Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Калугина Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бакуменко Т.Н.
судей Емельяновой Е.А., Селезневой Е.Н.
с участием прокурора Савельевой А.В.
при секретаре А.Е.
рассмотрела в судебном заседании 20 августа 2012 года гражданское дело N 2-422/11 по апелляционной жалобе Г. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года по иску А.С. к Г. и Ф. о признании прекратившими право пользования квартирой, выселении и взыскании денежных средств в счет платежей по договору найма, и по встречному иску Г., Ф. к А.С. о признании права пользования квартирой на срок до предоставления жилого помещения от города Санкт-Петербурга на условиях социального найма,
заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н.,
выслушав объяснения представителя истца А.С. - О., ответчицы Г., представителя ответчиц Г. и Ф. - Я., заслушав прокурора, полагавшего требования апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
А.С. обратился в суд и с учетом уточненного искового заявления просил признать прекратившими право пользования и выселить Г. и Ф. из <адрес>, взыскать с Г. и Ф. <...>. в счет оплаты за пользование жилым помещением за период с <дата> по <дата>.
В обоснование иска А.С. указывает, что с <дата> на основании договора купли-продажи, заключенного с ЗАО <Т...> является собственником <адрес>.
<дата> между арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО <Т...>) и <Д...> был заключен договор аренды N <...> на аренду жилых помещений в <адрес>.
Согласно п. 15 договора аренды, срок его действия устанавливается с <дата> по <дата>.
Во исполнение данного договора аренды АП Общестроительный трест N <...> (ЗАО <Т...>) выдало Г. - работнику арендатора - временный ордер N <...>, на основании которого жилая площадь была предоставлена Г. на период действия договора аренды N <...> от <дата>.
В связи с приобретением данной квартиры А.С. у ЗАО <Т...> наймодателем <адрес> стал А.С. на прежних условиях срока найма (ст. 675 ГК РФ). А.С. неоднократно направлял письменные уведомления об отказе от продления договора найма <адрес> на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ.
Истец указывал, что ответчики в добровольном порядке обязанности по внесению платы за проживание не исполняют, продолжая проживать в квартире, чем нарушают его права собственника.
Ответчиками подан встречный иск о признании за ними права проживания в квартире на условиях ранее заключенного договора найма, на срок до предоставления на условиях социального найма жилого помещения от Санкт-Петербурга.
В обоснование встречного иска указывали, что были вселены в квартиру на основании временного ордера N <...> от <дата>, таким образом, вселение в квартиру было законным. А поскольку Г. проработала на предприятии более 10 лет, ее выселение без предоставления иного жилого помещения невозможно. Кроме того, ее выселение возможно только по требованию организации, предоставившей ей данное помещение на основании ордера.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.04.2012 исковые требования А.С. удовлетворены, судом постановлено: признать Г. и Ф. прекратившими право пользования спорной квартирой с выселением из указанного жилого помещения, взыскать с Г. и Ф. в пользу А.С. в счет платежей по договору найма денежные средства в размере <...>. солидарно.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Кроме того, с Г. и Ф. в пользу А.С. взысканы расходы по оплате госпошлины в равных долях - по <...> с каждой.
Г. с указанным решением суда не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным судом с нарушением норм материального и процессуального права и без выяснения всех фактических обстоятельств дела. Ссылаясь на положения п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 110 ЖК РСФСР указывает, что истец не вправе выселить ее и ее семью из спорного помещения без предоставления иного жилого помещения. При этом А.С. должен либо ждать пока семье ответчиков предоставят иное жилое помещение, либо вправе расторгнуть сделку по приобретению спорной квартиры, поскольку приобретая квартиру, он понимал, что она имеет обременение в виде проживающих в ней людей, в связи с чем, пользоваться ею А.С. не сможет. На основании изложенного, Г. указывает, что истец, требующий выселения ответчицы и ее дочери, обязан предоставить им взамен иное жилое помещение на условиях, аналогичных тем, на которых семья занимает спорную квартиру. Кроме того, Г. указывает, что договор аренды N <...> от <дата>, заключенный между арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО <Т...>) и <Д...>, содержал условия, аналогичные условиям договора социального найма, который, согласно действующему законодательству, заключается без установления срока его действия. Помимо названного, ответчица полагает, что судом необоснованно принят во внимание представленный истцом расчет 5-летнего срока пользования семьей ответчиков спорным помещением, поскольку право пользования указанным помещением возникло у них с момента получения временного ордера, выданного <дата>, а не с момента заключения договора аренды N <...> от <дата>.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, прокурора, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд пришел к выводу, что между сторонами сложились отношения договора найма, действие которого прекратилось <дата> и сторонами не продлевалось. В то же время судом сделан вывод об обоснованности требований А.С., поскольку ответчики по первоначальному иску, продолжая проживать в спорном жилом помещении, нарушают права собственника, а кроме того, не исполняют обязанности по внесению платы за жилое помещение.
