Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Дудниченко Г.Н., судей Журавлевой Г.М., Колосковой С.Е., при секретаре Ш. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца О. в лице представителя У. на решение Тобольского городского суда Тюменской области от 11 марта 2011 года, которым постановлено:
"О. в удовлетворении иска к Администрации о признании права собственности на нежилые помещения N 3, 4, 12, 19 - 28, общей площадью 71,7 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: отказать.
Иск П. удовлетворить, признать заключенный между М.С. и О. договор аренды с правом выкупа от в части аренды нежилых помещений N 19 - 28 общей площадью 55,6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: недействительным".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., судебная коллегия
установила:
Истец О. обратилась в суд с иском к Администрации с требованием признать право собственности на нежилые помещения N 3, 4, 12, 19 - 28, общей площадью 71,7 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу:.
Требования мотивированы тем, что между О. и собственником строения М.С. был заключен договор аренды с правом выкупа нежилых помещений N 3, 4, 12, 19 - 28 по адресу: истец полностью выплатила Арендодателю выкупную цену помещений в размере 400 000 рублей 00 копейки, однако своевременно переход права собственности не зарегистрировала.
М.С. продал принадлежащее ему здание по муниципальному контракту Администрации т. целиком, без изъятия каких-либо помещений.
Поскольку, по мнению истца условия заключенного договора аренды обязательны для нового собственника, однако установленный законом порядок в настоящий момент не позволяет зарегистрировать право собственности на предмет спора, это и послужило основанием для обращения в суд с указанным выше требованием.
В ходе подготовки к судебному заседанию к участию в деле в качестве третьего лица привлечен П., который заявил самостоятельное требование и просил признать недействительным заключенный между М.С. и О. договор аренды с правом выкупа от в части аренды нежилых помещений N 19 - 28 общей площадью 55,6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу:.
Свое требование П. мотивирует тем, что по договору аренды, заключенному с Администрацией являлся арендатором нежилых помещений N 19 - 28, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу; В течение срока действия Договора от собственником здания стал М.С., по указанию которого арендная плата вносилась на счет ООО "Тобольскспецстрой". В марте 2008 г. М.С. вновь продал строение Администрации и между П. и Администрацией по итогам открытого конкурса был заключен договор аренды на новый срок - до с 2001 г. П. фактически занимает помещения N 19 - 28, оказывает там стоматологические услуги.
Таким образом, П. считает заключенный между М.С. и О. договор аренды недействительным, поскольку фактически помещения истцу не передавались, следовательно, стороны договора имели цель создать у третьих лиц ложное представление о своих намерениях, то есть сделка является мнимой.
Истец О., представитель ответчика Администрации и третье лицо М.С. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены, ходатайств об отложении судебного разбирательства, а также сведений об уважительности причин неявки в суд не представили, дело рассмотрено без их участия на основании ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца в ходе судебного разбирательства иск О. поддержала по изложенным в заявлении основаниям, с исковыми требованиями П. не согласилась, пояснила, что его требования не сформированы, заключенный с ним договор аренды недействителен, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Третье лицо П. и его представитель М.Г. в судебном заседании с иском О. не согласились, на удовлетворении своего иска настаивали по изложенным в заявлении основаниям.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласилась О. в лице своего представителя У.
В кассационной жалобе просит решение отменить, признать за О. право собственности на нежилое помещения 4, 12, 19 - 28 общей площадью 71,1 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу:.
Считает, что решение вынесено с нарушением единообразия в толковании и применении судом норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
На кассационную жалобу поступили возражения от представителя П. - М.Г.
В соответствии со ст. 373, 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в частой жалобе... и возражениях относительно жалобы.
Заслушав докладчика, проверив материалы в пределах доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Судом было установлено.
Между М.С. (Арендодателем) и О. (Арендатором) заключен договор аренды с правом выкупа нежилых помещений N 3, 4, 12, 19 - 28, расположенных по адресу:.
Согласно указанного Договора Арендатор вправе в течение срока его действия выкупить арендованное имущество за 400 000,0 руб.; оплата выкупной цепы О. произведена, что подтверждается распиской (л.д. 17) и в соответствии с условиями Договора является основанием для оформления права собственности на предмет сделки за Арендатором.
При этом судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что до настоящего времени право собственности у О. на нежилые помещение не возникло, поскольку право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре и возникает с момента его регистрации (ст. ст. 8, 131 ГК РФ), однако такой процедуры истец до настоящего времени не прошел.
Муниципальное образование приобрело у М.С. общежитие по адресу; в собственность целиком без каких либо изъятий, что подтверждается копиями муниципального контракта от и Акта приема передачи недвижимого имущества от.
Доказательств того, что право покупателя было обременено какими либо правами истца на нежилые помещения N 3, 4, 12, 19 - 28 в материалах дела нет.
