Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Демченко В.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Хомич С.В.
судей: Хаянян Т.А., Монмарь Д.В.
при секретаре: Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хаянян Т.А. дело по апелляционной жалобе главы КФХ ИП К. на решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 07 июня 2012 года,
установила:
М.П., У. обратились с иском к главе КФХ К. о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы за 2011 год за использование земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В обоснование иска истцы указали, что 20.08.2009 года соответчиком они заключили договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, по которому арендатор обязался осуществлять расчет в натуральном выражении в размере 3% от валового сбора зерна. В 2011 году К. нарушил данный договор и не выдал М.П. зерно, У. выдал 200 кг вместо 500 кг.
Истцы просили расторгнуть договор аренды между М.П., У. и КФХ К., взыскать с ответчика арендную плату за 2011 год за использование земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили свои требования и просили взыскать в их пользу по 300 кг зерна каждому (л.д. 50).
В судебном заседании ответчик не оспаривал доводы, приведенные истцами, но представил свой расчет начисления платы за аренду земельной доли, которая составляет 161.60 кг зерна.
Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 07.06.2012 года расторгнут договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между участниками долевой собственности и главой К(Ф)Х К. на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в части земельных долей сельскохозяйственного назначения площадью 43,47 га каждая, принадлежащих на праве собственности М.П. и У. С крестьянско-фермерского хозяйства ИП К. в пользу У. и М.П. взыскано по 300 кг зерна пшеницы озимой каждому.
ИП К. с вынесенным решением не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 07.06.2012 года отменить, дело в полном объеме рассмотреть судом апелляционной инстанции.
Апеллянт указал, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что арендатор получил в 2011 году все зерно в первоначально оприходованном виде в количестве 17593 центнера зерновых культур только на земельном участке пашни, 1420 га передаваемом в аренду по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на земельном участке общей площадью 3086,37 га. Суд необоснованно не принял расчет величины арендной платы, представленный ответчиком, не увидел расхождения размера площади пашни в обработке. По данным арендатора общая площадь пашни в обработке составляет 2674 га, в договоре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА площадь пашни указывается в размере 1420 га. Суд не установил причины образования расхождений по площади пашни в обработке и не проанализировал последствия такого расхождения.
Крестьянское (фермерское) хозяйство в своей производственной деятельности использует земельные участки, переданные ему в пользование не только по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, но и еще три земельных участка по трем другим договорам аренды, а также земельные участки, принадлежащее на праве собственности КФХ К.
Истцы У. и М.П. подали возражения на апелляционную жалобу в которых указали, что ответчик при заключении договора аренды не ставил их в известность о наличии у него других участков земли. Условия заключенного договора обязывают К. выплачивать арендную плату в размере 3% от валового сбора зерна, исходя из площади переданного каждым арендодателем участка 43,47 га неразделенного на пашни и пастбища, независимо от использования или неиспользования земли, что составило в 2011 году 608 кг зерна.
Ознакомившись с материалами дела, проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, выслушав (ФИО)8, обсудив возможность слушания дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дне слушания дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59, 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда отвечает не в полной мере.
При рассмотрении спора судом установлено, что (ФИО)7 и (ФИО)6 являются собственниками земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения в размере 43.47 га каждая, расположенных в земельном участке с кадастровым номером 61:11:600005:0150. Согласно договора аренды земельного участка с множественности лиц на стороне арендодателей от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного с главой крестьянского хозяйства (ФИО)8, данный земельный участок был передан в аренду последнему сроком на 10 лет, то есть до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
В соответствии с п. 5.4 арендатор взял те обязательства своевременно выдавать арендную плату арендаторам.
Принимая во внимание, что У. арендная плата за 2011 год была выдана не в полном объеме, а М.П. совсем не выдавалась, суд пришел к выводу о том, что арендатором существенно нарушены условия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка.
