Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Алексеева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе
председательствующего судьи Васильевой В.Г.,
судей Громацкой В.В., Местниковой С.А.,
при секретаре К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 августа 2012 года в городе Якутске
дело по апелляционной жалобе представителя ответчика П. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 июня 2012 года, которым по делу по иску
О. к Окружной администрации городского округа "город Якутск", З. о признании права собственности на жилое помещение, судом постановлено:
Признать за О. право собственности на квартиру N ... по ул. ...
Аннулировать запись о праве собственности З. в ЕГРП на квартиру N ... по ул. ...
Произвести государственную регистрацию права собственности в ЕГРП О. на квартиру N ... по ул. ...
Заслушав доклад судьи Местниковой С.А., объяснения О., его представителя К.Н., представителя ответчика П., судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с иском к ГО "Город Якутск" о признании права собственности на квартиру N ..., расположенную по улице ..., приобретенную им на основании договора уступки права требования от 12.06.2003 года, заключенного с ОАО "Якутский речной порт, мотивируя тем, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 16 ноября 2010 года данная квартира без его ведома и согласия зарегистрирована на праве собственности за З. на основании договора купли-продажи от 22.10.2010 года, заключенного между ею и ООО "СМУ 4". Между тем, решениями Арбитражного Суда установлена переход права ООО "СМУ 4" на спорную квартиру признан незаконным.
Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 июня 2012 года З. привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с указанным решением, ответчик З. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, мотивируя тем, что З. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку приобрела квартиру у ООО "СМУ-4", у которого право было зарегистрировано без каких-либо обременений. У О. права собственности на спорную квартиру объективно не существовало. Так, исходя из судебных решений, ООО "ПСК-Норд", не обладая предметом цессии, не мог уступить его ОАО "Якутский речной порт", который в свою очередь не мог уступить его истцу. Соответственно, все последующие сделки от имени ООО "ПСК-Норд" и далее являются ничтожными. Относительно спорной квартиры у истца имеются только обязанности по уплате коммунальных платежей и бережному сохранению имущества, что не порождает прав на эту квартиру. Кроме того, исходя из представленных документов, истец не исполнил условия договора, заключенного с ОАО "Якутский речной порт", являющегося ничтожным. При этом истец не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку ОАО "Якутский речной порт" зарегистрированного права на указанную квартиру не имел.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из установленных судом обстоятельств дела следует, что 1 декабря 2001 года между ГУП "Главное управление капитального строительства города Якутска" (форма собственности которого впоследствии была изменена на муниципальное унитарное предприятие) и ЗАО "Якутжилстрой" заключен договор совместного строительства N ..., по условиям которого стороны приняли на себя обязательство о совместной деятельности по завершению строительства и ввод в эксплуатацию 72 квартирного жилого дома, расположенного в кварталах .... Согласно пункту 4.1 Договора оплата работ, выполненных подрядчиком ЗАО "Якутжилстрой" производится натуральной оплатой 49% жилых квартир
17 декабря 2002 года между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд" заключен договор уступки права требования квартиры N ..., расположенной по улице ...
20 декабря 2002 года между ООО "ПСК-Норд" и ОАО "Якутский речной порт" заключен договор уступки права требования, по которому ООО "ПСК-Норд" переуступило ОАО "Якутский речной порт" право требования на указанную квартиру.
Решением президиума профсоюзного комитета ОАО "Якутский речной порт" от 15 апреля 2003 года спорное жилое помещение выделено истцу О.
12 июня 2003 года ОАО "Якутский речной порт" и О. заключили договор уступки права требования N ..., согласно условиям которого ОАО "Якутский речной порт" переуступило О. право требования передачи в собственность квартиры N ..., расположенной по улице ..., а О. принял на себя обязательство передать в собственность ОАО "Якутский речной порт" квартиры N ..., N ..., расположенные по улице ... стоимостью *** рублей, оплатить денежную сумму в размере *** рублей в день подписания договора, оплатить по *** рублей в год в течение 2 лет, всего оплатить *** рублей, при этом остальную сумму в размере *** рублей предприятие взяло на свои убытки.
Как видно из материалов дела и установлено судом истец свои обязательства по договору уступки права требования от 12 июня 2003 года исполнил, оплату по договору в размере *** рублей произвел, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, истец вселился в спорную квартиру в 2003 году и пользуется ею по настоящее время, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги. Впоследствии постановлением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года договор уступки требования от 17.12.2002 года, заключенный между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд", признан расторгнутым.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2007 года предполагаемое к уступке право требования по расторгнутому договору цессии от 17.12.2002 года между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд" право требования квартир N ..., N ..., N ..., N ..., расположенных в доме N ... по ул. ..., признано не перешедшим к ООО "ПСК-Норд".
Постановлением Федерального суда Восточно-Сибирского округа от 28 марта 2008 года обязательства сторон по договору цессии от 17 декабря 2002 года, заключенного между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд", касающихся права требования квартир N ..., N ..., N ..., N ..., расположенных по адресу: ..., N ..., признаны прекращенными; предполагаемое к уступке по расторгнутому договору цессии от 17.12.2002 г. право требования квартир N ..., N ..., N ..., N ... к ООО "ПСК-Норд" признано не перешедшим.
