Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Рогачевой В.В., Эдвардс А.А.
с участием прокурора Гавриловой Е.В.
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе П. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований П. к Б.К. и Л. о признании договора найма недействительным, прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя П. - К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Б.К., заключение прокурора Гавриловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
П. обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Б.К. и Л. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от <...>, о прекращении права пользования Б.К. указанной квартирой и его выселении.
В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от <...> является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. После оформления прав собственности на квартиру ему стало известно, что в квартире без регистрации проживает Б.К., которым был представлен договор найма жилого помещения от <...> заключенный между Б.К. и Л., которая на основании договора купли-продажи от <...> продала свою квартиру <ФИО>, впоследствии <ФИО> на основании договора купли-продажи от <...> продала квартиру <ФИО>, затем квартира была продана истцу. Считает, что договор найма жилого помещения является недействительным поскольку сведения о таком обременении квартиры в ЕГРП не зарегистрированы, при заключении договора он не был поставлен в известность о наличии прав на квартиру у третьих лиц. Б.К. в квартире не зарегистрирован, коммунальные платежи на него не начисляются. Считает, что проживание Б.К. в принадлежащей ему на праве собственности квартире нарушает его права как собственника жилого помещения.
Истец и его представитель в суде первой инстанции исковые требования поддержали, указав, что договор найма жилого помещения с Б.К. не заключался, согласие на его проживание в квартире П. не давал. Не оспаривали факт, что истец коммунальные платежи за спорную квартиру не оплачивает, поскольку считает, что данная обязанность у него возникнет после вселения в квартиру, в настоящее время данная обязанность лежит на ответчике (л.д. 116, 140).
Ответчик Б.К. исковые требования не признал, указав, что в спорной квартире проживает с момента заключения <...> договора найма жилого помещения с собственником данного жилого помещения - Л. и по настоящее время, оплачивает коммунальные платежи. Считает, что указанный договор найма, несмотря на смену собственника, не прекратил свое действие.
Ответчик Л. иск не признала, указав, что <...> заключила договор найма жилого помещения с Б.К. сроком на пять лет. С указанного времени Б.К. проживает в спорной квартире. При оформлении договора купли-продажи квартиры заключенного с Б., она не поставила ее в известность о наличии договора найма от <...>, а Б.К. не поставила в известность о заключении договора купли-продажи. О том, что спорная квартира перепродавалась еще несколько раз, узнала только из иска П. о выселении (л.д. 141).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований П. отказано в полном объеме (л.д. 144 - 149).
В апелляционной жалобе П. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указал, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. При вынесении решения судом не было учтено, что права ответчика не были зарегистрированы как обременение прав собственника на квартиру, в договоре купли-продажи имеются сведения о том, что квартира не обременена правами третьих лиц, о наличии договора найма истец не был поставлен в известность при заключении договора купли-продажи, ответчик не зарегистрирован в квартире, что является нарушением "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", поэтому коммунальные платежи на ответчика не начисляются. Размер оплаты коммунальных услуг в договоре найма не определен, ответчик не исполняет свои обязанности по договору в части оплаты коммунальных услуг, что нашло подтверждение в ходе судебного заседания, и не отрицалось ответчиком, что до <...> он не оплачивал коммунальные платежи, их оплачивала Л. В судебном заседании нашло подтверждение, что ответчиком Б.К. условия договора в части оплаты не исполняются, оплата производится либо другими лицами, либо нерегулярно. Судом не были учтены обстоятельства, что ответчик являлся сожителем бывшего собственника, как он указывал в акте судебного пристава-исполнителя. Суд не проверил законность и обоснованность заключения договора найма. Суду не был представлен подлинник договора найма, поскольку истцом оспаривалось время изготовления данного договора, истец полагает, что он изготовлен в <...> году, а не в <...> году. Также в нарушение норм процессуального права суд не дал соответствующей правовой оценки, представленным письменным доказательствам - квитанциям об оплате.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> между Л., являвшейся собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и Б.К. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения, сроком на пять лет (л.д. 26 - 28).
