Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкович В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Кудасовой Т.А. и Быханова А.В.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2012 года дело N 2-155/12 по апелляционной жалобе Г. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года по иску Г. к ООО "Строй-Союз", ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" о признании права на инвестиции, признании участником инвестиционной деятельности,
заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения Г. и ее представителя Л. по ордеру от <дата> и доверенности от <дата>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Строй-Союз", ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" о признании права на инвестиции, признании участником инвестиционной деятельности, указывая, что <дата> между Г. и ООО "Строй-Союз" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>). Плановый срок ввода Объекта в эксплуатацию в договоре от <дата> определен - четвертый квартал 2008 года. Во исполнение условий данного договора Г. были выполнены свои обязательства по договору и внесены денежные средства в размере <...> рублей, однако до настоящего времени ответчик ООО "Строй-Союз" свои обязательства по договору не выполнил, строительство дома не завершено, оплаченную квартиру истцу не передал. Поскольку ответчик ООО "Строй-Союз" находится на стадии банкротства, истец опасается утратить права на оплаченную им квартиру, в связи с чем полагает, что вправе требовать признания ее участником инвестиционной деятельности - пользователем объекта капитальных вложений и признать за ней право на инвестиции в объеме внесенных ею денежных средств.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда от 01 февраля 2012 года отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения истицы, представителя истицы, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года не имеется.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N 784 "О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> по <адрес>)", которым утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от <дата> N <...>, приложение) о проектировании и строительстве ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" вышеуказанного комплекса за счет собственных и привлеченных средств со сроком окончания строительства объекта инвестирования - в течение 23 месяцев со дня вступления в силу названного постановления.
Во исполнение п. 3 указанного постановления <дата> между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга и ООО "АТР СПб-Юг" заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>/N <...>), согласно которому земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> по <адрес>) предоставлен ООО "АТР СПб-Юг" для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома.
<дата> Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N <...> "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>", в соответствии с которым срок завершения строительства определен - июнь 2008 года.
<дата> Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N <...> "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>", согласно которому срок завершения строительства определен - декабрь 2009 года.
Как усматривается из материалов дела <дата> между ООО "АТР СПб-Юг" ("Застройщик"), ЗАО "Уни-Стрим Инвест" ("Инвестор-1") и ООО "Строй-Союз" ("Инвестор-2") заключен Договор N <...> инвестирования в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого ООО "АТР СПб-Юг" обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить инвестирование проектирования и строительства Объекта в объеме и сроки согласно условиям настоящего договора.
Согласно п. 1.4 указанного договора от <дата> сторона, полностью исполнившая свои обязательства по Договору, приобретает по окончании строительства Объекта право на получение в порядке, предусмотренном настоящим договором, в собственность помещений, являющихся ее "Долей".
В силу п. 2.5 договора от <дата> общий размер инвестиций, вносимых ООО "Строй-Союз" в строительство Объекта, включает в себя расходы на завершение проектирования Объекта, включая получение необходимых технических условий до <дата> (п. 2.5.1, 3.3.2), на выполнение всего комплекса работ по строительству Объекта и сдаче Объекта государственной приемочной комиссии не позднее <дата> (п. 2.5.2, 3.3.5), при этом инвестирование по п. 2.5.2 осуществляется путем выполнения генподрядных работ на основании заключаемого с ООО "АТР СПб-Юг" отдельного договора генерального подряда. Подтверждением инвестирования являются фактическая стоимость выполненных работ и подписываемые сторонами акты выполненных работ по договору генподряда и договору на выполнение функций заказчика.
Пунктом 5.3 договора от <дата> предусмотрено, что ООО "АТР СПб-Юг" и ООО "Строй-Союз" подписывают между собой акты сверки произведенных ООО "Строй-Союз" инвестиций с указанием количества квадратных метров, отработанных ООО "Строй-Союз", исходя из стоимости 1 кв. м согласно п. 5.2 договора. При этом в силу п. 5.4 договора ООО "АТР СПб-Юг" на основании актов, подписанных в соответствии с п. 5.3 договора по заявлению ООО "Строй-Союз" заключает с ним на помещения из доли ООО "Строй-Союз" договоры долевого участия в строительстве по форме, согласованной между Застройщиком и Инвестором-2, и при подписании указанных договоров засчитывает размер произведенных инвестиций в счет исполнения договоров долевого участия, тем самым давая согласие в силу п. 3.3 указанного договора на уступку прав по нему.
