Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Арсланова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Семенова Н.В.,
судей Шумилова А.А., Нестеровой Л.В.,
при секретаре К.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Т. о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности и встречному иску Т. к К. о расторжении договора купли-продажи, поступившее по кассационной жалобе представителя истца К. - Р. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 14 ноября 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска К. к Т. о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности в размере 1/2 доли в праве на квартиру к К. отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления Т. к К. о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную на квартиру от 18 февраля 2011 года отказать.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Т. о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенного между продавцом Т. и покупателем К., состоявшимся, государственной регистрации договора купли-продажи от 18.02.2011 г. и перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру.
В обоснование иска она указала, что 18.02.2011 года заключила с ответчиком договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру, по которому цена договора составила руб. Заключая договор, стороны договорились, что руб. покупатель уплачивает продавцу до подписания настоящего договора. Указанная сумма была уплачена истцом ответчику в полном объеме, о чем в договоре купли-продажи сделана запись Т. Однако позднее Т. неосновательно отказался от регистрации договора и перехода права собственности на 1/2 доли в праве на квартиру, отозвав заявление о государственной регистрации сделки договора купли-продажи.
Т. обратился к К. со встречным иском о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи от 18 февраля 2011 года и указал следующее.
С 12 мая 1981 года по 18 октября 2010 года К. и Т. состояли в браке.
В период брака ими были приобретены: жилой дом и земельный участок, и квартира по 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
Таким образом, в настоящее время в собственности Т. и К. находится имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности). Кроме того, в собственности Т. и К.О. - находится по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Перед заключением оспариваемой сделки купли-продажи 18 февраля 2011 года стороны пришли к соглашению об обмене долями с целью получения каждым из бывших супругов в собственность целой квартиры и целого жилого дома. Однако, поскольку вторым сособственником доли в квартире был К.О., оформление договора мены не состоялось, и стороны решили совершить две самостоятельные сделки по купле-продаже долей, оценив эти доли символически по рублей. Возможность фактической передачи денег по этим договорам стороны не предусматривали.
18 февраля 2011 года К. и Т. подали документы на государственную регистрацию сделки купли-продажи доли в квартире и перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
В тот же день они составили проект договора купли-продажи К. Т. 1/2 доли жилого дома, имея намерение на следующий день 19 февраля 2011 года подать документы на регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, и земельный участок, расположенные по адресу:.
Однако, 19 февраля 2011 года К. от регистрации данной сделки в г. Ядрин отказалась, тем самым обманув Т., введя в заблуждение. В связи с этим Т. в тот же день отозвал заявление о государственной регистрации договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
На основании изложенного Т. потребовал расторгнуть договор купли-продажи доли в квартире от 18.02.2011 года по основаниям неоплаты по нему стоимости доли (руб.), кабальности договора, обмана при его заключении со стороны К., притворности сделки, направленной на сокрытие фактически заключенной сделки мены.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) К. - Р. исковые требования поддержала в полном объеме. В удовлетворении встречного иска она просила отказать, поскольку в данном случае стороны заключили договор купли-продажи доли в квартире, а не договор мены. При этом заключение договора мены, на что ссылается Т. в обоснование встречного иска, сторонами не предполагалось, и доказательств этому в деле не имеется.
Ответчик (истец по встречному иску) Т. и его представитель П. исковые требования К. не признали по основаниям, изложенным во встречном иске.
Третье лицо К.О. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представив суду отзыв, в котором указало на отсутствие заинтересованности учреждении в результатах рассмотрения иска.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем истца К. - Р. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. В кассационной жалобе указывается, что ответчиком не представлено доказательств, что воля сторон фактически была направлена на заключение договора мены. Следовательно, Т. не доказан притворный характер оспариваемой сделки.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения К. и ее представителя Р., поддержавших доводы кассационной жалобы, ответчика Т. и его представителя П., возражавших против ее удовлетворения, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив решение суда по указанным доводам, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что 18 февраля 2011 года между Т. и К. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым Т. продал К. свою долю в праве собственности на квартиру.
Согласно условиям договора стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру определена сторонами в размере руб., расчет произведен полностью до подписания сторонами договора купли-продажи. Договор заключен в простой письменной форме, подписан покупателем и продавцом, и 18 февраля 2011 года представлен самими сторонами на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.
Позднее Т. отказался от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему к покупателю.
В таких условиях, применительно к положениям ст. 165 и 551 ГК РФ, покупатель К. вправе требовать государственной регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда.
