Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Афанасьев Д.Н.
Докладчик: Шандаринская Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:
председательствующего Шандаринской Т.А.,
судей Косарева Е.Н., Калиниченко Т.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" и по кассационной жалобе ОАО "ДЭК" на решение Благовещенского городского суда от 28.09.2011.
Заслушав доклад судьи Шандаринской Т.А., представителя Ж.Н.А., И., К., В. - Б., а также представителя ОАО "ДЭК" Я. и представителя ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" Т., судебная коллегия
установила:
Ж.Н.В., И., В. обратились в суд с иском к ОАО "Дальневосточная энергетическая компания", указав, что проживают в малосемейном общежитии по улице, в которое были вселены вместе с членами своих семей в связи с работой в ОАО "Амурэнерго". При вселении и длительном проживании в указанном общежитии они заключили договоры найма жилого помещения в общежитии и зарегистрировались по месту жительства. 2006 в связи с реорганизацией ОАО "Амурэнерго" произведена передача указанного общежития, зарегистрированного как специализированный фонд, от ОАО "Амурэнерго" в собственность ОАО "ДЭК". Ответчик принял общежитие в технически неисправном состоянии, оферту на заключение договора найма жильцам не направил, ремонт не произвел. Право собственности на общежитие перешло к ОАО "ДЭК", поэтому оно стало наймодателем и на него возложена обязанность произвести ремонтные работы в общежитии. Уточнив в ходе судебного разбирательства требования, просят обязать ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" произвести капитальный ремонт в помещениях общего пользования общежития, расположенного на 4-м этаже здания, - кровли (крыши), душевой - прачечной, в коридоре и фойе, а также текущий ремонт в помещениях общего пользования общежития на 4-м этаже здания - в коридоре и фойе, моечной комнате, в помещениях кухни, туалетов, а также взыскать с ОАО "ДЭК" судебные расходы.
Представители ОАО "ДЭК" с исковыми требованиями не согласились, указав, что спорное общежитие является частной собственностью ОАО "ДЭК", а истцы проживают в нем на условиях безвозмездного пользования, поскольку оплачивают только коммунальные услуги, плата за наем помещения с них не взимается. Поэтому в данном случае подлежит применению статья 695 ГК РФ. Кроме того, на основании договора аренды от 2010 в настоящее время наймодателем для лиц, проживающих в спорном общежитии, является ННОУ "Учебно-курсовой комбинат".
Определением Благовещенского городского суда от 14.09.2011 к участию в деле в качестве соответчика привлечено негосударственное некоммерческое образовательное учреждение "Учебно-курсовой комбинат".
Представитель ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" с исковыми требованиями не согласился, указав, что комбинат не является для граждан, проживающих в общежитии, наймодателем, следовательно, не может являться ответчиком в рассматриваемом споре. 01.10.2010 между ОАО "ДЭК" и комбинатом заключен договор аренды, согласно которому на период с 2010 по 2011 комбинату переданы в аренду по акту приема-передачи 4 и 5 этажи спорного общежития. На момент заключения договора жилые помещения и места общего пользования находились в фактическом пользовании жильцов общежития, которые проживают на условиях безвозмездного пользования, поскольку оплачивают только коммунальные услуги, плата за наем помещений им не начисляется. В настоящий момент комбинат пользуется только правом, предоставленным пунктом 5.2.7 договора аренды, и выполняет посредническую функцию по сбору с проживающих в общежитии лиц платежей за коммунальные услуги и перечислению их в обслуживающие организации. Таким образом, к комбинату требование о проведении ремонта вправе предъявить только сторона по договору аренды - ОАО "ДЭК".
Решением Благовещенского городского суда от 28.09.2011 на ОАО "ДЭК" возложена обязанность провести работы по капитальному ремонту кровли, душевой (прачечной) на 4-ом этаже спорного здания. На ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" возложена обязанность провести работы по текущему ремонту помещений 4-го этажа спорного общежития - коридора и холла (фойе), моечной комнаты, кухни, туалетов. Разрешен вопрос о судебных расходах.