Согласно п. 4.11 договора от <дата> по окончании строительства Объекта при условии полного выполнения ООО "Строй-Союз" взятых на себя обязательств ООО "АТР СПб-Юг" в течение 1 месяца после утверждения акта госкомиссии передает по акту приема-передачи в собственность ООО "Строй-Союз" помещения, являющиеся его долей, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта.
<дата> между ООО "АТР СПб-Юг" ("Заказчик"), ЗАО "Уни-Стрим Инвест" ("Подрядчик") и ООО "Строй-Союз" ("Генеральный подрядчик") заключен договор N N <...> Генерального строительного подряда (далее - Договор Генерального подряда) на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>).
Пунктом 1.3 Договора Генерального подряда предусмотрена обязанность ООО "Строй-Союз" полностью завершить строительство и сдать готовый Объект рабочей комиссии и совместно с ООО "АТР СПб-Юг" Государственной приемочной комиссии.
Разделом 3 Договора Генерального подряда предусмотрена промежуточная сдача результата выполненных работ поэтапно. При этом сдача-приемка этапа работ должна оформляться подписанием между Заказчиком и Генеральным подрядчиком Акта о приемке выполненных работ по форме N КС-2, на основании которых оформляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме N КС-3, что является подтверждением факта выполнения ООО "Строй-Союз" отдельного объема работ и фиксирует его стоимость.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что до заключения договора долевого участия с истцом, ответчик ООО "Строй-Союз" должен был заключить с ООО "АТР СПб-Юг" самостоятельный договор долевого участия на спорную квартиру в подтверждение зачета размера произведенных инвестиций по Договору N <...> инвестирования в строительство жилого дома от <дата> либо заключать договор с истцом на основании доверенности от ООО "АТР СПб-Юг", таким образом, договор долевого участия, который должен был быть заключен между ООО "АТР СПб-Юг" и ООО "Строй-Союз" в отношении конкретных жилых и нежилых помещений - являлся способом обеспечения обязательств ООО "АТР СПб-Юг" по оплате результатов работ ООО "Строй-Союз" по окончании строительства указанного жилого дома со сдачей его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Из условий договора N <...> Генерального подряда от <дата>, условий Договора инвестирования в строительство жилого дома от <дата> усматривается, что спорная квартира могла быть передана ООО "Строй-Союз" либо после окончания строительства жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>) либо до окончания такого строительства по промежуточному акту приемки результата выполненных работ поэтапно и в последующем заключенному договору долевого участия между Застройщиком и Генеральным подрядчиком, при этом ООО "Строй-Союз" вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от <дата> третьим лицам лишь при условии согласования с ООО "АТР СПб-Юг" либо после перехода прав на такой объект по Акту приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено, что строительство жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>), не завершено. По заключению ГУ "Центр экспертно-технического сопровождения", которому было поручено исследование состояния строительства на объекте по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (восточнее <адрес>), установлено, что работы по изготовлению каркаса дома ("коробки") составляют 50,9%.
Как усматривается из материалов дела, разрешение на строительство Объекта в настоящее время продлено ООО "АТР СПб-Юг".
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Строй-Союз" в 2010 году приостановило строительно-монтажные работы на объекте, обязательства по договорам Генерального подряда и Договору инвестирования не выполнил.
Как усматривается из материалов дела, ООО "АТР СПб-Юг", являясь заказчиком по Договору генерального подряда, отказалось от исполнения указанного договора <дата>, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по указанному договору, о чем ответчику направлены соответствующие уведомления, предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ.
При рассмотрении дела судом первой инстанции также установлено, что ранее <дата> ООО "АТР СПб-Юг" направило ответчику ООО "Строй-Союз" требование о прекращении продаж квартир с <дата>, которое ответчиком получено.
<дата> ООО "АТР СПб-Юг" отказалось от исполнения договора инвестирования от <дата>, в связи с неисполнением ответчиком ООО "Строй-Союз" обязательств по указанному договору, о чем последнему направлено соответствующее уведомление. В свою очередь ответчик ООО "Строй-Союз" также <дата> отказался от исполнения договора инвестирования.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доказательств того, что ООО "Строй-Союз" выполнило условия Генерального подряда от <дата> и Договора инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорной квартиры, а потому имело право распоряжаться конкретными площадями не имеется, а переуступка своих прав и обязанностей по Договору инвестирования третьим лицам могла быть совершена ООО "Строй-Союз" в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО "Строй-Союз".
