Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья В.В. Новикова
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе
председательствующего Крыловой В.Н.,
судей Кубаревой Т.В. и Сережкина А.А.
с участием прокурора Алексеевой О.М.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери 04 октября 2011 года по докладу судьи Кубаревой Т.В.,
дело по кассационной жалобе Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Конаково на решение Конаковского городского суда Тверской области от 19 августа 2011 года, которым постановлено:
"Иск К. удовлетворить в части.
Признать незаконным постановление Главы администрации города Конаково N 307 от ДД.ММ.ГГГГ "О специализированном жилищном фонде".
Обязать администрацию города Конаково заключить с К. договор социального найма жилого помещения по адресу, комната N в течение четырнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.
К. в удовлетворении требования о признании незаконным требования отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, изложенное в письме N 200 от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении жилого помещения отказать.
Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково в иске к К. о признании прекратившей право пользования жилым помещением по адресу, комната N и выселении из указанного помещения без предоставления другого жилого помещения по заявленным требованиям отказать."
Судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Администрации города Конаково, отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково о признании незаконным требования отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, изложенного в письме за N 200 от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении К. жилого помещения N; обязании администрации Конаковского района Тверской области заключить с К. договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу; применив требования ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ, установить двухнедельный срок исполнения судебного решения с момента его принятия.
Впоследствии истец уточнила заявленные требования, дополнив требованиями о признании незаконным постановления главы администрации города Конаково от ДД.ММ.ГГГГ N 307 "О специализированном жилом фонде", применив ст. 258 и ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В обоснование иска указала, что до 23 октября 1995 года проживала по адресу, данный дом был полностью уничтожен огнем. По решению администрации города Конаково и Конаковского района была заселена в общежитие по адресу, где и проживает по настоящее время уже более 15 лет, оплачивая все коммунальные услуги. 20 августа 2009 года с ней был заключен договор найма. 10 февраля 2011 года она получила оспариваемое требование отдела по управлению имуществом и земельным отношения города Конаково. Требование считает незаконным. В комнате общежития проживает на законных основаниях. Распоряжение госимущества по Тверской области N 131 от ДД.ММ.ГГГГ, помещение передано в муниципальную собственность МО "Городское поселение город Конаково". Полагает, что администрация города Конаково обязана была требовать заключить договор найма, а не выселять ее из жилого помещения.
Ответчик - отдел по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково обратился в суд со встречным иском к К. о признании прекратившей право пользования жилым помещением N () и выселении ее из жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска указал, что квартира N общей площадью кв. м по адресу: передана в муниципальную собственность города Конаково Конаковского района, получено свидетельство о государственной регистрации права и занесена запись в ЕГРП. В связи с пожаром по адресу погорельцам К. и членам ее семьи было предоставлено спорное жилое помещение на условиях временного проживания. До предоставления благоустроенной жилплощади, ее семья стояла на очереди на получение жилья как вынужденные погорельцы. Постановлением N 99 от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Конаковского района был выдан ордер на имя ФИО1, (.) на получение трехкомнатной квартиры, куда К. была включена как член семьи (теща). Таким образом, при получении жилья К. должна была добровольно освободить комнату, что ею не было сделано умышленно.
Ответчик полагал необходимым отказать К. в иске на основании ч. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, указывая, что с К. был заключен временный договор до 31 декабря 2010 года (п. 1 ст. 103 Жилищного кодекса РФ), что прекращает его действие по окончании срока. Оспариваемым требованием К. была предупреждена об освобождении жилого помещения. Об отказе в продлении договора найма К. была предупреждена еще в июне 2010 года. Постановлением администрации города Конаково была изменена нумерация комнат в жилом помещении, в результате чего комната N К. имеет порядковый номер N.
В судебном заседании истец К. полностью поддержала заявленные ею требования. Пояснив, что не знала о включении ее в ордер на заселение в квартиру зятя. После получения квартиры ФИО1 с семьей выехали в квартиру, а истцу было позволено проживать в общежитии в предоставленной комнате, на что заключались с нею временные договоры найма.
Представитель истца по ордеру адвокат Герчиков В.Р. требования К. поддержал, пояснив, что истец заселена в комнату до введения в действие Жилищного кодекса РФ, потому при смене собственника помещения с истцом необходимо было заключить договор найма, а не выселять ее. Неверно толкуется понятие ордера, который дается на заселение и не является бессрочным. Квартира предоставленная ФИО1 заселена и приватизирована. В удовлетворении встречного иска просит отказать.
Ответчик - администрация города Конаково, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела своего представителя в судебное заседание не направил.
