Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Корнильева С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Лебедева В.И.
судей Ничковой С.С., Бутковой Н.А.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании 09 августа 2012 года гражданское дело N 2-1660/2012 по апелляционным жалобам ЗАО "УНИСТО", Ф. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года по иску ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении заключить договор найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Ф.Г., действующего на основании доверенности от 25 ноября 2009 года, представителя ЗАО "УНИСТО" З., действующей на основании доверенности от 24 октября 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО "УНИСТО" обратилось в суд с иском к Ф. о понуждении заключить договор найма на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на условиях и в редакции, предложенных истцом, указывая, что ответчик проживает в данном жилом помещении, принадлежащем ЗАО "УНИСТО", однако от заключения договора найма уклоняется.
Ф. обратился со встречным иском к ЗАО "УНИСТО" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи N <...> от <дата> в части перехода права собственности на спорную квартиру и отмене права собственности на эту квартиру ЗАО "УНИСТО", просил признать право собственности на спорное жилое помещение за ним.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2010 г. суд признал недействительным п. 6.2 договора купли-продажи имущества государственного предприятия ПСО <ООО1> N <...> от <дата> в части перехода права собственности АОЗТ "УНИСТО" на квартиру N <...> <адрес>; отменил государственную регистрацию права собственности ЗАО "Универсальное строительное объединение" на спорную квартиру от <дата>.; признал за Ф. право собственности на указанную квартиру. В иске ЗАО "УНИСТО" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23.12.2010 г. указанное решение в части удовлетворения исковых требований Ф. о признании недействительным п. 6.2 договора купли-продажи имущества государственного предприятия ПСО <ООО1> от <дата> N <...> в части перехода права собственности АОЗТ "Универсальное строительное объединение" на спорную квартиру об отмене государственной регистрации права собственности ЗАО "УНИСТО" на указанную квартиру, о признании за Ф. права собственности на квартиру отменено; в иске Ф. о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "УНИСТО" на спорную квартиру и признании права собственности за Ф. на эту квартиру отказано. Решение суда в части отказа в иске ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении к заключению договора найма на спорную квартиру отменено, и дело в этой части направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела, уточнив встречные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, Ф. просил признать незаключенным договор N <...> купли-продажи спорного имущества ГП ПСО <ООО1> от <дата> в части перехода права собственности к ПСО <ООО1> на спорную квартиру и отменить государственную регистрацию права собственности ЗАО "УНИСТО" от <дата> на эту квартиру, признав за ним право собственности на спорное жилое помещение.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28.04.2011 г. суд признал незаключенным договор N <...> купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения <ООО1> от <дата> в части перехода права собственности к Проектно-строительному объединению <ООО1> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; отменил государственную регистрацию права собственности ЗАО "УНИСТО" от <дата> на спорную квартиру и признал право собственности на эту квартиру за Ф. В иске ЗАО "УНИСТО" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26.07.2011 года решение суда от 28.04.2011 года в части удовлетворения исковых требований Ф. о признании незаключенным договора N <...> купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения <ООО1> от <дата> в части перехода права собственности к Проектно-строительному объединению <ООО1> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отмене государственной регистрации права собственности ЗАО "УНИСТО" от <дата> на спорную квартиру и признании права собственности на указанную квартиру за Ф. отменено, в удовлетворении встречного иска Ф. отказано.
Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении заключить договор найма жилого помещения на квартиру N <...> в <адрес> отменено, дело в данной части направлено на новое рассмотрение.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований ЗАО "УНИСТО" к Ф. отказано. Во встречном иске Ф. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 февраля 2012 года решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2011 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении заключить договор найма жилого помещения на квартиру N <...> в <адрес>. В остальной части решение оставлено без изменения.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года Ф. понужден к заключению с ЗАО "УНИСТО" договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
в следующей редакции:
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности Наймодателя на основании Договора N <...> купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения <ООО1> от <дата>, Передаточного акта от <дата>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии N <...> от <дата>, регистрационный номер N <...>
2. Указанное помещение находится по адресу: <адрес>
Помещение имеет следующие характеристики:
- жилая площадь <...> кв. м
- общая площадь <...> кв. м
- - наличие антенны - есть;
- - кухня, площадью <...> кв. м, оборудованная электрической плитой;
- - санитарный узел есть;
- - кладовка не имеется;
- - балкон есть;
- - высота потолков <...>;
- Дом, в котором расположено жилое помещение, относится к частному жилищному фонду, дом кирпичный, количество этажей <...>), жилое помещение расположено на <...> этаже, год постройки дома <дата>.
Перечень иного оборудования является приложением к настоящему договору.
Помещение пригодно для постоянного проживания в нем.
1) Наниматель обязуется использовать помещение в течение всего срока найма в соответствии с его целевым назначением (для проживания).
2) На момент подписания настоящего Договора Нанимателю переданы ключи и помещение, претензий нет.
3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
4. Наниматель имеет право:
- на использование жилого помещения для проживания;
- на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) допускать безвозмездное проживание в помещении временных жильцов по своему выбору с предварительного письменного согласия Наймодателя без передачи квартиры в поднаем. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель. При этом Наймодатель может запретить проживание временных жильцов;
- на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) вернуть помещение Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за 2 (две) недели;
6) преимущественное по отношению к другим лицам право заключить договор найма на новый срок;
7) осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством РФ и обычаями делового оборота.
5. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение исключительно в целях проживания;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности помещения, установленного в нем оборудования и имущества;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя:
- - плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- - плату за коммунальные услуги.
- Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора (редакция суда). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены настоящим Договором и статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" и может увеличиваться только в связи с изменениями платы за наем, внесенными в указанный нормативный акт (редакция суда).
Плата за пользование жилым помещением перечисляется на расчетный счет ЗАО "УНИСТО" до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим месяцем (далее исключено судом).
Наймодатель уведомляет, что управление и эксплуатацию дома на момент заключения настоящего договора производит ТСЖ <ООО2> которое вправе производить расчеты, выставлять счет на оплату вышеуказанных в настоящем пункте платежей.
Наниматель самостоятельно оплачивает услуги и работы по управлению и эксплуатации домом, содержание и текущий ремонт общего имущества дома, а также производит оплату коммунальных услуг в ТСЖ <ООО2>
Стоимость коммунальных услуг оплачивается по ценам и тарифам, утверждаемым Постановлением Правительства Санкт-Петербурга до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, а также услуги по управлению домом определяется пропорционально занимаемой Нанимателем площади, исходя из стоимости оказанных услуг и содержания общего имущества дома.
7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю и в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель подлежит выселению в судебном порядке.
12) при освобождении жилого помещения сдать его Наймодателю в надлежащем состоянии, в течение 3 дней оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
13) не нарушать права и интересы соседей;
14) содержать помещение в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт помещения и установленного в нем сантехнического и иного оборудования;
15) возмещать ущерб, причиненный помещению и установленному в нем имуществу и оборудованию по вине Нанимателя;
16) нести другие обязанности, установленные действующим законодательством РФ для нанимателей жилых помещений.
Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в помещении оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора.
В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Наймодателя.
Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к помещению, указанному в п. 2 настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными.
6. Временное отсутствие Нанимателя не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему договору.
7. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
III. Права и обязанности Наймодателя
8. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
2)обследовать жилое помещение;
3)требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
9. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (включено судом).
2) осуществлять за свой счет капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома;
3) в срок не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем (редакция суда).
4) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных настоящим Договором;
5) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.
IV. Расторжение и прекращение Договора
10. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
11. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
12. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более (шести) месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению или не в соответствии с условиями настоящего договора.
13. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (редакция суда).