Как усматривается из материалов дела, <дата> ООО "Строй-Союз" заключает договор о долевом участии N <...> в отношении квартиры-студии, расположенной в осях N <...>, условный номер N <...>, общей приведенной площадью 32,1 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м, на 16 этаже, с Г., по условиям которого плановый срок сдачи дома в эксплуатацию установлен четвертый квартал 2008 года, а цена договора составляет <...> рублей.
Судебная коллегия, находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора с Г. ООО "Строй-Союз" распорядилось объектом недвижимости по собственному усмотрению, на самостоятельно установленных им условиях и данный объект еще не был передан ему ООО "АТР СПб-Юг" в соответствии с условиями договора Генерального подряда и Договора инвестирования. При этом в нарушение условий договоров с ООО "АТР СПб-Юг", ответчиком ООО "Строй-Союз" не был заключен договор долевого участия на спорную квартиру с Застройщиком, тем самым ООО "АТР СПб-Юг" не было уведомлено о переуступке прав на спорную квартиру истцу.
Так, при строительстве комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>), ООО "Строй-Союз" действовало на основании договора Генерального подряда, заключенного с ООО "АТР СПб-Юг", по условиям которого ООО "Строй-Союз" приняло на себя обязательство завершить строительство указанного дома в срок до <дата>, после чего приобретало право на получение оплаты за результат выполненных работ от ООО "АТР СПб-Юг" в виде конкретных жилых помещений.
В силу п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2001 года N 51 основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполнения работ является сдача результата работ заказчику.
При таком положении суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что для того, чтобы ООО "Строй-Союз" приобрело право на квартиры, необходимо, чтобы последнее выполнило все свои обязательства по Договору Генерального подряда.
Как усматривается из материалов дела, а также подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, ООО "Строй-Союз" свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан в связи с его невыполнением.
Обоснованным является также вывод суда о том, что ООО "Строй-Союз" в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представило достоверных доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные по договору от <дата> от Г., пошли именно на строительство вышеуказанного дома и зачтены в счет исполнения обязательств ответчика по Договору генерального подряда и Договору инвестирования.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что поскольку ответчиком ООО "Строй-Союз" не представлено доказательств того, что права на спорную квартиру у него возникли, а в настоящее время очевидно, что в силу банкротства ответчика они и не возникнут, также не представлено доказательств того, что денежные средства истца пошли на строительство указанного объекта, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. При этом истец не лишен права требовать возврата денежных средств по договору с ответчиком ООО "Строй-Союз".
Отказывая в удовлетворении иска к ООО "Строй-Союз", суд первой инстанции правильно указал, что ООО "Строй-Союз" не является правообладателем спорной квартиры, поскольку ни у ответчика ООО "Строй-Союз", ни у истца (как производного) не возникло прав на спорную квартиру, требования истца к ООО "АТР СПб-Юг" также не подлежат удовлетворению, поскольку каких-либо обязательств у последнего перед истцом не имеется.
Суд первой инстанции правомерно указал, что исполнение истцом взятых на себя обязательств по договору долевого участия не является достаточным основанием для признания за ним права требования на спорную квартиру, поскольку его права производны от прав ООО "Строй-Союз", которые последнее не приобрело. Право Г. требовать передачи ей в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты ею денежной суммы ООО "Строй-Союз" по договору долевого участия в строительстве, а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных организациями по поводу их участия в строительстве. В связи с этим в данном случае имеет значение, были ли фактически использованы эти средства для строительства жилого дома и возникло ли у ООО "Строй-Союз" право на долю площадей дома, включающую спорную квартиру, которой и распорядился указанный ответчик.
