Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Созинова Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Гаус Т.И.,
судей Крятова А.Н., Деева А.В.,
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н.
гражданское дело по иску Б. к Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи,
по апелляционной жалобе Б.
на решение Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 30 марта 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к Д. о понуждении заключения сделки купли-продажи, взыскании государственной пошлины и компенсации морального вреда, отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.
Требования мотивированы тем, что ответчик является собственником спорного жилья. 16 сентября 2010 года между ними заключен договор найма жилого помещения - спорной квартиры за ежемесячную плату в размере 9 000 рублей. Согласно договору ответчик предоставляет жилое помещение ей во временное пользование для проживания с семьей на период с 17 сентября 2010 года по 17 сентября 2011 года с последующим выкупом. Ответчик обязуется по окончании договора найма продать спорное жилое помещение за 500 000 рублей, при этом продажная стоимость квартиры на момент продажи не может быть увеличена. Ответчик до настоящего времени свои обязанности в части продажи квартиры не исполнила, выехала в Башкортостан, где и проживает по настоящее время, в телефонном режиме обещала заключить сделку, затем отказалась от ее совершения. 26 ноября 2011 года она написала ответчику письмо с требованием решения вопроса по оформлению документов и совершению сделки купли-продажи квартиры, однако ответчик на письмо не ответила, так же в телефонном режиме квартиру продавать отказалась. Действиями ответчика ей причинены нравственные страдания, поскольку из-за поведения ответчика она постоянно находится в нервном состоянии. Неопределенность, а затем и отказ нарушили ее планы по приобретению жилья, которое в настоящее время существенно подорожало, в связи с чем она не может приобрести иную квартиру за ту же цену.
Просила обязать ответчика заключить сделку купли-продажи, взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Б. просит решение отменить как необоснованное и незаконное. Ссылается на то, что суд пришел к неправильному выводу о том, что сроком заключения основного договора купли-продажи является окончание срока найма жилого помещения - 17 сентября 2011 года. При этом договором найма жилого помещения, п. п. 2.1.2 и 2.2.4, предусмотрено, что основной договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен не на момент окончания срока найма жилого помещения 17 сентября 2011 года, а после окончания договора найма, то есть после 17 сентября 2011 года. Таким образом, стороны в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, каковым является договор найма жилого помещения, определили период, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи жилого помещения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе заказными письмами с уведомлением о вручении; их неявка в судебное заседание не может служить препятствием к рассмотрению дела.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.
Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4); в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, Д. на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан N 41508 от 20 марта 2002 года на праве собственности принадлежит квартира N.
16 сентября 2010 года между Д. и Б. заключен договор найма жилого помещения с последующим выкупом.
По условиям договора наймодатель предоставляет указанное жилое помещение истице в пользование на срок с 17 сентября 2010 года по 17 сентября 2011 года (пункты 1.1, 1.7).
При этом, согласно п. 2.1.2 - после окончания договора найма по настоящему договору наймодатель обязуется продать жилое помещение по договоренности, стоимость квартиры составляет 500000 рублей, которая не может быть увеличена на момент продажи.
Наниматель обязалась после окончания настоящего договора выкупить квартиру по указанному адресу согласно договоренности (пункт 2.2.4).
За пользование жилым помещением устанавливается плата за наем в размере 9000 рублей: 5000 рублей наниматель оплачивает коммунальные услуги, оставшиеся 4000 рублей - платит наличными нанимателю за 6 месяцев вперед по расписке. При подписании договора внесена предварительная плата за 6 месяцев (пункт 3.1).
Уведомление о понуждении к совершению сделки, датированное 25 ноября 2011 года, сдано Б. в почтовую организацию для направления Д. 26 ноября 2011 года.
Кроме того, полная оплата по договору найма путем банковского перевода в размере 24000 рублей внесена Б. только 07 ноября 2011 года.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договора является смешанным, так как содержит элементы договора найма жилого помещения, а также предварительного договора купли-продажи квартиры.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что обязательства по предварительному договору купли-продажи прекращены, так как основной договор не заключен; выкупная стоимость квартиры не оплачена; до окончания срока действия предварительного договора Б. в адрес Д. не направлено предложение о заключении основного договора; защита личных неимущественных прав в случае нарушения материальных благ возможна только в прямо предусмотренных законом случаях.
Выводы суда об этом соответствующим образом мотивированы, сделаны при правильном применении норм материального права и установлении юридически значимых обстоятельств по делу, при верной оценке доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ.
