Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Патрунов С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе
председательствующего Маньковой Е.Н.,
судей Щегольковой Е.Ю., Гушкана С.А.
при секретаре К.Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 22 августа 2011 года
гражданское дело по кассационной жалобе представителя У.Г.И. по доверенности К.Е.С.
на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 05 июля 2011 года, которым в иске У.Г.И. к ООО Альянс" отказано.
Заслушав доклад судьи Маньковой Е.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения У.Г.Н. и ее представителя по доверенности К.Е.С., которые поддержали жалобу, судебная коллегия
установила:
У.Г.И. обратилась в суд с иском к ООО "Альянс" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте - недостроенном многоквартирном девятиэтажном кирпичном односекционном жилом доме по адресу <...>.
В обоснование иска ссылалась на то, что внесла в счет долевого участия в строительстве данного дома для получения двухкомнатной квартиры N <...> денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <...>., однако ответчик нарушает сроки строительства дома, строительство фактически прекращено, из девяти этажей построено только четыре, она желает признать в незавершенном строении право собственности на долю с учетом вложенных по договору долевого участия денежных средств, по расчетам истицы данная доля составляет <...>.
Ответчик в суд не явился.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласна истица.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Как следует из дела, Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского района Ярославской области обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" выдано разрешение от 3 июня 2009 года N <...> на строительство девятиэтажного жилого дома с инженерными коммуникациями первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, состоящего из 72 квартир, расположенного по адресу: <...>. Согласно разрешению на строительство общая площадь объекта строительства - <...> кв. м 3 мая 2011 года выдано новое разрешение на указанное строительство - сроком действия до 4 октября 2011 года.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Альянс" ("Застройщик") и У.Г.И. ("Участник долевого строительства") заключен договор N <...> долевого участия в строительстве указанного жилого дома.
Согласно пункту 1.3 застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить указанный дом и передать Участнику двухкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, расположенную на этаже <...>. Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что срок строительства Объекта указывается в разрешении на строительство Объекта и должен быть завершен до 03.06.2010 года. Застройщик после окончания строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передает Участнику указанную квартиру в течение двух месяцев (пункт 5.4 договора). Стоимость квартиры в соответствии с п. 3.1 договора N <...> определена в сумме <...> руб., т.е. по <...> рублей за 1 кв. м, является окончательной и не подлежит изменению. Уплата цены квартиры производится Участником долевого строительства путем зачета денежных средств, внесенных дольщиком по договору долевого участия N <...> от 19.08.2008 года на сумму <...> руб., остальная сумма уплачивается ежемесячно до 15 числа, начиная с августа 2009 года ежемесячными платежами по <...> (8 платежей) (л.д. 7-16).
Истица указывает, что последний платеж она внесла в марте 2010 года, выплатив в общей сумме <...> руб., перестала вносить деньги, когда увидела, что строительство заблокировано.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что истица не в полном объеме выполнила свои обязательства по договору долевого участия - вместо предусмотренной договором цены <...> рублей внесла <...>., это обстоятельство суд расценил как препятствие для признания за истицей права на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. в будущем - после ввода дома в эксплуатацию - такое признание будет соответствовать праву собственности истицы лишь на часть квартиры N <...>, и лишит застройщика возможности в предусмотренном законом порядке отказаться от исполнения договора в случае неуплаты дольщиком всей суммы по договору; в то же время окажется, что в силу незначительности доли застройщика в праве собственности на эту квартиру, застройщик не сможет распорядиться оставшейся долей. Суд указал, что это нарушает баланс интересов сторон.
Судебная коллегия считает, что мотивы, приведенные судом в обоснование отказа в заявленных требованиях, являются неправильными, основаны на предположениях, не соответствуют закону и фактическим обстоятельствам, существующим на момент разрешения дела в суде.
Считая, что истицей не выполняется график платежей, т.е. не выполняются условия договора об оплате, застройщик уже в ходе рассмотрения данного дела имел возможность заявить об отказе от исполнения договора или его расторжении, однако ответчик в суд не являлся, каких-либо требований не предъявлял.
