Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Склярук С.А.
Федеральный судья: Курлаева Л.И.
14 декабря 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе
председательствующего Циркуновой О.М.
судей: Склярука С.А., Зубовой Т.Н.
при секретаре Н.Н.
в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе Д. на решение Советского районного суда г. Орла от 19 октября 2011 года, которым постановлено:
"Признать расторгнутым с 1 января 2009 года договор аренды недвижимого имущества в виде части встроенного помещения N 1 лит.Б, расположенного на 1 этаже нежилого здания по адресу:, заключенный между ОАО "" и ИП Д.".
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Склярука С.А., судебная коллегия
установила:
Н.Г. обратился в суд с иском к Д. о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым.
В обоснование заявленных требований указывал, что между ОАО "" и ИП Д. был заключен договор аренды помещений сроком до 2030 года. собственником данного имущества стал истец, о чем был уведомлен арендатор.
В декабре 2008 года по телефону ответчик поставил его в известность о том, что ввиду нерентабельности своего бизнеса с он освобождает арендуемое помещение. Впоследствии Д. передал ему ключи от арендуемого помещения, однако уклонился от подписания акта приема-передачи. С Д. не пользуется арендуемым помещением и аренду не оплачивает, а с как индивидуальный предприниматель прекратил свою деятельность, однако в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды отказывается.
Просил суд признать прекращенным (расторгнуть) с договор аренды недвижимого имущества между ОАО "" и ИП Д. от, зарегистрировать расторжение договора аренды недвижимого имущества между ОАО " и ИП Д. от
В последующем истец уточнил заявленные требования и окончательно просил суд признать расторгнутым с вышеуказанный договор аренды, заключенный между ОАО "" и ИП Д.
Судом постановлено указанное решение.
В кассационной жалобе Д. просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Указывает на необоснованность выводов суда о том, что между ним и ОАО "" было достигнуто соглашение об изменении размера ежемесячной арендной платы до рублей, поскольку такое соглашение в силу требований ст. 452 ГК РФ не было заключено в письменной форме и не было зарегистрировано
Ссылается на то, что выводы суда о том, что стороны фактически пришли к соглашению о расторжении договора аренды с, необоснованны, так как письменного соглашения о расторжении договора между ИП Н.Г. и Д. не составлялось и помещение по акту приема-передачи не передавалось.
Полагает, что исковые требования не подлежали удовлетворению судом, поскольку истцом не было направлено арендатору в соответствии с требованиями ст. 169 ГК РФ письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.
Указывает, что судом при принятии решения не было учтено то, что в настоящее время Д. не имеет задолженности по арендной плате перед ИП Н.Г.
Приводит довод о том, что неиспользование ответчиком арендуемого помещения не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку исчерпывающий перечень таких оснований определен ст. ст. 450, 619 ГК РФ
Считает, что суд неправомерно указал о расторжении договора аренды с, так как в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя Д. по доверенности И., поддержавшего кассационную жалобу, возражения представителя Н.Г. по доверенности Г., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела усматривается, что между ОАО "" и ИП Д. был заключен долгосрочный договор аренды части встроенного помещения N лит.Б, расположенного на 1 этаже нежилого помещения, расположенного по адресу:., для использования арендатором под офис, магазин непродовольственных товаров и лаборатории для подбора автомобильных эмалей, сроком до. (л.д. 6-9)
Согласно условиям договора арендная плата определена в размере рублей в месяц, которую арендатор обязан производить не позднее 25 числа текущего месяца. При этом в договоре указано, что изменение арендной платы возможно по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
указанное помещение N 1 лит. Б было передано ИП Д. по передаточному акту (л.д. 10)
ОАО "" заключило с Н.Г. договор купли-продажи части встроенного помещения N 1 лит.Б, находящегося на 1 этаже нежилого помещения, расположенного по адресу:, на право собственности на которое истцом было зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от на указанном объекте права имеются обременения в виде аренды (л.д. 11).
Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.
Обращаясь в суд с исковыми требованиями, Н.Г. ссылался на то, что Д. с января 2009 года не пользуется арендуемым помещением и аренду не оплачивает, однако в добровольном порядке подписывать соглашение о расторжении договора аренды отказывается.
Данные утверждения истца нашли свое подтверждение при рассмотрении дела.
Так, Н.Г. направил в адрес Д. сообщение об изменении размера арендной платы, собственника арендуемых им помещений, и требование о перечислении арендной платы с августа 2008 года на банковский счет ИП Н.Г. (л.д. 12).