Ст. 433 ГК РФ предусматривает, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Обоснованным находит судебная коллегия вывод суда о том, что заключенный между М.С. и О. Договор аренды является недействительным, поскольку из исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств судом первой инстанции верно установлено, что П. на момент заключения между О. и М.С. договора аренды от уже занимал помещения N 19 - 28 под стоматологический кабинет, а О. фактически во владение указанным имуществом не вступала и о правах на него не заявляла, то есть совершила сделку для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а, значит, такая сделка ничтожна в силу положений ст. 170 ГК РФ.
Этот вывод мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания его неправильным неустановленно.
Неправильным толкованием норм материального права и обстоятельств дела является довод кассационной жалобы о том, что П. не является надлежащим заявителем по делу, поэтому истец не вправе ставить вопрос о признании недействительным договора аренды.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что из представленных П. доказательств следует, что заключенные между ним и Администрацией договоры аренды помещений от и от фактически исполнялись, требований о признании сделок недействительными их стороны не заявляли. Ссылка в кассационной жалобе на незаключенность договора аренды между П. и Администрацией, ввиду отсутствия сведений о наличии обременения в виде заключенного договора аренды, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, является несостоятельной.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как усматривается из копии договора аренды от /л.д. 117 - 119/ договор заключен на срок менее 1 года, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
Не влияющим на законность принятого судом решения, является довод кассационной жалобы о том, что факт оплаты выкупной суммы никем не оспорен. Данные обстоятельства не являются юридически значимыми, поскольку договор купли-продажи, как правильно сослался суд, предусматривает передачу имущества и в силу ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, а истцом не было представлено доказательств фактического вступления во владение спорным имуществом.
Несостоятельным является довод кассационной жалобы о том, что П. не требует в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В силу ст. 12 ГК РФ права выбора защиты своего права принадлежит П. Для защиты своего права он выбрал признание сделки недействительной. Оснований для заявления требований о переводе на себя прав и обязанностей по договору у П. не имеется, поскольку у него заключен договор аренды с собственником нежилого помещения администрацией.
Иные доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, не ставят под сомнение правильность решения суда.
Отказывая О. в иске и удовлетворяя исковые требования П., суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал доводы представителя истца О., которые аналогичны отраженным в кассационной жалобе, дал им верную и полную оценку, которую судебная коллегия находит правильной, решение постановлено в соответствии с требованиями материального права, нарушений норм процессуального законодательства не допущено.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тобольского городского суда от оставить без изменения, кассационную жалобу О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2177/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 мая 2011 г. по делу N 33-2177/2011
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Дудниченко Г.Н., судей Журавлевой Г.М., Колосковой С.Е., при секретаре Ш. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца О. в лице представителя У. на решение Тобольского городского суда Тюменской области от 11 марта 2011 года, которым постановлено:
"О. в удовлетворении иска к Администрации о признании права собственности на нежилые помещения N 3, 4, 12, 19 - 28, общей площадью 71,7 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: отказать.
Иск П. удовлетворить, признать заключенный между М.С. и О. договор аренды с правом выкупа от в части аренды нежилых помещений N 19 - 28 общей площадью 55,6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: недействительным".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., судебная коллегия
установила:
Истец О. обратилась в суд с иском к Администрации с требованием признать право собственности на нежилые помещения N 3, 4, 12, 19 - 28, общей площадью 71,7 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу:.
Требования мотивированы тем, что между О. и собственником строения М.С. был заключен договор аренды с правом выкупа нежилых помещений N 3, 4, 12, 19 - 28 по адресу: истец полностью выплатила Арендодателю выкупную цену помещений в размере 400 000 рублей 00 копейки, однако своевременно переход права собственности не зарегистрировала.
М.С. продал принадлежащее ему здание по муниципальному контракту Администрации т. целиком, без изъятия каких-либо помещений.
Поскольку, по мнению истца условия заключенного договора аренды обязательны для нового собственника, однако установленный законом порядок в настоящий момент не позволяет зарегистрировать право собственности на предмет спора, это и послужило основанием для обращения в суд с указанным выше требованием.
В ходе подготовки к судебному заседанию к участию в деле в качестве третьего лица привлечен П., который заявил самостоятельное требование и просил признать недействительным заключенный между М.С. и О. договор аренды с правом выкупа от в части аренды нежилых помещений N 19 - 28 общей площадью 55,6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу:.
Свое требование П. мотивирует тем, что по договору аренды, заключенному с Администрацией являлся арендатором нежилых помещений N 19 - 28, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу; В течение срока действия Договора от собственником здания стал М.С., по указанию которого арендная плата вносилась на счет ООО "Тобольскспецстрой". В марте 2008 г. М.С. вновь продал строение Администрации и между П. и Администрацией по итогам открытого конкурса был заключен договор аренды на новый срок - до с 2001 г. П. фактически занимает помещения N 19 - 28, оказывает там стоматологические услуги.