17 февраля 2009 года между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "СМУ-4" заключен договор уступки права требования спорной квартиры N N ... по улице ...
Решением Арбитражного Суда Республики Саха (Якутия) от 25 сентября 2009 года иск ОАО СМУ-4 к ЗАО "Якутжилстрой" о признании права собственности на квартиру N ... расположенную по вышеуказанному адресу, удовлетворен.
22 октября 2010 года между ООО "СМУ 4" и З. заключен договор купли продажи спорной квартиры, на основании которого 16 ноября 2010 года З. произвела государственную регистрацию права собственности на квартиру.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 года решение АС РС (Я) от 25.09.2009 года о признании права собственности за ООО "СМУ 4" на спорную квартиру на основании апелляционной жалобы О. отменено и в удовлетворении иска ООО "СМУ 4" к ЗАО "Якутжилстрой" о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
При этом апелляционный суд свое постановление об отмене предыдущего решения суда мотивировал тем, что на дату заключения договора от 17.02.2009 года об уступке права требования спорной квартиры, заключенного между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "СМУ 4", у ЗАО "Якутжилстрой" не существовало ни права собственности, ни права требования спорной квартиры от ГУП "Главное управление капитального строительства г. Якутска".
Таким образом, из указанных решений суда следует вывод о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ООО "СМУ 4" и З., на основании которого было произведена регистрация права собственности З. на квартиру, в связи с тем, что у ЗАО "Якутжилстрой", которым изначально была произведена реализация уступки права требования на квартиру, никаких прав на спорную квартиру не имелось.
Соответственно данное обстоятельство означает, что и ОАО "Якутский речной порт" не имело прав на реализацию права требования на квартиру О.
Однако обстоятельством, имеющим существенное юридическое значение для правильного разрешения спора, является то, что на момент приобретения квартиры истцом О. право ОАО "Якутский речной порт" на его уступку никем не оспаривалось, отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц на предмет договора, которым являлась спорная квартира.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Как следует из разъяснений пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд при рассмотрении дела правильно исходил из добросовестности приобретения О. спорной квартиры, О. не знал и не мог знать о том, что ОАО "Якутский речной порт" никаких прав на реализуемую квартиру не имеет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется, обстоятельствам дела судом дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального и материального права не имеется
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 июня 2012 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
В.Г.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
С.А.МЕСТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 20.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2910/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2012 г. по делу N 33-2910/2012
Судья Алексеева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе
председательствующего судьи Васильевой В.Г.,
судей Громацкой В.В., Местниковой С.А.,
при секретаре К.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 августа 2012 года в городе Якутске
дело по апелляционной жалобе представителя ответчика П. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 июня 2012 года, которым по делу по иску
О. к Окружной администрации городского округа "город Якутск", З. о признании права собственности на жилое помещение, судом постановлено:
Признать за О. право собственности на квартиру N ... по ул. ...
Аннулировать запись о праве собственности З. в ЕГРП на квартиру N ... по ул. ...
Произвести государственную регистрацию права собственности в ЕГРП О. на квартиру N ... по ул. ...
Заслушав доклад судьи Местниковой С.А., объяснения О., его представителя К.Н., представителя ответчика П., судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с иском к ГО "Город Якутск" о признании права собственности на квартиру N ..., расположенную по улице ..., приобретенную им на основании договора уступки права требования от 12.06.2003 года, заключенного с ОАО "Якутский речной порт, мотивируя тем, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 16 ноября 2010 года данная квартира без его ведома и согласия зарегистрирована на праве собственности за З. на основании договора купли-продажи от 22.10.2010 года, заключенного между ею и ООО "СМУ 4". Между тем, решениями Арбитражного Суда установлена переход права ООО "СМУ 4" на спорную квартиру признан незаконным.
Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 июня 2012 года З. привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с указанным решением, ответчик З. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, мотивируя тем, что З. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку приобрела квартиру у ООО "СМУ-4", у которого право было зарегистрировано без каких-либо обременений. У О. права собственности на спорную квартиру объективно не существовало. Так, исходя из судебных решений, ООО "ПСК-Норд", не обладая предметом цессии, не мог уступить его ОАО "Якутский речной порт", который в свою очередь не мог уступить его истцу. Соответственно, все последующие сделки от имени ООО "ПСК-Норд" и далее являются ничтожными. Относительно спорной квартиры у истца имеются только обязанности по уплате коммунальных платежей и бережному сохранению имущества, что не порождает прав на эту квартиру. Кроме того, исходя из представленных документов, истец не исполнил условия договора, заключенного с ОАО "Якутский речной порт", являющегося ничтожным. При этом истец не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку ОАО "Якутский речной порт" зарегистрированного права на указанную квартиру не имел.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из установленных судом обстоятельств дела следует, что 1 декабря 2001 года между ГУП "Главное управление капитального строительства города Якутска" (форма собственности которого впоследствии была изменена на муниципальное унитарное предприятие) и ЗАО "Якутжилстрой" заключен договор совместного строительства N ..., по условиям которого стороны приняли на себя обязательство о совместной деятельности по завершению строительства и ввод в эксплуатацию 72 квартирного жилого дома, расположенного в кварталах .... Согласно пункту 4.1 Договора оплата работ, выполненных подрядчиком ЗАО "Якутжилстрой" производится натуральной оплатой 49% жилых квартир
17 декабря 2002 года между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд" заключен договор уступки права требования квартиры N ..., расположенной по улице ...