14. При нарушении положений настоящего Договора Нанимателем Наймодатель вправе расторгнуть настоящий Договор, уведомив об этом Нанимателя за 2 недели до предполагаемого срока расторжения договора. Наниматель и совместно проживающие лица обязаны выселиться в указанный Наймодателем день расторжения Договора.
1) В случае расторжения или прекращения настоящего Договора в связи с истечением срока его действия Наниматель должен освободить жилое помещение и передать его представителю Наймодателя в надлежащем состоянии свободным от имущества по акту в течение трех дней с даты прекращения договора. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
V. Ответственность Сторон
15. Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (редакция суда).
16. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему договору.
VI. Иные условия
17. Настоящий договор заключается на срок пять лет (редакция суда).
18. Исключен судом.
19. Исключен судом.
20. Прекращение действия настоящего Договора не освобождает Нанимателя от выплаты платы за наем.
21. Исключен судом.
22. Исключен судом.
23. Наниматель обязан незамедлительно информировать Наймодателя о всех обстоятельствах, связанных с эксплуатацией помещения, в том числе об авариях, порче оборудования и т.д.
24. Указанные в настоящем договоре положения, устанавливающие правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ действуют (вступают в силу, применяются) в случае заключения настоящего Договора на срок более 1 года.
25. Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с Нанимателем указаны в настоящем Договоре. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
26. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
27. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Суд признал заключенным договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в редакции, установленной судом, со дня вступления решения в законную силу.
В апелляционной жалобе ЗАО "УНИСТО" просит решение суда отменить в части включения в договор условий, выходящих за рамки исковых требований и возражений истца, принять в данной части новое решение.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение суда отменить, полагая его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам и пришел к обоснованному выводу о наличии оснований к частичному удовлетворению заявленных требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
При рассмотрении спора судом первой инстанции было установлено, что решением общего собрания коллектива ПСО <ООО1> было преобразовано в Организацию арендаторов ПСО <ООО1> которое решением коллектива Организации от <дата> преобразовано в АОЗТ "УНИСТО" (приказ N <...> от <дата>) и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от <дата> N <...> АОЗТ "УНИСТО" было зарегистрировано, затем переименовано в ЗАО "УНИСТО".
ЗАО "УНИСТО" является правопреемником Организации арендаторов ПСО <ООО1> в полном объеме.
Здание общежития, расположенное по адресу: <адрес> находилось на балансе ГП ПСО <ООО1> а затем было передано арендному предприятию ПСО <ООО1>
<дата> арендное предприятие ПСО <ООО1> приобрело в коллективную собственность имущество ГП ПСО <ООО1> в том числе и здание общежития по указанному адресу.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> имущество, в том числе здание указанного общежития, перешло в собственность коллектива Организации арендаторов с момента оплаты полной стоимости и подписания договора - <дата>.
Выкупленное здание общежития по спорному адресу было реконструировано под здание общежития квартирного типа для посемейного заселения за счет денежных средств истца и его силами.
Ответчик зарегистрирован и проживает в спорной квартире с <дата>. Указанная квартира была предоставлена ответчику по внутреннему ордеру как работнику организации арендаторов ПСО <ООО1>
Ответчик, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжает пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения его в квартиру.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежащем на праве собственности истцу.
<дата> истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения. Однако ответчик уклоняется от подписания договора найма жилого помещения в предложенной истцом редакции.
Руководствуясь положениями ст. ст. 421, 671, 674 ГК РФ суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о понуждении ответчика заключить договор найма в отношении спорного помещения.
Определяя условия договора найма жилого помещения, суд принял во внимание обстоятельства, при которых истцом получено в собственность указанное выше жилое помещение, учел содержание условий Договора N <...> от <дата>, согласно которым предусматривалось использование переданных объектов для проживания, принял во внимание социальное и материальное положение ответчика.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. С учетом указанного судом внесены изменения в п. 17 договора в части срока его действия.
Положения абз. 3 и абз. 4 п. п. 6 п. 5 договора судом приведены в соответствие с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге", а положения абз. 2 п. п. 6 п. 5 - в соответствие с требованиями ст. ст. 8, 307 ГК РФ.
