Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Прибавкина К.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Романова Б.В.,
судей Павленко О.Е.,
Панфиловой Л.И.,
при секретаре Мишунине А.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 03.05.2012 гражданское дело по иску П., Д. к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" (далее ЗАО "УК "Инвестстрой") о взыскании расходов на устранение недостатков товара, взыскании убытков, неустойки за просрочку исполнения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков товара, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе истца П. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 07.02.2012
установила:
П., Д. обратились в суд с вышеназванным иском к ЗАО "УК "Инвестстрой". В обоснование исковых требований истцы указали, что <...> между ответчиком и П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>, в п. 5 которого стороны согласовали передачу квартиры покупателю с черновой отделкой, установленными пластиковыми оконными блоками, алюминиевыми витражными конструкциями. <...> стороны подписали дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому Д. становится вторым участником предварительного договора. При осмотре квартиры истцы обнаружили, что в ней установлены оконные блоки и балконная дверь из алюминиевых сплавов, но не пластиковые оконные блоки. <...> истцом П. в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой произвести замену оконных и балконных конструкций на соответствующие условиям предварительного договора, оставшаяся без ответа. Согласно заключению Центра строительных экспертиз Урала, установленные в квартире оконные и балконные конструкции имеют недостатки, поскольку не соответствуют требованиям ГОСТ и условиям предварительного договора. Имеющиеся недостатки были устранены сторонней организацией путем изготовления и установки новых пластиковых оконных и балконных блоков ООО "ППК Стальмастер" на сумму <...>. <...> сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры. <...> П. обратилась к ответчику с требованием о возмещении понесенных расходов, что не привело к положительному результату. В связи с изложенным, руководствуясь Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", истцы просят взыскать с ответчика расходы по устранению недостатков товара в сумме <...>, взыскать расходы по оплате проведения экспертизы в сумме <...>, неустойку за просрочку исполнения требования потребителя о замене некачественного товара в сумме <...>, неустойку за просрочку исполнения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков товара в сумме <...>, компенсацию морального вреда в пользу П. <...>, в пользу Д. <...>.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 07.02.2012 в удовлетворении исковых требований П., Д. отказано.
Не согласившись с таким решением, представитель истца П. - Л. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просила его отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, в связи с неправильным применением судом норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы указано на необоснованность и ошибочность выводов суда о ничтожности предварительного договора и последующего вывода об отсутствии у ответчика обязанности по установке пластиковых окон на основании предварительного договора. По мнению Л. судом не принято во внимание, что в п. 27 предварительного договора и п. 5 приложения N 1 к нему стороны согласовали все существенные условия, которые должны были быть исполнены сторонами и при заключении основного договора. В апелляционной жалобе со ссылкой на показания свидетеля <...> оспариваются установленные судом обстоятельства дела, в частности, проведение ремонта (замена оконных блоков) в отсутствие согласия собственника, самоуправное владение квартирой. В жалобе указано, что для восстановления нарушенного права покупателей не имеет значения момент регистрации права собственности на жилое помещение, кроме того, судом дана ненадлежащая оценка представленной истцом экспертизы установленных ответчиком окон.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца П. - Л., действующая на основании доверенности от <...>, требования и доводы апелляционной жалобы поддержала.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С., представитель третьего лица ЗАО "Компания "Атомстройкомплекс" М., возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - направленными на переоценку исследованных судом доказательств и выводов суда.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Д. не явился, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщил, судебное извещение о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции было направлено в его адрес <...>, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в их пределах, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п.п. 1, 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В силу ст. 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ч. ч. 1, 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 1 ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Как установлено судом, <...> ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральский край", ЗАО Агентство недвижимости "АтомСтрой" (Продавец) и П. (покупатель) заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры со следующими параметрами: строительный адрес: <...>, предполагаемый номер квартиры N <...> и согласовали, в том числе, технические характеристики квартиры (площадь, количество комнат), ее стоимость, рассчитанную исходя из стоимости одного кв. м., равной <...>, размер и порядок внесения обеспечительного взноса, равного стоимости квартиры, уровень отделки квартиры.
