Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лящовская Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Наумовой И.В.,
судей Ускова О.Ю., Бартенева А.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июля 2011 года
кассационные жалобы П.Т., П.Л.
на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 мая 2011 года по делу по иску П.Т., П.Л. к М.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, по встречному иску М.А. к П.Т., П.Л. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
Заслушав доклад судьи Наумовой И.В., объяснения истца П.Л., представителей истца П.Т. - Б., О. (по доверенностям), поддержавших доводы жалоб, ответчика М.А., его представителя М.Н., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
01.11.2010 г. П.Т. и М.А. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик-истец приобрел за руб. в собственность квартиру, расположенную по адресу: *.
Переход права собственности на квартиру в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра.
П.Т., П.Л. обратились в суд с иском и просили признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, прекратив право собственности на квартиру за М.А.
М.А. предъявил встречный иск, в котором просил прекратить право пользования П.Т., П.Л. квартирой, выселить данных лиц из жилого помещения.
Решением суда исковые требования отклонены, встречный иск удовлетворен.
В кассационных жалобах П.Т., П.Л. просят отменить решение, ссылаясь на нарушение норм материального права, неверное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив доводы жалобы по материалам дела и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении требований П., суд пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи была осуществлена в соответствии с требованиями закона.
Данный вывод является ошибочным, основан на неправильном толковании норм материального права.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).
С учетом этого в статье 148 ГПК РФ определены задачи подготовки дела к судебному разбирательству, а именно, уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса; представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле; примирение сторон.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
При рассмотрении настоящего дела судом указанные положения закона не учтены. Досудебная подготовка дела к судебному разбирательству проведена формально и сводилась к вынесению соответствующего определения, тогда как реальных мер для обеспечения правильного и своевременного разрешения дел судом не принималось, судом не верно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не определен закон, подлежащий применению.
Из позиции истцов следует, что между сторонами было достигнуто соглашение о займе, по которому М.А. предоставляет внуку П. - Б. в долг денежные средства, а квартира его бабушки - П.Т. является средством обеспечения возврата займа. После возврата денежных средств М.А. был намерен возвратить квартиру собственнику путем заключения договора купли-продажи (л.д. 17, 89, 131 об.).
П.Т. полагала, что заключает и подписывает договор залога собственной квартиры в счет обеспечения обязательств внука (л.д. 131 об.).
М.А. в судебном заседании данные обстоятельства не оспаривал, пояснив, что обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры связаны с долговыми обязательствами внука П. - Б., у которого после заключения данного договора он неоднократно требовал возвратить долг отцу - М. - в обмен на обязательство передать квартиру ее прежнему собственнику (л.д. 90).
Указанные обстоятельства подтвердил и свидетель М. указав, что между ним и П.Т. была достигнута договоренность о том, что он передает в долг денежные средства, которые через один месяц после заключения договора купли-продажи ему будут возвращены, после чего он возвратит квартиру П.Т. (л.д. 90 об.), однако передача квартиры не состоялась по причине невозврата суммы долга. Более того, в ходе рассмотрения дела М. не возражал передать квартиру в собственность П.Т. в случае уплаты ему долга в настоящее время (л.д. 91).
Согласно ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, его регистрации и в настоящий момент прикрывали фактически залог вышеназванного жилого помещения, обеспечивавший возврат займа М.. Б. У П.Т. отсутствовало намерение заключить договор купли-продажи, т.е. передать квартиру покупателю в собственность за определенную стоимость без возможности (при полном и надлежащем исполнении сторонами условий договора) требовать в дальнейшем ее возврата по причине исполнения какого-либо иного обязательства, не связанного с договором купли-продажи вещи.
Стороны договора купли-продажи не преследовали цели отчуждения имущества и соответственно, его приобретения. В силу объективной реальности П.Т. не исполнила договор, не передала квартиру М.А., продолжает владеть жилым помещением, пользоваться им и проживать в нем совместно с супругом - П.Л. вплоть до настоящего времени.
Истинное намерение сторон было направлено на обеспечение договора займа залогом. Купли-продажи квартиры прикрывала залог жилого помещения, обеспечивающий возврат займа Б.