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, отвечающими нормам материального права, исходя из следующего.
Решением Исполкома Ленсовета от 12.05.1991 N 330 "О порядке инвестиционной деятельности в части капитального строительства объектов социальной сферы в Ленинграде" было разрешено осуществление инвестиционной деятельности на территории, подведомственной Исполкому Ленсовета, и установлено, что здание или сооружение, построенное инвестором, является его собственностью в соответствии с действующим законодательством.
09.07.1991 года мэром Ленинграда издано распоряжение N 43-р "О финансировании жилых домов", которым в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования ряд предприятий и организаций обязаны были перечислить ГлавУКСу в установленный срок 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Пунктом 5 распоряжения установлено, что дома, указанные в приложениях 1 и 2 после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
Между ГлавУКСом и Трестом N <...> заключен протокол-соглашение, в соответствии с которым организация-инвестор - Трест N <...> - обязуется осуществлять финансирование строительства объекта, расположенного на <адрес> из расчета стоимости объекта, составляющей <...> руб. путем перечисления средств на счет ГлавУКСа.
Актом Госкомиссии, утвержденным <дата>, жилой дом принят в эксплуатацию.
В справке от <дата> N <...> ГлавУКС подтвердил, что финансовые расчеты с АП Общестроительный трест N <...> по введенному в эксплуатацию жилому дому, закрепленному за трестом N <...> закончены и что стоимость дома в сумме <...> руб. полностью перечислена на счет ГлавУКСа.
<дата> право собственности ЗАО <Т...> на все квартиры <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке на основании вышеназванных документов - распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 и протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от <дата>, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности.
<дата> АП Общестроительный трест N <...> заключило договор N <...> аренды жилого помещения с ППСО <Д...>, по условиям которого арендодатель предоставлял в арендное пользование ППСО <Д...> (арендатору) <адрес> на срок с <дата> по <дата>, для использования под семейное общежитие.
Согласно п. 3 вышеуказанного договора арендодатель на основании настоящего договора выдает жильцу арендатора временный ордер, в соответствии с которым между жильцом арендатора и Жилищно-коммунальной конторой треста N <...> заключается договор найма жилого помещения в семейном общежитии.
Во исполнение данного положения АП Общестроительный трест N <...> выдало Г. - работнику Парнасского завода строительных конструкций ГлавЛенинградстроя - временный ордер N <...> на <адрес>, с включением в ордер ее дочери Ф., на основании которого они и были вселены в спорную квартиру и проживают в данной квартире по настоящее время.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В силу положений ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> и Определением судебной коллегии по гражданским делам от <дата> по делу N <...> по спору между теми же сторонами установлено, что первоначальный собственник был вправе предоставить жилое помещение ответчикам по договору найма, данный договор сохранил свое действие при последующей смене собственников, срок его действия истек <дата> (согласно п. 15 договора аренды), однако, поскольку ответчицы и после указанного срока продолжали проживать в спорном жилом помещении, собственник которого (ЗАО <Т...>) никаких мер к их выселению не предпринимал, обязанности по надлежащему извещению об отказе от продления договора, предусмотренной ст. 684 ГК РФ, не исполнил, судами сделан вывод о том, что между ними и ЗАО <Т...> сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ.
В связи с приобретением <дата> А.С. у ЗАО <Т...> данной квартиры, наймодателем <адрес> стал А.С. на прежних условиях срока найма (ст. 675 ГК РФ), что установлено вышеназванными судебными актами, сведений о пересмотре и отмене которых вышестоящим судом суду не представлено.
При этом, согласно положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма продлевался с <дата> по <дата>, с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата>.