Согласно п. 4.1 Договора плата по договору предусмотрена в виде размера оплаты коммунальных платежей в месяц и оплачивается непосредственно нанимателем либо через заимодателя.
В настоящее время собственником указанной квартиры является истец на основании договора купли-продажи от <...> заключенного с <ФИО>, регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП произведена <...> (л.д. 9, 10).
Решением Гатчинского городского суда от <...>, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от <...>, исковые требования Л. к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также исковые требования <ФИО>, <ФИО> к Л., <ФИО>, П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения.
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлены доказательства недействительности договора найма от <...>, на который Б.К. ссылается как на основание занятия спорной квартиры, поскольку Л. как собственник жилого помещения на <...> год имела правовые основания заключить с Б.К. договор найма жилого помещения на условиях, предусмотренных данным договором.
Доводы П., что ответчик не зарегистрирован в спорной квартире, договор найма не зарегистрирован в ЕГРП, и истец не был поставлен в известность о наличии указанного договора на момент заключения договора купли-продажи, не влекут недействительность договора найма, поскольку действующим законодательством не предусмотрена регистрация договора найма в ЕГРП, права нанимателя на спорное жилое помещение возникают с момента заключения договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П., суд обоснованно указал, что на момент перехода права собственности на квартиру к П. срок действия договора найма от <...> не истек, поэтому в силу ст. 675 ГК РФ, истец становится наймодателем по отношению к Б.К. на условиях ранее заключенного договора найма.
Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора, данные обстоятельства также не влекут недействительность договора найма.
П. договор купли-продажи квартиры, на основании которого у него возникло право собственности на квартиру, не оспаривал и не заявлял требования о признании его недействительным.
Судебная коллегия полагает, что доводы истца, что ответчик не исполняет условия договора по его оплате, квартплата оплачивается самим истцом, также не являются основанием для признания договора найма недействительным, поскольку данные обстоятельства могут служить основанием для расторжения договора, при условии предъявления таких требований, с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора и представления указанных доказательств.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, а также неправильного толкования истцом норм действующего законодательства, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.08.2012 N 33-3304/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 августа 2012 г. N 33-3304/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Рогачевой В.В., Эдвардс А.А.
с участием прокурора Гавриловой Е.В.
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе П. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований П. к Б.К. и Л. о признании договора найма недействительным, прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя П. - К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Б.К., заключение прокурора Гавриловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
П. обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Б.К. и Л. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от <...>, о прекращении права пользования Б.К. указанной квартирой и его выселении.
В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от <...> является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. После оформления прав собственности на квартиру ему стало известно, что в квартире без регистрации проживает Б.К., которым был представлен договор найма жилого помещения от <...> заключенный между Б.К. и Л., которая на основании договора купли-продажи от <...> продала свою квартиру <ФИО>, впоследствии <ФИО> на основании договора купли-продажи от <...> продала квартиру <ФИО>, затем квартира была продана истцу. Считает, что договор найма жилого помещения является недействительным поскольку сведения о таком обременении квартиры в ЕГРП не зарегистрированы, при заключении договора он не был поставлен в известность о наличии прав на квартиру у третьих лиц. Б.К. в квартире не зарегистрирован, коммунальные платежи на него не начисляются. Считает, что проживание Б.К. в принадлежащей ему на праве собственности квартире нарушает его права как собственника жилого помещения.
Истец и его представитель в суде первой инстанции исковые требования поддержали, указав, что договор найма жилого помещения с Б.К. не заключался, согласие на его проживание в квартире П. не давал. Не оспаривали факт, что истец коммунальные платежи за спорную квартиру не оплачивает, поскольку считает, что данная обязанность у него возникнет после вселения в квартиру, в настоящее время данная обязанность лежит на ответчике (л.д. 116, 140).
Ответчик Б.К. исковые требования не признал, указав, что в спорной квартире проживает с момента заключения <...> договора найма жилого помещения с собственником данного жилого помещения - Л. и по настоящее время, оплачивает коммунальные платежи. Считает, что указанный договор найма, несмотря на смену собственника, не прекратил свое действие.