Представитель ответчика отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Конаково по доверенности О. в судебном заседании с иском К. не согласилась, указав, что оснований для проживания и заключения договора социального найма с истцом не имеется. Встречные требования считает законными.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково ставится вопрос об изменении постановленного решения, предлагается отказать в удовлетворении иска К. и удовлетворить встречное исковое заявление Отдела по управлению имуществом и земельным отношениями администрации города Конаково.
В жалобе указывается на неправильное применение норм материального права.
С К. был заключен временный договор найма жилого помещения сроком до 31 декабря 2010 года.
В силу пп. 6 п. 19 договора он прекращается по окончании срока действия.
Согласно п. 16 договора в случае расторжения или прекращения договора наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение.
Оспариваемым требованием от 02 февраля 2011 года К. была уведомлена о необходимости освобождения жилого помещения.
Кроме того, о том, что договор найма продлен не будет К. была уведомлена и предыдущим наймодателем в июне 2010 года. Копия извещения представлена истцом одновременно с исковым заявлением. Таким образом, довод суда об уведомлении нанимателя за пределами срока действия договора не основан на законе и не соответствует действительности. К. знала о предстоящем прекращении договора за полгода до истечения срока его действия, имела возможность обеспечить себя жилым помещением и в установленный договором срок освободить занимаемое помещение.
По мнению кассатора, неверным является и вывод суда о наличии у К. права на заключение договора социального найма, основанный на ст. 64 Жилищного кодекса РФ, поскольку данная норма содержит лишь указание на сохранение в силе заключенного договора социального найма при изменении собственника жилого помещения и не влечет обязанности нового собственника заключить новый договор при отсутствии законных оснований для его заключения.
Жилое помещение семье ФИО1 предоставлено с учетом совместного проживания с К., о чем выдан ордер от 03 марта 1997 года. Таким образом, обязанность по обеспечению истца жильем органами местного самоуправления была исполнена надлежащим образом, с учетом нормы предоставления жилых помещений на каждого члена семьи.
Кроме того, судом при вынесении решения были нарушены требования ст. 195, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ и не дана надлежащая юридическая оценка доводов истца по встречному иску в части прекращения срока действия договора временного найма, при надлежащем заблаговременном уведомлении нанимателя об истечении срока действия договора и отсутствии намерения его продлить.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя К. по доверенности Герчикова В.Р., заключение прокурора Алексеевой О.М., полагавшей решение суда первой инстанции подлежащим отмене, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судом первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, не проанализированы доводы истца по встречному иску.
Удовлетворяя требования К. об обязывании заключить с ней договор социального найма жилого помещения и признавая за ней право на заключение такого договора, суд первой инстанции руководствовался ст. 64 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
При этом суд исходил из того, что истец проживает в спорной комнате с 1995 года, вселена в общежитие с согласия собственника имущества, периодически с ней подписывались договоры временного найма жилого помещения, последний сроком до 31 декабря 2010 года. В период действия заключенного договора найма сменился собственник имущества, право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием "Городское поселение город Конаково".
Вместе с тем, судом не исследованы правовые основания проживания К. в спорной комнате в период истекший после издания Постановления Главы Конаковского района N 99 от ДД.ММ.ГГГГ о заселении дома, принятого в отношении ряда граждан, в том числе и К.
Не выяснено судом и то обстоятельство, состояла ли истец в указанный период на учете граждан, нуждающихся в предоставлении жилья.
Из материалов дела усматривается, что в связи с пожаром 23 октября 1995 года по адресу: доме, принадлежащем ФИО1, погорельцам, в том числе и К., проживавшей в указанном доме как член семьи ФИО1, администрацией города Конаково и Конаковского района было предоставлено жилье по адресу: на условиях временного пользования.
Постановлением N 99 от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Конаковского района Тверской области был выдан ордер N от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 на получение трехкомнатной квартиры, в ордер включена К. как член семьи ФИО1
То обстоятельство, что собственник жилого дома не поставил вопрос о выселении К. из занимаемой комнаты в 1997 году, не свидетельствует об отказе от реализации данного права.
20 августа 2009 года с К. заключен договор найма жилого помещения в общежитии N, согласно которого федеральное государственное образовательное учреждение " предоставил К. на условиях найма временно до 31 декабря 2010 года спорную жилую комнату.
Судом не дана правовая оценка заключенному с К. договору найма жилого помещения, не выяснена природа отношений, возникших между сторонами, по пользованию жилым помещением в период с 1997 года по 2010 год.
При указанных выше обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.
Учитывая, что все заявленные требования взаимосвязаны между собой, решение суда подлежит отмене в полном объеме.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства, дать им правовую оценку, разрешить спор в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Конаковского городского суда Тверской области от 19 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.Н.КРЫЛОВА
Судьи
Т.В.КУБАРЕВА
А.А.СЕРЕЖКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.10.2011 N 33-3991
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2011 г. N 33-3991
судья В.В. Новикова
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе
председательствующего Крыловой В.Н.,
судей Кубаревой Т.В. и Сережкина А.А.
