Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мартынова Н.В.
Докладчик: Быкова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего: Быковой С.В.
судей: Емельянова А.Ф., Ворожцовой Л.К.,
при секретаре: Г.Н.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Быковой С.В. дело по кассационной жалобе Г.Т.
на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 26 января 2011 года
по иску Г.Т. к З. о применении последствий ничтожной сделки,
Г.Т. обратилась в суд с иском к З. о применении последствий ничтожной сделки.
Требования мотивированы тем, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк, в которой также зарегистрированы ее дочь К.Т. и внучка К.М.
ДД.ММ.ГГГГ, находясь в болезненном состоянии, судя по тексту, она подписала договор купли-продажи, в соответствии с которым она продала ответчику квартиру за руб.
Однако продавать квартиру, а тем более за столь низкую цену, она намерение не имела.
Считает, что ответчик воспользовался ее болезненным состоянием и обманул ее. С текстом договора она ознакомлена не была. Затем ответчик в отделении Сберегательного Банка положил на ее имя деньги в сумме руб.
Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по в г. Новокузнецке.
Затем Г.Т. дополнила требования и просила признать сделку ничтожной по мотивам того, что она заведомо противна основам правопорядка и нравственности. Она не помнит, подписывала ли она именно этот текст договора, и знакомил ли ее с ним ответчик, подпись в представленном договоре отличается от ее обычной подписи. Кроме того, она намеревалась разменять квартиру на однокомнатную и доплату в размере не менее руб., для чего обратилась в Агентство недвижимости. В УФРС она не была ни ДД.ММ.ГГГГ., ни в другой день. Каким образом был зарегистрирован переход права собственности на З. ей неизвестно, почему регистрация осуществлена в течение 4-х дней - неясно.
В последующем истица уточнила требованиям тем, что покупная цена за квартиру ей уплачена не была. Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи не был реально исполнен, что также свидетельствует о его ничтожности. Расписка не может рассматриваться как платежный документ, т.к. суммы, указанной в расписке, она не получала, не доказана относимость данной расписки к оспариваемой сделке. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован незаконно. Сделка зарегистрирована как заключенная с обременением, но она не могла быть зарегистрирована таким образом, т.к., по утверждению З., деньги им были переданы ДД.ММ.ГГГГ, а документы на регистрацию сданы ДД.ММ.ГГГГ
Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 26 января 2011 года в иске Г.Т. отказано.
В кассационной жалобе Г.Т. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, мотивируя недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Ссылаясь на то, что между ней и З. был заключен договор купли-продажи квартиры, суд не учел ее довод о том, что подпись от ее имени в договоре не похожа на ее обычную подпись, необоснованно отказал ей в удовлетворении ходатайства о назначении по делу почерковедческой экспертизы.
Указывая, что договор сторонами исполнен, суд не принял во внимание, что в расписке не указано на передачу денег в сумме 405 000 руб. в счет оплаты за квартиру, не учел, что фактически она получила лишь.
Кроме того, в договоре закреплено, что до регистрации данного договора никакие деньги в счет покупной цены продавцу не передавались. ДД.ММ.ГГГГ спорный договор был передан на регистрацию как обремененный ипотекой, то есть, не оплаченный. Регистрация договора, как видно по имеющимся в деле документам, состоялась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает тот факт, что расписка в получении ею денег в сумме руб. от ДД.ММ.ГГГГ не имеет отношения к спорному договору. Поэтому договор купли-продажи квартиры не исполнен покупателем в части оплаты.
Суд также не дал оценки тем обстоятельствам, что при оформлении спорной сделки ответчик воспользовался ее склонностью к алкоголизации и состоянием здоровья. У нотариуса К.Н. она не была, доверенности Е. на регистрацию перехода права собственности на квартиру по не давала. В суде нотариус пояснила, что не помнит ее в лицо.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Г.Т. - К.Т., действующую по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в жалобе, в соответствии со ст. 347 ч. 1 ГПК РФ, не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 549, 550, 551, 554, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившемся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В силу ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Материалами дела установлено, что Г.Т. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк,
ДД.ММ.ГГГГ между Г.Т. и З. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому З. приобрел в собственность спорную квартиру за руб.
Право собственности З. на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав, с обременением - ипотека в силу закона.
Документы на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области от имени Г.Т. по выданной ею нотариальной доверенности подал Е.
Как видно из расписки, сберегательной книжки, ДД.ММ.ГГГГ Г.Т. получила от З. руб., претензий не имеет.