Из представленных стороной ответчиком платежных поручений, усматривается, что с января 2008 года за ответчика ежемесячно оплату арендной платы производило ООО "" и ИП ФИО10, которые перечисляли на счет арендатора ОАО "" рублей. С августа 2008 года арендная плата за ИП Д. перечислялась ИП ФИО10 на счет ИП Н.Г. из расчета рублей в месяц (л.д. 58-117).
При этом с января 2009 года по июнь 2011 года арендная плата по договору аренды от на счет истца от ответчика не поступала.
Доводам ответчика о том, что невыплата арендной платы связана с переплатой арендных платежей, внесенных ранее, суд обоснованно дал критическую оценку, поскольку они не подтверждены каким-либо доказательствами по делу.
Согласно выписке из Единого реестра индивидуальных предпринимателей ИП Д. с прекратил свою деятельность в качестве предпринимателя
Кроме того, судом установлено, что с по настоящее время спорным нежилым помещением ответчик не пользуется, а его арендатором, используемым спорное помещение в своих целях, является ООО "Орелземпроект", которое ежемесячно оплачивает аренду помещения.
Данные обстоятельства подтверждаются договорами аренды от,,, ежегодными актами приема-передачи нежилого помещения, подписанных ИП Н.Г. и ООО "", платежными поручениями за период с января 2009 года по июль 2011 года, пояснениями руководителя ООО ""
Таким образом, из вышеизложенного усматривается, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от является расторгнутым, поскольку с Д. в одностороннем порядке фактически отказался от исполнения договора аренды, прекратив пользование спорным помещением и перестав выплачивать арендную плату, предусмотренную данным договором.
При этом ИП Н.Г. согласился с отказом ответчика от исполнения обязательств по указанному договору, передав в связи с этим спорное нежилое помещение в аренду другому лицу - ООО "".
При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену решения суда, поскольку сводятся к иной фактической и правовой оценке установленных по делу обстоятельств, с которой судебная коллегия не может согласиться по указанным в настоящем определении основаниям.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Орла от 19 октября 2011 года, оставить без изменения, а кассационную жалобу Д. по доверенности - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1851
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2011 г. по делу N 33-1851
Докладчик: Склярук С.А.
Федеральный судья: Курлаева Л.И.
14 декабря 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе
председательствующего Циркуновой О.М.
судей: Склярука С.А., Зубовой Т.Н.
при секретаре Н.Н.
в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе Д. на решение Советского районного суда г. Орла от 19 октября 2011 года, которым постановлено:
"Признать расторгнутым с 1 января 2009 года договор аренды недвижимого имущества в виде части встроенного помещения N 1 лит.Б, расположенного на 1 этаже нежилого здания по адресу:, заключенный между ОАО "" и ИП Д.".
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Склярука С.А., судебная коллегия
установила:
Н.Г. обратился в суд с иском к Д. о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым.
В обоснование заявленных требований указывал, что между ОАО "" и ИП Д. был заключен договор аренды помещений сроком до 2030 года. собственником данного имущества стал истец, о чем был уведомлен арендатор.
В декабре 2008 года по телефону ответчик поставил его в известность о том, что ввиду нерентабельности своего бизнеса с он освобождает арендуемое помещение. Впоследствии Д. передал ему ключи от арендуемого помещения, однако уклонился от подписания акта приема-передачи. С Д. не пользуется арендуемым помещением и аренду не оплачивает, а с как индивидуальный предприниматель прекратил свою деятельность, однако в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды отказывается.
Просил суд признать прекращенным (расторгнуть) с договор аренды недвижимого имущества между ОАО "" и ИП Д. от, зарегистрировать расторжение договора аренды недвижимого имущества между ОАО " и ИП Д. от
В последующем истец уточнил заявленные требования и окончательно просил суд признать расторгнутым с вышеуказанный договор аренды, заключенный между ОАО "" и ИП Д.
Судом постановлено указанное решение.
В кассационной жалобе Д. просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Указывает на необоснованность выводов суда о том, что между ним и ОАО "" было достигнуто соглашение об изменении размера ежемесячной арендной платы до рублей, поскольку такое соглашение в силу требований ст. 452 ГК РФ не было заключено в письменной форме и не было зарегистрировано
Ссылается на то, что выводы суда о том, что стороны фактически пришли к соглашению о расторжении договора аренды с, необоснованны, так как письменного соглашения о расторжении договора между ИП Н.Г. и Д. не составлялось и помещение по акту приема-передачи не передавалось.
