Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Дудниченко Г.Н., судей с участием прокурора при секретаре Журавлевой Г.М., Немчиновой Н.В., Сипиной С.Ю., З. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца администрации, кассационному представлению помощника прокурора города Быстрицкой Т.М., кассационной жалобе ответчика С.А. на решение Тобольского городского суда от, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Администрации к С.А., С.Л., несовершеннолетним С.М., С.Д. в лице С.А. о выселении из жилого помещения в кв. дома в микрорайоне и снятии с регистрационного учета отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., выслушав представителя К., С.А., судебная коллегия
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: микрорайон дом квартира без предоставления другого жилого помещения и снятии их с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что данное жилое помещение было предоставлено директору МУП "<...> С.А. на семью из 4 человек согласно распоряжения Главы администрации р от и в соответствии с Положением "О порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования "<...>. На указанную квартиру был заключен договор найма жилого помещения без права выкупа. Срок найма жилого помещения согласно п. 1.4 Договора 3 года - со по. По акту передачи жилого помещения от администрация передала, а С.А. принял указанное жилое помещение. С.А. по письменной просьбе освобожден от прохождения муниципальной службы и уволен в порядке перевода. Уведомления об освобождении жилого помещения направлялись С.А., До настоящего времени ответчики квартиру не освободили и ключи не сдали.
В суде представители истца на иске настаивали.
Ответчик С.А. выступающий в суде и в интересах С.Л. по доверенности и как законный представитель С.М. и С.Д., в суде с иском не согласен, представил суду договор социального найма на спорное жилое помещение.
Ответчик С.Л. в суд не явилась, извещена.
Ответчик С.М. в суд не явилась, извещена.
3 лицо представитель органов опеки и попечительства Департамента социального развития в суд не явился, извещен.
Представитель МРО УФМС России по в суд не явился, извещен, просил рассмотреть дело в их отсутствии.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласны истец, ответчик и помощник прокурора города Быстрицкая Т.М.
Администрация в кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований.
Считает, что суд не применив нормы ГК РФ, регулирующие наем жилого помещения, не исследовал доказательственную базу, связанную с данным кругом вопросов и гражданских правоотношений, в частности вопрос о намерении Администрации не сдавать спорную квартиру в коммерческий найм, и подтверждающие данное намерение доказательства.
Полагает, что судом необоснованно все три предупреждения ответчикам определены в одну группу как предупреждения о выселении. Суд не усмотрел в данной ситуации наличия договорных отношений в гражданско-правовой сфере.
Ссылается на то, что судом не были исследованы обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий договорных отношений с Администрацией по Договору коммерческого найма от.
Считает, что суд без взаимосвязи с Положением о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования дал оценку договору коммерческого найма.
Помощник прокурора города Быстрицкая Т.М. просит исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что договор найма жилого помещения без права выкупа от, заключенный между истцом и ответчиком, прекращен.
Полагает, что поскольку Администрация не известила нанимателей по договору коммерческого найма в установленный законом срок о намерении расторгнуть данный договор в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, договор найма жилого помещения без права выкупа от в соответствии со ст. 684 ГК РФ продлен на тех же условиях и на тот же срок.
С.А. в кассационной жалобе просит изменить описательную и мотивировочную часть решения.
Указывает, что в описательную часть решения не изложены его возражения.
Ссылается на то, что в мотивировочной части решения суда не изложено заключение прокурора.
Полагает, что не основана на законе ссылка суда о том, что истцом не устанавливался срок для освобождения жилого помещения, что позволит администрации установить такой срок и в дальнейшем повторно требовать его выселение.
Указывает, что судом не проведен анализ наличия или отсутствия у него права на преимущественное заключение договора найма на следующий срок.
Ссылается на то, что ни одно возражение, изложенное в письменном виде, не вошло в судебное решение, тем самым нарушены требования п. 4 ст. 198 ГПК РФ.
