2011 года по делу по иску Н., М. к Администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании недействительным в части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без изменения, кассационную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-6517
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Правовой режим земель поселений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2011 г. по делу N 33-6517
В суде первой инстанции дело рассмотрено судей Н.Ф. Тощевой
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего М.В. Гвоздева
судей Т.А. Разуваевой
Е.Л. Унтевской
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н., М. к Администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании недействительным в части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки по кассационной жалобе Н. на решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 09 июня 2011 года.
Заслушав доклад судьи Унтевской Е.Л., судебная коллегия
установила:
Н., М. обратились в суд к Администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края с иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований сослались на то, что между ними и ответчиком заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка под объектом недвижимости "Административное здание, лесопильный цех, сортировочная площадка" в сроком на 6 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п. 3.1. договора арендаторы обязуются вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Как указано в Приложении N, расчет арендной платы произведен в соответствии с Положением о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются находящиеся в государственной собственности земельные участки, расположенные на территории Ванинского района, утвержденным решением Ванинского районного Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ N с учетом изменений, внесенных в него решениями от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N. Решениями Ванинского районного суда решения Ванинского районного Собрания депутатов N и N признаны недействительными и недействующими в части изменения коэффициента вида деятельности на арендуемом земельном участке. Таким образом, ставка арендной платы по оспариваемому договору аренды установлена в соответствии с нормативными актами, противоречащими закону. Изменений размера арендной платы в связи с признанием утратившими с момента принятия указанных выше нормативных актов в договор аренды не вносилось. Кроме того, п. 4.2. договора аренды противоречит п. 3 ст. 552 ГК РФ, поскольку его условия отличаются от тех, на которых данный земельный участок был предоставлен в аренду прежнему собственнику недвижимого имущества, а именно новым арендаторам за счет увеличения коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, была установлена более высокая плата за фактическое использование земельного участка до момента заключения договора аренды. Полагают, что данное условие договора противоречит Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, и существенно ущемляют права истцов. Просили признать недействительным п. 4.2. указанного договора аренды земельного участка и Приложение N к договору, устанавливающие размер арендной платы, применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.
Впоследствии истцы уточнили исковые требования, просили признать недействительным Приложение 2/1 к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в части расчета арендной платы с учетом применяемых коэффициентов, поскольку коэффициенты применены на основании нормативных актов, признанных судом недействительными.
Решением Ванинского районного суда г. Хабаровска от 09 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе истица Н. просит решение суда отменить в связи с незаконностью и необоснованностью. Полагает, что суд неправильно применил нормы материального права, поскольку истцы просили признать указанные ими положения договора ничтожной сделкой, как противоречащие закону, следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям составляет три года, а не один год, как указал суд.
Возражений относительно кассационной жалобы не поступало.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Н., М. и Администрацией Ванинского муниципального района Хабаровского края был заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка под объектом недвижимости "Административное здание, лесопильный цех, сортировочная площадка" в на территории лесозавода, кадастровый номер N. площадью 10264 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, сроком на 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 4.2. указанного договора арендаторы обязаны оплатить за время фактического использования земельного участка плату, равную арендной плате, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ согласно прилагаемому к договору расчету (Приложение 2/1).
Приложение 2/1 к договору представляет собой расчет арендной платы за земельный участок с указанием места расположения участка и периода оплаты.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из материалов дела, в том числе протоколов судебных заседаний, где отражены пояснения истицы Н., истцы заявляли о ничтожности Приложения 2/1 к заключенному договору аренды и том, что были вынуждены заключить договор аренды на предложенных условиях относительно размера арендной платы, являющихся для них кабальными, поскольку вопрос с заключением договора аренды затягивался более года, а им необходимо было срочно оформлять продажу имущества, которое без оформления земельного участка не продалось, чем администрация и воспользовалась (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 159).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на свободу в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), непротиворечие его действующему законодательству, истечение срока исковой давности и отсутствие оснований для признания договора кабальной сделкой.
Выводы суда об отсутствии доказательств того, что оспариваемый договор был заключен истцами вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем администрация района воспользовалась, и о том, что в отношении указанных требований истек установленный ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дел и основаны на правильном применении норм материального права.
Оснований для иной оценки установленных судом первой инстанции в данной части обстоятельств судебная коллегия не усматривает.
Не имеется оснований и для признания оспариваемой части заключенного между сторонами договора аренды ничтожной сделкой как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.
В обоснование данного требования истцы указали, что ставка арендной платы в Приложении 2/1 к договору аренды установлена в соответствии с нормативными актами, противоречащими закону.
Действительно, из материалов дела следует, что вступившими в законную силу решениями Ванинского районного суда Хабаровского края от 12.10.2009 г. и от 12.05.2010 г. признаны недействующими со дня принятия решение Собрания депутатов Ванинского муниципального района от 09.10.2008 г. N 71 "О внесении изменения в Положение о порядке регулирования арендных отношений, утвержденное решением Ванинского районного собрания депутатов муниципального образования Ванинского района Хабаровского края от 25.03.2003 г. N 8" в части изменения коэффициента вида деятельности на арендуемом земельном участке (Приложение N 1 к Положению) и коэффициента местоположения участка по зонам различной ценности территорий (Приложение N 2 к Положению), а также п. 1.5 решения Собрания депутатов Ванинского муниципального района от 11.09.2008 г. N 60 "О внесении изменений в Положение о порядке регулирования арендных отношений, утвержденное решением Ванинского районного собрания депутатов муниципального образования Ванинского района Хабаровского края от 25.03.2003 г. N 8", которым были увеличены коэффициенты, применяемые при исчислении арендной платы.
Однако, на момент заключения договора указанные выше решения, на основании которых был сделан расчет арендной платы, являлись действующими.
Судебная коллегия полагает, что последующее признание судом нормативного правового акта, на основании которого сделан расчет арендной платы, недействующим с момента его принятия не влечет признание заключенного договора аренды или его части ничтожной сделкой.
Судебная коллегия считает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку защита нарушенного права в данном случае возможна путем внесения в договор соответствующих изменений в части размера арендной платы с применением для ее расчета надлежащих коэффициентов. В случае отказа второй стороны договора внести указанные изменения, истцы вправе требовать этого путем предъявления соответствующего иска.
Не противоречит в оспариваемой части заключенный сторонами договор и положениям п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при продаже недвижимости, находящемся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Данная норма предусматривает идентичность оснований права пользования (если ранее земельный участок был предоставлен собственнику по договору аренды, то и с новым собственником должен быть заключен договор аренды, а не какой-либо иной договор), а не идентичность условий договора, тем более, что размер арендной платы в данном случае регулируется не самим договором, а соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления.
При таких обстоятельствах постановленное судом решение является законным и обоснованным и отмене по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не подлежит.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 09 июня 2011 года по делу по иску Н., М. к Администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края о признании недействительным в части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без изменения, кассационную жалобу Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
Т.А.РАЗУВАЕВА
Е.Л.УНТЕВСКАЯ
Т.А.РАЗУВАЕВА
Е.Л.УНТЕВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)