Пунктом 5 Приложения N 1 к предварительному договору регламентирована установка в квартире пластиковых оконных блоков, алюминиевых витражных конструкций.
Согласно п.п. 7, 9 предварительного договора квартира может быть передана покупателю во временное пользование до заключения основного договора только с согласия покупателя. Передача квартиры будет производиться сторонами по подписываемому акту приема-передачи после внесения покупателем в полном объеме денежных средств в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению основного договора в течение 15 рабочих дней с момента уведомления продавцом покупателя о возможности такой передачи и получения письменного согласия покупателя. Покупатель принимает на себя обязательства до регистрации права собственности покупателя на квартиру не проводить в ней работы, связанные с отступлением от проекта без письменного разрешения продавца.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец, в нарушение вышеназванных пунктов предварительного договора при отсутствии письменного акта приема-передачи квартиры до подписания основного договора и разрешения продавца, имея фактический доступ в квартиру и установив наличие в ней алюминиевых оконных блоков вместо оговоренных пластиковых, осуществила за счет собственных средств их замену с помощью сторонней организации на основании договора от <...>. <...> П. предъявила продавцу оставшуюся без разрешения претензию о замене оконных и балконных блоков, мотивируя свои требования их несоответствием условиям предварительного договора и наличием в оконных блоках недостатков с последующим выполнением <...> экспертного заключения N <...>, согласно которого блоки оконные и балконный дверной не соответствуют требованиям ГОСТ 21519-2003 и условиям договора от <...> с покупателем квартиры и ГОСТ 23166-99, работы, выполненные по установке окон, балконной двери и устройству швов монтажных не соответствуют требованиям ГОСТ 30971-2002.
<...> между ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральский край", ЗАО Агентство недвижимости "АтомСтрой" и П. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от <...>, в соответствии с которым с даты подписания данного соглашения Д. наряду с П. становится вторым участником на стороне покупателя по предварительному договору от <...>.
<...> между ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральский край", ЗАО Агентство недвижимости "АтомСтрой" и П., Д. был подписан договор купли-продажи квартиры <...> (свидетельство о регистрации права от <...>).
<...> истцом П. в адрес ответчика была направлена повторная претензия с требованием возместить расходы на проведение оценки качества оконных и балконных конструкций в размере <...> и расходы на исправление недостатков в приобретенной квартире <...> в виде некачественных работ по установке оконных и балконных конструкций, не соответствующих условиям договора.
Заявляя вышеназванные исковые требования, истцы руководствуются, ст. ст. 18, 19, 20, 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязательств по вышеназванному предварительному договору.
Между тем, согласно преамбуле, Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителем - гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Применительно к п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом заключенного сторонами предварительного договора является обязательство сторон заключить договор о приобретении квартиры в будущем, а не обязательства, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи квартиры. Следовательно, эти правоотношения между сторонами не являются отношениями, возникающими между потребителем и продавцом при продаже товара.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, в соответствии с которым до заключения основного договора правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца и не могут регулироваться положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Вместе с тем, условия заключенного сторонами <...> основного договора купли-продажи поименованной квартиры не содержат согласованных сторонами требований относительно оконных и балконных блоков, равно как не содержат и ссылок на условия предварительного договора в этой части. Предметом договора купли-продажи N <...> от <...> является трехкомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м., расположенная на 11 этаже в доме <...>, при этом иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости также были определены его сторонами. Как следует из передаточного акта квартиры от <...>, при ее приемке у истцов отсутствовали претензии по техническому состоянию принимаемого объекта недвижимого имущества. Заключение истцами договора купли-продажи квартиры именно на таких условиях свидетельствует о согласии с ними, безотносительно содержания предварительного договора, что применительно к положениям ст. ст. 1, 421, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации закону не противоречит. Основанные на положениях ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 27 предварительного договора, ссылки истцов на необходимость заключения основного договора именно на условиях предварительного договора не исключают право сторон на согласованное изменение этих условий при заключении основного договора, поскольку граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о несостоятельности основанных на субъективном и избирательном толковании норм материального права доводов апелляционной жалобы, со ссылками на ст. ст. 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия предварительного договора, п.п. 5 приложения N 1 к нему, о необходимости получения истцами квартиры с пластиковыми оконными блоками. При этом ссылки в апелляционной жалобе в подтверждение указанных доводов на содержание "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года", не имеющего преюдициального значения для разрешения настоящего спора, к рассматриваемым правоотношениям неприменимы, поскольку содержащийся в п. 4 Обзора пример судебной практики относится к случаям уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора. Вопреки доводам жалобы, правила абз. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению лишь при невозможности определения содержания договора путем его толкования, с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, тогда как таких оснований, применительно к содержанию договора купли-продажи квартиры от <...>, не имеется. По этим же причинам, к рассматриваемым отношениям неприменимы и положения п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие последствия принятия покупателем недвижимости не соответствующей договору купли-продажи.