На кассационную жалобу С.А. и кассационное представление поступили возражения от Администрации.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, выслушав представителя Администрации К., поддержавшего доводы своей кассационной жалобы, с доводами кассационного представления прокурора и кассационной жалобой С.А. не согласного, С.А., поддержавшего доводы своей кассационной жалобы и кассационного представления, доводы кассационной жалобы истца считавший необоснованными, прокурора Сипину С.Ю., поддержавшую доводы кассационного представления, доводы кассационных жалоб сторон полагала необоснованными, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, в виду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Ст. 687 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии с ч. 7 ст. 31 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Поскольку закон не предъявляет особых требований к форме соглашения, оно может быть и устным, и письменным, оно может содержаться в иных нормативных или локальных актах. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения, объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором. Таким образом, отношения между собственником и лицом, заключившим такое соглашение, будут носить обязательственный характер.
Отказывая в удовлетворении требований истца по основаниям досрочного прекращения договора найма с ответчиками суд пришел к выводу, что согласно п. 18 Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, принятым решением городской Думы 30 октября 2006 г. с изменениями 30 января 2007 г., договор найма без права выкупа подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения такого договора. Пункты 2 и 3 указанного положения не содержат указания на то, что перечисленным категориям работников, имеющим право на получение жилого помещения из муниципального жилищного фонда, указанное жилое помещение предоставляется только на период работы в органах местного самоуправления, в муниципальных предприятиях и учреждениях в федеральных и государственных учреждениях и предприятиях, расположенных на территории.
Не содержится условия о том, что ответчику было предоставлено спорное жилое помещение на период его работы в указанных организациях в и в самом договоре найма от 2 октября 2007 г.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела.
Суд обоснованно пришел к выводу, что заключенный Администрацией и С.А. договор найма жилого помещения без права выкупа /л.д. 10/ является договором коммерческого найма.
Доводы кассационной жалобы С.А. о заключении с ним договора социального найма судебная коллегия находит несостоятельными.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По договору социального найма в соответствии с действующим законодательством жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
- Доводы ответчика о предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма опровергаются имеющимися в деле доказательствами: справкой комитета по жилью администрации от о том, что С.А. спорное жилое помещение было предоставлено из муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договору найма жилого помещения без права выкупа от, а не по договору социального найма /л.д. 72/;
- распоряжениями администрации за р от /л.д. 73/ и от /л.д. 74/, (ссылка на указанные номера распоряжений имеется в представленном суду ответчиком договоре социального найма), в которых не имеется информации о предоставлении ответчику жилья по договору социального найма;
- протоколами комиссии по жилищным вопросам за 2007 г., где имеется протокол заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации от июня 2007 г. и под номером 101 внесена запись о постановке на учет С.А. на коммерческий найм с заключением договора найма коммерческого использования на жилое помещение по адресу <...>, /л.д. 80 оборотная сторона/;
- Журналом регистрации договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, где под N 1 от имеется подпись самого С.А. в получении договора сроком на 3 года на основании распоряжения 1025р от по адресу <...> /л.д. 82 - 83/;
- Журналом регистрации ордеров и договоров социального найма с 2005 г., где в записях о получении указанных документов в период с по С.А. не значится /л.д. 84 - 86/;
- Заявлением самого С.А. от в администрацию, в котором он просит заключить договор найма на жилое помещение коммерческого использования расположенное по адресу /л.д. 25/;
- Ходатайством председателя Комитета по управлению имуществом /л.д. 26/.
Поскольку, как указывалось выше, жилое помещение не могло быть предоставлено ответчику по договору социального найма, предоставленный С.А. договор социального найма от /л.д. 87/ в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не влечет никаких юридических последствий.
Согласно Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования следует:
Право на получение по договорам найма жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования имеют не имеющие жилья в:
2.1. Муниципальные служащие органов местного самоуправления муниципального образования.
2.2. Работники органов местного самоуправления не являющиеся муниципальными служащими.
2.3. Работники муниципальных предприятий и учреждений.