с участием прокурора Алексеевой О.М.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери 04 октября 2011 года по докладу судьи Кубаревой Т.В.,
дело по кассационной жалобе Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Конаково на решение Конаковского городского суда Тверской области от 19 августа 2011 года, которым постановлено:
"Иск К. удовлетворить в части.
Признать незаконным постановление Главы администрации города Конаково N 307 от ДД.ММ.ГГГГ "О специализированном жилищном фонде".
Обязать администрацию города Конаково заключить с К. договор социального найма жилого помещения по адресу, комната N в течение четырнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.
К. в удовлетворении требования о признании незаконным требования отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, изложенное в письме N 200 от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении жилого помещения отказать.
Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково в иске к К. о признании прекратившей право пользования жилым помещением по адресу, комната N и выселении из указанного помещения без предоставления другого жилого помещения по заявленным требованиям отказать."
Судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Администрации города Конаково, отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково о признании незаконным требования отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково, изложенного в письме за N 200 от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении К. жилого помещения N; обязании администрации Конаковского района Тверской области заключить с К. договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу; применив требования ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ, установить двухнедельный срок исполнения судебного решения с момента его принятия.
Впоследствии истец уточнила заявленные требования, дополнив требованиями о признании незаконным постановления главы администрации города Конаково от ДД.ММ.ГГГГ N 307 "О специализированном жилом фонде", применив ст. 258 и ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В обоснование иска указала, что до 23 октября 1995 года проживала по адресу, данный дом был полностью уничтожен огнем. По решению администрации города Конаково и Конаковского района была заселена в общежитие по адресу, где и проживает по настоящее время уже более 15 лет, оплачивая все коммунальные услуги. 20 августа 2009 года с ней был заключен договор найма. 10 февраля 2011 года она получила оспариваемое требование отдела по управлению имуществом и земельным отношения города Конаково. Требование считает незаконным. В комнате общежития проживает на законных основаниях. Распоряжение госимущества по Тверской области N 131 от ДД.ММ.ГГГГ, помещение передано в муниципальную собственность МО "Городское поселение город Конаково". Полагает, что администрация города Конаково обязана была требовать заключить договор найма, а не выселять ее из жилого помещения.
Ответчик - отдел по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково обратился в суд со встречным иском к К. о признании прекратившей право пользования жилым помещением N () и выселении ее из жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска указал, что квартира N общей площадью кв. м по адресу: передана в муниципальную собственность города Конаково Конаковского района, получено свидетельство о государственной регистрации права и занесена запись в ЕГРП. В связи с пожаром по адресу погорельцам К. и членам ее семьи было предоставлено спорное жилое помещение на условиях временного проживания. До предоставления благоустроенной жилплощади, ее семья стояла на очереди на получение жилья как вынужденные погорельцы. Постановлением N 99 от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Конаковского района был выдан ордер на имя ФИО1, (.) на получение трехкомнатной квартиры, куда К. была включена как член семьи (теща). Таким образом, при получении жилья К. должна была добровольно освободить комнату, что ею не было сделано умышленно.
Ответчик полагал необходимым отказать К. в иске на основании ч. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, указывая, что с К. был заключен временный договор до 31 декабря 2010 года (п. 1 ст. 103 Жилищного кодекса РФ), что прекращает его действие по окончании срока. Оспариваемым требованием К. была предупреждена об освобождении жилого помещения. Об отказе в продлении договора найма К. была предупреждена еще в июне 2010 года. Постановлением администрации города Конаково была изменена нумерация комнат в жилом помещении, в результате чего комната N К. имеет порядковый номер N.
В судебном заседании истец К. полностью поддержала заявленные ею требования. Пояснив, что не знала о включении ее в ордер на заселение в квартиру зятя. После получения квартиры ФИО1 с семьей выехали в квартиру, а истцу было позволено проживать в общежитии в предоставленной комнате, на что заключались с нею временные договоры найма.
Представитель истца по ордеру адвокат Герчиков В.Р. требования К. поддержал, пояснив, что истец заселена в комнату до введения в действие Жилищного кодекса РФ, потому при смене собственника помещения с истцом необходимо было заключить договор найма, а не выселять ее. Неверно толкуется понятие ордера, который дается на заселение и не является бессрочным. Квартира предоставленная ФИО1 заселена и приватизирована. В удовлетворении встречного иска просит отказать.
Ответчик - администрация города Конаково, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела своего представителя в судебное заседание не направил.