В кассационной жалобе ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" ставится вопрос об отмене решения. Оспаривается вывод суда о возложении на комбинат обязанности по проведению текущего ремонта. Указывается, что истцы проживают на условиях безвозмездного пользования. Приводится довод о том, что в основу решения положено заключение эксперта, имеющее противоречивые выводы.
В кассационной жалобе ОАО "ДЭК" ставится вопрос об отмене решения суда. Указывается, что отношения по проживанию в спорном жилом помещении складываются на основании договора безвозмездного пользования. Приводится довод о том, что Ж.Н.В. является ненадлежащим истцом по делу. Оспаривается заключение эксперта.
От представителя истцов Б. поступили возражения на доводы кассационных жалоб, в которых указывается на их необоснованность, содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.
В заседании судебной коллегии представитель ОАО "ДЭК" Я. и представитель ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" Т. на доводах, изложенных в своих кассационных жалобах, настаивали, просили решение суда первой инстанции отменить. Представитель Ж.Н.А., И., К., В. - Б. с доводами кассационных жалоб не согласился, считает их несостоятельными, решение суда - законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.
Остальные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились. Судебная коллегия учитывает, что извещение на имя данных участников направлено заблаговременно, все адреса в извещении указаны правильно. При таких обстоятельствах отсутствуют основания сомневаться в их надлежащем извещении, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь пунктом 2 статьи 354 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального права и неустановлением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Как следует из материалов дела, истцы проживают в жилых комнатах, расположенных на 4 этаже здания по улице, с 1998-2001 годов. В то время здание принадлежало ОАО "Амурэнерго". В июле 2006 года произошла реорганизация ОАО "Амурэнерго", его правопреемником стало ОАО "ДЭК". По передаточному акту от 2006 жилые помещения 3 пускового комплекса малосемейного общежития переданы от ОАО "Амурэнерго" в собственность ОАО "ДЭК", право собственности последнего на указанные помещения зарегистрировано 2007. На основании договора аренды от 2010, заключенного между ОАО "ДЭК" и ННОУ "Учебно-курсовой комбинат", во временное пользование на правах аренды последнему переданы жилые помещения 3 пускового комплекса спорного малосемейного общежития, 4-5 этажи (л.д. 99-102 т. 1).
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о их частичном удовлетворении, при этом обязанность по проведению капитального ремонта возложил на ОАО "ДЭК" как на наймодателя по договору найма, а обязанность по проведению текущего ремонта возложил на ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" как на арендатора спорного общежития. Однако коллегия не может согласиться с указанными суждениями суда, поскольку они постановлены при неполном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм материального права.
В ходе судебного разбирательства установлено и сторонами не оспаривалось, что на момент заключения у договора аренды истцы проживали в спорном общежитии и места общего пользования находились в их фактическом владении. Исходя из положений статьи 613 ГК РФ, предусматривающей, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, отношения, сложившиеся между истцами и ОАО "ДЭК" по пользованию спорными жилыми помещениями местами общего пользования в общежитии, после заключения договора аренды не изменились. Таким образом, учитывая, что каких-либо договорных отношений между истцами и ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" не имеется, а по договору аренды комбинату предоставлено право собирать от проживающих в общежитии граждан плату за пользование жилыми помещениями, то у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для возложения на ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" по требованию истцов обязанности по проведению текущего ремонта на основании договора аренды, заключенного с ОАО "ДЭК".