Принимая во внимание то обстоятельство, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры воля сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение тех прав и обязанностей, которые наступают при совершении договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о притворности заключенного между сторонами договора купли-продажи, намерении заключить договор залога.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
О притворности оспариваемого договора свидетельствует направленность воли сторон сделки, направленной на временный характер отчуждения вещи и возможность ее возврата в конкретный срок при условии исполнения конкретных долговых обязательств не связанных с договором купли-продажи и не отраженных в нем.
Учитывая, что стороны имели в виду залог, к сделке с квартирой в силу пункта 2 статьи 170 Кодекса должны применяться правила о залоге жилого помещения.
В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 01.07.1996 г. N 6/8, указанные условия договора залога отнесены к числу существенных.
Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. N 26).
Согласно пунктам 2, 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
При этом пунктом 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Принимая во внимание отсутствие существенных условий договора залога и регистрации указанного договора, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению требования П.Т. о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 01.11.2010 года, с приведением сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности М.А. на квартиру.
Поскольку заемные правоотношения не охватывались условиями заключенного между сторонами притворного договора, денежные обязательства Б. не охватывались предметом договора купли-продажи и договора залога, который стороны действительно имели в виду, ответчик вправе обратиться к лицу, получившему денежные средства с самостоятельным иском о взыскании сумм, переданных по договору займа.
Судом при рассмотрении дела были нарушены нормы материального права, что в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Принимая во внимание установление обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании представленных доказательств судебная коллегия приходит к выводу о возможности принять новое решение об удовлетворении иска П. о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, не передавая дело на новое рассмотрение.
Соответственно, подлежит отклонению встречный иск М.А. о прекращении права пользования П. спорным жилым помещением и их выселении.
Руководствуясь ст. 360, ст. 361, пп. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 мая 2011 года по делу по иску П.Т., П.Л. к М.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, по встречному иску М.А. к П.Т., П.Л. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении отменить.
Вынести новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 01.11.2010 г. П.Т. и М.А.
Прекратить право собственности М.А. на квартиру.
В удовлетворении иска М.А. к П.Т., П.Л. о прекращении права пользования названной квартирой, выселении отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2595
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2011 г. по делу N 33-2595
Судья Лящовская Л.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Наумовой И.В.,
судей Ускова О.Ю., Бартенева А.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июля 2011 года
кассационные жалобы П.Т., П.Л.
на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 мая 2011 года по делу по иску П.Т., П.Л. к М.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, по встречному иску М.А. к П.Т., П.Л. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
Заслушав доклад судьи Наумовой И.В., объяснения истца П.Л., представителей истца П.Т. - Б., О. (по доверенностям), поддержавших доводы жалоб, ответчика М.А., его представителя М.Н., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
01.11.2010 г. П.Т. и М.А. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик-истец приобрел за руб. в собственность квартиру, расположенную по адресу: *.
Переход права собственности на квартиру в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра.
П.Т., П.Л. обратились в суд с иском и просили признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, прекратив право собственности на квартиру за М.А.
М.А. предъявил встречный иск, в котором просил прекратить право пользования П.Т., П.Л. квартирой, выселить данных лиц из жилого помещения.
Решением суда исковые требования отклонены, встречный иск удовлетворен.
В кассационных жалобах П.Т., П.Л. просят отменить решение, ссылаясь на нарушение норм материального права, неверное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив доводы жалобы по материалам дела и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении требований П., суд пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи была осуществлена в соответствии с требованиями закона.
Данный вывод является ошибочным, основан на неправильном толковании норм материального права.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).
С учетом этого в статье 148 ГПК РФ определены задачи подготовки дела к судебному разбирательству, а именно, уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса; представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле; примирение сторон.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
При рассмотрении настоящего дела судом указанные положения закона не учтены. Досудебная подготовка дела к судебному разбирательству проведена формально и сводилась к вынесению соответствующего определения, тогда как реальных мер для обеспечения правильного и своевременного разрешения дел судом не принималось, судом не верно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не определен закон, подлежащий применению.
Из позиции истцов следует, что между сторонами было достигнуто соглашение о займе, по которому М.А. предоставляет внуку П. - Б. в долг денежные средства, а квартира его бабушки - П.Т. является средством обеспечения возврата займа. После возврата денежных средств М.А. был намерен возвратить квартиру собственнику путем заключения договора купли-продажи (л.д. 17, 89, 131 об.).