Ссылки апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка доводам истицы об исполнении условий договора в полном объеме были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Так судом первой инстанции установлено, что согласно акту, Г. исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 2.1 и 2.4 договора, при этом п. 11.5 договора истцом не выполнен, на что имеется указание в акте. ООО "Строй-Союз" не представлено доказательств правомочности заключения договора долевого участия с истцом. Также не представлено подтверждения выполнения обязательств по договору Генерального подряда и Договору инвестирования в строительство дома в объеме спорной квартиры.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Утверждения апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле органов ПИБ и ФРС, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку названные органы не являются лицами, чьи права и законные интересы могут быть затронуты постановленным решением.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержат предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.06.2012 N 33-6210
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2012 г. N 33-6210
Судья: Волкович В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Кудасовой Т.А. и Быханова А.В.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2012 года дело N 2-155/12 по апелляционной жалобе Г. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года по иску Г. к ООО "Строй-Союз", ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" о признании права на инвестиции, признании участником инвестиционной деятельности,
заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения Г. и ее представителя Л. по ордеру от <дата> и доверенности от <дата>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Строй-Союз", ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" о признании права на инвестиции, признании участником инвестиционной деятельности, указывая, что <дата> между Г. и ООО "Строй-Союз" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>). Плановый срок ввода Объекта в эксплуатацию в договоре от <дата> определен - четвертый квартал 2008 года. Во исполнение условий данного договора Г. были выполнены свои обязательства по договору и внесены денежные средства в размере <...> рублей, однако до настоящего времени ответчик ООО "Строй-Союз" свои обязательства по договору не выполнил, строительство дома не завершено, оплаченную квартиру истцу не передал. Поскольку ответчик ООО "Строй-Союз" находится на стадии банкротства, истец опасается утратить права на оплаченную им квартиру, в связи с чем полагает, что вправе требовать признания ее участником инвестиционной деятельности - пользователем объекта капитальных вложений и признать за ней право на инвестиции в объеме внесенных ею денежных средств.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда от 01 февраля 2012 года отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения истицы, представителя истицы, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года не имеется.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N 784 "О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> по <адрес>)", которым утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от <дата> N <...>, приложение) о проектировании и строительстве ООО "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" вышеуказанного комплекса за счет собственных и привлеченных средств со сроком окончания строительства объекта инвестирования - в течение 23 месяцев со дня вступления в силу названного постановления.
Во исполнение п. 3 указанного постановления <дата> между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга и ООО "АТР СПб-Юг" заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>/N <...>), согласно которому земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> по <адрес>) предоставлен ООО "АТР СПб-Юг" для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома.
<дата> Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N <...> "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>", в соответствии с которым срок завершения строительства определен - июнь 2008 года.
<дата> Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N <...> "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>", согласно которому срок завершения строительства определен - декабрь 2009 года.
Как усматривается из материалов дела <дата> между ООО "АТР СПб-Юг" ("Застройщик"), ЗАО "Уни-Стрим Инвест" ("Инвестор-1") и ООО "Строй-Союз" ("Инвестор-2") заключен Договор N <...> инвестирования в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого ООО "АТР СПб-Юг" обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить инвестирование проектирования и строительства Объекта в объеме и сроки согласно условиям настоящего договора.
Согласно п. 1.4 указанного договора от <дата> сторона, полностью исполнившая свои обязательства по Договору, приобретает по окончании строительства Объекта право на получение в порядке, предусмотренном настоящим договором, в собственность помещений, являющихся ее "Долей".
В силу п. 2.5 договора от <дата> общий размер инвестиций, вносимых ООО "Строй-Союз" в строительство Объекта, включает в себя расходы на завершение проектирования Объекта, включая получение необходимых технических условий до <дата> (п. 2.5.1, 3.3.2), на выполнение всего комплекса работ по строительству Объекта и сдаче Объекта государственной приемочной комиссии не позднее <дата> (п. 2.5.2, 3.3.5), при этом инвестирование по п. 2.5.2 осуществляется путем выполнения генподрядных работ на основании заключаемого с ООО "АТР СПб-Юг" отдельного договора генерального подряда. Подтверждением инвестирования являются фактическая стоимость выполненных работ и подписываемые сторонами акты выполненных работ по договору генподряда и договору на выполнение функций заказчика.
Пунктом 5.3 договора от <дата> предусмотрено, что ООО "АТР СПб-Юг" и ООО "Строй-Союз" подписывают между собой акты сверки произведенных ООО "Строй-Союз" инвестиций с указанием количества квадратных метров, отработанных ООО "Строй-Союз", исходя из стоимости 1 кв. м согласно п. 5.2 договора. При этом в силу п. 5.4 договора ООО "АТР СПб-Юг" на основании актов, подписанных в соответствии с п. 5.3 договора по заявлению ООО "Строй-Союз" заключает с ним на помещения из доли ООО "Строй-Союз" договоры долевого участия в строительстве по форме, согласованной между Застройщиком и Инвестором-2, и при подписании указанных договоров засчитывает размер произведенных инвестиций в счет исполнения договоров долевого участия, тем самым давая согласие в силу п. 3.3 указанного договора на уступку прав по нему.
