Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий - Машкова Э.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Алексиной М.В.,
судей - Солоповой И.В., Ялбаковой Э.В.,
при секретаре - Т.К.А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе Б.Т. на решение Чойского районного суда Республики Алтай от 28 сентября 2011 года, которым
удовлетворены требования Л. к Б.Т. о взыскании задатка, убытков и расходов по уплате госпошлины.
Взысканы с Б.Т. в пользу Л. уплаченный задаток в размере, убытки в сумме, расходы по уплате госпошлины в сумме, всего.
Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с иском к Б.Т. о взыскании двойного задатка в размере, а также расходов по уплате риэлтерских услуг и госпошлины в сумме. Исковые требования мотивированы тем. что 09 декабря 2010 года между нею и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 2 по. По условиям договора в срок до 30 декабря 2010 года стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры стоимостью. До заключения основного договора она уплатила ответчице, оставшуюся сумму в размере обязалась уплатить в момент подписания основного договора. В счет причитающихся платежей по договору купли-продажи она передала ответчице через ЧП "Агентство недвижимости" в лице З. задаток в размере, о чем свидетельствуют расписки, выданные З. на ее имя от 08 декабря 2010 года, а также Б.Т. от 09 декабря 2010 года. В срок до 30 декабря 2010 года Б.Т. отказалась заключать основной договор купли-продажи, о причинах своего отказа не сообщила, тем самым нарушила условия подписанного предварительного договора. Согласно п. 4.8 предварительного договора продавец, получивший задаток, в случае не исполнения договора обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Данное условие предварительного договора соответствует ст. 381 ГК РФ. На устные претензии ответчица не отвечает, сумму задатка в двойном размере не вернула.
Определением Чойского районного суда Республики Алтай от 23 августа 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена З.
В процессе рассмотрения дела Л. изменила исковые требования, просит взыскать с Б.Т. в ее пользу в счет оплаты квартиры по предварительному договору купли-продажи, рублей в счет расходов за услуги ЧП "Агентство недвижимости", а также расходы по уплате госпошлины в сумме, всего. Изменение исковых требований мотивировано тем, что соглашения о задатке с Б.Т. не заключалось, поэтому основания для взыскания с нее двойной суммы задатка отсутствуют.
Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого и направлении дела на новое рассмотрение просит в кассационной жалобе Б.Т., указывая, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Поскольку между сторонами соглашение о задатке не заключалось, правоотношения между ними следовало квалифицировать по параграфу 1 главы 42 ГК РФ "Заем". З. полученные от Л. денежные средства передала ей 09 декабря 2010 года, однако суд первой инстанции не установил, каким образом и чьи деньги были получены З. Также не исследован вопрос о факте принадлежности денежных средств в размере Л. На расписке от 08 декабря 2010 года подпись лица, передавшего денежные средства, отсутствует, следовательно, отсутствует следственная связь денежных отношений между ней и Л. С нее также незаконно взысканы расходы по оплате услуг ЧП "Агентство недвижимости", поскольку агентство не выполнило условия п. 2.3 договора на оказание услуг от 08 декабря 2010 года, так как агентство не провело юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, отсутствовало юридическое сопровождение сделки, соглашение о задатке не заключалось, договор купли-продажи не заключался и документы не сдавались на регистрацию. Вывод суда о том, что З. частично исполнены обязательства по договору на оказание услуг, нельзя признать обоснованными, поскольку данный договор предполагал осуществление комплекса услуг. Пунктом 5.3 договора на оказание услуг предусмотрено, что если сделка купли-продажи не состоится по вине продавца, договор продлевается на время, необходимое для приобретения заказчиком другого объекта. В мотивировочной части оспариваемого решения судом не указано, каким законом он руководствовался и какие нормы права применены при вынесении решения. С нее необоснованно взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме, как при цене иска в, поскольку истцом исковые требования были изменены и цена иска была уменьшена.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Б.Т. и ее представителя Б.П., поддержавших доводы жалобы в полном объеме, Л., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 09 декабря 2010 года между Б.Т. и Л. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 2, расположенной по адресу:. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до 30 декабря 2010 года (п. 7 договора).
Таким образом, во исполнение ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а именно до 30 декабря 2010 года.
Согласно п. п. 4.2, 4.5 предварительного договора цена квартиры сторонами определена в. В момент заключения предварительного договора Л. уплачивает Б.Т., оставшаяся денежная сумма в размере уплачивается в момент подписания основного договора.