Исходя из изложенного, довод апелляционной жалобы о наличии между сторонами отношений по договору социального найма, который, согласно п. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ заключается без установления срока его действия, ошибочен и не может быть принят судебной коллегией во внимание.
По такой же причине не может быть принят во внимание и довод жалобы о том, что между сторонами не возникло отношений по договору найма в силу того, что ими не был заключен соответствующий договор, письменная форма которого предусмотрена ст. 674 ГК РФ.
Ссылка Г. на положения п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 110 ЖК РСФСР с указанием на то, что истец не вправе выселить ее и ее семью из спорного помещения без предоставления иного жилого помещения, в данном случае ошибочна, поскольку указанные нормы права не могут быть применены к сложившимся правоотношениям, так как ни ЗАО <Т...> ни А.С. работодателем Г. не являлись, а ее вселение в указанную квартиру произошло на основании временного ордера на условиях найма жилого помещения (п. 3 Договора аренды N <...> от <дата>) на период действия договора аренды N <...> между работодателем и Арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО "<Т...> и требование о выселении ответчицы Г. и ее дочери - Ф. основаны не на факте прекращения трудовых отношений, а на окончании срока действия договора найма и отказе от дальнейшего его продления.
Довод жалобы о том, что А.С. должен либо ждать пока семье ответчиков предоставят иное жилое помещение, либо вправе расторгнуть сделку по приобретению спорной квартиры, со ссылкой на то, что приобретая указанную квартиру он был поставлен ЗАО <Т...> в известность о наличии обременения в виде постоянно проживающих ответчиков несостоятелен, не имеет правового обоснования.
Документы, послужившие основанием для регистрации права собственности ЗАО <Т...> а затем и регистрации перехода права собственности А.С. не оспорены и в установленном порядке недействительными не признаны.
Кроме того, из материалов дела следует, что ответчицы не состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, несмотря на то, что администрацией Приморского района Санкт-Петербурга им неоднократно предлагалось представить документы для их постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; однако ответчиками соответствующих действий предпринято не было.
Как указано выше, срок действия договора найма истек <дата>. При этом довод апелляционной жалобы о необоснованном исчислении судом 5 летнего срока действия договора найма с расчетом от <дата> (дата заключения Договора аренды N <...>), а не с <дата> (дата выдачи ордера) несостоятелен, поскольку договор вступает в силу с момента его заключения, кроме того, Договор аренды N <...>, на основании которого ответчицам было предоставлено спорное помещение, является срочным, и его действие ограничивается <дата>.
Руководствуясь ст. 684 ГК РФ, А.С., неоднократно направлял в адрес ответчиц по первоначальному иску письменные уведомления об отказе от продления договора найма <адрес> на новый срок, в частности, в материалы дела представлены следующие уведомления: от <дата> - получено Г. лично <дата>; телеграмма от <дата> - вручена Г. лично <дата>; от <дата> - получено Ф. лично <дата>; от <дата> - получено Ф. лично <дата>. Получение указанных уведомлений Г. подтвердила и в суде апелляционной инстанции.
Между тем, никаких действий ответчиками предпринято не было, напротив, ответчики выражали намерение и дальше проживать в спорном помещении.
Таким образом, как верно указывает суд первой инстанции, дальнейшее проживание ответчиков в спорном помещении, несмотря на имеющуюся у них возможность постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, которой они пренебрегают, влечет недопустимое нарушение прав собственника.
В то же время, статьи 676, 678 ГК РФ предусматривают обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела следует, ответчиками подтверждается, что плата за жилое помещение ими не вносилась.
Решением Приморского районного суда от <дата> по делу N <...> иск удовлетворен частично, с ответчиков взыскано в пользу А.С. в счет платежей по договору найма <...>.
Поскольку вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам N <...> и N <...> установлена обязанность ответчиков вносить платежи в оплату найма, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда в части удовлетворения требований А.С. о взыскании с Г. и Ф. платы за наем за период с <дата> по <дата> включительно в сумме <...>. из расчета, произведенного по методике, утвержденной постановлением Правительства СПб от 07.03.2008 N 257 "Об утверждении Методики определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" по аналогии.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
В целом, доводы апелляционной жалобы ответчика аналогичны его возражениям в суде первой инстанции и встречным исковым требованиям, которые рассмотрены судом в полном объеме, основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.08.2012 N 33-10902/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2012 г. N 33-10902/12
Судья: Калугина Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бакуменко Т.Н.