2.4. Работники федеральных и государственных учреждений и предприятий, расположенных на территории /л.д. 45/.
Неправильным толкованием данных пунктом и норм материального права является вывод суда о том, что Пункты 2 и 3 указанного положения не содержат указания на то, что перечисленным категориям работников, имеющим право на получение жилого помещения из муниципального жилищного фонда, указанное жилое помещение предоставляется только на период работы в органах местного самоуправления, в муниципальных предприятиях и учреждениях в федеральных и государственных учреждениях и предприятиях, расположенных на территории.
В соответствии со ст. 20 ТК РФ сторонами трудовых отношений являются работник и работодатель.
Работник - физическое лицо, вступившее в трудовые отношения с работодателем.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 02.03.2007 N 25-ФЗ "О муниципальной службе в Российской Федерации" муниципальная служба - профессиональная деятельность граждан, которая осуществляется на постоянной основе на должностях муниципальной службы, замещаемых путем заключения трудового договора (контракта).
Нанимателем для муниципального служащего является муниципальное образование, от имени которого полномочия нанимателя осуществляет представитель нанимателя (работодатель).
Представителем нанимателя (работодателем) может быть глава муниципального образования, руководитель органа местного самоуправления, председатель избирательной комиссии муниципального образования или иное лицо, уполномоченное исполнять обязанности представителя нанимателя (работодателя).
В совокупности с указанными нормами и Положением следует вывод, что право на предоставление по договорам найма жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования (также и на его сохранение) имеют только те работники и муниципальные служащие, которые работают в муниципальных предприятиях и учреждения, в органах местного самоуправления, федеральных и государственных учреждениях и предприятиях.
Иное толкование данного Положения и действующего законодательства, противоречит принципам жилищного и трудового законодательства, принципам организации местного самоуправления в Российской Федерации.
С учетом имеющегося Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования не является юридически значимым обстоятельством отсутствие в договоре найма от указание на то обстоятельство, что спорное жилое помещение предоставляется только на период работы С.А. в указанных организациях в.
В соответствии с п. 18 указанного выше Положения договор найма без права выкупа подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения такого договора.
Как следует из п. 2.2.8 Договора найма жилого помещения без права выкупа от наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Наймодателю в течение месяца жилое помещение...
Судом было установлено и не оспаривалось ответчиком, указанные условия Положения и договора С.А. не выполнены, несмотря на неоднократные требования наймодателя.
У С.А. и членов его семьи в виду прекращения трудовых отношений с С.А., возникла обязанность освободить жилое помещение, поскольку у них прекратилось права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным договором и Положением. В силу ст. 35 ЖК РФ, поскольку ответчики не освобождают указанное жилое помещение, они подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Кроме того, как следует из материалов дела, срок действия договора закончился.
Предложений С.А. заключить договор коммерческого найма на тех же или иных условиях не направлялось. О своем намерении не заключать договор коммерческого найма на новый срок Администрация, в связи с прекращением трудовых отношений С.А., выражала неоднократно. Так С.А. было направлено уведомление /л.д. 16/, /л.д. 15/, /л.д. 14/.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Исходя из требований Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, ст. 684 ГК РФ и указанных выше обстоятельств, у Администрации не имелось законных оснований для заключения договора коммерческого найма на новый срок, поскольку ответчик не относился к той категории лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору коммерческого найма, следовательно, он не имел преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Законом не предусмотрена какая-либо определенная форма направления уведомления об отказе от продления договора. Так же как закон не ограничивает ранний срок направления уведомления об отказе заключить договор.
Учитывая, что положения ст. 684 ГК РФ должны применяться с учетом Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, судебная коллегия полагает, что имеются основания для выселения С.А. в соответствии со ст. 35 ЖК РФ со всеми зависимыми членами семьи из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, а, следовательно, ответчики подлежат снятию с регистрационного учета.
На основании вышеизложенного несостоятельными являются доводы кассационного представления помощника прокурора города.