В судебном заседании К. не отрицал выдачу зерна У. в размере 200 кг в счет арендной платы за земельную долю за 2011 год и не выдачу его совсем М.П.
С учетом вышеизложенного и ссылаясь на ст. ст. 450, 619 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования У. и М.П. подлежат удовлетворению, договор аренды от 20.08.2009 г. подлежит расторжению.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 12 вышеуказанного закона,
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Согласно ст. 14 ч. 1, 3, 5 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе:
- о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
- об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
- 5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Приложение N 1 к договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА содержит сведения об арендодателях (70 человек), размере долей каждого в общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора с выражением долей в баллогектарах. Доля У. составляет 43,47 б\\га, доля М.П. - 43,47 б\\га. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается соответствующей записью в договоре с указанием номера регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 9 - 12).
Право собственности истцов на доли в общей долевой собственности 777,28 баллогек. на земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3086,4 га зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 14 - 15).
Таким образом, в данном случае, в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей. Поскольку при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами без выделения земельной доли истцов невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с некоторыми собственниками земельных долей.
Кроме того, поскольку число участников общей долевой собственности превышает пять, то при регулировании возникших правоотношений должны применяться особенности, установленные ст. ст. 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Каких-либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцами не представлено.
С учетом изложенного, решение суда в части расторжения договора аренды не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцам в иске к ответчику в данной части.
Что касается требований о взыскании с КФХ К. арендной платы, то судебная коллегия в данной части соглашается с решением суда первой инстанции.
В п. 3 договора аренды от 20.08.2009 г. указано, что арендная плата за использование земельного участка осуществляется в натуральном выражении и составляет 3% от валового сбора зерна с этого участка. Срок выплаты арендной платы - ежегодно до 25 сентября.
В соответствии с п. 5.4 арендатор взял те обязательства своевременно выдавать арендную плату арендаторам.
Принимая во внимание, что У. арендная плата за 2011 год была выдана не в полном объеме, а М.П. совсем не выдавалась, суд пришел к выводу о том, что арендатором существенно нарушены условия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка.
В судебном заседании К. не отрицал выдачу зерна У. в размере 200 кг в счет арендной платы за земельную долю за 2011 год и не выдачу его совсем М.П.
Суд не согласился с расчетом арендной платы, представленным ответчиком и с учетом сведений Ростовстата, положений договора аренды и пришел к правильному выводу о том, что размер арендной платы с учетом НДФЛ составляет 655,893 кг.
Ссылку ответчика на то обстоятельство, что земельная доля У. имеет лишь 20 га пашни, суд правомерно не принял во внимание, поскольку согласно условий оспариваемого договора К. взял на себя обязательство выплачивать всем арендодателям арендную плату в размере 3% от валового сбора зерна, указав, что неиспользование земельной доли не может служить основанием для отказа в выдаче арендной платы.
Кроме того, свидетельства о праве собственности истцов на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения не содержат сведений о разделении их на пашню и пастбища.
Довод жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание расчет величины арендной платы, представленный ответчиком и не увидел расхождения размера площади пашни в обработке отклоняется, поскольку договор аренды содержит условие о выплате арендной платы за использование всего земельного участка площадью 3086,37 га.
Довод апелляционной жалобы о том, что крестьянское (фермерское) хозяйство в своей производственной деятельности использует земельные участки, переданные ему в пользование не только по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, но и еще три земельных участка по трем другим договорам аренды, а также земельные участки, принадлежащее на праве собственности КФХ К., не может быть принят во внимание, поскольку расчет арендной платы произведен исходя из площади переданной в аренду земли и сведений предоставленных территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области.
Данный договор не содержит ссылок на необходимость учета иных земельных участков при расчете арендной платы подлежащей выплате истцам ежегодно до 25 сентября.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 7 июня 2012 года отменить в части расторжения договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и в данной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований У. и М.П. к КФХ К. о расторжении договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу КФХ К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9686/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2012 г. по делу N 33-9686/12
Судья Демченко В.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Хомич С.В.