20 декабря 2002 года между ООО "ПСК-Норд" и ОАО "Якутский речной порт" заключен договор уступки права требования, по которому ООО "ПСК-Норд" переуступило ОАО "Якутский речной порт" право требования на указанную квартиру.
Решением президиума профсоюзного комитета ОАО "Якутский речной порт" от 15 апреля 2003 года спорное жилое помещение выделено истцу О.
12 июня 2003 года ОАО "Якутский речной порт" и О. заключили договор уступки права требования N ..., согласно условиям которого ОАО "Якутский речной порт" переуступило О. право требования передачи в собственность квартиры N ..., расположенной по улице ..., а О. принял на себя обязательство передать в собственность ОАО "Якутский речной порт" квартиры N ..., N ..., расположенные по улице ... стоимостью *** рублей, оплатить денежную сумму в размере *** рублей в день подписания договора, оплатить по *** рублей в год в течение 2 лет, всего оплатить *** рублей, при этом остальную сумму в размере *** рублей предприятие взяло на свои убытки.
Как видно из материалов дела и установлено судом истец свои обязательства по договору уступки права требования от 12 июня 2003 года исполнил, оплату по договору в размере *** рублей произвел, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, истец вселился в спорную квартиру в 2003 году и пользуется ею по настоящее время, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги. Впоследствии постановлением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года договор уступки требования от 17.12.2002 года, заключенный между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд", признан расторгнутым.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2007 года предполагаемое к уступке право требования по расторгнутому договору цессии от 17.12.2002 года между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд" право требования квартир N ..., N ..., N ..., N ..., расположенных в доме N ... по ул. ..., признано не перешедшим к ООО "ПСК-Норд".
Постановлением Федерального суда Восточно-Сибирского округа от 28 марта 2008 года обязательства сторон по договору цессии от 17 декабря 2002 года, заключенного между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "ПСК-Норд", касающихся права требования квартир N ..., N ..., N ..., N ..., расположенных по адресу: ..., N ..., признаны прекращенными; предполагаемое к уступке по расторгнутому договору цессии от 17.12.2002 г. право требования квартир N ..., N ..., N ..., N ... к ООО "ПСК-Норд" признано не перешедшим.
17 февраля 2009 года между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "СМУ-4" заключен договор уступки права требования спорной квартиры N N ... по улице ...
Решением Арбитражного Суда Республики Саха (Якутия) от 25 сентября 2009 года иск ОАО СМУ-4 к ЗАО "Якутжилстрой" о признании права собственности на квартиру N ... расположенную по вышеуказанному адресу, удовлетворен.
22 октября 2010 года между ООО "СМУ 4" и З. заключен договор купли продажи спорной квартиры, на основании которого 16 ноября 2010 года З. произвела государственную регистрацию права собственности на квартиру.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 года решение АС РС (Я) от 25.09.2009 года о признании права собственности за ООО "СМУ 4" на спорную квартиру на основании апелляционной жалобы О. отменено и в удовлетворении иска ООО "СМУ 4" к ЗАО "Якутжилстрой" о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
При этом апелляционный суд свое постановление об отмене предыдущего решения суда мотивировал тем, что на дату заключения договора от 17.02.2009 года об уступке права требования спорной квартиры, заключенного между ЗАО "Якутжилстрой" и ООО "СМУ 4", у ЗАО "Якутжилстрой" не существовало ни права собственности, ни права требования спорной квартиры от ГУП "Главное управление капитального строительства г. Якутска".
Таким образом, из указанных решений суда следует вывод о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ООО "СМУ 4" и З., на основании которого было произведена регистрация права собственности З. на квартиру, в связи с тем, что у ЗАО "Якутжилстрой", которым изначально была произведена реализация уступки права требования на квартиру, никаких прав на спорную квартиру не имелось.
Соответственно данное обстоятельство означает, что и ОАО "Якутский речной порт" не имело прав на реализацию права требования на квартиру О.
Однако обстоятельством, имеющим существенное юридическое значение для правильного разрешения спора, является то, что на момент приобретения квартиры истцом О. право ОАО "Якутский речной порт" на его уступку никем не оспаривалось, отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц на предмет договора, которым являлась спорная квартира.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Как следует из разъяснений пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд при рассмотрении дела правильно исходил из добросовестности приобретения О. спорной квартиры, О. не знал и не мог знать о том, что ОАО "Якутский речной порт" никаких прав на реализуемую квартиру не имеет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется, обстоятельствам дела судом дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального и материального права не имеется
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28 июня 2012 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
В.Г.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
С.А.МЕСТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)