Возлагая обязанность по проведению капитального ремонта на ОАО "ДЭК", суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующими наем жилого помещения, в частности, статьей 681 ГК РФ, которая регламентирует вопросы ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако коллегия полагает, что указанная норма в данном споре не применима, поскольку истцы предъявили требование о производстве ремонта не занимаемых ими жилых помещений, а мест общего пользования (коридоры, кухни и пр.). Коллегия считает, что для установления подлежащих применению норм материального права при разрешении настоящего иска важное значение имеет определение условий, на которых истцам были предоставлены жилые помещения в спорном здании, а также отношений, сложившихся между ними и ОАО "ДЭК" по пользованию указанными помещениями. Как следует из позиции истцов, они настаивают на том, что жилые помещения в здании им предоставлены как в общежитии в связи с работой в ОАО "Амурэнерго". Представители ОАО "ДЭК" и ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" настаивают, что проживание истцов в спорном здании осуществляется на основании договора безвозмездного пользования, поскольку они осуществляют плату только за предоставленные им коммунальные услуги, плату за наем помещения они не производят. Из договора найма жилого помещения в спорном общежитии от 2000, имеющегося в материалах дела следует, что И. жилая площадь предоставляется на период работы в системе ОАО "Амурэнерго", при этом пользование жилой площадью осуществляется за плату (л.д. 50 т. 1). В ходе судебного разбирательства судом вопрос о характере правоотношений, возникших между истцами и ОАО "ДЭК", а также о характере правоотношений, возникших при вселении истцов в спорные жилые помещения, не исследовался. Однако коллегия считает, что данный вопрос имеет существенное значение для разрешения возникшего спора, поскольку без установления характера правоотношений по пользованию спорными жилыми помещениями, не представляется возможным определить нормы права, регулирующие вопросы по проведению капитального и текущего ремонта мест общего пользования.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности и необоснованности принятого решения, в связи с чем оно подлежит отмене. Поскольку судом неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, коллегия лишена возможности принять новое решение, поэтому дело подлежит направлению в тот же суд на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует полно и правильно установить имеющие значение для дела обстоятельства, распределить между сторонами бремя доказывания данных обстоятельств, дать надлежащую правовую оценку установленным обстоятельствам и представленным доказательствам, правильно применить нормы материального права и разрешить спор по существу.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Благовещенского городского суда от 28.09.2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АМУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5213/2011
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 ноября 2011 г. по делу N 33-5213/2011
Судья: Афанасьев Д.Н.
Докладчик: Шандаринская Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:
председательствующего Шандаринской Т.А.,
судей Косарева Е.Н., Калиниченко Т.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" и по кассационной жалобе ОАО "ДЭК" на решение Благовещенского городского суда от 28.09.2011.
Заслушав доклад судьи Шандаринской Т.А., представителя Ж.Н.А., И., К., В. - Б., а также представителя ОАО "ДЭК" Я. и представителя ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" Т., судебная коллегия
установила:
Ж.Н.В., И., В. обратились в суд с иском к ОАО "Дальневосточная энергетическая компания", указав, что проживают в малосемейном общежитии по улице, в которое были вселены вместе с членами своих семей в связи с работой в ОАО "Амурэнерго". При вселении и длительном проживании в указанном общежитии они заключили договоры найма жилого помещения в общежитии и зарегистрировались по месту жительства. 2006 в связи с реорганизацией ОАО "Амурэнерго" произведена передача указанного общежития, зарегистрированного как специализированный фонд, от ОАО "Амурэнерго" в собственность ОАО "ДЭК". Ответчик принял общежитие в технически неисправном состоянии, оферту на заключение договора найма жильцам не направил, ремонт не произвел. Право собственности на общежитие перешло к ОАО "ДЭК", поэтому оно стало наймодателем и на него возложена обязанность произвести ремонтные работы в общежитии. Уточнив в ходе судебного разбирательства требования, просят обязать ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" произвести капитальный ремонт в помещениях общего пользования общежития, расположенного на 4-м этаже здания, - кровли (крыши), душевой - прачечной, в коридоре и фойе, а также текущий ремонт в помещениях общего пользования общежития на 4-м этаже здания - в коридоре и фойе, моечной комнате, в помещениях кухни, туалетов, а также взыскать с ОАО "ДЭК" судебные расходы.