судей Емельяновой Е.А., Селезневой Е.Н.
с участием прокурора Савельевой А.В.
при секретаре А.Е.
рассмотрела в судебном заседании 20 августа 2012 года гражданское дело N 2-422/11 по апелляционной жалобе Г. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года по иску А.С. к Г. и Ф. о признании прекратившими право пользования квартирой, выселении и взыскании денежных средств в счет платежей по договору найма, и по встречному иску Г., Ф. к А.С. о признании права пользования квартирой на срок до предоставления жилого помещения от города Санкт-Петербурга на условиях социального найма,
заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н.,
выслушав объяснения представителя истца А.С. - О., ответчицы Г., представителя ответчиц Г. и Ф. - Я., заслушав прокурора, полагавшего требования апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
А.С. обратился в суд и с учетом уточненного искового заявления просил признать прекратившими право пользования и выселить Г. и Ф. из <адрес>, взыскать с Г. и Ф. <...>. в счет оплаты за пользование жилым помещением за период с <дата> по <дата>.
В обоснование иска А.С. указывает, что с <дата> на основании договора купли-продажи, заключенного с ЗАО <Т...> является собственником <адрес>.
<дата> между арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО <Т...>) и <Д...> был заключен договор аренды N <...> на аренду жилых помещений в <адрес>.
Согласно п. 15 договора аренды, срок его действия устанавливается с <дата> по <дата>.
Во исполнение данного договора аренды АП Общестроительный трест N <...> (ЗАО <Т...>) выдало Г. - работнику арендатора - временный ордер N <...>, на основании которого жилая площадь была предоставлена Г. на период действия договора аренды N <...> от <дата>.
В связи с приобретением данной квартиры А.С. у ЗАО <Т...> наймодателем <адрес> стал А.С. на прежних условиях срока найма (ст. 675 ГК РФ). А.С. неоднократно направлял письменные уведомления об отказе от продления договора найма <адрес> на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ.
Истец указывал, что ответчики в добровольном порядке обязанности по внесению платы за проживание не исполняют, продолжая проживать в квартире, чем нарушают его права собственника.
Ответчиками подан встречный иск о признании за ними права проживания в квартире на условиях ранее заключенного договора найма, на срок до предоставления на условиях социального найма жилого помещения от Санкт-Петербурга.
В обоснование встречного иска указывали, что были вселены в квартиру на основании временного ордера N <...> от <дата>, таким образом, вселение в квартиру было законным. А поскольку Г. проработала на предприятии более 10 лет, ее выселение без предоставления иного жилого помещения невозможно. Кроме того, ее выселение возможно только по требованию организации, предоставившей ей данное помещение на основании ордера.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.04.2012 исковые требования А.С. удовлетворены, судом постановлено: признать Г. и Ф. прекратившими право пользования спорной квартирой с выселением из указанного жилого помещения, взыскать с Г. и Ф. в пользу А.С. в счет платежей по договору найма денежные средства в размере <...>. солидарно.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Кроме того, с Г. и Ф. в пользу А.С. взысканы расходы по оплате госпошлины в равных долях - по <...> с каждой.
Г. с указанным решением суда не согласилась, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным судом с нарушением норм материального и процессуального права и без выяснения всех фактических обстоятельств дела. Ссылаясь на положения п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 110 ЖК РСФСР указывает, что истец не вправе выселить ее и ее семью из спорного помещения без предоставления иного жилого помещения. При этом А.С. должен либо ждать пока семье ответчиков предоставят иное жилое помещение, либо вправе расторгнуть сделку по приобретению спорной квартиры, поскольку приобретая квартиру, он понимал, что она имеет обременение в виде проживающих в ней людей, в связи с чем, пользоваться ею А.С. не сможет. На основании изложенного, Г. указывает, что истец, требующий выселения ответчицы и ее дочери, обязан предоставить им взамен иное жилое помещение на условиях, аналогичных тем, на которых семья занимает спорную квартиру. Кроме того, Г. указывает, что договор аренды N <...> от <дата>, заключенный между арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО <Т...>) и <Д...>, содержал условия, аналогичные условиям договора социального найма, который, согласно действующему законодательству, заключается без установления срока его действия. Помимо названного, ответчица полагает, что судом необоснованно принят во внимание представленный истцом расчет 5-летнего срока пользования семьей ответчиков спорным помещением, поскольку право пользования указанным помещением возникло у них с момента получения временного ордера, выданного <дата>, а не с момента заключения договора аренды N <...> от <дата>.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, прокурора, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд пришел к выводу, что между сторонами сложились отношения договора найма, действие которого прекратилось <дата> и сторонами не продлевалось. В то же время судом сделан вывод об обоснованности требований А.С., поскольку ответчики по первоначальному иску, продолжая проживать в спорном жилом помещении, нарушают права собственника, а кроме того, не исполняют обязанности по внесению платы за жилое помещение.
