Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Комарова И.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Кущевой А.А., Самыгиной С.Л.,
при секретаре С.Е.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 августа 2012 года
апелляционную жалобу представителя ООО "Лебединское" - С.Е.А.
на решение Губкинского городского суда Белгородской области от 08.06.2012 года по гражданскому делу по иску Г. к Обществу с ограниченной ответственностью "Лебединское" о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании уплаченных денежных средств.
Заслушав доклад судьи Кущевой А.А, объяснения представителя ответчика С.Е.А., поддержавшей доводы жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
установила:
Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО "Лебединское" и Г., последний принял на себя обязательство частичного финансирования строительства квартиры N * со строительным номером по сетке блок-секции N * по, на общую сумму руб. Срок окончания строительства по договору - 4 квартал 2012 года.
П. 2.2.1 договора определено, что Г. внесет предварительный платеж в размере руб., а рублей перечислит с использованием кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ЗАО).
Впоследствии ему было отказано в выдаче ипотечного кредита в размере руб., поэтому он обратился с заявлением к ответчику о расторжении договора, т.к. существенно изменились обстоятельства. В добровольном порядке ООО "Лебединское" не согласилось с предложением истца.
Г. инициировал обращение в суд просит о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере руб., судебных расходов по делу: за составление досудебного требования о расторжении договора - руб., составление искового заявления - руб., расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, - руб. и почтовые расходы в сумме руб.
Решением суда исковые требования Г. удовлетворены в полном объеме.
Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Лебединское" и Г. расторгнут. ООО "Лебединское" обязано выплатить Г. уплаченные денежные средства по договору в сумме руб. и судебные расходы в общей сумме руб., а всего руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "Лебединское" - С.Е.А. просит об отмене решения суда, поскольку считает его незаконным и необоснованным в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в соответствии с принципами относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и их взаимной связи в совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что наличие обязательственных правоотношений между Г. и ООО "Лебединское" подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве квартиры N * (проектная площадь - кв. м) со строительным номером на N * этаже по сетке блок-секции N * по.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По условиям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1.1 предметом договора являются взаимоотношения сторон при строительстве квартиры N * со строительным номером по сетке блок-секции N * по *.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Лебединское" и Г. заключен договор участия в долевом строительстве. Истец принял на себя обязательство частичного финансирования строительства квартиры N со строительным номером по сетке блок-секции N * по, на общую сумму руб. Срок окончания строительства по договору - 4 квартал 2012 года. По условию п. 2.2.1 договора Г. внес предварительный платеж в размере руб. Банк ВТБ 24 (ЗАО) отказал в выдаче ипотечного кредита в размере руб. ввиду противоречия, заложенного в п. 2.2. Обременение, заложенное в этом пункте договора, не позволяет банку выступать единоличным залогодержателем по правам требования на квартиру в строящемся доме.
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ: Г. обращался к ООО "Лебединское" с предложением о расторжении договора, однако последний отказался от этого, что подтверждается требованием от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6, 7).
Довод апеллятора о том, что уведомлением Банка ВТБ 24 (ЗАО) от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт одобрения истцу заявки о предоставлении целевого ипотечного кредита не более руб. не состоятелен.
Из материалов дела усматривается, что по условию договора Г. внес предварительный платеж в размере руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру N * от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 14).
В справке от ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 (ЗАО) подтвердил факт принятия положительного решения о предоставлении кредита на покупку квартиры в строящемся многоквартирном доме у застройщика, аккредитованного банком по факту государственной регистрации договора долевого участия, составленного по согласованной банком форме. Однако в этом же уведомлении банк разъясняет Г., что в представленном им договоре от ДД.ММ.ГГГГ п. 2.2.3 противоречит согласованной с банком формой договора. Обременение, заложенное в указанном пункте договора, не позволяет банку выступать единоличным залогодержателем по правам требования на квартиру в строящемся доме, что послужило основанием для отказа в предоставлении ипотечного кредита (л.д. 47).
Доводы апеллятора о том, что изменения в договор (п. 2.2.3) внес истец, а следовательно, он не проявил заботливость и осмотрительность, какая от него требовалась по характеру договора, не могут быть приняты во внимание.
Как предусмотрено ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В ч. 1 ст. 451 ГК РФ указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с ч. 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ч. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По условиям пп. 2.2.2 указанного договора руб. истец должен был оплатить с использованием кредитных денежных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ЗАО) в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Белгородской области путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Однако банк отказал в выдаче кредита.
ООО "Лебединское", вступая в договорные отношения с Г., не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, в том числе и риск, который мог возникнуть при введении в договор пп. 2.2.3 (на который ссылается апеллятор), и должно было предвидеть возможность его наступления при внесении изменений или дополнений. Указанный договор является двусторонней сделкой, его форма должна согласовываться с банком (справка Банка ВТБ 24 (ЗАО), л.д. 47) и не знать этого ответчик не мог.
Доказательств в обоснование своих доводов представителем ответчика не представлено.
Кроме того, заключая договор, Г. рассчитывал именно на предоставление кредита, получив отказ от Банка ВТБ 24 (ЗАО), он лишился единственной финансовой возможности исполнить обязательство по договору, а именно: внести оплату за стоимость квартиры, что является существенным изменением обстоятельств. Возможность указанных изменений не могла быть известна истицу в момент заключения договора.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает их мотивированными, соответствующими материалам дела, решение суда постановлено в соответствии с материальными и процессуальными нормами, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения, не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Губкинского городского суда Белгородской области от 08.06.2012 года по гражданскому делу по иску Г. к Обществу с ограниченной ответственностью "Лебединское" о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании уплаченных денежных средств оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2575
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2012 г. по делу N 33-2575
Судья Комарова И.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Кущевой А.А., Самыгиной С.Л.,
при секретаре С.Е.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 августа 2012 года
апелляционную жалобу представителя ООО "Лебединское" - С.Е.А.