судей: Хаянян Т.А., Монмарь Д.В.
при секретаре: Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хаянян Т.А. дело по апелляционной жалобе главы КФХ ИП К. на решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 07 июня 2012 года,
установила:
М.П., У. обратились с иском к главе КФХ К. о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы за 2011 год за использование земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В обоснование иска истцы указали, что 20.08.2009 года соответчиком они заключили договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, по которому арендатор обязался осуществлять расчет в натуральном выражении в размере 3% от валового сбора зерна. В 2011 году К. нарушил данный договор и не выдал М.П. зерно, У. выдал 200 кг вместо 500 кг.
Истцы просили расторгнуть договор аренды между М.П., У. и КФХ К., взыскать с ответчика арендную плату за 2011 год за использование земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили свои требования и просили взыскать в их пользу по 300 кг зерна каждому (л.д. 50).
В судебном заседании ответчик не оспаривал доводы, приведенные истцами, но представил свой расчет начисления платы за аренду земельной доли, которая составляет 161.60 кг зерна.
Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 07.06.2012 года расторгнут договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между участниками долевой собственности и главой К(Ф)Х К. на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в части земельных долей сельскохозяйственного назначения площадью 43,47 га каждая, принадлежащих на праве собственности М.П. и У. С крестьянско-фермерского хозяйства ИП К. в пользу У. и М.П. взыскано по 300 кг зерна пшеницы озимой каждому.
ИП К. с вынесенным решением не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 07.06.2012 года отменить, дело в полном объеме рассмотреть судом апелляционной инстанции.
Апеллянт указал, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что арендатор получил в 2011 году все зерно в первоначально оприходованном виде в количестве 17593 центнера зерновых культур только на земельном участке пашни, 1420 га передаваемом в аренду по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на земельном участке общей площадью 3086,37 га. Суд необоснованно не принял расчет величины арендной платы, представленный ответчиком, не увидел расхождения размера площади пашни в обработке. По данным арендатора общая площадь пашни в обработке составляет 2674 га, в договоре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА площадь пашни указывается в размере 1420 га. Суд не установил причины образования расхождений по площади пашни в обработке и не проанализировал последствия такого расхождения.
Крестьянское (фермерское) хозяйство в своей производственной деятельности использует земельные участки, переданные ему в пользование не только по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, но и еще три земельных участка по трем другим договорам аренды, а также земельные участки, принадлежащее на праве собственности КФХ К.
Истцы У. и М.П. подали возражения на апелляционную жалобу в которых указали, что ответчик при заключении договора аренды не ставил их в известность о наличии у него других участков земли. Условия заключенного договора обязывают К. выплачивать арендную плату в размере 3% от валового сбора зерна, исходя из площади переданного каждым арендодателем участка 43,47 га неразделенного на пашни и пастбища, независимо от использования или неиспользования земли, что составило в 2011 году 608 кг зерна.
Ознакомившись с материалами дела, проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, выслушав (ФИО)8, обсудив возможность слушания дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дне слушания дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59, 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда отвечает не в полной мере.
При рассмотрении спора судом установлено, что (ФИО)7 и (ФИО)6 являются собственниками земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения в размере 43.47 га каждая, расположенных в земельном участке с кадастровым номером 61:11:600005:0150. Согласно договора аренды земельного участка с множественности лиц на стороне арендодателей от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного с главой крестьянского хозяйства (ФИО)8, данный земельный участок был передан в аренду последнему сроком на 10 лет, то есть до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
В соответствии с п. 5.4 арендатор взял те обязательства своевременно выдавать арендную плату арендаторам.
Принимая во внимание, что У. арендная плата за 2011 год была выдана не в полном объеме, а М.П. совсем не выдавалась, суд пришел к выводу о том, что арендатором существенно нарушены условия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка.