Суд правильно указал, что предметом настоящего спора является право долевой собственности, соответствующее частичному исполнению истицей ее обязанностей по договору долевого участия.
Однако это право суд фактически рассматривал как право на долю в доме после завершения его строительства, в то время как в данном случае истица ставила вопрос о признании права на долю в том объекте, который уже существует, но существует в недостроенном виде, и ссылалась на то, что в этой постройке имеется ее доля, т.к. она вкладывала средства в указанное строительство.
Приведенные судом в решении мотивы не опровергают доводов истицы о том, что она вправе в настоящее время - даже при неполной оплате цены договора - требовать признания за ней права собственности на долю в объекте, который существует в недостроенном виде, пропорционально внесенным денежным средствам.
Истица ссылалась на то, что после фактического прекращения ответчиком работ на указанном объекте, нарушения срока строительства, она не видела смысла продолжать вносить платежи до полной оплаты цены договора, т.к. опасалась за судьбу уже вложенных средств.
Вывод суда о том, что в случае полной уплаты цены договора истица вправе предъявить новый иск - по иным основаниям, нельзя признать правильным, т.к. это фактически понуждает истицу к внесению платежей по договору, который перестал исполняться ответчиком, судьба договора неизвестна, объект незавершенного строительства остается в том же виде, к ответчику предъявлен иск о признании банкротом. Однако истица на данном этапе требует защиты своего права в объеме исполненного ею по договору.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, следовательно, являются объектами гражданских прав.
Статья 218 ГК РФ не содержит запрета на признание права собственности на объект, не завершенный строительством.
Как следует из пункта 3.1 договора, цена квартиры N <...> общей площадью <...> кв. м сторонами согласована и составляет <...> рублей - из расчета <...> рублей за один квадратный метр, является окончательной и изменению не подлежит. С учетом того, что истицей внесено <...> руб., следует признать, что ею оплачено за <...> кв. м.
Внесенные истицей по договору долевого участия денежные средства вложены в возведение спорного дома, который в настоящее время существует в недостроенном виде, именно в этом незавершенном строительством объекте (а не в доме в целом после сдачи его в эксплуатацию) истица претендует в настоящее время на получение доли в собственность с учетом вложенных средств.
Данные требования заявлены обоснованно.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.
По мнению судебной коллегии, единственным эффективным средством правовой защиты в указанном случае является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Из материалов дела следует, что в Арбитражный суд Ярославской области ООО "Управляющая компания "Поволжье" направлено заявление о признании ООО "Альянс" несостоятельным (банкротом). В заседание судебной коллегии истцом представлены данные о том, что указанное дело назначено к слушанию на 8 сентября 2011 года.
В случае признания должника банкротом любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца.
При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, судебная коллегия исходит из соотношения площадей квартиры, приобретаемой истцом, и площади жилого дома.
Так, по договору долевого участия площадь всего дома составляет <...> кв. м, площадь квартиры, которую истица должна была получить, - <...> кв. м, отсюда следует, что при завершении строительства соотношение квартиры истицы к площади дома составило бы долю - <...>.
По такому же принципу должна определяться доля истицы в объекте, который в настоящее время существует в недостроенном виде - с поправкой на то, что истицей оплачено не <...> кв. м, а <...> кв. м.
Следовательно, истицей обоснованно определена в иске ее доля в незавершенном строительством объекте - в размере <...>.
Судебная коллегия считает, что суд правильно установил значимые для дела обстоятельства, однако неправильно применил материальный закон.
Имеющиеся материалы дела достаточны для вынесения по делу нового решения об удовлетворении иска о признании за У.Г.И. права собственности на долю в размере <...> в незавершенном строительством объекте - жилом доме, поименованном в пункте 1.1 договора N <...> от 9 июня 2009 года.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ярославского районного суда Ярославской области от 05 июля 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за У.Г.И. право на долю в размере <...> в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный кирпичный девятиэтажный односекционный жилой дом с инженерными коммуникациями первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, состоящий из 72 квартир, расположенный по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4979
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2011 г. по делу N 33-4979
Судья Патрунов С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе
председательствующего Маньковой Е.Н.,
судей Щегольковой Е.Ю., Гушкана С.А.