Необоснованным является довод кассационной жалобы С.А. о том, что судом в описательной части решения не указаны основания его несогласия с иском, в мотивировочной части не изложено заключение прокурора.
Ст. 198 ГПК РФ не содержит указания на необходимость подробного изложения доводов сторон и заключения прокурора в решении суда. Полностью пояснения сторон, третьих лиц и заключение прокурора отражается в протоколе судебного заседания, на который, в случае несогласия с ним лица, участвующие в деле, имеют право принести замечания. О несогласии С.А. с требованиями в решении суда отражено.
Несостоятельным по доводам, изложенным выше, является довод кассационной жалобы о том, что суд неправомерно указал, что документы для заключения договора социального найма не собирались и не представлялись в комитет по жилью. Кроме того, ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств, что они относились к той категориям граждан, которым в соответствии с действующим жилищным законодательством или иными законами могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления.
Иные доводы кассационной жалобы С.А. не являются основанием для изменения описательной и мотивировочной частей решения суда.
Учитывая, что по делу не требуется собирания или дополнительной проверки доказательств, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно, но допущена ошибка в применении норм материального права и выводы суда первой инстанции, изложенных в решении суда не соответствуют обстоятельствам дела, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Тобольского городского суда Тюменской области от 08 декабря 2010 года отменить, принять по делу новое решение.
Выселить С.А., С.Л., С.М., С.Д. из жилого помещения, расположенного по адресу:, микрорайон, дом квартира без предоставления другого жилого помещения.
Обязать Управление Федеральной миграционной службы по в снять С.А., С.Л., С.М., С.Д. с регистрационного учета по адресу:, микрорайон,.
Кассационную жалобу Администрации удовлетворить, в удовлетворении кассационного представления помощника прокурора города Быстрицкой Т.М., кассационной жалобы ответчика С.А. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.02.2011 ПО ДЕЛУ N 33-425/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 февраля 2011 г. по делу N 33-425/2011
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Дудниченко Г.Н., судей с участием прокурора при секретаре Журавлевой Г.М., Немчиновой Н.В., Сипиной С.Ю., З. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца администрации, кассационному представлению помощника прокурора города Быстрицкой Т.М., кассационной жалобе ответчика С.А. на решение Тобольского городского суда от, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Администрации к С.А., С.Л., несовершеннолетним С.М., С.Д. в лице С.А. о выселении из жилого помещения в кв. дома в микрорайоне и снятии с регистрационного учета отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., выслушав представителя К., С.А., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: микрорайон дом квартира без предоставления другого жилого помещения и снятии их с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что данное жилое помещение было предоставлено директору МУП "<...> С.А. на семью из 4 человек согласно распоряжения Главы администрации р от и в соответствии с Положением "О порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования "<...>. На указанную квартиру был заключен договор найма жилого помещения без права выкупа. Срок найма жилого помещения согласно п. 1.4 Договора 3 года - со по. По акту передачи жилого помещения от администрация передала, а С.А. принял указанное жилое помещение. С.А. по письменной просьбе освобожден от прохождения муниципальной службы и уволен в порядке перевода. Уведомления об освобождении жилого помещения направлялись С.А., До настоящего времени ответчики квартиру не освободили и ключи не сдали.
В суде представители истца на иске настаивали.
Ответчик С.А. выступающий в суде и в интересах С.Л. по доверенности и как законный представитель С.М. и С.Д., в суде с иском не согласен, представил суду договор социального найма на спорное жилое помещение.
Ответчик С.Л. в суд не явилась, извещена.
Ответчик С.М. в суд не явилась, извещена.
3 лицо представитель органов опеки и попечительства Департамента социального развития в суд не явился, извещен.
Представитель МРО УФМС России по в суд не явился, извещен, просил рассмотреть дело в их отсутствии.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласны истец, ответчик и помощник прокурора города Быстрицкая Т.М.
Администрация в кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований.