на решение Губкинского городского суда Белгородской области от 08.06.2012 года по гражданскому делу по иску Г. к Обществу с ограниченной ответственностью "Лебединское" о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании уплаченных денежных средств.
Заслушав доклад судьи Кущевой А.А, объяснения представителя ответчика С.Е.А., поддержавшей доводы жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
установила:
Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО "Лебединское" и Г., последний принял на себя обязательство частичного финансирования строительства квартиры N * со строительным номером по сетке блок-секции N * по, на общую сумму руб. Срок окончания строительства по договору - 4 квартал 2012 года.
П. 2.2.1 договора определено, что Г. внесет предварительный платеж в размере руб., а рублей перечислит с использованием кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ЗАО).
Впоследствии ему было отказано в выдаче ипотечного кредита в размере руб., поэтому он обратился с заявлением к ответчику о расторжении договора, т.к. существенно изменились обстоятельства. В добровольном порядке ООО "Лебединское" не согласилось с предложением истца.
Г. инициировал обращение в суд просит о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере руб., судебных расходов по делу: за составление досудебного требования о расторжении договора - руб., составление искового заявления - руб., расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, - руб. и почтовые расходы в сумме руб.
Решением суда исковые требования Г. удовлетворены в полном объеме.
Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Лебединское" и Г. расторгнут. ООО "Лебединское" обязано выплатить Г. уплаченные денежные средства по договору в сумме руб. и судебные расходы в общей сумме руб., а всего руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "Лебединское" - С.Е.А. просит об отмене решения суда, поскольку считает его незаконным и необоснованным в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в соответствии с принципами относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и их взаимной связи в совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что наличие обязательственных правоотношений между Г. и ООО "Лебединское" подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве квартиры N * (проектная площадь - кв. м) со строительным номером на N * этаже по сетке блок-секции N * по.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По условиям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1.1 предметом договора являются взаимоотношения сторон при строительстве квартиры N * со строительным номером по сетке блок-секции N * по *.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Лебединское" и Г. заключен договор участия в долевом строительстве. Истец принял на себя обязательство частичного финансирования строительства квартиры N со строительным номером по сетке блок-секции N * по, на общую сумму руб. Срок окончания строительства по договору - 4 квартал 2012 года. По условию п. 2.2.1 договора Г. внес предварительный платеж в размере руб. Банк ВТБ 24 (ЗАО) отказал в выдаче ипотечного кредита в размере руб. ввиду противоречия, заложенного в п. 2.2. Обременение, заложенное в этом пункте договора, не позволяет банку выступать единоличным залогодержателем по правам требования на квартиру в строящемся доме.
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ: Г. обращался к ООО "Лебединское" с предложением о расторжении договора, однако последний отказался от этого, что подтверждается требованием от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6, 7).
Довод апеллятора о том, что уведомлением Банка ВТБ 24 (ЗАО) от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт одобрения истцу заявки о предоставлении целевого ипотечного кредита не более руб. не состоятелен.
Из материалов дела усматривается, что по условию договора Г. внес предварительный платеж в размере руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру N * от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 14).
В справке от ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 (ЗАО) подтвердил факт принятия положительного решения о предоставлении кредита на покупку квартиры в строящемся многоквартирном доме у застройщика, аккредитованного банком по факту государственной регистрации договора долевого участия, составленного по согласованной банком форме. Однако в этом же уведомлении банк разъясняет Г., что в представленном им договоре от ДД.ММ.ГГГГ п. 2.2.3 противоречит согласованной с банком формой договора. Обременение, заложенное в указанном пункте договора, не позволяет банку выступать единоличным залогодержателем по правам требования на квартиру в строящемся доме, что послужило основанием для отказа в предоставлении ипотечного кредита (л.д. 47).
Доводы апеллятора о том, что изменения в договор (п. 2.2.3) внес истец, а следовательно, он не проявил заботливость и осмотрительность, какая от него требовалась по характеру договора, не могут быть приняты во внимание.
Как предусмотрено ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В ч. 1 ст. 451 ГК РФ указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с ч. 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ч. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По условиям пп. 2.2.2 указанного договора руб. истец должен был оплатить с использованием кредитных денежных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ЗАО) в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Белгородской области путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Однако банк отказал в выдаче кредита.
ООО "Лебединское", вступая в договорные отношения с Г., не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, в том числе и риск, который мог возникнуть при введении в договор пп. 2.2.3 (на который ссылается апеллятор), и должно было предвидеть возможность его наступления при внесении изменений или дополнений. Указанный договор является двусторонней сделкой, его форма должна согласовываться с банком (справка Банка ВТБ 24 (ЗАО), л.д. 47) и не знать этого ответчик не мог.
Доказательств в обоснование своих доводов представителем ответчика не представлено.
Кроме того, заключая договор, Г. рассчитывал именно на предоставление кредита, получив отказ от Банка ВТБ 24 (ЗАО), он лишился единственной финансовой возможности исполнить обязательство по договору, а именно: внести оплату за стоимость квартиры, что является существенным изменением обстоятельств. Возможность указанных изменений не могла быть известна истицу в момент заключения договора.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает их мотивированными, соответствующими материалам дела, решение суда постановлено в соответствии с материальными и процессуальными нормами, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения, не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Губкинского городского суда Белгородской области от 08.06.2012 года по гражданскому делу по иску Г. к Обществу с ограниченной ответственностью "Лебединское" о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании уплаченных денежных средств оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)