Указанный предварительный договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами при помощи ЧП "Агентство недвижимости" в лице директора З., с которым Л. 08 декабря 2010 года заключила договор на оказание услуг.
Среди прочих обязанностей ЧП "Агентство недвижимости" приняло на себя обязанность по обеспечению передачи задатка (аванса) продавцу передаваемого объекта недвижимости, что следует из п. 2.3 договора на оказание услуг.
Из расписки от 08 декабря 2010 года (л.д. 6) следует, что З. в связи с куплей-продажей квартиры получила от Л. сумму задатка в размере. В свою очередь, З. 09 декабря 2010 года передала указанную денежную сумму Б.Т. за продаваемую квартиру, о чем ею написана расписка (л.д. 10).
Тем самым данными письменными доказательствами подтверждено, что Л. по заключенному 09 декабря 2010 года предварительному договору купли-продажи переданы Б.Т. через З. рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
Как установлено судом первой инстанции, в срок до 30 декабря 2010 года основной договор купли-продажи квартиры N 2, расположенной по, между Б.Т. и Л. не заключен по вине Б.Т. в связи с отказом от продажи названной квартиры, о чем ею собственноручно указано на предварительном договоре.
Последствия не заключения основного договора в установленный предварительным договором срок предусмотрены ч. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которым обязательства по предварительному договору считаются прекращенными.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом, правовыми актами или договором.
Анализ вышеприведенных положений в их системной взаимосвязи с требованиями ст. 1102 ГК РФ, с учетом содержания предварительного договора купли-продажи от 09 декабря 2010 года, дает основание для вывода о том, что продавцы должны нести ответственность перед покупателем в пределах обязательств обеспечивающих его исполнение, в частности путем возврата задатка (ч. 1 ст. 381 ГК РФ).
В связи с тем, что Б.Т. приобрела денежные средства без каких-либо правовых оснований, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, а полученные ею по предварительному договору денежные средства являются неосновательным обогащением и подлежат возврату на основании ч. 1 ст. 381, ст. 1102 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца рублей.
В этой связи несостоятельны доводы кассационной жалобы Б.Т. о том, что в связи с отсутствием между ней и Л. соглашения о задатке, правоотношения между ними следовало квалифицировать по параграфу 1 главы 42 ГК РФ как заем, поскольку основаны на неправильном понимании гражданско-правовых отношений, возникающих вследствие заключения предварительного договора, и нормативных положений, регулирующих заемные обязательства.
Судебная коллегия также признает правильным взыскание с Б.Т. в пользу Л. стоимость услуг ЧП "Агентство недвижимости" по договору на оказание услуг от 08 декабря 2010 года в размере, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине Б.Т., а Л. оплатила стоимость услуг ЧП "Агентство недвижимости" в сумме рублей именно в связи с куплей продажей квартиры N 2, расположенной по адресу:. Поэтому наличие в договоре на оказание услуг от 08 декабря 2010 года пункта 5.3 не может служить основанием для отказа истцу в удовлетворении искового требования о взыскании с ответчика.
Судом первой инстанции данные расходы Л. правильно квалифицированы как убытки (ст. 15 ГК РФ) и являются для нее реальным ущербом.
Не могут быть приняты во внимание доводы жалобы кассатора о том, что в мотивировочной части оспариваемого решения судом не указаны нормы права, которыми он руководствовался при принятии решения, поскольку как взыскание сумма задатка (), так и взыскание убытков () обоснованы судом первой инстанции нормами материального права (ст. ст. 15, 329, 380, 381, 429, 779 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы Б.Т. не могут повлечь отмену оспариваемого судебного постановления, а потому во внимание судебной коллегии не принимаются.
Вместе с тем, судебная коллегия находит ошибочным взыскание с Б.Т. в пользу Л. судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме рублей, поскольку исходя из размера удовлетворенных требований в сумме), с ответчика в пользу истца на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ могло быть взыскано не более рублей.
При таком обстоятельстве решение суда в части распределения судебных расходов подлежит изменению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чойского районного суда Республики Алтай от 28 сентября 2011 года в части взыскания с Б.Т. в пользу Л. судебных расходов по уплате государственной пошлины изменить, взыскать с Б.Т. в пользу Л. расходы по уплате государственной пошлины в сумме рублей. В остальной части решение Чойского районного суда Республики Алтай от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Б.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.АЛЕКСИНА
Судьи
И.В.СОЛОПОВА
Э.В.ЯЛБАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ ОТ 21.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1088
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 декабря 2011 г. по делу N 33-1088
Председательствующий - Машкова Э.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Алексиной М.В.,
судей - Солоповой И.В., Ялбаковой Э.В.,
при секретаре - Т.К.А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе Б.Т. на решение Чойского районного суда Республики Алтай от 28 сентября 2011 года, которым
удовлетворены требования Л. к Б.Т. о взыскании задатка, убытков и расходов по уплате госпошлины.