Полагает, что исковые требования не подлежали удовлетворению судом, поскольку истцом не было направлено арендатору в соответствии с требованиями ст. 169 ГК РФ письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.
Указывает, что судом при принятии решения не было учтено то, что в настоящее время Д. не имеет задолженности по арендной плате перед ИП Н.Г.
Приводит довод о том, что неиспользование ответчиком арендуемого помещения не может являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку исчерпывающий перечень таких оснований определен ст. ст. 450, 619 ГК РФ
Считает, что суд неправомерно указал о расторжении договора аренды с, так как в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя Д. по доверенности И., поддержавшего кассационную жалобу, возражения представителя Н.Г. по доверенности Г., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела усматривается, что между ОАО "" и ИП Д. был заключен долгосрочный договор аренды части встроенного помещения N лит.Б, расположенного на 1 этаже нежилого помещения, расположенного по адресу:., для использования арендатором под офис, магазин непродовольственных товаров и лаборатории для подбора автомобильных эмалей, сроком до. (л.д. 6-9)
Согласно условиям договора арендная плата определена в размере рублей в месяц, которую арендатор обязан производить не позднее 25 числа текущего месяца. При этом в договоре указано, что изменение арендной платы возможно по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
указанное помещение N 1 лит. Б было передано ИП Д. по передаточному акту (л.д. 10)
ОАО "" заключило с Н.Г. договор купли-продажи части встроенного помещения N 1 лит.Б, находящегося на 1 этаже нежилого помещения, расположенного по адресу:, на право собственности на которое истцом было зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от на указанном объекте права имеются обременения в виде аренды (л.д. 11).
Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.
Обращаясь в суд с исковыми требованиями, Н.Г. ссылался на то, что Д. с января 2009 года не пользуется арендуемым помещением и аренду не оплачивает, однако в добровольном порядке подписывать соглашение о расторжении договора аренды отказывается.
Данные утверждения истца нашли свое подтверждение при рассмотрении дела.
Так, Н.Г. направил в адрес Д. сообщение об изменении размера арендной платы, собственника арендуемых им помещений, и требование о перечислении арендной платы с августа 2008 года на банковский счет ИП Н.Г. (л.д. 12).
Из представленных стороной ответчиком платежных поручений, усматривается, что с января 2008 года за ответчика ежемесячно оплату арендной платы производило ООО "" и ИП ФИО10, которые перечисляли на счет арендатора ОАО "" рублей. С августа 2008 года арендная плата за ИП Д. перечислялась ИП ФИО10 на счет ИП Н.Г. из расчета рублей в месяц (л.д. 58-117).
При этом с января 2009 года по июнь 2011 года арендная плата по договору аренды от на счет истца от ответчика не поступала.
Доводам ответчика о том, что невыплата арендной платы связана с переплатой арендных платежей, внесенных ранее, суд обоснованно дал критическую оценку, поскольку они не подтверждены каким-либо доказательствами по делу.
Согласно выписке из Единого реестра индивидуальных предпринимателей ИП Д. с прекратил свою деятельность в качестве предпринимателя
Кроме того, судом установлено, что с по настоящее время спорным нежилым помещением ответчик не пользуется, а его арендатором, используемым спорное помещение в своих целях, является ООО "Орелземпроект", которое ежемесячно оплачивает аренду помещения.
Данные обстоятельства подтверждаются договорами аренды от,,, ежегодными актами приема-передачи нежилого помещения, подписанных ИП Н.Г. и ООО "", платежными поручениями за период с января 2009 года по июль 2011 года, пояснениями руководителя ООО ""
Таким образом, из вышеизложенного усматривается, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от является расторгнутым, поскольку с Д. в одностороннем порядке фактически отказался от исполнения договора аренды, прекратив пользование спорным помещением и перестав выплачивать арендную плату, предусмотренную данным договором.
При этом ИП Н.Г. согласился с отказом ответчика от исполнения обязательств по указанному договору, передав в связи с этим спорное нежилое помещение в аренду другому лицу - ООО "".
При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену решения суда, поскольку сводятся к иной фактической и правовой оценке установленных по делу обстоятельств, с которой судебная коллегия не может согласиться по указанным в настоящем определении основаниям.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Орла от 19 октября 2011 года, оставить без изменения, а кассационную жалобу Д. по доверенности - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)