Ответчик Л. иск не признала, указав, что <...> заключила договор найма жилого помещения с Б.К. сроком на пять лет. С указанного времени Б.К. проживает в спорной квартире. При оформлении договора купли-продажи квартиры заключенного с Б., она не поставила ее в известность о наличии договора найма от <...>, а Б.К. не поставила в известность о заключении договора купли-продажи. О том, что спорная квартира перепродавалась еще несколько раз, узнала только из иска П. о выселении (л.д. 141).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований П. отказано в полном объеме (л.д. 144 - 149).
В апелляционной жалобе П. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указал, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. При вынесении решения судом не было учтено, что права ответчика не были зарегистрированы как обременение прав собственника на квартиру, в договоре купли-продажи имеются сведения о том, что квартира не обременена правами третьих лиц, о наличии договора найма истец не был поставлен в известность при заключении договора купли-продажи, ответчик не зарегистрирован в квартире, что является нарушением "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", поэтому коммунальные платежи на ответчика не начисляются. Размер оплаты коммунальных услуг в договоре найма не определен, ответчик не исполняет свои обязанности по договору в части оплаты коммунальных услуг, что нашло подтверждение в ходе судебного заседания, и не отрицалось ответчиком, что до <...> он не оплачивал коммунальные платежи, их оплачивала Л. В судебном заседании нашло подтверждение, что ответчиком Б.К. условия договора в части оплаты не исполняются, оплата производится либо другими лицами, либо нерегулярно. Судом не были учтены обстоятельства, что ответчик являлся сожителем бывшего собственника, как он указывал в акте судебного пристава-исполнителя. Суд не проверил законность и обоснованность заключения договора найма. Суду не был представлен подлинник договора найма, поскольку истцом оспаривалось время изготовления данного договора, истец полагает, что он изготовлен в <...> году, а не в <...> году. Также в нарушение норм процессуального права суд не дал соответствующей правовой оценки, представленным письменным доказательствам - квитанциям об оплате.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> между Л., являвшейся собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и Б.К. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения, сроком на пять лет (л.д. 26 - 28).
Согласно п. 4.1 Договора плата по договору предусмотрена в виде размера оплаты коммунальных платежей в месяц и оплачивается непосредственно нанимателем либо через заимодателя.
В настоящее время собственником указанной квартиры является истец на основании договора купли-продажи от <...> заключенного с <ФИО>, регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП произведена <...> (л.д. 9, 10).
Решением Гатчинского городского суда от <...>, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от <...>, исковые требования Л. к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также исковые требования <ФИО>, <ФИО> к Л., <ФИО>, П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения.
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлены доказательства недействительности договора найма от <...>, на который Б.К. ссылается как на основание занятия спорной квартиры, поскольку Л. как собственник жилого помещения на <...> год имела правовые основания заключить с Б.К. договор найма жилого помещения на условиях, предусмотренных данным договором.
Доводы П., что ответчик не зарегистрирован в спорной квартире, договор найма не зарегистрирован в ЕГРП, и истец не был поставлен в известность о наличии указанного договора на момент заключения договора купли-продажи, не влекут недействительность договора найма, поскольку действующим законодательством не предусмотрена регистрация договора найма в ЕГРП, права нанимателя на спорное жилое помещение возникают с момента заключения договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П., суд обоснованно указал, что на момент перехода права собственности на квартиру к П. срок действия договора найма от <...> не истек, поэтому в силу ст. 675 ГК РФ, истец становится наймодателем по отношению к Б.К. на условиях ранее заключенного договора найма.
Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора, данные обстоятельства также не влекут недействительность договора найма.
П. договор купли-продажи квартиры, на основании которого у него возникло право собственности на квартиру, не оспаривал и не заявлял требования о признании его недействительным.
Судебная коллегия полагает, что доводы истца, что ответчик не исполняет условия договора по его оплате, квартплата оплачивается самим истцом, также не являются основанием для признания договора найма недействительным, поскольку данные обстоятельства могут служить основанием для расторжения договора, при условии предъявления таких требований, с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора и представления указанных доказательств.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, а также неправильного толкования истцом норм действующего законодательства, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)