Представители ОАО "ДЭК" с исковыми требованиями не согласились, указав, что спорное общежитие является частной собственностью ОАО "ДЭК", а истцы проживают в нем на условиях безвозмездного пользования, поскольку оплачивают только коммунальные услуги, плата за наем помещения с них не взимается. Поэтому в данном случае подлежит применению статья 695 ГК РФ. Кроме того, на основании договора аренды от 2010 в настоящее время наймодателем для лиц, проживающих в спорном общежитии, является ННОУ "Учебно-курсовой комбинат".
Определением Благовещенского городского суда от 14.09.2011 к участию в деле в качестве соответчика привлечено негосударственное некоммерческое образовательное учреждение "Учебно-курсовой комбинат".
Представитель ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" с исковыми требованиями не согласился, указав, что комбинат не является для граждан, проживающих в общежитии, наймодателем, следовательно, не может являться ответчиком в рассматриваемом споре. 01.10.2010 между ОАО "ДЭК" и комбинатом заключен договор аренды, согласно которому на период с 2010 по 2011 комбинату переданы в аренду по акту приема-передачи 4 и 5 этажи спорного общежития. На момент заключения договора жилые помещения и места общего пользования находились в фактическом пользовании жильцов общежития, которые проживают на условиях безвозмездного пользования, поскольку оплачивают только коммунальные услуги, плата за наем помещений им не начисляется. В настоящий момент комбинат пользуется только правом, предоставленным пунктом 5.2.7 договора аренды, и выполняет посредническую функцию по сбору с проживающих в общежитии лиц платежей за коммунальные услуги и перечислению их в обслуживающие организации. Таким образом, к комбинату требование о проведении ремонта вправе предъявить только сторона по договору аренды - ОАО "ДЭК".
Решением Благовещенского городского суда от 28.09.2011 на ОАО "ДЭК" возложена обязанность провести работы по капитальному ремонту кровли, душевой (прачечной) на 4-ом этаже спорного здания. На ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" возложена обязанность провести работы по текущему ремонту помещений 4-го этажа спорного общежития - коридора и холла (фойе), моечной комнаты, кухни, туалетов. Разрешен вопрос о судебных расходах.
В кассационной жалобе ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" ставится вопрос об отмене решения. Оспаривается вывод суда о возложении на комбинат обязанности по проведению текущего ремонта. Указывается, что истцы проживают на условиях безвозмездного пользования. Приводится довод о том, что в основу решения положено заключение эксперта, имеющее противоречивые выводы.
В кассационной жалобе ОАО "ДЭК" ставится вопрос об отмене решения суда. Указывается, что отношения по проживанию в спорном жилом помещении складываются на основании договора безвозмездного пользования. Приводится довод о том, что Ж.Н.В. является ненадлежащим истцом по делу. Оспаривается заключение эксперта.
От представителя истцов Б. поступили возражения на доводы кассационных жалоб, в которых указывается на их необоснованность, содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.
В заседании судебной коллегии представитель ОАО "ДЭК" Я. и представитель ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" Т. на доводах, изложенных в своих кассационных жалобах, настаивали, просили решение суда первой инстанции отменить. Представитель Ж.Н.А., И., К., В. - Б. с доводами кассационных жалоб не согласился, считает их несостоятельными, решение суда - законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.
Остальные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились. Судебная коллегия учитывает, что извещение на имя данных участников направлено заблаговременно, все адреса в извещении указаны правильно. При таких обстоятельствах отсутствуют основания сомневаться в их надлежащем извещении, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь пунктом 2 статьи 354 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ, находит решение суда подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального права и неустановлением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.
Как следует из материалов дела, истцы проживают в жилых комнатах, расположенных на 4 этаже здания по улице, с 1998-2001 годов. В то время здание принадлежало ОАО "Амурэнерго". В июле 2006 года произошла реорганизация ОАО "Амурэнерго", его правопреемником стало ОАО "ДЭК". По передаточному акту от 2006 жилые помещения 3 пускового комплекса малосемейного общежития переданы от ОАО "Амурэнерго" в собственность ОАО "ДЭК", право собственности последнего на указанные помещения зарегистрировано 2007. На основании договора аренды от 2010, заключенного между ОАО "ДЭК" и ННОУ "Учебно-курсовой комбинат", во временное пользование на правах аренды последнему переданы жилые помещения 3 пускового комплекса спорного малосемейного общежития, 4-5 этажи (л.д. 99-102 т. 1).