Отказывая в иске К. о регистрации сделки и перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что стороны, заключая оспариваемый договор купли-продажи, не достигли соглашения по всем его существенным условиям. При этом суд указал, что фактически стороны имели в виду не договор купли-продажи доли в квартире, а договор мены долей в праве собственности на жилые помещения, находящиеся в их собственности, а также в собственности третьего лица К.О. По существенным условиям договора мены сторонами достигнуто соглашения не было.
Между тем выводы суда не основаны на имеющихся в деле доказательствах, противоречат им. Кроме того, разрешая спор в указанной части, суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из содержания оспариваемого договора купли-продажи доли в квартире от 18.02.2011 года, в нем содержатся все существенные условия договоров данного вида, согласована цена договора, вид договора (купля-продажа, а не мена), предмет договора и т.д.
Никаких доказательств в обоснование своих возражений против иска Т. суду не представил, а его доводы по делу ничем не подтверждены.
Возражая против иска К., Т. предъявил встречный иск о расторжении договора купли-продажи, в котором сослался на неисполнение К. своих обязательств по оплате стоимости доли в размере руб., на кабальность указанного условия о цене доли, на обман с ее стороны, а также на притворность сделки, поскольку при продаже доли предполагалась ее мена на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:
Между тем расторжение договора возможно только в случаях, предусмотренных законом, и при доказанности указанных случаев.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование своего встречного иска, Т. сослался на то, что расчет с ним по договору купли-продажи не произведен, а установленная договором сумма в руб. - не уплачена.
Между тем указанные доводы Т. не подтверждены никакими доказательствами.
Напротив, они противоречат тексту подписанного самим Т. договора купли-продажи, в пункте 3 которого отмечено, что продаваемая доля оценена сторонами в руб. и указанная сумма уплачена продавцу покупателем до подписания договора.
Применительно к положениям ст. 162 и ст. 408 ГК РФ отметка кредитора о получении денежных средств на подлинном экземпляре договора считается достаточным доказательством исполнения денежного обязательства должником.
Кроме того, в соответствии со ст. 10 ГК РФ разумность и добросовестность действий участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить суду доказательства в обоснование своих требований или возражений.
Учитывая, что в деле имеются допустимые доказательства полной оплаты стоимости доли по договору купли-продажи, именно Т., оспаривающий факт оплаты, обязан представить суду соответствующие доказательства.
Таких доказательств им не представлено.
Поэтому суду следовало исходить из того, что факт оплаты по договору полностью доказан, а требования Т. о расторжении договора по мотивам неоплаты стоимости доли являются необоснованными.
Далее в обоснование встречного иска о расторжении договора Т. ссылался на притворность сделки, на то обстоятельство, что при продаже доли предполагалась ее мена на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: а также на кабальность сделки и ее заключение под влиянием обмана со стороны К.
Между тем в силу ст. ст. 166, 170, 178, 179 ГПК РФ указанные обстоятельства вообще не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку являются основаниями для признания сделки недействительной (ст. 178, 179 ГК РФ), либо для предъявления иска о применении последствий ничтожной сделки (ст. 166, 170 ГК РФ).
Принимая во внимание, что правовые последствия расторжения договора и признания сделки недействительной, при всей их схожести, являются различными, суд предложил истцу уточнить исковые требования, определиться с основаниями и предметом иска.
Однако истец процессуальным правом на уточнение иска в должной мере не воспользовался. В окончательном варианте иска от 16.09.2011 года он настаивал на расторжении договора по основаниям ст. 450 ГК РФ, одновременно сославшись на заключение сделки под влиянием обмана, кабальность сделки и ее притворный характер.
Вместе с тем кабальность сделки, ее заключение под влиянием обмана, как уже отмечено судебной коллегией, основанием для расторжения договора не являются. Иск о признании сделки недействительной по указанным основаниям Т. не заявлялся.
В части же притворной сделки закон действительно позволяет суду при определенных обстоятельствах применить последствия ничтожности сделки по собственной инициативе.
Однако при этом, применительно к положениям статьи 56 ГПК РФ и ст. 10 ГК РФ, притворный характер сделки должен быть доказан заинтересованным лицом.
Отказывая в удовлетворении иска К. о регистрации сделки купли-продажи, суд первой инстанции указал на то, что сделка носила притворный характер, и волеизъявление сторон было направлено на заключение договора мены.
Однако никаких доказательств в подтверждение своих выводов суд не привел.