Взысканы с Б.Т. в пользу Л. уплаченный задаток в размере, убытки в сумме, расходы по уплате госпошлины в сумме, всего.
Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с иском к Б.Т. о взыскании двойного задатка в размере, а также расходов по уплате риэлтерских услуг и госпошлины в сумме. Исковые требования мотивированы тем. что 09 декабря 2010 года между нею и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 2 по. По условиям договора в срок до 30 декабря 2010 года стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры стоимостью. До заключения основного договора она уплатила ответчице, оставшуюся сумму в размере обязалась уплатить в момент подписания основного договора. В счет причитающихся платежей по договору купли-продажи она передала ответчице через ЧП "Агентство недвижимости" в лице З. задаток в размере, о чем свидетельствуют расписки, выданные З. на ее имя от 08 декабря 2010 года, а также Б.Т. от 09 декабря 2010 года. В срок до 30 декабря 2010 года Б.Т. отказалась заключать основной договор купли-продажи, о причинах своего отказа не сообщила, тем самым нарушила условия подписанного предварительного договора. Согласно п. 4.8 предварительного договора продавец, получивший задаток, в случае не исполнения договора обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Данное условие предварительного договора соответствует ст. 381 ГК РФ. На устные претензии ответчица не отвечает, сумму задатка в двойном размере не вернула.
Определением Чойского районного суда Республики Алтай от 23 августа 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена З.
В процессе рассмотрения дела Л. изменила исковые требования, просит взыскать с Б.Т. в ее пользу в счет оплаты квартиры по предварительному договору купли-продажи, рублей в счет расходов за услуги ЧП "Агентство недвижимости", а также расходы по уплате госпошлины в сумме, всего. Изменение исковых требований мотивировано тем, что соглашения о задатке с Б.Т. не заключалось, поэтому основания для взыскания с нее двойной суммы задатка отсутствуют.
Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого и направлении дела на новое рассмотрение просит в кассационной жалобе Б.Т., указывая, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Поскольку между сторонами соглашение о задатке не заключалось, правоотношения между ними следовало квалифицировать по параграфу 1 главы 42 ГК РФ "Заем". З. полученные от Л. денежные средства передала ей 09 декабря 2010 года, однако суд первой инстанции не установил, каким образом и чьи деньги были получены З. Также не исследован вопрос о факте принадлежности денежных средств в размере Л. На расписке от 08 декабря 2010 года подпись лица, передавшего денежные средства, отсутствует, следовательно, отсутствует следственная связь денежных отношений между ней и Л. С нее также незаконно взысканы расходы по оплате услуг ЧП "Агентство недвижимости", поскольку агентство не выполнило условия п. 2.3 договора на оказание услуг от 08 декабря 2010 года, так как агентство не провело юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, отсутствовало юридическое сопровождение сделки, соглашение о задатке не заключалось, договор купли-продажи не заключался и документы не сдавались на регистрацию. Вывод суда о том, что З. частично исполнены обязательства по договору на оказание услуг, нельзя признать обоснованными, поскольку данный договор предполагал осуществление комплекса услуг. Пунктом 5.3 договора на оказание услуг предусмотрено, что если сделка купли-продажи не состоится по вине продавца, договор продлевается на время, необходимое для приобретения заказчиком другого объекта. В мотивировочной части оспариваемого решения судом не указано, каким законом он руководствовался и какие нормы права применены при вынесении решения. С нее необоснованно взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме, как при цене иска в, поскольку истцом исковые требования были изменены и цена иска была уменьшена.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Б.Т. и ее представителя Б.П., поддержавших доводы жалобы в полном объеме, Л., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 09 декабря 2010 года между Б.Т. и Л. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 2, расположенной по адресу:. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до 30 декабря 2010 года (п. 7 договора).
Таким образом, во исполнение ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а именно до 30 декабря 2010 года.
Согласно п. п. 4.2, 4.5 предварительного договора цена квартиры сторонами определена в. В момент заключения предварительного договора Л. уплачивает Б.Т., оставшаяся денежная сумма в размере уплачивается в момент подписания основного договора.