Судебная коллегия полагает правильной редакцию п. п. 3 п. 9 договора, предложенную судом первой инстанции, поскольку она соответствует требованиям ст. ст. 421, 422, 684 ГК РФ, согласуется с положениями п. 5.2.5 Договора от <дата> N <...>. Судом правомерно исключен пункт 19 договора, как противоречащий п. п. 3 п. 9 договора в редакции, предложенной судом.
Согласно ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В силу п. 2 ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Положения пп. 1 п. 9, пп. 2 п. 13, п. 15 договора судом правомерно изменены и приведены в соответствии с требованиями ст. ст. 675, 686 ГК РФ, 155 ЖК РФ соответственно.
Условиям договора, содержащимся в пп. 18, 19, 21 и 22 судом дана надлежащая оценка, и они правильно исключены из содержания договора.
Довод апелляционной жалобы ЗАО "УНИСТО" о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку принял решение о заключении договора найма жилого помещения в редакции и на условиях, которые истцом не были заявлены, судебная коллегия не может принять во внимание в силу положений ст. ст. 445, 446 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с выводами суда относительно условий договора найма жилого помещения, полагая их соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства. Из материалов дела усматривается наличие разногласий между сторонами относительно условий договора, поскольку ответчик полностью их отвергает, оспаривая права истца на занимаемое им жилое помещение, и, полагая, что он имеет право на заключение договора социального найма и последующую приватизацию квартиры. При таких обстоятельствах у суда в силу ст. 446 ГК РФ имелись основания для понуждения ответчика заключить договор на условиях, определенных судом в постановленном по делу решении.
Доводы апелляционной жалобы Ф. сводятся к оспариванию наличия у истца законных прав на спорную квартиру и не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат материалам дела.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 09.08.2012 N 33-9790/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 августа 2012 г. N 33-9790/2012
Судья: Корнильева С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Лебедева В.И.
судей Ничковой С.С., Бутковой Н.А.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании 09 августа 2012 года гражданское дело N 2-1660/2012 по апелляционным жалобам ЗАО "УНИСТО", Ф. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года по иску ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении заключить договор найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Ф.Г., действующего на основании доверенности от 25 ноября 2009 года, представителя ЗАО "УНИСТО" З., действующей на основании доверенности от 24 октября 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО "УНИСТО" обратилось в суд с иском к Ф. о понуждении заключить договор найма на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на условиях и в редакции, предложенных истцом, указывая, что ответчик проживает в данном жилом помещении, принадлежащем ЗАО "УНИСТО", однако от заключения договора найма уклоняется.
Ф. обратился со встречным иском к ЗАО "УНИСТО" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи N <...> от <дата> в части перехода права собственности на спорную квартиру и отмене права собственности на эту квартиру ЗАО "УНИСТО", просил признать право собственности на спорное жилое помещение за ним.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2010 г. суд признал недействительным п. 6.2 договора купли-продажи имущества государственного предприятия ПСО <ООО1> N <...> от <дата> в части перехода права собственности АОЗТ "УНИСТО" на квартиру N <...> <адрес>; отменил государственную регистрацию права собственности ЗАО "Универсальное строительное объединение" на спорную квартиру от <дата>.; признал за Ф. право собственности на указанную квартиру. В иске ЗАО "УНИСТО" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23.12.2010 г. указанное решение в части удовлетворения исковых требований Ф. о признании недействительным п. 6.2 договора купли-продажи имущества государственного предприятия ПСО <ООО1> от <дата> N <...> в части перехода права собственности АОЗТ "Универсальное строительное объединение" на спорную квартиру об отмене государственной регистрации права собственности ЗАО "УНИСТО" на указанную квартиру, о признании за Ф. права собственности на квартиру отменено; в иске Ф. о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "УНИСТО" на спорную квартиру и признании права собственности за Ф. на эту квартиру отказано. Решение суда в части отказа в иске ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении к заключению договора найма на спорную квартиру отменено, и дело в этой части направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела, уточнив встречные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, Ф. просил признать незаключенным договор N <...