Так, судом установлено, что Т. и К.О. являются собственниками по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый на квартиру, расположенную по адресу:
Кроме того, К. и Т. являются собственниками (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждый) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу
Взяв за основу показания истца по встречному иску Т. о том, что он намеревался получить в собственность целый дом в Ядринском районе в обмен на его долю в квартире в г. Чебоксары, использовав в качестве доказательства имеющуюся в деле копию договора купли-продажи доли жилого дома в Ядринском районе, не подписанного другой стороной договора К., а потому не имеющего юридической силы, приняв во внимание, что ранее решением Ядринского районного суда ЧР от 29 ноября 2010 года был признан недействительным заключенный между К. и К.О. договор дарения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:, суд посчитал, что указанных обстоятельств достаточно для того, чтобы считать договор купли-продажи доли в спорной квартире притворной сделкой.
Вместе с тем указанные выводы суда по сути основаны не на доказательствах, а на логичных предположениях.
Ни прямых, ни косвенных доказательств того, что заключение договора купли-продажи доли в квартире обуславливалось обязательным заключением договора купли-продажи доли в жилом доме в Ядринском районе ЧР, истцом Т. не представлено. Ответчик К. эти обстоятельства в суде отрицала.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд обязан руководствоваться при принятии решения исключительно доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости, но никак не предположениями.
В таких условиях выводы суда о том, что сделка купли-продажи доли в квартире являлась притворной, направленной на сокрытие договора мены, нельзя признать обоснованными. Эти выводы из материалов дела никак не вытекают.
Ввиду того, что Т. не представил суду достаточных доказательств, обосновывающих его требования о расторжении договора, выводы суда об отказе ему в удовлетворении встречного иска о расторжении договора следует признать правильными, но с учетом мотивов, изложенных в настоящем определении.
Поскольку суд правильно отказал Т. во встречном иске о расторжении договора, решение суда в части отказа в иске К. о регистрации этого договора по правилам ст. ст. 165 и 551 ГК РФ нельзя признать обоснованным. Оно подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска К.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 14 ноября 2011 года в части отказа в удовлетворении иска К. к Т. о понуждении произвести государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности по нему отменить и принять по этому требованию новое решение о государственной регистрации заключенного между К. и Т. договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и перехода указанного права общей долевой собственности к К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 19.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4682/11
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2011 г. по делу N 33-4682/11
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Арсланова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Семенова Н.В.,
судей Шумилова А.А., Нестеровой Л.В.,
при секретаре К.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Т. о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности и встречному иску Т. к К. о расторжении договора купли-продажи, поступившее по кассационной жалобе представителя истца К. - Р. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 14 ноября 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска К. к Т. о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности в размере 1/2 доли в праве на квартиру к К. отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления Т. к К. о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную на квартиру от 18 февраля 2011 года отказать.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Т. о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенного между продавцом Т. и покупателем К., состоявшимся, государственной регистрации договора купли-продажи от 18.02.2011 г. и перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру.
В обоснование иска она указала, что 18.02.2011 года заключила с ответчиком договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру, по которому цена договора составила руб. Заключая договор, стороны договорились, что руб. покупатель уплачивает продавцу до подписания настоящего договора. Указанная сумма была уплачена истцом ответчику в полном объеме, о чем в договоре купли-продажи сделана запись Т. Однако позднее Т. неосновательно отказался от регистрации договора и перехода права собственности на 1/2 доли в праве на квартиру, отозвав заявление о государственной регистрации сделки договора купли-продажи.
Т. обратился к К. со встречным иском о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи от 18 февраля 2011 года и указал следующее.
С 12 мая 1981 года по 18 октября 2010 года К. и Т. состояли в браке.
В период брака ими были приобретены: жилой дом и земельный участок, и квартира по 1/2 доли в праве общей долевой собственности.
Таким образом, в настоящее время в собственности Т. и К. находится имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности). Кроме того, в собственности Т. и К.О. - находится по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Перед заключением оспариваемой сделки купли-продажи 18 февраля 2011 года стороны пришли к соглашению об обмене долями с целью получения каждым из бывших супругов в собственность целой квартиры и целого жилого дома. Однако, поскольку вторым сособственником доли в квартире был К.О., оформление договора мены не состоялось, и стороны решили совершить две самостоятельные сделки по купле-продаже долей, оценив эти доли символически по рублей. Возможность фактической передачи денег по этим договорам стороны не предусматривали.
18 февраля 2011 года К. и Т. подали документы на государственную регистрацию сделки купли-продажи доли в квартире и перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
В тот же день они составили проект договора купли-продажи К. Т. 1/2 доли жилого дома, имея намерение на следующий день 19 февраля 2011 года подать документы на регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, и земельный участок, расположенные по адресу:.