Наряду с изложенным, доводы истцов о наличии в установленных застройщиком оконных и балконного дверного блоках неустранимых существенных недостатков, требующих их замены, о несоответствии этих конструкций требованиям ГОСТ, не нашли подтверждения в судебном заседании, а с учетом установленных судом обстоятельств самовольного осуществления истцами действий по их замене до проведения представленной в обоснование иска экспертизы, в совокупности с иными представленными ответчиками и исследованными доказательствами, были обоснованно отклонены судом.
При таком положении, постановленное судом первой инстанции исходя из заявленных истцами требований и установленных обстоятельств конкретного дела решение об отказе в удовлетворении иска, является правильным по существу.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности выводов суда, признавшего заключенный сторонами предварительный договор и приложения к нему ничтожными по мотиву отсутствия у продавца на момент его заключения зарегистрированного права собственности, заслуживают внимания. По смыслу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность. Более того, в силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В этой связи приведенные судом первой инстанции в обоснование вышеназванного вывода основания не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи. Между тем, это обстоятельство, применительно к вышеизложенному, не привело к неправильному разрешению спора, в связи с чем основанием для отмены правильного по существу обжалуемого решения служить не может.
Такими основаниями не являются и направленные на переоценку исследованных судом доказательств доводы апелляционной жалобы о неправомерности выводов суда относительно необоснованности осуществления истцами самовольной замены оконных конструкций со ссылками на показания свидетеля <...>, поскольку доказательств наличия требуемого по условиям п.п. 7, 9 предварительного договора письменного согласия продавца на осуществление строительных работ в квартире, равно как подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры истцам до заключения основного договора, суду представлено не было.
Аналогичные доводам иска ссылки апелляционной жалобы на несоответствие блоков оконных и балконной дверной требованиям ГОСТ 21519-2003, ГОСТ 30971-2002 и ГОСТ 23166-99, не учитывающих высотную этажность жилого дома и повышенные требования пожаробезопасности, обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку указанный дом введен в эксплуатацию <...>, при этом ввод объекта в эксплуатацию произведен после составления Уральским Управлением Ростехнадзора заключения о соответствии построенного реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правил, актов, проектной документации от <...>, Свердловским филиалом НИИ ВДПО ОПБ экспертного заключения N <...> от <...>, которым в том числе, установлено, что жилой дом <...> спроектирован и построен в соответствии с требованиями действовавших на момент строительства нормативных документов в области пожарной безопасности (СНиП, ГОСТ, НПБ и иные).
Вопреки доводам апелляционной жалобы о ненадлежащей оценки экспертизе окон, данное доказательство, равно как и иные имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела доказательства, оценены судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом не допущено нарушений норм процессуального права влекущих безусловную отмену обжалуемого решения.