> купли-продажи спорного имущества ГП ПСО <ООО1> от <дата> в части перехода права собственности к ПСО <ООО1> на спорную квартиру и отменить государственную регистрацию права собственности ЗАО "УНИСТО" от <дата> на эту квартиру, признав за ним право собственности на спорное жилое помещение.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28.04.2011 г. суд признал незаключенным договор N <...> купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения <ООО1> от <дата> в части перехода права собственности к Проектно-строительному объединению <ООО1> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; отменил государственную регистрацию права собственности ЗАО "УНИСТО" от <дата> на спорную квартиру и признал право собственности на эту квартиру за Ф. В иске ЗАО "УНИСТО" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26.07.2011 года решение суда от 28.04.2011 года в части удовлетворения исковых требований Ф. о признании незаключенным договора N <...> купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения <ООО1> от <дата> в части перехода права собственности к Проектно-строительному объединению <ООО1> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отмене государственной регистрации права собственности ЗАО "УНИСТО" от <дата> на спорную квартиру и признании права собственности на указанную квартиру за Ф. отменено, в удовлетворении встречного иска Ф. отказано.
Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении заключить договор найма жилого помещения на квартиру N <...> в <адрес> отменено, дело в данной части направлено на новое рассмотрение.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований ЗАО "УНИСТО" к Ф. отказано. Во встречном иске Ф. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 февраля 2012 года решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 ноября 2011 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "УНИСТО" к Ф. о понуждении заключить договор найма жилого помещения на квартиру N <...> в <адрес>. В остальной части решение оставлено без изменения.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года Ф. понужден к заключению с ЗАО "УНИСТО" договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
в следующей редакции:
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности Наймодателя на основании Договора N <...> купли-продажи имущества государственного предприятия Проектно-строительного объединения <ООО1> от <дата>, Передаточного акта от <дата>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии N <...> от <дата>, регистрационный номер N <...>
2. Указанное помещение находится по адресу: <адрес>
Помещение имеет следующие характеристики:
- жилая площадь <...> кв. м
- общая площадь <...> кв. м
- - наличие антенны - есть;
- - кухня, площадью <...> кв. м, оборудованная электрической плитой;
- - санитарный узел есть;
- - кладовка не имеется;
- - балкон есть;
- - высота потолков <...>;
- Дом, в котором расположено жилое помещение, относится к частному жилищному фонду, дом кирпичный, количество этажей <...>), жилое помещение расположено на <...> этаже, год постройки дома <дата>.
Перечень иного оборудования является приложением к настоящему договору.
Помещение пригодно для постоянного проживания в нем.
1) Наниматель обязуется использовать помещение в течение всего срока найма в соответствии с его целевым назначением (для проживания).
2) На момент подписания настоящего Договора Нанимателю переданы ключи и помещение, претензий нет.
3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
4. Наниматель имеет право:
- на использование жилого помещения для проживания;
- на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) допускать безвозмездное проживание в помещении временных жильцов по своему выбору с предварительного письменного согласия Наймодателя без передачи квартиры в поднаем. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель. При этом Наймодатель может запретить проживание временных жильцов;
- на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) вернуть помещение Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за 2 (две) недели;
6) преимущественное по отношению к другим лицам право заключить договор найма на новый срок;
7) осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством РФ и обычаями делового оборота.
5. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение исключительно в целях проживания;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности помещения, установленного в нем оборудования и имущества;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя:
- - плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- - плату за коммунальные услуги.
- Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора (редакция суда). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены настоящим Договором и статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- Плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" и может увеличиваться только в связи с изменениями платы за наем, внесенными в указанный нормативный акт (редакция суда).