Однако, 19 февраля 2011 года К. от регистрации данной сделки в г. Ядрин отказалась, тем самым обманув Т., введя в заблуждение. В связи с этим Т. в тот же день отозвал заявление о государственной регистрации договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
На основании изложенного Т. потребовал расторгнуть договор купли-продажи доли в квартире от 18.02.2011 года по основаниям неоплаты по нему стоимости доли (руб.), кабальности договора, обмана при его заключении со стороны К., притворности сделки, направленной на сокрытие фактически заключенной сделки мены.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) К. - Р. исковые требования поддержала в полном объеме. В удовлетворении встречного иска она просила отказать, поскольку в данном случае стороны заключили договор купли-продажи доли в квартире, а не договор мены. При этом заключение договора мены, на что ссылается Т. в обоснование встречного иска, сторонами не предполагалось, и доказательств этому в деле не имеется.
Ответчик (истец по встречному иску) Т. и его представитель П. исковые требования К. не признали по основаниям, изложенным во встречном иске.
Третье лицо К.О. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представив суду отзыв, в котором указало на отсутствие заинтересованности учреждении в результатах рассмотрения иска.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем истца К. - Р. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. В кассационной жалобе указывается, что ответчиком не представлено доказательств, что воля сторон фактически была направлена на заключение договора мены. Следовательно, Т. не доказан притворный характер оспариваемой сделки.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения К. и ее представителя Р., поддержавших доводы кассационной жалобы, ответчика Т. и его представителя П., возражавших против ее удовлетворения, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив решение суда по указанным доводам, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что 18 февраля 2011 года между Т. и К. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым Т. продал К. свою долю в праве собственности на квартиру.
Согласно условиям договора стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру определена сторонами в размере руб., расчет произведен полностью до подписания сторонами договора купли-продажи. Договор заключен в простой письменной форме, подписан покупателем и продавцом, и 18 февраля 2011 года представлен самими сторонами на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.
Позднее Т. отказался от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему к покупателю.
В таких условиях, применительно к положениям ст. 165 и 551 ГК РФ, покупатель К. вправе требовать государственной регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда.
Отказывая в иске К. о регистрации сделки и перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что стороны, заключая оспариваемый договор купли-продажи, не достигли соглашения по всем его существенным условиям. При этом суд указал, что фактически стороны имели в виду не договор купли-продажи доли в квартире, а договор мены долей в праве собственности на жилые помещения, находящиеся в их собственности, а также в собственности третьего лица К.О. По существенным условиям договора мены сторонами достигнуто соглашения не было.
Между тем выводы суда не основаны на имеющихся в деле доказательствах, противоречат им. Кроме того, разрешая спор в указанной части, суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из содержания оспариваемого договора купли-продажи доли в квартире от 18.02.2011 года, в нем содержатся все существенные условия договоров данного вида, согласована цена договора, вид договора (купля-продажа, а не мена), предмет договора и т.д.
Никаких доказательств в обоснование своих возражений против иска Т. суду не представил, а его доводы по делу ничем не подтверждены.
Возражая против иска К., Т. предъявил встречный иск о расторжении договора купли-продажи, в котором сослался на неисполнение К. своих обязательств по оплате стоимости доли в размере руб., на кабальность указанного условия о цене доли, на обман с ее стороны, а также на притворность сделки, поскольку при продаже доли предполагалась ее мена на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:
Между тем расторжение договора возможно только в случаях, предусмотренных законом, и при доказанности указанных случаев.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование своего встречного иска, Т. сослался на то, что расчет с ним по договору купли-продажи не произведен, а установленная договором сумма в руб. - не уплачена.
Между тем указанные доводы Т. не подтверждены никакими доказательствами.
Напротив, они противоречат тексту подписанного самим Т. договора купли-продажи, в пункте 3 которого отмечено, что продаваемая доля оценена сторонами в руб. и указанная сумма уплачена продавцу покупателем до подписания договора.
Применительно к положениям ст. 162 и ст. 408 ГК РФ отметка кредитора о получении денежных средств на подлинном экземпляре договора считается достаточным доказательством исполнения денежного обязательства должником.
Кроме того, в соответствии со ст. 10 ГК РФ разумность и добросовестность действий участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить суду доказательства в обоснование своих требований или возражений.