Таким образом, П. считает заключенный между М.С. и О. договор аренды недействительным, поскольку фактически помещения истцу не передавались, следовательно, стороны договора имели цель создать у третьих лиц ложное представление о своих намерениях, то есть сделка является мнимой.
Истец О., представитель ответчика Администрации и третье лицо М.С. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены, ходатайств об отложении судебного разбирательства, а также сведений об уважительности причин неявки в суд не представили, дело рассмотрено без их участия на основании ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца в ходе судебного разбирательства иск О. поддержала по изложенным в заявлении основаниям, с исковыми требованиями П. не согласилась, пояснила, что его требования не сформированы, заключенный с ним договор аренды недействителен, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Третье лицо П. и его представитель М.Г. в судебном заседании с иском О. не согласились, на удовлетворении своего иска настаивали по изложенным в заявлении основаниям.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласилась О. в лице своего представителя У.
В кассационной жалобе просит решение отменить, признать за О. право собственности на нежилое помещения 4, 12, 19 - 28 общей площадью 71,1 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу:.
Считает, что решение вынесено с нарушением единообразия в толковании и применении судом норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
На кассационную жалобу поступили возражения от представителя П. - М.Г.
В соответствии со ст. 373, 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в частой жалобе... и возражениях относительно жалобы.
Заслушав докладчика, проверив материалы в пределах доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Судом было установлено.
Между М.С. (Арендодателем) и О. (Арендатором) заключен договор аренды с правом выкупа нежилых помещений N 3, 4, 12, 19 - 28, расположенных по адресу:.
Согласно указанного Договора Арендатор вправе в течение срока его действия выкупить арендованное имущество за 400 000,0 руб.; оплата выкупной цепы О. произведена, что подтверждается распиской (л.д. 17) и в соответствии с условиями Договора является основанием для оформления права собственности на предмет сделки за Арендатором.
При этом судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что до настоящего времени право собственности у О. на нежилые помещение не возникло, поскольку право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре и возникает с момента его регистрации (ст. ст. 8, 131 ГК РФ), однако такой процедуры истец до настоящего времени не прошел.
Муниципальное образование приобрело у М.С. общежитие по адресу; в собственность целиком без каких либо изъятий, что подтверждается копиями муниципального контракта от и Акта приема передачи недвижимого имущества от.
Доказательств того, что право покупателя было обременено какими либо правами истца на нежилые помещения N 3, 4, 12, 19 - 28 в материалах дела нет.
Ст. 433 ГК РФ предусматривает, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Обоснованным находит судебная коллегия вывод суда о том, что заключенный между М.С. и О. Договор аренды является недействительным, поскольку из исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств судом первой инстанции верно установлено, что П. на момент заключения между О. и М.С. договора аренды от уже занимал помещения N 19 - 28 под стоматологический кабинет, а О. фактически во владение указанным имуществом не вступала и о правах на него не заявляла, то есть совершила сделку для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а, значит, такая сделка ничтожна в силу положений ст. 170 ГК РФ.
Этот вывод мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания его неправильным неустановленно.
Неправильным толкованием норм материального права и обстоятельств дела является довод кассационной жалобы о том, что П. не является надлежащим заявителем по делу, поэтому истец не вправе ставить вопрос о признании недействительным договора аренды.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что из представленных П. доказательств следует, что заключенные между ним и Администрацией договоры аренды помещений от и от фактически исполнялись, требований о признании сделок недействительными их стороны не заявляли. Ссылка в кассационной жалобе на незаключенность договора аренды между П. и Администрацией, ввиду отсутствия сведений о наличии обременения в виде заключенного договора аренды, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, является несостоятельной.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как усматривается из копии договора аренды от /л.д. 117 - 119/ договор заключен на срок менее 1 года, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
Не влияющим на законность принятого судом решения, является довод кассационной жалобы о том, что факт оплаты выкупной суммы никем не оспорен. Данные обстоятельства не являются юридически значимыми, поскольку договор купли-продажи, как правильно сослался суд, предусматривает передачу имущества и в силу ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, а истцом не было представлено доказательств фактического вступления во владение спорным имуществом.
Несостоятельным является довод кассационной жалобы о том, что П. не требует в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В силу ст. 12 ГК РФ права выбора защиты своего права принадлежит П. Для защиты своего права он выбрал признание сделки недействительной. Оснований для заявления требований о переводе на себя прав и обязанностей по договору у П. не имеется, поскольку у него заключен договор аренды с собственником нежилого помещения администрацией.
Иные доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, не ставят под сомнение правильность решения суда.
Отказывая О. в иске и удовлетворяя исковые требования П., суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал доводы представителя истца О., которые аналогичны отраженным в кассационной жалобе, дал им верную и полную оценку, которую судебная коллегия находит правильной, решение постановлено в соответствии с требованиями материального права, нарушений норм процессуального законодательства не допущено.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тобольского городского суда от оставить без изменения, кассационную жалобу О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)