Плата за пользование жилым помещением перечисляется на расчетный счет ЗАО "УНИСТО" до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим месяцем (далее исключено судом).
Наймодатель уведомляет, что управление и эксплуатацию дома на момент заключения настоящего договора производит ТСЖ <ООО2> которое вправе производить расчеты, выставлять счет на оплату вышеуказанных в настоящем пункте платежей.
Наниматель самостоятельно оплачивает услуги и работы по управлению и эксплуатации домом, содержание и текущий ремонт общего имущества дома, а также производит оплату коммунальных услуг в ТСЖ <ООО2>
Стоимость коммунальных услуг оплачивается по ценам и тарифам, утверждаемым Постановлением Правительства Санкт-Петербурга до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, а также услуги по управлению домом определяется пропорционально занимаемой Нанимателем площади, исходя из стоимости оказанных услуг и содержания общего имущества дома.
7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю и в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель подлежит выселению в судебном порядке.
12) при освобождении жилого помещения сдать его Наймодателю в надлежащем состоянии, в течение 3 дней оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
13) не нарушать права и интересы соседей;
14) содержать помещение в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт помещения и установленного в нем сантехнического и иного оборудования;
15) возмещать ущерб, причиненный помещению и установленному в нем имуществу и оборудованию по вине Нанимателя;
16) нести другие обязанности, установленные действующим законодательством РФ для нанимателей жилых помещений.
Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в помещении оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора.
В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Наймодателя.
Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к помещению, указанному в п. 2 настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными.
6. Временное отсутствие Нанимателя не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему договору.
7. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
III. Права и обязанности Наймодателя
8. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
2)обследовать жилое помещение;
3)требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
9. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (включено судом).
2) осуществлять за свой счет капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома;
3) в срок не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем (редакция суда).
4) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных настоящим Договором;
5) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.
IV. Расторжение и прекращение Договора
10. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
11. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
12. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более (шести) месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению или не в соответствии с условиями настоящего договора.
13. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (редакция суда).
14. При нарушении положений настоящего Договора Нанимателем Наймодатель вправе расторгнуть настоящий Договор, уведомив об этом Нанимателя за 2 недели до предполагаемого срока расторжения договора. Наниматель и совместно проживающие лица обязаны выселиться в указанный Наймодателем день расторжения Договора.
1) В случае расторжения или прекращения настоящего Договора в связи с истечением срока его действия Наниматель должен освободить жилое помещение и передать его представителю Наймодателя в надлежащем состоянии свободным от имущества по акту в течение трех дней с даты прекращения договора. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
V. Ответственность Сторон
15. Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (редакция суда).
16. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему договору.
VI. Иные условия
17. Настоящий договор заключается на срок пять лет (редакция суда).
18. Исключен судом.
19. Исключен судом.
20. Прекращение действия настоящего Договора не освобождает Нанимателя от выплаты платы за наем.
21. Исключен судом.
22. Исключен судом.
23. Наниматель обязан незамедлительно информировать Наймодателя о всех обстоятельствах, связанных с эксплуатацией помещения, в том числе об авариях, порче оборудования и т.д.
24. Указанные в настоящем договоре положения, устанавливающие правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ действуют (вступают в силу, применяются) в случае заключения настоящего Договора на срок более 1 года.
25. Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с Нанимателем указаны в настоящем Договоре. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
26. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
27. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Суд признал заключенным договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в редакции, установленной судом, со дня вступления решения в законную силу.
В апелляционной жалобе ЗАО "УНИСТО" просит решение суда отменить в части включения в договор условий, выходящих за рамки исковых требований и возражений истца, принять в данной части новое решение.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение суда отменить, полагая его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам и пришел к обоснованному выводу о наличии оснований к частичному удовлетворению заявленных требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
При рассмотрении спора судом первой инстанции было установлено, что решением общего собрания коллектива ПСО <ООО1> было преобразовано в Организацию арендаторов ПСО <ООО1> которое решением коллектива Организации от <дата> преобразовано в АОЗТ "УНИСТО" (приказ N <...> от <дата>) и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от <дата> N <...> АОЗТ "УНИСТО" было зарегистрировано, затем переименовано в ЗАО "УНИСТО".