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств, отвечающими нормам материального права, исходя из следующего.
Решением Исполкома Ленсовета от 12.05.1991 N 330 "О порядке инвестиционной деятельности в части капитального строительства объектов социальной сферы в Ленинграде" было разрешено осуществление инвестиционной деятельности на территории, подведомственной Исполкому Ленсовета, и установлено, что здание или сооружение, построенное инвестором, является его собственностью в соответствии с действующим законодательством.
09.07.1991 года мэром Ленинграда издано распоряжение N 43-р "О финансировании жилых домов", которым в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования ряд предприятий и организаций обязаны были перечислить ГлавУКСу в установленный срок 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Пунктом 5 распоряжения установлено, что дома, указанные в приложениях 1 и 2 после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
Между ГлавУКСом и Трестом N <...> заключен протокол-соглашение, в соответствии с которым организация-инвестор - Трест N <...> - обязуется осуществлять финансирование строительства объекта, расположенного на <адрес> из расчета стоимости объекта, составляющей <...> руб. путем перечисления средств на счет ГлавУКСа.
Актом Госкомиссии, утвержденным <дата>, жилой дом принят в эксплуатацию.
В справке от <дата> N <...> ГлавУКС подтвердил, что финансовые расчеты с АП Общестроительный трест N <...> по введенному в эксплуатацию жилому дому, закрепленному за трестом N <...> закончены и что стоимость дома в сумме <...> руб. полностью перечислена на счет ГлавУКСа.
<дата> право собственности ЗАО <Т...> на все квартиры <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке на основании вышеназванных документов - распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 и протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от <дата>, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности.
<дата> АП Общестроительный трест N <...> заключило договор N <...> аренды жилого помещения с ППСО <Д...>, по условиям которого арендодатель предоставлял в арендное пользование ППСО <Д...> (арендатору) <адрес> на срок с <дата> по <дата>, для использования под семейное общежитие.
Согласно п. 3 вышеуказанного договора арендодатель на основании настоящего договора выдает жильцу арендатора временный ордер, в соответствии с которым между жильцом арендатора и Жилищно-коммунальной конторой треста N <...> заключается договор найма жилого помещения в семейном общежитии.
Во исполнение данного положения АП Общестроительный трест N <...> выдало Г. - работнику Парнасского завода строительных конструкций ГлавЛенинградстроя - временный ордер N <...> на <адрес>, с включением в ордер ее дочери Ф., на основании которого они и были вселены в спорную квартиру и проживают в данной квартире по настоящее время.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В силу положений ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> и Определением судебной коллегии по гражданским делам от <дата> по делу N <...> по спору между теми же сторонами установлено, что первоначальный собственник был вправе предоставить жилое помещение ответчикам по договору найма, данный договор сохранил свое действие при последующей смене собственников, срок его действия истек <дата> (согласно п. 15 договора аренды), однако, поскольку ответчицы и после указанного срока продолжали проживать в спорном жилом помещении, собственник которого (ЗАО <Т...>) никаких мер к их выселению не предпринимал, обязанности по надлежащему извещению об отказе от продления договора, предусмотренной ст. 684 ГК РФ, не исполнил, судами сделан вывод о том, что между ними и ЗАО <Т...> сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ.
В связи с приобретением <дата> А.С. у ЗАО <Т...> данной квартиры, наймодателем <адрес> стал А.С. на прежних условиях срока найма (ст. 675 ГК РФ), что установлено вышеназванными судебными актами, сведений о пересмотре и отмене которых вышестоящим судом суду не представлено.
При этом, согласно положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма продлевался с <дата> по <дата>, с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата>.