В связи с чем судебная коллегия считает необходимым согласиться с выводами суда об отказе в иске.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном исчислении судом срока заключения основного договора купли-продажи основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда относительно фактических обстоятельств дела и исследованных в судебном заседании доказательств, к чему судебная коллегия оснований не находит.
Судебная коллегия, не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, полагает, что сторонами в предварительном договоре не было достигнуто соглашение о сроке заключения основного договора в смысле, указанном в абзаце первом п. 4 ст. 429 ГК РФ, так как для данного вида договоров он определяется периодов времени, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В этой связи, судебная коллегия признает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что срок заключения основного договора определен сторонами "после окончания договора найма", то есть после 17 сентября 2011 года. Такое указание не отвечает критерию определенности, так как не позволяет определить дату, до которой стороны должны заключить основной договор или, соответственно, направить предложение о его заключении.
Срок действия договора найма мог быть продлен (абзац второй ст. 684 ГК РФ), в том числе по соглашению сторон, к чему запрет в тексте договора отсутствует; поэтому считать согласованным сторонами срок для заключения основного договора в качестве указания на неопределенный период времени с момента истечения срока действия договора найма, также не представляется правомерным.
Вследствие чего подлежат применению положения абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как указано в ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (пункт 1); в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (пункт 2).
По обязательствам, возникающим из предварительного договора, такой срок вытекает из прямого указания закона и составляет один год с момента заключения предварительного договора. Названный срок является разумным и совпадает со сроком действия договора найма, в течение которого истица имела возможность выразить намерение о приобретении жилого помещения.
Условия о возникновении у истицы права собственности на жилое помещение с момента истечения срока действия договора найма и уплаты выкупной цены, договор от 16 сентября 2010 года не содержит.
Таким образом, суд первой инстанции верно определил, что предложение о заключении основного договора должно было последовать от истицы не позднее 17 сентября 2011 года, доказательств чему ею представлено не было.
При таком положении основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами не позднее 17 сентября 2011 года, по истечении указанного срока обязательства сторон предварительного договора прекратились.
Иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене по изложенным в апелляционной жалобе доводам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 30 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6538/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2012 г. по делу N 33-6538/2012
Судья: Созинова Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Гаус Т.И.,
судей Крятова А.Н., Деева А.В.,
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н.
гражданское дело по иску Б. к Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи,
по апелляционной жалобе Б.
на решение Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 30 марта 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Б. к Д. о понуждении заключения сделки купли-продажи, взыскании государственной пошлины и компенсации морального вреда, отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.
Требования мотивированы тем, что ответчик является собственником спорного жилья. 16 сентября 2010 года между ними заключен договор найма жилого помещения - спорной квартиры за ежемесячную плату в размере 9 000 рублей. Согласно договору ответчик предоставляет жилое помещение ей во временное пользование для проживания с семьей на период с 17 сентября 2010 года по 17 сентября 2011 года с последующим выкупом. Ответчик обязуется по окончании договора найма продать спорное жилое помещение за 500 000 рублей, при этом продажная стоимость квартиры на момент продажи не может быть увеличена. Ответчик до настоящего времени свои обязанности в части продажи квартиры не исполнила, выехала в Башкортостан, где и проживает по настоящее время, в телефонном режиме обещала заключить сделку, затем отказалась от ее совершения. 26 ноября 2011 года она написала ответчику письмо с требованием решения вопроса по оформлению документов и совершению сделки купли-продажи квартиры, однако ответчик на письмо не ответила, так же в телефонном режиме квартиру продавать отказалась. Действиями ответчика ей причинены нравственные страдания, поскольку из-за поведения ответчика она постоянно находится в нервном состоянии. Неопределенность, а затем и отказ нарушили ее планы по приобретению жилья, которое в настоящее время существенно подорожало, в связи с чем она не может приобрести иную квартиру за ту же цену.
Просила обязать ответчика заключить сделку купли-продажи, взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Б. просит решение отменить как необоснованное и незаконное. Ссылается на то, что суд пришел к неправильному выводу о том, что сроком заключения основного договора купли-продажи является окончание срока найма жилого помещения - 17 сентября 2011 года. При этом договором найма жилого помещения, п. п. 2.1.2 и 2.2.4, предусмотрено, что основной договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен не на момент окончания срока найма жилого помещения 17 сентября 2011 года, а после окончания договора найма, то есть после 17 сентября 2011 года. Таким образом, стороны в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, каковым является договор найма жилого помещения, определили период, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи жилого помещения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе заказными письмами с уведомлением о вручении; их неявка в судебное заседание не может служить препятствием к рассмотрению дела.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.
Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4); в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, Д. на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан N 41508 от 20 марта 2002 года на праве собственности принадлежит квартира N.
16 сентября 2010 года между Д. и Б. заключен договор найма жилого помещения с последующим выкупом.
По условиям договора наймодатель предоставляет указанное жилое помещение истице в пользование на срок с 17 сентября 2010 года по 17 сентября 2011 года (пункты 1.1, 1.7).
При этом, согласно п. 2.1.2 - после окончания договора найма по настоящему договору наймодатель обязуется продать жилое помещение по договоренности, стоимость квартиры составляет 500000 рублей, которая не может быть увеличена на момент продажи.
Наниматель обязалась после окончания настоящего договора выкупить квартиру по указанному адресу согласно договоренности (пункт 2.2.4).
За пользование жилым помещением устанавливается плата за наем в размере 9000 рублей: 5000 рублей наниматель оплачивает коммунальные услуги, оставшиеся 4000 рублей - платит наличными нанимателю за 6 месяцев вперед по расписке. При подписании договора внесена предварительная плата за 6 месяцев (пункт 3.1).
Уведомление о понуждении к совершению сделки, датированное 25 ноября 2011 года, сдано Б. в почтовую организацию для направления Д. 26 ноября 2011 года.
Кроме того, полная оплата по договору найма путем банковского перевода в размере 24000 рублей внесена Б. только 07 ноября 2011 года.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договора является смешанным, так как содержит элементы договора найма жилого помещения, а также предварительного договора купли-продажи квартиры.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что обязательства по предварительному договору купли-продажи прекращены, так как основной договор не заключен; выкупная стоимость квартиры не оплачена; до окончания срока действия предварительного договора Б. в адрес Д. не направлено предложение о заключении основного договора; защита личных неимущественных прав в случае нарушения материальных благ возможна только в прямо предусмотренных законом случаях.
Выводы суда об этом соответствующим образом мотивированы, сделаны при правильном применении норм материального права и установлении юридически значимых обстоятельств по делу, при верной оценке доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ.
В связи с чем судебная коллегия считает необходимым согласиться с выводами суда об отказе в иске.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном исчислении судом срока заключения основного договора купли-продажи основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда относительно фактических обстоятельств дела и исследованных в судебном заседании доказательств, к чему судебная коллегия оснований не находит.
Судебная коллегия, не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, полагает, что сторонами в предварительном договоре не было достигнуто соглашение о сроке заключения основного договора в смысле, указанном в абзаце первом п. 4 ст. 429 ГК РФ, так как для данного вида договоров он определяется периодов времени, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В этой связи, судебная коллегия признает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что срок заключения основного договора определен сторонами "после окончания договора найма", то есть после 17 сентября 2011 года. Такое указание не отвечает критерию определенности, так как не позволяет определить дату, до которой стороны должны заключить основной договор или, соответственно, направить предложение о его заключении.
Срок действия договора найма мог быть продлен (абзац второй ст. 684 ГК РФ), в том числе по соглашению сторон, к чему запрет в тексте договора отсутствует; поэтому считать согласованным сторонами срок для заключения основного договора в качестве указания на неопределенный период времени с момента истечения срока действия договора найма, также не представляется правомерным.
Вследствие чего подлежат применению положения абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как указано в ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (пункт 1); в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (пункт 2).
По обязательствам, возникающим из предварительного договора, такой срок вытекает из прямого указания закона и составляет один год с момента заключения предварительного договора. Названный срок является разумным и совпадает со сроком действия договора найма, в течение которого истица имела возможность выразить намерение о приобретении жилого помещения.
Условия о возникновении у истицы права собственности на жилое помещение с момента истечения срока действия договора найма и уплаты выкупной цены, договор от 16 сентября 2010 года не содержит.
Таким образом, суд первой инстанции верно определил, что предложение о заключении основного договора должно было последовать от истицы не позднее 17 сентября 2011 года, доказательств чему ею представлено не было.
При таком положении основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами не позднее 17 сентября 2011 года, по истечении указанного срока обязательства сторон предварительного договора прекратились.
Иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене по изложенным в апелляционной жалобе доводам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 30 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)