ЗАО "УНИСТО" является правопреемником Организации арендаторов ПСО <ООО1> в полном объеме.
Здание общежития, расположенное по адресу: <адрес> находилось на балансе ГП ПСО <ООО1> а затем было передано арендному предприятию ПСО <ООО1>
<дата> арендное предприятие ПСО <ООО1> приобрело в коллективную собственность имущество ГП ПСО <ООО1> в том числе и здание общежития по указанному адресу.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> имущество, в том числе здание указанного общежития, перешло в собственность коллектива Организации арендаторов с момента оплаты полной стоимости и подписания договора - <дата>.
Выкупленное здание общежития по спорному адресу было реконструировано под здание общежития квартирного типа для посемейного заселения за счет денежных средств истца и его силами.
Ответчик зарегистрирован и проживает в спорной квартире с <дата>. Указанная квартира была предоставлена ответчику по внутреннему ордеру как работнику организации арендаторов ПСО <ООО1>
Ответчик, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжает пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения его в квартиру.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежащем на праве собственности истцу.
<дата> истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения. Однако ответчик уклоняется от подписания договора найма жилого помещения в предложенной истцом редакции.
Руководствуясь положениями ст. ст. 421, 671, 674 ГК РФ суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о понуждении ответчика заключить договор найма в отношении спорного помещения.
Определяя условия договора найма жилого помещения, суд принял во внимание обстоятельства, при которых истцом получено в собственность указанное выше жилое помещение, учел содержание условий Договора N <...> от <дата>, согласно которым предусматривалось использование переданных объектов для проживания, принял во внимание социальное и материальное положение ответчика.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. С учетом указанного судом внесены изменения в п. 17 договора в части срока его действия.
Положения абз. 3 и абз. 4 п. п. 6 п. 5 договора судом приведены в соответствие с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге", а положения абз. 2 п. п. 6 п. 5 - в соответствие с требованиями ст. ст. 8, 307 ГК РФ.
Судебная коллегия полагает правильной редакцию п. п. 3 п. 9 договора, предложенную судом первой инстанции, поскольку она соответствует требованиям ст. ст. 421, 422, 684 ГК РФ, согласуется с положениями п. 5.2.5 Договора от <дата> N <...>. Судом правомерно исключен пункт 19 договора, как противоречащий п. п. 3 п. 9 договора в редакции, предложенной судом.
Согласно ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В силу п. 2 ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Положения пп. 1 п. 9, пп. 2 п. 13, п. 15 договора судом правомерно изменены и приведены в соответствии с требованиями ст. ст. 675, 686 ГК РФ, 155 ЖК РФ соответственно.
Условиям договора, содержащимся в пп. 18, 19, 21 и 22 судом дана надлежащая оценка, и они правильно исключены из содержания договора.
Довод апелляционной жалобы ЗАО "УНИСТО" о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку принял решение о заключении договора найма жилого помещения в редакции и на условиях, которые истцом не были заявлены, судебная коллегия не может принять во внимание в силу положений ст. ст. 445, 446 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с выводами суда относительно условий договора найма жилого помещения, полагая их соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства. Из материалов дела усматривается наличие разногласий между сторонами относительно условий договора, поскольку ответчик полностью их отвергает, оспаривая права истца на занимаемое им жилое помещение, и, полагая, что он имеет право на заключение договора социального найма и последующую приватизацию квартиры. При таких обстоятельствах у суда в силу ст. 446 ГК РФ имелись основания для понуждения ответчика заключить договор на условиях, определенных судом в постановленном по делу решении.
Доводы апелляционной жалобы Ф. сводятся к оспариванию наличия у истца законных прав на спорную квартиру и не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат материалам дела.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)