Считает, что суд не применив нормы ГК РФ, регулирующие наем жилого помещения, не исследовал доказательственную базу, связанную с данным кругом вопросов и гражданских правоотношений, в частности вопрос о намерении Администрации не сдавать спорную квартиру в коммерческий найм, и подтверждающие данное намерение доказательства.
Полагает, что судом необоснованно все три предупреждения ответчикам определены в одну группу как предупреждения о выселении. Суд не усмотрел в данной ситуации наличия договорных отношений в гражданско-правовой сфере.
Ссылается на то, что судом не были исследованы обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий договорных отношений с Администрацией по Договору коммерческого найма от.
Считает, что суд без взаимосвязи с Положением о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования дал оценку договору коммерческого найма.
Помощник прокурора города Быстрицкая Т.М. просит исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что договор найма жилого помещения без права выкупа от, заключенный между истцом и ответчиком, прекращен.
Полагает, что поскольку Администрация не известила нанимателей по договору коммерческого найма в установленный законом срок о намерении расторгнуть данный договор в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, договор найма жилого помещения без права выкупа от в соответствии со ст. 684 ГК РФ продлен на тех же условиях и на тот же срок.
С.А. в кассационной жалобе просит изменить описательную и мотивировочную часть решения.
Указывает, что в описательную часть решения не изложены его возражения.
Ссылается на то, что в мотивировочной части решения суда не изложено заключение прокурора.
Полагает, что не основана на законе ссылка суда о том, что истцом не устанавливался срок для освобождения жилого помещения, что позволит администрации установить такой срок и в дальнейшем повторно требовать его выселение.
Указывает, что судом не проведен анализ наличия или отсутствия у него права на преимущественное заключение договора найма на следующий срок.
Ссылается на то, что ни одно возражение, изложенное в письменном виде, не вошло в судебное решение, тем самым нарушены требования п. 4 ст. 198 ГПК РФ.
На кассационную жалобу С.А. и кассационное представление поступили возражения от Администрации.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, выслушав представителя Администрации К., поддержавшего доводы своей кассационной жалобы, с доводами кассационного представления прокурора и кассационной жалобой С.А. не согласного, С.А., поддержавшего доводы своей кассационной жалобы и кассационного представления, доводы кассационной жалобы истца считавший необоснованными, прокурора Сипину С.Ю., поддержавшую доводы кассационного представления, доводы кассационных жалоб сторон полагала необоснованными, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований, в виду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Ст. 687 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии с ч. 7 ст. 31 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Поскольку закон не предъявляет особых требований к форме соглашения, оно может быть и устным, и письменным, оно может содержаться в иных нормативных или локальных актах. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения, объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором. Таким образом, отношения между собственником и лицом, заключившим такое соглашение, будут носить обязательственный характер.
Отказывая в удовлетворении требований истца по основаниям досрочного прекращения договора найма с ответчиками суд пришел к выводу, что согласно п. 18 Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, принятым решением городской Думы 30 октября 2006 г. с изменениями 30 января 2007 г., договор найма без права выкупа подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения такого договора. Пункты 2 и 3 указанного положения не содержат указания на то, что перечисленным категориям работников, имеющим право на получение жилого помещения из муниципального жилищного фонда, указанное жилое помещение предоставляется только на период работы в органах местного самоуправления, в муниципальных предприятиях и учреждениях в федеральных и государственных учреждениях и предприятиях, расположенных на территории.
Не содержится условия о том, что ответчику было предоставлено спорное жилое помещение на период его работы в указанных организациях в и в самом договоре найма от 2 октября 2007 г.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела.
Суд обоснованно пришел к выводу, что заключенный Администрацией и С.А. договор найма жилого помещения без права выкупа /л.д. 10/ является договором коммерческого найма.