Согласно п. 4.11 договора от <дата> по окончании строительства Объекта при условии полного выполнения ООО "Строй-Союз" взятых на себя обязательств ООО "АТР СПб-Юг" в течение 1 месяца после утверждения акта госкомиссии передает по акту приема-передачи в собственность ООО "Строй-Союз" помещения, являющиеся его долей, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта.
<дата> между ООО "АТР СПб-Юг" ("Заказчик"), ЗАО "Уни-Стрим Инвест" ("Подрядчик") и ООО "Строй-Союз" ("Генеральный подрядчик") заключен договор N N <...> Генерального строительного подряда (далее - Договор Генерального подряда) на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>).
Пунктом 1.3 Договора Генерального подряда предусмотрена обязанность ООО "Строй-Союз" полностью завершить строительство и сдать готовый Объект рабочей комиссии и совместно с ООО "АТР СПб-Юг" Государственной приемочной комиссии.
Разделом 3 Договора Генерального подряда предусмотрена промежуточная сдача результата выполненных работ поэтапно. При этом сдача-приемка этапа работ должна оформляться подписанием между Заказчиком и Генеральным подрядчиком Акта о приемке выполненных работ по форме N КС-2, на основании которых оформляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме N КС-3, что является подтверждением факта выполнения ООО "Строй-Союз" отдельного объема работ и фиксирует его стоимость.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что до заключения договора долевого участия с истцом, ответчик ООО "Строй-Союз" должен был заключить с ООО "АТР СПб-Юг" самостоятельный договор долевого участия на спорную квартиру в подтверждение зачета размера произведенных инвестиций по Договору N <...> инвестирования в строительство жилого дома от <дата> либо заключать договор с истцом на основании доверенности от ООО "АТР СПб-Юг", таким образом, договор долевого участия, который должен был быть заключен между ООО "АТР СПб-Юг" и ООО "Строй-Союз" в отношении конкретных жилых и нежилых помещений - являлся способом обеспечения обязательств ООО "АТР СПб-Юг" по оплате результатов работ ООО "Строй-Союз" по окончании строительства указанного жилого дома со сдачей его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Из условий договора N <...> Генерального подряда от <дата>, условий Договора инвестирования в строительство жилого дома от <дата> усматривается, что спорная квартира могла быть передана ООО "Строй-Союз" либо после окончания строительства жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>) либо до окончания такого строительства по промежуточному акту приемки результата выполненных работ поэтапно и в последующем заключенному договору долевого участия между Застройщиком и Генеральным подрядчиком, при этом ООО "Строй-Союз" вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от <дата> третьим лицам лишь при условии согласования с ООО "АТР СПб-Юг" либо после перехода прав на такой объект по Акту приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено, что строительство жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>), не завершено. По заключению ГУ "Центр экспертно-технического сопровождения", которому было поручено исследование состояния строительства на объекте по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (восточнее <адрес>), установлено, что работы по изготовлению каркаса дома ("коробки") составляют 50,9%.
Как усматривается из материалов дела, разрешение на строительство Объекта в настоящее время продлено ООО "АТР СПб-Юг".
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Строй-Союз" в 2010 году приостановило строительно-монтажные работы на объекте, обязательства по договорам Генерального подряда и Договору инвестирования не выполнил.
Как усматривается из материалов дела, ООО "АТР СПб-Юг", являясь заказчиком по Договору генерального подряда, отказалось от исполнения указанного договора <дата>, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по указанному договору, о чем ответчику направлены соответствующие уведомления, предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ.
При рассмотрении дела судом первой инстанции также установлено, что ранее <дата> ООО "АТР СПб-Юг" направило ответчику ООО "Строй-Союз" требование о прекращении продаж квартир с <дата>, которое ответчиком получено.
<дата> ООО "АТР СПб-Юг" отказалось от исполнения договора инвестирования от <дата>, в связи с неисполнением ответчиком ООО "Строй-Союз" обязательств по указанному договору, о чем последнему направлено соответствующее уведомление. В свою очередь ответчик ООО "Строй-Союз" также <дата> отказался от исполнения договора инвестирования.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доказательств того, что ООО "Строй-Союз" выполнило условия Генерального подряда от <дата> и Договора инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорной квартиры, а потому имело право распоряжаться конкретными площадями не имеется, а переуступка своих прав и обязанностей по Договору инвестирования третьим лицам могла быть совершена ООО "Строй-Союз" в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО "Строй-Союз".