Заключением комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ N амбулаторной первичной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, Г.Т. обнаруживает. Однако степень личностных изменений у Г.Т. не такова, чтобы она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, т.к. она адаптирована в социальном и бытовом плане, способна самостоятельно решать свои жизненные проблемы, у нее достаточная волевая регуляция поведения и достаточные критические способности. В момент подписания договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ Г.Т. также могла понимать значение своих действий, руководить ими, тем более, что в тот день была освидетельствована психиатром Новокузнецкого психиатрического диспансера, в амбулаторной карте отмечено - "психических расстройств не выявлено".
Дееспособность Г.Т. подтверждается также вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 29.10.2010 г.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, пояснениями нотариуса К.Н., показаниями свидетеля К.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истицей не было предоставлено доказательств, свидетельствующих об обмане ее со стороны З. как при заключении сделки, так и при расчете по договору купли-продажи. Сведений о достижении сторонами соглашения об иной цене квартиры, не имеется. Данные доводы, напротив, опровергаются Постановлением следователя об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.05.2010 г.
Не имеется доказательств и того, что истица намеревалась заключить другой договор.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между Г.Т. и З., не имеется, поскольку она соответствует требованиям закона, договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен.
Доказательств обратного истицей не представлено.
Доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не основаны на законе и не подтверждены доказательствами. Суд обоснованно принял расписку в качестве доказательства передачи денег, написание которой истицей не оспаривалось. Ссылка в жалобе на передачу меньшей суммы по сделке, о чем свидетельствует сберегательная книжка, не опровергает суммы, указанной в расписке.
Все действия истицы, как то: обращение в агентство недвижимости, заключение договора купли-продажи, составление расписки, получение денежных средств со сберегательной книжки, выдача доверенности на имя Е. на право регистрации права собственности, договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, свидетельствуют о направлении ее воли на заключение договора купли-продажи квартиры.
Довод жалобы о том, что нотариус не помнит истицу в лицо, является несостоятельным, поскольку противоречит материалам дела, из которых видно, что нотариус помнит саму истицу и обстоятельства выдачи ею доверенности, что также подтверждено нарядом (доверенности), реестром для регистрации нотариальных действий, обозреваемых в судебном заседании. Суд обоснованно не назначил по делу судебную почерковедческую экспертизу, т.к. сама истица не отрицала, что ею договор купли-продажи квартиры подписывался.
Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал правильную оценку имеющимся доказательствам, правильно применил материальный закон и не нарушил норм процессуального права.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 26 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3360
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 марта 2011 г. по делу N 33-3360
Судья: Мартынова Н.В.
Докладчик: Быкова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего: Быковой С.В.
судей: Емельянова А.Ф., Ворожцовой Л.К.,
при секретаре: Г.Н.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Быковой С.В. дело по кассационной жалобе Г.Т.
на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 26 января 2011 года
по иску Г.Т. к З. о применении последствий ничтожной сделки,
установила:
Г.Т. обратилась в суд с иском к З. о применении последствий ничтожной сделки.
Требования мотивированы тем, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк, в которой также зарегистрированы ее дочь К.Т. и внучка К.М.
ДД.ММ.ГГГГ, находясь в болезненном состоянии, судя по тексту, она подписала договор купли-продажи, в соответствии с которым она продала ответчику квартиру за руб.
Однако продавать квартиру, а тем более за столь низкую цену, она намерение не имела.
Считает, что ответчик воспользовался ее болезненным состоянием и обманул ее. С текстом договора она ознакомлена не была. Затем ответчик в отделении Сберегательного Банка положил на ее имя деньги в сумме руб.
Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по в г. Новокузнецке.
Затем Г.Т. дополнила требования и просила признать сделку ничтожной по мотивам того, что она заведомо противна основам правопорядка и нравственности. Она не помнит, подписывала ли она именно этот текст договора, и знакомил ли ее с ним ответчик, подпись в представленном договоре отличается от ее обычной подписи. Кроме того, она намеревалась разменять квартиру на однокомнатную и доплату в размере не менее руб., для чего обратилась в Агентство недвижимости. В УФРС она не была ни ДД.ММ.ГГГГ., ни в другой день. Каким образом был зарегистрирован переход права собственности на З. ей неизвестно, почему регистрация осуществлена в течение 4-х дней - неясно.
В последующем истица уточнила требованиям тем, что покупная цена за квартиру ей уплачена не была. Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи не был реально исполнен, что также свидетельствует о его ничтожности. Расписка не может рассматриваться как платежный документ, т.к. суммы, указанной в расписке, она не получала, не доказана относимость данной расписки к оспариваемой сделке. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован незаконно. Сделка зарегистрирована как заключенная с обременением, но она не могла быть зарегистрирована таким образом, т.к., по утверждению З., деньги им были переданы ДД.ММ.ГГГГ, а документы на регистрацию сданы ДД.ММ.ГГГГ
Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 26 января 2011 года в иске Г.Т. отказано.