Представитель ответчика отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Конаково по доверенности О. в судебном заседании с иском К. не согласилась, указав, что оснований для проживания и заключения договора социального найма с истцом не имеется. Встречные требования считает законными.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Конаково ставится вопрос об изменении постановленного решения, предлагается отказать в удовлетворении иска К. и удовлетворить встречное исковое заявление Отдела по управлению имуществом и земельным отношениями администрации города Конаково.
В жалобе указывается на неправильное применение норм материального права.
С К. был заключен временный договор найма жилого помещения сроком до 31 декабря 2010 года.
В силу пп. 6 п. 19 договора он прекращается по окончании срока действия.
Согласно п. 16 договора в случае расторжения или прекращения договора наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение.
Оспариваемым требованием от 02 февраля 2011 года К. была уведомлена о необходимости освобождения жилого помещения.
Кроме того, о том, что договор найма продлен не будет К. была уведомлена и предыдущим наймодателем в июне 2010 года. Копия извещения представлена истцом одновременно с исковым заявлением. Таким образом, довод суда об уведомлении нанимателя за пределами срока действия договора не основан на законе и не соответствует действительности. К. знала о предстоящем прекращении договора за полгода до истечения срока его действия, имела возможность обеспечить себя жилым помещением и в установленный договором срок освободить занимаемое помещение.
По мнению кассатора, неверным является и вывод суда о наличии у К. права на заключение договора социального найма, основанный на ст. 64 Жилищного кодекса РФ, поскольку данная норма содержит лишь указание на сохранение в силе заключенного договора социального найма при изменении собственника жилого помещения и не влечет обязанности нового собственника заключить новый договор при отсутствии законных оснований для его заключения.
Жилое помещение семье ФИО1 предоставлено с учетом совместного проживания с К., о чем выдан ордер от 03 марта 1997 года. Таким образом, обязанность по обеспечению истца жильем органами местного самоуправления была исполнена надлежащим образом, с учетом нормы предоставления жилых помещений на каждого члена семьи.
Кроме того, судом при вынесении решения были нарушены требования ст. 195, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ и не дана надлежащая юридическая оценка доводов истца по встречному иску в части прекращения срока действия договора временного найма, при надлежащем заблаговременном уведомлении нанимателя об истечении срока действия договора и отсутствии намерения его продлить.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя К. по доверенности Герчикова В.Р., заключение прокурора Алексеевой О.М., полагавшей решение суда первой инстанции подлежащим отмене, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судом первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, не проанализированы доводы истца по встречному иску.
Удовлетворяя требования К. об обязывании заключить с ней договор социального найма жилого помещения и признавая за ней право на заключение такого договора, суд первой инстанции руководствовался ст. 64 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
При этом суд исходил из того, что истец проживает в спорной комнате с 1995 года, вселена в общежитие с согласия собственника имущества, периодически с ней подписывались договоры временного найма жилого помещения, последний сроком до 31 декабря 2010 года. В период действия заключенного договора найма сменился собственник имущества, право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием "Городское поселение город Конаково".
Вместе с тем, судом не исследованы правовые основания проживания К. в спорной комнате в период истекший после издания Постановления Главы Конаковского района N 99 от ДД.ММ.ГГГГ о заселении дома, принятого в отношении ряда граждан, в том числе и К.
Не выяснено судом и то обстоятельство, состояла ли истец в указанный период на учете граждан, нуждающихся в предоставлении жилья.
Из материалов дела усматривается, что в связи с пожаром 23 октября 1995 года по адресу: доме, принадлежащем ФИО1, погорельцам, в том числе и К., проживавшей в указанном доме как член семьи ФИО1, администрацией города Конаково и Конаковского района было предоставлено жилье по адресу: на условиях временного пользования.
Постановлением N 99 от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Конаковского района Тверской области был выдан ордер N от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 на получение трехкомнатной квартиры, в ордер включена К. как член семьи ФИО1
То обстоятельство, что собственник жилого дома не поставил вопрос о выселении К. из занимаемой комнаты в 1997 году, не свидетельствует об отказе от реализации данного права.
20 августа 2009 года с К. заключен договор найма жилого помещения в общежитии N, согласно которого федеральное государственное образовательное учреждение " предоставил К. на условиях найма временно до 31 декабря 2010 года спорную жилую комнату.
Судом не дана правовая оценка заключенному с К. договору найма жилого помещения, не выяснена природа отношений, возникших между сторонами, по пользованию жилым помещением в период с 1997 года по 2010 год.
При указанных выше обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.
Учитывая, что все заявленные требования взаимосвязаны между собой, решение суда подлежит отмене в полном объеме.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства, дать им правовую оценку, разрешить спор в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Конаковского городского суда Тверской области от 19 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.Н.КРЫЛОВА
Судьи
Т.В.КУБАРЕВА
А.А.СЕРЕЖКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)