при секретаре К.Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 22 августа 2011 года
гражданское дело по кассационной жалобе представителя У.Г.И. по доверенности К.Е.С.
на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 05 июля 2011 года, которым в иске У.Г.И. к ООО Альянс" отказано.
Заслушав доклад судьи Маньковой Е.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения У.Г.Н. и ее представителя по доверенности К.Е.С., которые поддержали жалобу, судебная коллегия
установила:
У.Г.И. обратилась в суд с иском к ООО "Альянс" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте - недостроенном многоквартирном девятиэтажном кирпичном односекционном жилом доме по адресу <...>.
В обоснование иска ссылалась на то, что внесла в счет долевого участия в строительстве данного дома для получения двухкомнатной квартиры N <...> денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <...>., однако ответчик нарушает сроки строительства дома, строительство фактически прекращено, из девяти этажей построено только четыре, она желает признать в незавершенном строении право собственности на долю с учетом вложенных по договору долевого участия денежных средств, по расчетам истицы данная доля составляет <...>.
Ответчик в суд не явился.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласна истица.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Как следует из дела, Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского района Ярославской области обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" выдано разрешение от 3 июня 2009 года N <...> на строительство девятиэтажного жилого дома с инженерными коммуникациями первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, состоящего из 72 квартир, расположенного по адресу: <...>. Согласно разрешению на строительство общая площадь объекта строительства - <...> кв. м 3 мая 2011 года выдано новое разрешение на указанное строительство - сроком действия до 4 октября 2011 года.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Альянс" ("Застройщик") и У.Г.И. ("Участник долевого строительства") заключен договор N <...> долевого участия в строительстве указанного жилого дома.
Согласно пункту 1.3 застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить указанный дом и передать Участнику двухкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, расположенную на этаже <...>. Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что срок строительства Объекта указывается в разрешении на строительство Объекта и должен быть завершен до 03.06.2010 года. Застройщик после окончания строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передает Участнику указанную квартиру в течение двух месяцев (пункт 5.4 договора). Стоимость квартиры в соответствии с п. 3.1 договора N <...> определена в сумме <...> руб., т.е. по <...> рублей за 1 кв. м, является окончательной и не подлежит изменению. Уплата цены квартиры производится Участником долевого строительства путем зачета денежных средств, внесенных дольщиком по договору долевого участия N <...> от 19.08.2008 года на сумму <...> руб., остальная сумма уплачивается ежемесячно до 15 числа, начиная с августа 2009 года ежемесячными платежами по <...> (8 платежей) (л.д. 7-16).
Истица указывает, что последний платеж она внесла в марте 2010 года, выплатив в общей сумме <...> руб., перестала вносить деньги, когда увидела, что строительство заблокировано.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что истица не в полном объеме выполнила свои обязательства по договору долевого участия - вместо предусмотренной договором цены <...> рублей внесла <...>., это обстоятельство суд расценил как препятствие для признания за истицей права на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. в будущем - после ввода дома в эксплуатацию - такое признание будет соответствовать праву собственности истицы лишь на часть квартиры N <...>, и лишит застройщика возможности в предусмотренном законом порядке отказаться от исполнения договора в случае неуплаты дольщиком всей суммы по договору; в то же время окажется, что в силу незначительности доли застройщика в праве собственности на эту квартиру, застройщик не сможет распорядиться оставшейся долей. Суд указал, что это нарушает баланс интересов сторон.
Судебная коллегия считает, что мотивы, приведенные судом в обоснование отказа в заявленных требованиях, являются неправильными, основаны на предположениях, не соответствуют закону и фактическим обстоятельствам, существующим на момент разрешения дела в суде.
Считая, что истицей не выполняется график платежей, т.е. не выполняются условия договора об оплате, застройщик уже в ходе рассмотрения данного дела имел возможность заявить об отказе от исполнения договора или его расторжении, однако ответчик в суд не являлся, каких-либо требований не предъявлял.