В судебном заседании К. не отрицал выдачу зерна У. в размере 200 кг в счет арендной платы за земельную долю за 2011 год и не выдачу его совсем М.П.
С учетом вышеизложенного и ссылаясь на ст. ст. 450, 619 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования У. и М.П. подлежат удовлетворению, договор аренды от 20.08.2009 г. подлежит расторжению.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 12 вышеуказанного закона,
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Согласно ст. 14 ч. 1, 3, 5 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе:
- о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
- об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
- 5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Приложение N 1 к договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА содержит сведения об арендодателях (70 человек), размере долей каждого в общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора с выражением долей в баллогектарах. Доля У. составляет 43,47 б\\га, доля М.П. - 43,47 б\\га. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается соответствующей записью в договоре с указанием номера регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 9 - 12).
Право собственности истцов на доли в общей долевой собственности 777,28 баллогек. на земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3086,4 га зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 14 - 15).
Таким образом, в данном случае, в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей. Поскольку при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами без выделения земельной доли истцов невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с некоторыми собственниками земельных долей.
Кроме того, поскольку число участников общей долевой собственности превышает пять, то при регулировании возникших правоотношений должны применяться особенности, установленные ст. ст. 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Каких-либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцами не представлено.
С учетом изложенного, решение суда в части расторжения договора аренды не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцам в иске к ответчику в данной части.
Что касается требований о взыскании с КФХ К. арендной платы, то судебная коллегия в данной части соглашается с решением суда первой инстанции.
В п. 3 договора аренды от 20.08.2009 г. указано, что арендная плата за использование земельного участка осуществляется в натуральном выражении и составляет 3% от валового сбора зерна с этого участка. Срок выплаты арендной платы - ежегодно до 25 сентября.
В соответствии с п. 5.4 арендатор взял те обязательства своевременно выдавать арендную плату арендаторам.
Принимая во внимание, что У. арендная плата за 2011 год была выдана не в полном объеме, а М.П. совсем не выдавалась, суд пришел к выводу о том, что арендатором существенно нарушены условия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка.
В судебном заседании К. не отрицал выдачу зерна У. в размере 200 кг в счет арендной платы за земельную долю за 2011 год и не выдачу его совсем М.П.
Суд не согласился с расчетом арендной платы, представленным ответчиком и с учетом сведений Ростовстата, положений договора аренды и пришел к правильному выводу о том, что размер арендной платы с учетом НДФЛ составляет 655,893 кг.
Ссылку ответчика на то обстоятельство, что земельная доля У. имеет лишь 20 га пашни, суд правомерно не принял во внимание, поскольку согласно условий оспариваемого договора К. взял на себя обязательство выплачивать всем арендодателям арендную плату в размере 3% от валового сбора зерна, указав, что неиспользование земельной доли не может служить основанием для отказа в выдаче арендной платы.
Кроме того, свидетельства о праве собственности истцов на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения не содержат сведений о разделении их на пашню и пастбища.
Довод жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание расчет величины арендной платы, представленный ответчиком и не увидел расхождения размера площади пашни в обработке отклоняется, поскольку договор аренды содержит условие о выплате арендной платы за использование всего земельного участка площадью 3086,37 га.
Довод апелляционной жалобы о том, что крестьянское (фермерское) хозяйство в своей производственной деятельности использует земельные участки, переданные ему в пользование не только по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, но и еще три земельных участка по трем другим договорам аренды, а также земельные участки, принадлежащее на праве собственности КФХ К., не может быть принят во внимание, поскольку расчет арендной платы произведен исходя из площади переданной в аренду земли и сведений предоставленных территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области.
Данный договор не содержит ссылок на необходимость учета иных земельных участков при расчете арендной платы подлежащей выплате истцам ежегодно до 25 сентября.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 7 июня 2012 года отменить в части расторжения договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и в данной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований У. и М.П. к КФХ К. о расторжении договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу КФХ К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)