Как усматривается из материалов дела, <дата> ООО "Строй-Союз" заключает договор о долевом участии N <...> в отношении квартиры-студии, расположенной в осях N <...>, условный номер N <...>, общей приведенной площадью 32,1 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м, на 16 этаже, с Г., по условиям которого плановый срок сдачи дома в эксплуатацию установлен четвертый квартал 2008 года, а цена договора составляет <...> рублей.
Судебная коллегия, находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора с Г. ООО "Строй-Союз" распорядилось объектом недвижимости по собственному усмотрению, на самостоятельно установленных им условиях и данный объект еще не был передан ему ООО "АТР СПб-Юг" в соответствии с условиями договора Генерального подряда и Договора инвестирования. При этом в нарушение условий договоров с ООО "АТР СПб-Юг", ответчиком ООО "Строй-Союз" не был заключен договор долевого участия на спорную квартиру с Застройщиком, тем самым ООО "АТР СПб-Юг" не было уведомлено о переуступке прав на спорную квартиру истцу.
Так, при строительстве комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, между домами N 59 и 63 (<адрес> <адрес>), ООО "Строй-Союз" действовало на основании договора Генерального подряда, заключенного с ООО "АТР СПб-Юг", по условиям которого ООО "Строй-Союз" приняло на себя обязательство завершить строительство указанного дома в срок до <дата>, после чего приобретало право на получение оплаты за результат выполненных работ от ООО "АТР СПб-Юг" в виде конкретных жилых помещений.
В силу п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2001 года N 51 основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполнения работ является сдача результата работ заказчику.
При таком положении суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что для того, чтобы ООО "Строй-Союз" приобрело право на квартиры, необходимо, чтобы последнее выполнило все свои обязательства по Договору Генерального подряда.
Как усматривается из материалов дела, а также подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, ООО "Строй-Союз" свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан в связи с его невыполнением.
Обоснованным является также вывод суда о том, что ООО "Строй-Союз" в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представило достоверных доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные по договору от <дата> от Г., пошли именно на строительство вышеуказанного дома и зачтены в счет исполнения обязательств ответчика по Договору генерального подряда и Договору инвестирования.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что поскольку ответчиком ООО "Строй-Союз" не представлено доказательств того, что права на спорную квартиру у него возникли, а в настоящее время очевидно, что в силу банкротства ответчика они и не возникнут, также не представлено доказательств того, что денежные средства истца пошли на строительство указанного объекта, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. При этом истец не лишен права требовать возврата денежных средств по договору с ответчиком ООО "Строй-Союз".
Отказывая в удовлетворении иска к ООО "Строй-Союз", суд первой инстанции правильно указал, что ООО "Строй-Союз" не является правообладателем спорной квартиры, поскольку ни у ответчика ООО "Строй-Союз", ни у истца (как производного) не возникло прав на спорную квартиру, требования истца к ООО "АТР СПб-Юг" также не подлежат удовлетворению, поскольку каких-либо обязательств у последнего перед истцом не имеется.
Суд первой инстанции правомерно указал, что исполнение истцом взятых на себя обязательств по договору долевого участия не является достаточным основанием для признания за ним права требования на спорную квартиру, поскольку его права производны от прав ООО "Строй-Союз", которые последнее не приобрело. Право Г. требовать передачи ей в собственность спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты ею денежной суммы ООО "Строй-Союз" по договору долевого участия в строительстве, а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных организациями по поводу их участия в строительстве. В связи с этим в данном случае имеет значение, были ли фактически использованы эти средства для строительства жилого дома и возникло ли у ООО "Строй-Союз" право на долю площадей дома, включающую спорную квартиру, которой и распорядился указанный ответчик.
Ссылки апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка доводам истицы об исполнении условий договора в полном объеме были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.
Так судом первой инстанции установлено, что согласно акту, Г. исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 2.1 и 2.4 договора, при этом п. 11.5 договора истцом не выполнен, на что имеется указание в акте. ООО "Строй-Союз" не представлено доказательств правомочности заключения договора долевого участия с истцом. Также не представлено подтверждения выполнения обязательств по договору Генерального подряда и Договору инвестирования в строительство дома в объеме спорной квартиры.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Утверждения апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле органов ПИБ и ФРС, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку названные органы не являются лицами, чьи права и законные интересы могут быть затронуты постановленным решением.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержат предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)