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о их частичном удовлетворении, при этом обязанность по проведению капитального ремонта возложил на ОАО "ДЭК" как на наймодателя по договору найма, а обязанность по проведению текущего ремонта возложил на ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" как на арендатора спорного общежития. Однако коллегия не может согласиться с указанными суждениями суда, поскольку они постановлены при неполном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм материального права.
В ходе судебного разбирательства установлено и сторонами не оспаривалось, что на момент заключения у договора аренды истцы проживали в спорном общежитии и места общего пользования находились в их фактическом владении. Исходя из положений статьи 613 ГК РФ, предусматривающей, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, отношения, сложившиеся между истцами и ОАО "ДЭК" по пользованию спорными жилыми помещениями местами общего пользования в общежитии, после заключения договора аренды не изменились. Таким образом, учитывая, что каких-либо договорных отношений между истцами и ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" не имеется, а по договору аренды комбинату предоставлено право собирать от проживающих в общежитии граждан плату за пользование жилыми помещениями, то у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для возложения на ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" по требованию истцов обязанности по проведению текущего ремонта на основании договора аренды, заключенного с ОАО "ДЭК".
Возлагая обязанность по проведению капитального ремонта на ОАО "ДЭК", суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующими наем жилого помещения, в частности, статьей 681 ГК РФ, которая регламентирует вопросы ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако коллегия полагает, что указанная норма в данном споре не применима, поскольку истцы предъявили требование о производстве ремонта не занимаемых ими жилых помещений, а мест общего пользования (коридоры, кухни и пр.). Коллегия считает, что для установления подлежащих применению норм материального права при разрешении настоящего иска важное значение имеет определение условий, на которых истцам были предоставлены жилые помещения в спорном здании, а также отношений, сложившихся между ними и ОАО "ДЭК" по пользованию указанными помещениями. Как следует из позиции истцов, они настаивают на том, что жилые помещения в здании им предоставлены как в общежитии в связи с работой в ОАО "Амурэнерго". Представители ОАО "ДЭК" и ННОУ "Учебно-курсовой комбинат" настаивают, что проживание истцов в спорном здании осуществляется на основании договора безвозмездного пользования, поскольку они осуществляют плату только за предоставленные им коммунальные услуги, плату за наем помещения они не производят. Из договора найма жилого помещения в спорном общежитии от 2000, имеющегося в материалах дела следует, что И. жилая площадь предоставляется на период работы в системе ОАО "Амурэнерго", при этом пользование жилой площадью осуществляется за плату (л.д. 50 т. 1). В ходе судебного разбирательства судом вопрос о характере правоотношений, возникших между истцами и ОАО "ДЭК", а также о характере правоотношений, возникших при вселении истцов в спорные жилые помещения, не исследовался. Однако коллегия считает, что данный вопрос имеет существенное значение для разрешения возникшего спора, поскольку без установления характера правоотношений по пользованию спорными жилыми помещениями, не представляется возможным определить нормы права, регулирующие вопросы по проведению капитального и текущего ремонта мест общего пользования.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности и необоснованности принятого решения, в связи с чем оно подлежит отмене. Поскольку судом неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, коллегия лишена возможности принять новое решение, поэтому дело подлежит направлению в тот же суд на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует полно и правильно установить имеющие значение для дела обстоятельства, распределить между сторонами бремя доказывания данных обстоятельств, дать надлежащую правовую оценку установленным обстоятельствам и представленным доказательствам, правильно применить нормы материального права и разрешить спор по существу.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Благовещенского городского суда от 28.09.2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)