Суд правильно указал, что предметом настоящего спора является право долевой собственности, соответствующее частичному исполнению истицей ее обязанностей по договору долевого участия.
Однако это право суд фактически рассматривал как право на долю в доме после завершения его строительства, в то время как в данном случае истица ставила вопрос о признании права на долю в том объекте, который уже существует, но существует в недостроенном виде, и ссылалась на то, что в этой постройке имеется ее доля, т.к. она вкладывала средства в указанное строительство.
Приведенные судом в решении мотивы не опровергают доводов истицы о том, что она вправе в настоящее время - даже при неполной оплате цены договора - требовать признания за ней права собственности на долю в объекте, который существует в недостроенном виде, пропорционально внесенным денежным средствам.
Истица ссылалась на то, что после фактического прекращения ответчиком работ на указанном объекте, нарушения срока строительства, она не видела смысла продолжать вносить платежи до полной оплаты цены договора, т.к. опасалась за судьбу уже вложенных средств.
Вывод суда о том, что в случае полной уплаты цены договора истица вправе предъявить новый иск - по иным основаниям, нельзя признать правильным, т.к. это фактически понуждает истицу к внесению платежей по договору, который перестал исполняться ответчиком, судьба договора неизвестна, объект незавершенного строительства остается в том же виде, к ответчику предъявлен иск о признании банкротом. Однако истица на данном этапе требует защиты своего права в объеме исполненного ею по договору.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, следовательно, являются объектами гражданских прав.
Статья 218 ГК РФ не содержит запрета на признание права собственности на объект, не завершенный строительством.
Как следует из пункта 3.1 договора, цена квартиры N <...> общей площадью <...> кв. м сторонами согласована и составляет <...> рублей - из расчета <...> рублей за один квадратный метр, является окончательной и изменению не подлежит. С учетом того, что истицей внесено <...> руб., следует признать, что ею оплачено за <...> кв. м.
Внесенные истицей по договору долевого участия денежные средства вложены в возведение спорного дома, который в настоящее время существует в недостроенном виде, именно в этом незавершенном строительством объекте (а не в доме в целом после сдачи его в эксплуатацию) истица претендует в настоящее время на получение доли в собственность с учетом вложенных средств.
Данные требования заявлены обоснованно.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.
По мнению судебной коллегии, единственным эффективным средством правовой защиты в указанном случае является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Из материалов дела следует, что в Арбитражный суд Ярославской области ООО "Управляющая компания "Поволжье" направлено заявление о признании ООО "Альянс" несостоятельным (банкротом). В заседание судебной коллегии истцом представлены данные о том, что указанное дело назначено к слушанию на 8 сентября 2011 года.
В случае признания должника банкротом любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца.
При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, судебная коллегия исходит из соотношения площадей квартиры, приобретаемой истцом, и площади жилого дома.
Так, по договору долевого участия площадь всего дома составляет <...> кв. м, площадь квартиры, которую истица должна была получить, - <...> кв. м, отсюда следует, что при завершении строительства соотношение квартиры истицы к площади дома составило бы долю - <...>.
По такому же принципу должна определяться доля истицы в объекте, который в настоящее время существует в недостроенном виде - с поправкой на то, что истицей оплачено не <...> кв. м, а <...> кв. м.
Следовательно, истицей обоснованно определена в иске ее доля в незавершенном строительством объекте - в размере <...>.
Судебная коллегия считает, что суд правильно установил значимые для дела обстоятельства, однако неправильно применил материальный закон.
Имеющиеся материалы дела достаточны для вынесения по делу нового решения об удовлетворении иска о признании за У.Г.И. права собственности на долю в размере <...> в незавершенном строительством объекте - жилом доме, поименованном в пункте 1.1 договора N <...> от 9 июня 2009 года.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ярославского районного суда Ярославской области от 05 июля 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за У.Г.И. право на долю в размере <...> в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный кирпичный девятиэтажный односекционный жилой дом с инженерными коммуникациями первой очереди жилого района без объектов соцкультбыта, состоящий из 72 квартир, расположенный по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)