Учитывая, что в деле имеются допустимые доказательства полной оплаты стоимости доли по договору купли-продажи, именно Т., оспаривающий факт оплаты, обязан представить суду соответствующие доказательства.
Таких доказательств им не представлено.
Поэтому суду следовало исходить из того, что факт оплаты по договору полностью доказан, а требования Т. о расторжении договора по мотивам неоплаты стоимости доли являются необоснованными.
Далее в обоснование встречного иска о расторжении договора Т. ссылался на притворность сделки, на то обстоятельство, что при продаже доли предполагалась ее мена на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: а также на кабальность сделки и ее заключение под влиянием обмана со стороны К.
Между тем в силу ст. ст. 166, 170, 178, 179 ГПК РФ указанные обстоятельства вообще не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку являются основаниями для признания сделки недействительной (ст. 178, 179 ГК РФ), либо для предъявления иска о применении последствий ничтожной сделки (ст. 166, 170 ГК РФ).
Принимая во внимание, что правовые последствия расторжения договора и признания сделки недействительной, при всей их схожести, являются различными, суд предложил истцу уточнить исковые требования, определиться с основаниями и предметом иска.
Однако истец процессуальным правом на уточнение иска в должной мере не воспользовался. В окончательном варианте иска от 16.09.2011 года он настаивал на расторжении договора по основаниям ст. 450 ГК РФ, одновременно сославшись на заключение сделки под влиянием обмана, кабальность сделки и ее притворный характер.
Вместе с тем кабальность сделки, ее заключение под влиянием обмана, как уже отмечено судебной коллегией, основанием для расторжения договора не являются. Иск о признании сделки недействительной по указанным основаниям Т. не заявлялся.
В части же притворной сделки закон действительно позволяет суду при определенных обстоятельствах применить последствия ничтожности сделки по собственной инициативе.
Однако при этом, применительно к положениям статьи 56 ГПК РФ и ст. 10 ГК РФ, притворный характер сделки должен быть доказан заинтересованным лицом.
Отказывая в удовлетворении иска К. о регистрации сделки купли-продажи, суд первой инстанции указал на то, что сделка носила притворный характер, и волеизъявление сторон было направлено на заключение договора мены.
Однако никаких доказательств в подтверждение своих выводов суд не привел.
Так, судом установлено, что Т. и К.О. являются собственниками по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый на квартиру, расположенную по адресу:
Кроме того, К. и Т. являются собственниками (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждый) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу
Взяв за основу показания истца по встречному иску Т. о том, что он намеревался получить в собственность целый дом в Ядринском районе в обмен на его долю в квартире в г. Чебоксары, использовав в качестве доказательства имеющуюся в деле копию договора купли-продажи доли жилого дома в Ядринском районе, не подписанного другой стороной договора К., а потому не имеющего юридической силы, приняв во внимание, что ранее решением Ядринского районного суда ЧР от 29 ноября 2010 года был признан недействительным заключенный между К. и К.О. договор дарения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:, суд посчитал, что указанных обстоятельств достаточно для того, чтобы считать договор купли-продажи доли в спорной квартире притворной сделкой.
Вместе с тем указанные выводы суда по сути основаны не на доказательствах, а на логичных предположениях.
Ни прямых, ни косвенных доказательств того, что заключение договора купли-продажи доли в квартире обуславливалось обязательным заключением договора купли-продажи доли в жилом доме в Ядринском районе ЧР, истцом Т. не представлено. Ответчик К. эти обстоятельства в суде отрицала.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд обязан руководствоваться при принятии решения исключительно доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости, но никак не предположениями.
В таких условиях выводы суда о том, что сделка купли-продажи доли в квартире являлась притворной, направленной на сокрытие договора мены, нельзя признать обоснованными. Эти выводы из материалов дела никак не вытекают.
Ввиду того, что Т. не представил суду достаточных доказательств, обосновывающих его требования о расторжении договора, выводы суда об отказе ему в удовлетворении встречного иска о расторжении договора следует признать правильными, но с учетом мотивов, изложенных в настоящем определении.
Поскольку суд правильно отказал Т. во встречном иске о расторжении договора, решение суда в части отказа в иске К. о регистрации этого договора по правилам ст. ст. 165 и 551 ГК РФ нельзя признать обоснованным. Оно подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска К.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 14 ноября 2011 года в части отказа в удовлетворении иска К. к Т. о понуждении произвести государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру и перехода права собственности по нему отменить и принять по этому требованию новое решение о государственной регистрации заключенного между К. и Т. договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и перехода указанного права общей долевой собственности к К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)