В кассационной жалобе Г.Т. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, мотивируя недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Ссылаясь на то, что между ней и З. был заключен договор купли-продажи квартиры, суд не учел ее довод о том, что подпись от ее имени в договоре не похожа на ее обычную подпись, необоснованно отказал ей в удовлетворении ходатайства о назначении по делу почерковедческой экспертизы.
Указывая, что договор сторонами исполнен, суд не принял во внимание, что в расписке не указано на передачу денег в сумме 405 000 руб. в счет оплаты за квартиру, не учел, что фактически она получила лишь.
Кроме того, в договоре закреплено, что до регистрации данного договора никакие деньги в счет покупной цены продавцу не передавались. ДД.ММ.ГГГГ спорный договор был передан на регистрацию как обремененный ипотекой, то есть, не оплаченный. Регистрация договора, как видно по имеющимся в деле документам, состоялась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает тот факт, что расписка в получении ею денег в сумме руб. от ДД.ММ.ГГГГ не имеет отношения к спорному договору. Поэтому договор купли-продажи квартиры не исполнен покупателем в части оплаты.
Суд также не дал оценки тем обстоятельствам, что при оформлении спорной сделки ответчик воспользовался ее склонностью к алкоголизации и состоянием здоровья. У нотариуса К.Н. она не была, доверенности Е. на регистрацию перехода права собственности на квартиру по не давала. В суде нотариус пояснила, что не помнит ее в лицо.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Г.Т. - К.Т., действующую по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в жалобе, в соответствии со ст. 347 ч. 1 ГПК РФ, не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 549, 550, 551, 554, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившемся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В силу ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Материалами дела установлено, что Г.Т. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Новокузнецк,
ДД.ММ.ГГГГ между Г.Т. и З. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому З. приобрел в собственность спорную квартиру за руб.
Право собственности З. на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав, с обременением - ипотека в силу закона.
Документы на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области от имени Г.Т. по выданной ею нотариальной доверенности подал Е.
Как видно из расписки, сберегательной книжки, ДД.ММ.ГГГГ Г.Т. получила от З. руб., претензий не имеет.
Заключением комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ N амбулаторной первичной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, Г.Т. обнаруживает. Однако степень личностных изменений у Г.Т. не такова, чтобы она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, т.к. она адаптирована в социальном и бытовом плане, способна самостоятельно решать свои жизненные проблемы, у нее достаточная волевая регуляция поведения и достаточные критические способности. В момент подписания договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ Г.Т. также могла понимать значение своих действий, руководить ими, тем более, что в тот день была освидетельствована психиатром Новокузнецкого психиатрического диспансера, в амбулаторной карте отмечено - "психических расстройств не выявлено".
Дееспособность Г.Т. подтверждается также вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 29.10.2010 г.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, пояснениями нотариуса К.Н., показаниями свидетеля К.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истицей не было предоставлено доказательств, свидетельствующих об обмане ее со стороны З. как при заключении сделки, так и при расчете по договору купли-продажи. Сведений о достижении сторонами соглашения об иной цене квартиры, не имеется. Данные доводы, напротив, опровергаются Постановлением следователя об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.05.2010 г.
Не имеется доказательств и того, что истица намеревалась заключить другой договор.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между Г.Т. и З., не имеется, поскольку она соответствует требованиям закона, договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен.
Доказательств обратного истицей не представлено.
Доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не основаны на законе и не подтверждены доказательствами. Суд обоснованно принял расписку в качестве доказательства передачи денег, написание которой истицей не оспаривалось. Ссылка в жалобе на передачу меньшей суммы по сделке, о чем свидетельствует сберегательная книжка, не опровергает суммы, указанной в расписке.
Все действия истицы, как то: обращение в агентство недвижимости, заключение договора купли-продажи, составление расписки, получение денежных средств со сберегательной книжки, выдача доверенности на имя Е. на право регистрации права собственности, договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, свидетельствуют о направлении ее воли на заключение договора купли-продажи квартиры.
Довод жалобы о том, что нотариус не помнит истицу в лицо, является несостоятельным, поскольку противоречит материалам дела, из которых видно, что нотариус помнит саму истицу и обстоятельства выдачи ею доверенности, что также подтверждено нарядом (доверенности), реестром для регистрации нотариальных действий, обозреваемых в судебном заседании. Суд обоснованно не назначил по делу судебную почерковедческую экспертизу, т.к. сама истица не отрицала, что ею договор купли-продажи квартиры подписывался.
Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал правильную оценку имеющимся доказательствам, правильно применил материальный закон и не нарушил норм процессуального права.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 26 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)