Указанный предварительный договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами при помощи ЧП "Агентство недвижимости" в лице директора З., с которым Л. 08 декабря 2010 года заключила договор на оказание услуг.
Среди прочих обязанностей ЧП "Агентство недвижимости" приняло на себя обязанность по обеспечению передачи задатка (аванса) продавцу передаваемого объекта недвижимости, что следует из п. 2.3 договора на оказание услуг.
Из расписки от 08 декабря 2010 года (л.д. 6) следует, что З. в связи с куплей-продажей квартиры получила от Л. сумму задатка в размере. В свою очередь, З. 09 декабря 2010 года передала указанную денежную сумму Б.Т. за продаваемую квартиру, о чем ею написана расписка (л.д. 10).
Тем самым данными письменными доказательствами подтверждено, что Л. по заключенному 09 декабря 2010 года предварительному договору купли-продажи переданы Б.Т. через З. рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
Как установлено судом первой инстанции, в срок до 30 декабря 2010 года основной договор купли-продажи квартиры N 2, расположенной по, между Б.Т. и Л. не заключен по вине Б.Т. в связи с отказом от продажи названной квартиры, о чем ею собственноручно указано на предварительном договоре.
Последствия не заключения основного договора в установленный предварительным договором срок предусмотрены ч. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которым обязательства по предварительному договору считаются прекращенными.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом, правовыми актами или договором.
Анализ вышеприведенных положений в их системной взаимосвязи с требованиями ст. 1102 ГК РФ, с учетом содержания предварительного договора купли-продажи от 09 декабря 2010 года, дает основание для вывода о том, что продавцы должны нести ответственность перед покупателем в пределах обязательств обеспечивающих его исполнение, в частности путем возврата задатка (ч. 1 ст. 381 ГК РФ).
В связи с тем, что Б.Т. приобрела денежные средства без каких-либо правовых оснований, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, а полученные ею по предварительному договору денежные средства являются неосновательным обогащением и подлежат возврату на основании ч. 1 ст. 381, ст. 1102 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца рублей.
В этой связи несостоятельны доводы кассационной жалобы Б.Т. о том, что в связи с отсутствием между ней и Л. соглашения о задатке, правоотношения между ними следовало квалифицировать по параграфу 1 главы 42 ГК РФ как заем, поскольку основаны на неправильном понимании гражданско-правовых отношений, возникающих вследствие заключения предварительного договора, и нормативных положений, регулирующих заемные обязательства.
Судебная коллегия также признает правильным взыскание с Б.Т. в пользу Л. стоимость услуг ЧП "Агентство недвижимости" по договору на оказание услуг от 08 декабря 2010 года в размере, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине Б.Т., а Л. оплатила стоимость услуг ЧП "Агентство недвижимости" в сумме рублей именно в связи с куплей продажей квартиры N 2, расположенной по адресу:. Поэтому наличие в договоре на оказание услуг от 08 декабря 2010 года пункта 5.3 не может служить основанием для отказа истцу в удовлетворении искового требования о взыскании с ответчика.
Судом первой инстанции данные расходы Л. правильно квалифицированы как убытки (ст. 15 ГК РФ) и являются для нее реальным ущербом.
Не могут быть приняты во внимание доводы жалобы кассатора о том, что в мотивировочной части оспариваемого решения судом не указаны нормы права, которыми он руководствовался при принятии решения, поскольку как взыскание сумма задатка (), так и взыскание убытков () обоснованы судом первой инстанции нормами материального права (ст. ст. 15, 329, 380, 381, 429, 779 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы Б.Т. не могут повлечь отмену оспариваемого судебного постановления, а потому во внимание судебной коллегии не принимаются.
Вместе с тем, судебная коллегия находит ошибочным взыскание с Б.Т. в пользу Л. судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме рублей, поскольку исходя из размера удовлетворенных требований в сумме), с ответчика в пользу истца на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ могло быть взыскано не более рублей.
При таком обстоятельстве решение суда в части распределения судебных расходов подлежит изменению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чойского районного суда Республики Алтай от 28 сентября 2011 года в части взыскания с Б.Т. в пользу Л. судебных расходов по уплате государственной пошлины изменить, взыскать с Б.Т. в пользу Л. расходы по уплате государственной пошлины в сумме рублей. В остальной части решение Чойского районного суда Республики Алтай от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Б.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.АЛЕКСИНА
Судьи
И.В.СОЛОПОВА
Э.В.ЯЛБАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)