Иные доводы апелляционной жалобы оспаривающие вышеприведенные выводы суда, основаны на субъективном толковании норм материального и процессуального права исходя из процессуальной позиции и без учета установленных обстоятельств конкретного дела, направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда, для чего отсутствуют основания, тем более, что требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом выполнены, в связи с чем обжалуемое решение не подлежит отмене по доводам жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 07.02.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4850/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4850/2012
Судья Прибавкина К.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Романова Б.В.,
судей Павленко О.Е.,
Панфиловой Л.И.,
при секретаре Мишунине А.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 03.05.2012 гражданское дело по иску П., Д. к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" (далее ЗАО "УК "Инвестстрой") о взыскании расходов на устранение недостатков товара, взыскании убытков, неустойки за просрочку исполнения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков товара, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе истца П. на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 07.02.2012
установила:
П., Д. обратились в суд с вышеназванным иском к ЗАО "УК "Инвестстрой". В обоснование исковых требований истцы указали, что <...> между ответчиком и П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>, в п. 5 которого стороны согласовали передачу квартиры покупателю с черновой отделкой, установленными пластиковыми оконными блоками, алюминиевыми витражными конструкциями. <...> стороны подписали дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому Д. становится вторым участником предварительного договора. При осмотре квартиры истцы обнаружили, что в ней установлены оконные блоки и балконная дверь из алюминиевых сплавов, но не пластиковые оконные блоки. <...> истцом П. в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой произвести замену оконных и балконных конструкций на соответствующие условиям предварительного договора, оставшаяся без ответа. Согласно заключению Центра строительных экспертиз Урала, установленные в квартире оконные и балконные конструкции имеют недостатки, поскольку не соответствуют требованиям ГОСТ и условиям предварительного договора. Имеющиеся недостатки были устранены сторонней организацией путем изготовления и установки новых пластиковых оконных и балконных блоков ООО "ППК Стальмастер" на сумму <...>. <...> сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры. <...> П. обратилась к ответчику с требованием о возмещении понесенных расходов, что не привело к положительному результату. В связи с изложенным, руководствуясь Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", истцы просят взыскать с ответчика расходы по устранению недостатков товара в сумме <...>, взыскать расходы по оплате проведения экспертизы в сумме <...>, неустойку за просрочку исполнения требования потребителя о замене некачественного товара в сумме <...>, неустойку за просрочку исполнения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков товара в сумме <...>, компенсацию морального вреда в пользу П. <...>, в пользу Д. <...>.
Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 07.02.2012 в удовлетворении исковых требований П., Д. отказано.
Не согласившись с таким решением, представитель истца П. - Л. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просила его отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, в связи с неправильным применением судом норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы указано на необоснованность и ошибочность выводов суда о ничтожности предварительного договора и последующего вывода об отсутствии у ответчика обязанности по установке пластиковых окон на основании предварительного договора. По мнению Л. судом не принято во внимание, что в п. 27 предварительного договора и п. 5 приложения N 1 к нему стороны согласовали все существенные условия, которые должны были быть исполнены сторонами и при заключении основного договора. В апелляционной жалобе со ссылкой на показания свидетеля <...> оспариваются установленные судом обстоятельства дела, в частности, проведение ремонта (замена оконных блоков) в отсутствие согласия собственника, самоуправное владение квартирой. В жалобе указано, что для восстановления нарушенного права покупателей не имеет значения момент регистрации права собственности на жилое помещение, кроме того, судом дана ненадлежащая оценка представленной истцом экспертизы установленных ответчиком окон.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца П. - Л., действующая на основании доверенности от <...>, требования и доводы апелляционной жалобы поддержала.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С., представитель третьего лица ЗАО "Компания "Атомстройкомплекс" М., возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - направленными на переоценку исследованных судом доказательств и выводов суда.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Д. не явился, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщил, судебное извещение о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции было направлено в его адрес <...>, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в их пределах, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п.п. 1, 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В силу ст. 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ч. ч. 1, 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 1 ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Как установлено судом, <...> ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральский край", ЗАО Агентство недвижимости "АтомСтрой" (Продавец) и П. (покупатель) заключили предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры со следующими параметрами: строительный адрес: <...>, предполагаемый номер квартиры N <...> и согласовали, в том числе, технические характеристики квартиры (площадь, количество комнат), ее стоимость, рассчитанную исходя из стоимости одного кв. м., равной <...>, размер и порядок внесения обеспечительного взноса, равного стоимости квартиры, уровень отделки квартиры.
Пунктом 5 Приложения N 1 к предварительному договору регламентирована установка в квартире пластиковых оконных блоков, алюминиевых витражных конструкций.