П.Т. полагала, что заключает и подписывает договор залога собственной квартиры в счет обеспечения обязательств внука (л.д. 131 об.).
М.А. в судебном заседании данные обстоятельства не оспаривал, пояснив, что обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры связаны с долговыми обязательствами внука П. - Б., у которого после заключения данного договора он неоднократно требовал возвратить долг отцу - М. - в обмен на обязательство передать квартиру ее прежнему собственнику (л.д. 90).
Указанные обстоятельства подтвердил и свидетель М. указав, что между ним и П.Т. была достигнута договоренность о том, что он передает в долг денежные средства, которые через один месяц после заключения договора купли-продажи ему будут возвращены, после чего он возвратит квартиру П.Т. (л.д. 90 об.), однако передача квартиры не состоялась по причине невозврата суммы долга. Более того, в ходе рассмотрения дела М. не возражал передать квартиру в собственность П.Т. в случае уплаты ему долга в настоящее время (л.д. 91).
Согласно ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, его регистрации и в настоящий момент прикрывали фактически залог вышеназванного жилого помещения, обеспечивавший возврат займа М.. Б. У П.Т. отсутствовало намерение заключить договор купли-продажи, т.е. передать квартиру покупателю в собственность за определенную стоимость без возможности (при полном и надлежащем исполнении сторонами условий договора) требовать в дальнейшем ее возврата по причине исполнения какого-либо иного обязательства, не связанного с договором купли-продажи вещи.
Стороны договора купли-продажи не преследовали цели отчуждения имущества и соответственно, его приобретения. В силу объективной реальности П.Т. не исполнила договор, не передала квартиру М.А., продолжает владеть жилым помещением, пользоваться им и проживать в нем совместно с супругом - П.Л. вплоть до настоящего времени.
Истинное намерение сторон было направлено на обеспечение договора займа залогом. Купли-продажи квартиры прикрывала залог жилого помещения, обеспечивающий возврат займа Б.
Принимая во внимание то обстоятельство, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры воля сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение тех прав и обязанностей, которые наступают при совершении договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о притворности заключенного между сторонами договора купли-продажи, намерении заключить договор залога.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
О притворности оспариваемого договора свидетельствует направленность воли сторон сделки, направленной на временный характер отчуждения вещи и возможность ее возврата в конкретный срок при условии исполнения конкретных долговых обязательств не связанных с договором купли-продажи и не отраженных в нем.
Учитывая, что стороны имели в виду залог, к сделке с квартирой в силу пункта 2 статьи 170 Кодекса должны применяться правила о залоге жилого помещения.
В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 01.07.1996 г. N 6/8, указанные условия договора залога отнесены к числу существенных.
Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. N 26).
Согласно пунктам 2, 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
При этом пунктом 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Принимая во внимание отсутствие существенных условий договора залога и регистрации указанного договора, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению требования П.Т. о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 01.11.2010 года, с приведением сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности М.А. на квартиру.
Поскольку заемные правоотношения не охватывались условиями заключенного между сторонами притворного договора, денежные обязательства Б. не охватывались предметом договора купли-продажи и договора залога, который стороны действительно имели в виду, ответчик вправе обратиться к лицу, получившему денежные средства с самостоятельным иском о взыскании сумм, переданных по договору займа.
Судом при рассмотрении дела были нарушены нормы материального права, что в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Принимая во внимание установление обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании представленных доказательств судебная коллегия приходит к выводу о возможности принять новое решение об удовлетворении иска П. о признании сделки недействительной, прекращении права собственности, не передавая дело на новое рассмотрение.
Соответственно, подлежит отклонению встречный иск М.А. о прекращении права пользования П. спорным жилым помещением и их выселении.
Руководствуясь ст. 360, ст. 361, пп. 3, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 мая 2011 года по делу по иску П.Т., П.Л. к М.А. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, по встречному иску М.А. к П.Т., П.Л. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении отменить.
Вынести новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 01.11.2010 г. П.Т. и М.А.
Прекратить право собственности М.А. на квартиру.
В удовлетворении иска М.А. к П.Т., П.Л. о прекращении права пользования названной квартирой, выселении отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)