Исходя из изложенного, довод апелляционной жалобы о наличии между сторонами отношений по договору социального найма, который, согласно п. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ заключается без установления срока его действия, ошибочен и не может быть принят судебной коллегией во внимание.
По такой же причине не может быть принят во внимание и довод жалобы о том, что между сторонами не возникло отношений по договору найма в силу того, что ими не был заключен соответствующий договор, письменная форма которого предусмотрена ст. 674 ГК РФ.
Ссылка Г. на положения п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР, п. 2 ст. 110 ЖК РСФСР с указанием на то, что истец не вправе выселить ее и ее семью из спорного помещения без предоставления иного жилого помещения, в данном случае ошибочна, поскольку указанные нормы права не могут быть применены к сложившимся правоотношениям, так как ни ЗАО <Т...> ни А.С. работодателем Г. не являлись, а ее вселение в указанную квартиру произошло на основании временного ордера на условиях найма жилого помещения (п. 3 Договора аренды N <...> от <дата>) на период действия договора аренды N <...> между работодателем и Арендным предприятием Общестроительный трест N <...> (ЗАО "<Т...> и требование о выселении ответчицы Г. и ее дочери - Ф. основаны не на факте прекращения трудовых отношений, а на окончании срока действия договора найма и отказе от дальнейшего его продления.
Довод жалобы о том, что А.С. должен либо ждать пока семье ответчиков предоставят иное жилое помещение, либо вправе расторгнуть сделку по приобретению спорной квартиры, со ссылкой на то, что приобретая указанную квартиру он был поставлен ЗАО <Т...> в известность о наличии обременения в виде постоянно проживающих ответчиков несостоятелен, не имеет правового обоснования.
Документы, послужившие основанием для регистрации права собственности ЗАО <Т...> а затем и регистрации перехода права собственности А.С. не оспорены и в установленном порядке недействительными не признаны.
Кроме того, из материалов дела следует, что ответчицы не состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, несмотря на то, что администрацией Приморского района Санкт-Петербурга им неоднократно предлагалось представить документы для их постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; однако ответчиками соответствующих действий предпринято не было.
Как указано выше, срок действия договора найма истек <дата>. При этом довод апелляционной жалобы о необоснованном исчислении судом 5 летнего срока действия договора найма с расчетом от <дата> (дата заключения Договора аренды N <...>), а не с <дата> (дата выдачи ордера) несостоятелен, поскольку договор вступает в силу с момента его заключения, кроме того, Договор аренды N <...>, на основании которого ответчицам было предоставлено спорное помещение, является срочным, и его действие ограничивается <дата>.
Руководствуясь ст. 684 ГК РФ, А.С., неоднократно направлял в адрес ответчиц по первоначальному иску письменные уведомления об отказе от продления договора найма <адрес> на новый срок, в частности, в материалы дела представлены следующие уведомления: от <дата> - получено Г. лично <дата>; телеграмма от <дата> - вручена Г. лично <дата>; от <дата> - получено Ф. лично <дата>; от <дата> - получено Ф. лично <дата>. Получение указанных уведомлений Г. подтвердила и в суде апелляционной инстанции.
Между тем, никаких действий ответчиками предпринято не было, напротив, ответчики выражали намерение и дальше проживать в спорном помещении.
Таким образом, как верно указывает суд первой инстанции, дальнейшее проживание ответчиков в спорном помещении, несмотря на имеющуюся у них возможность постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, которой они пренебрегают, влечет недопустимое нарушение прав собственника.
В то же время, статьи 676, 678 ГК РФ предусматривают обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела следует, ответчиками подтверждается, что плата за жилое помещение ими не вносилась.
Решением Приморского районного суда от <дата> по делу N <...> иск удовлетворен частично, с ответчиков взыскано в пользу А.С. в счет платежей по договору найма <...>.
Поскольку вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам N <...> и N <...> установлена обязанность ответчиков вносить платежи в оплату найма, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда в части удовлетворения требований А.С. о взыскании с Г. и Ф. платы за наем за период с <дата> по <дата> включительно в сумме <...>. из расчета, произведенного по методике, утвержденной постановлением Правительства СПб от 07.03.2008 N 257 "Об утверждении Методики определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" по аналогии.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
В целом, доводы апелляционной жалобы ответчика аналогичны его возражениям в суде первой инстанции и встречным исковым требованиям, которые рассмотрены судом в полном объеме, основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)