Согласно п.п. 7, 9 предварительного договора квартира может быть передана покупателю во временное пользование до заключения основного договора только с согласия покупателя. Передача квартиры будет производиться сторонами по подписываемому акту приема-передачи после внесения покупателем в полном объеме денежных средств в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению основного договора в течение 15 рабочих дней с момента уведомления продавцом покупателя о возможности такой передачи и получения письменного согласия покупателя. Покупатель принимает на себя обязательства до регистрации права собственности покупателя на квартиру не проводить в ней работы, связанные с отступлением от проекта без письменного разрешения продавца.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец, в нарушение вышеназванных пунктов предварительного договора при отсутствии письменного акта приема-передачи квартиры до подписания основного договора и разрешения продавца, имея фактический доступ в квартиру и установив наличие в ней алюминиевых оконных блоков вместо оговоренных пластиковых, осуществила за счет собственных средств их замену с помощью сторонней организации на основании договора от <...>. <...> П. предъявила продавцу оставшуюся без разрешения претензию о замене оконных и балконных блоков, мотивируя свои требования их несоответствием условиям предварительного договора и наличием в оконных блоках недостатков с последующим выполнением <...> экспертного заключения N <...>, согласно которого блоки оконные и балконный дверной не соответствуют требованиям ГОСТ 21519-2003 и условиям договора от <...> с покупателем квартиры и ГОСТ 23166-99, работы, выполненные по установке окон, балконной двери и устройству швов монтажных не соответствуют требованиям ГОСТ 30971-2002.
<...> между ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральский край", ЗАО Агентство недвижимости "АтомСтрой" и П. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от <...>, в соответствии с которым с даты подписания данного соглашения Д. наряду с П. становится вторым участником на стороне покупателя по предварительному договору от <...>.
<...> между ЗАО "Управляющая компания "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Уральский край", ЗАО Агентство недвижимости "АтомСтрой" и П., Д. был подписан договор купли-продажи квартиры <...> (свидетельство о регистрации права от <...>).
<...> истцом П. в адрес ответчика была направлена повторная претензия с требованием возместить расходы на проведение оценки качества оконных и балконных конструкций в размере <...> и расходы на исправление недостатков в приобретенной квартире <...> в виде некачественных работ по установке оконных и балконных конструкций, не соответствующих условиям договора.
Заявляя вышеназванные исковые требования, истцы руководствуются, ст. ст. 18, 19, 20, 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязательств по вышеназванному предварительному договору.
Между тем, согласно преамбуле, Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителем - гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Применительно к п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом заключенного сторонами предварительного договора является обязательство сторон заключить договор о приобретении квартиры в будущем, а не обязательства, вытекающие непосредственно из договора купли-продажи квартиры. Следовательно, эти правоотношения между сторонами не являются отношениями, возникающими между потребителем и продавцом при продаже товара.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, в соответствии с которым до заключения основного договора правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца и не могут регулироваться положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Вместе с тем, условия заключенного сторонами <...> основного договора купли-продажи поименованной квартиры не содержат согласованных сторонами требований относительно оконных и балконных блоков, равно как не содержат и ссылок на условия предварительного договора в этой части. Предметом договора купли-продажи N <...> от <...> является трехкомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м., расположенная на 11 этаже в доме <...>, при этом иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости также были определены его сторонами. Как следует из передаточного акта квартиры от <...>, при ее приемке у истцов отсутствовали претензии по техническому состоянию принимаемого объекта недвижимого имущества. Заключение истцами договора купли-продажи квартиры именно на таких условиях свидетельствует о согласии с ними, безотносительно содержания предварительного договора, что применительно к положениям ст. ст. 1, 421, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации закону не противоречит. Основанные на положениях ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 27 предварительного договора, ссылки истцов на необходимость заключения основного договора именно на условиях предварительного договора не исключают право сторон на согласованное изменение этих условий при заключении основного договора, поскольку граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о несостоятельности основанных на субъективном и избирательном толковании норм материального права доводов апелляционной жалобы, со ссылками на ст. ст. 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия предварительного договора, п.п. 5 приложения N 1 к нему, о необходимости получения истцами квартиры с пластиковыми оконными блоками. При этом ссылки в апелляционной жалобе в подтверждение указанных доводов на содержание "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года", не имеющего преюдициального значения для разрешения настоящего спора, к рассматриваемым правоотношениям неприменимы, поскольку содержащийся в п. 4 Обзора пример судебной практики относится к случаям уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора. Вопреки доводам жалобы, правила абз. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению лишь при невозможности определения содержания договора путем его толкования, с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, тогда как таких оснований, применительно к содержанию договора купли-продажи квартиры от <...>, не имеется. По этим же причинам, к рассматриваемым отношениям неприменимы и положения п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие последствия принятия покупателем недвижимости не соответствующей договору купли-продажи.
Наряду с изложенным, доводы истцов о наличии в установленных застройщиком оконных и балконного дверного блоках неустранимых существенных недостатков, требующих их замены, о несоответствии этих конструкций требованиям ГОСТ, не нашли подтверждения в судебном заседании, а с учетом установленных судом обстоятельств самовольного осуществления истцами действий по их замене до проведения представленной в обоснование иска экспертизы, в совокупности с иными представленными ответчиками и исследованными доказательствами, были обоснованно отклонены судом.
При таком положении, постановленное судом первой инстанции исходя из заявленных истцами требований и установленных обстоятельств конкретного дела решение об отказе в удовлетворении иска, является правильным по существу.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности выводов суда, признавшего заключенный сторонами предварительный договор и приложения к нему ничтожными по мотиву отсутствия у продавца на момент его заключения зарегистрированного права собственности, заслуживают внимания. По смыслу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность. Более того, в силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В этой связи приведенные судом первой инстанции в обоснование вышеназванного вывода основания не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи. Между тем, это обстоятельство, применительно к вышеизложенному, не привело к неправильному разрешению спора, в связи с чем основанием для отмены правильного по существу обжалуемого решения служить не может.
Такими основаниями не являются и направленные на переоценку исследованных судом доказательств доводы апелляционной жалобы о неправомерности выводов суда относительно необоснованности осуществления истцами самовольной замены оконных конструкций со ссылками на показания свидетеля <...>, поскольку доказательств наличия требуемого по условиям п.п. 7, 9 предварительного договора письменного согласия продавца на осуществление строительных работ в квартире, равно как подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры истцам до заключения основного договора, суду представлено не было.
Аналогичные доводам иска ссылки апелляционной жалобы на несоответствие блоков оконных и балконной дверной требованиям ГОСТ 21519-2003, ГОСТ 30971-2002 и ГОСТ 23166-99, не учитывающих высотную этажность жилого дома и повышенные требования пожаробезопасности, обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку указанный дом введен в эксплуатацию <...>, при этом ввод объекта в эксплуатацию произведен после составления Уральским Управлением Ростехнадзора заключения о соответствии построенного реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правил, актов, проектной документации от <...>, Свердловским филиалом НИИ ВДПО ОПБ экспертного заключения N <...> от <...>, которым в том числе, установлено, что жилой дом <...> спроектирован и построен в соответствии с требованиями действовавших на момент строительства нормативных документов в области пожарной безопасности (СНиП, ГОСТ, НПБ и иные).
Вопреки доводам апелляционной жалобы о ненадлежащей оценки экспертизе окон, данное доказательство, равно как и иные имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела доказательства, оценены судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом не допущено нарушений норм процессуального права влекущих безусловную отмену обжалуемого решения.
Иные доводы апелляционной жалобы оспаривающие вышеприведенные выводы суда, основаны на субъективном толковании норм материального и процессуального права исходя из процессуальной позиции и без учета установленных обстоятельств конкретного дела, направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда, для чего отсутствуют основания, тем более, что требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом выполнены, в связи с чем обжалуемое решение не подлежит отмене по доводам жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 07.02.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
РОМАНОВ Б.В.
Судьи
ПАВЛЕНКО О.Е.
ПАНФИЛОВА Л.И.
РОМАНОВ Б.В.
Судьи
ПАВЛЕНКО О.Е.
ПАНФИЛОВА Л.И.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)