Доводы кассационной жалобы С.А. о заключении с ним договора социального найма судебная коллегия находит несостоятельными.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По договору социального найма в соответствии с действующим законодательством жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
- Доводы ответчика о предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма опровергаются имеющимися в деле доказательствами: справкой комитета по жилью администрации от о том, что С.А. спорное жилое помещение было предоставлено из муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договору найма жилого помещения без права выкупа от, а не по договору социального найма /л.д. 72/;
- распоряжениями администрации за р от /л.д. 73/ и от /л.д. 74/, (ссылка на указанные номера распоряжений имеется в представленном суду ответчиком договоре социального найма), в которых не имеется информации о предоставлении ответчику жилья по договору социального найма;
- протоколами комиссии по жилищным вопросам за 2007 г., где имеется протокол заседания комиссии по жилищным вопросам при администрации от июня 2007 г. и под номером 101 внесена запись о постановке на учет С.А. на коммерческий найм с заключением договора найма коммерческого использования на жилое помещение по адресу <...>, /л.д. 80 оборотная сторона/;
- Журналом регистрации договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, где под N 1 от имеется подпись самого С.А. в получении договора сроком на 3 года на основании распоряжения 1025р от по адресу <...> /л.д. 82 - 83/;
- Журналом регистрации ордеров и договоров социального найма с 2005 г., где в записях о получении указанных документов в период с по С.А. не значится /л.д. 84 - 86/;
- Заявлением самого С.А. от в администрацию, в котором он просит заключить договор найма на жилое помещение коммерческого использования расположенное по адресу /л.д. 25/;
- Ходатайством председателя Комитета по управлению имуществом /л.д. 26/.
Поскольку, как указывалось выше, жилое помещение не могло быть предоставлено ответчику по договору социального найма, предоставленный С.А. договор социального найма от /л.д. 87/ в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не влечет никаких юридических последствий.
Согласно Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования следует:
Право на получение по договорам найма жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования имеют не имеющие жилья в:
2.1. Муниципальные служащие органов местного самоуправления муниципального образования.
2.2. Работники органов местного самоуправления не являющиеся муниципальными служащими.
2.3. Работники муниципальных предприятий и учреждений.
2.4. Работники федеральных и государственных учреждений и предприятий, расположенных на территории /л.д. 45/.
Неправильным толкованием данных пунктом и норм материального права является вывод суда о том, что Пункты 2 и 3 указанного положения не содержат указания на то, что перечисленным категориям работников, имеющим право на получение жилого помещения из муниципального жилищного фонда, указанное жилое помещение предоставляется только на период работы в органах местного самоуправления, в муниципальных предприятиях и учреждениях в федеральных и государственных учреждениях и предприятиях, расположенных на территории.
В соответствии со ст. 20 ТК РФ сторонами трудовых отношений являются работник и работодатель.
Работник - физическое лицо, вступившее в трудовые отношения с работодателем.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 02.03.2007 N 25-ФЗ "О муниципальной службе в Российской Федерации" муниципальная служба - профессиональная деятельность граждан, которая осуществляется на постоянной основе на должностях муниципальной службы, замещаемых путем заключения трудового договора (контракта).
Нанимателем для муниципального служащего является муниципальное образование, от имени которого полномочия нанимателя осуществляет представитель нанимателя (работодатель).
Представителем нанимателя (работодателем) может быть глава муниципального образования, руководитель органа местного самоуправления, председатель избирательной комиссии муниципального образования или иное лицо, уполномоченное исполнять обязанности представителя нанимателя (работодателя).
В совокупности с указанными нормами и Положением следует вывод, что право на предоставление по договорам найма жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования (также и на его сохранение) имеют только те работники и муниципальные служащие, которые работают в муниципальных предприятиях и учреждения, в органах местного самоуправления, федеральных и государственных учреждениях и предприятиях.
Иное толкование данного Положения и действующего законодательства, противоречит принципам жилищного и трудового законодательства, принципам организации местного самоуправления в Российской Федерации.
С учетом имеющегося Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования не является юридически значимым обстоятельством отсутствие в договоре найма от указание на то обстоятельство, что спорное жилое помещение предоставляется только на период работы С.А. в указанных организациях в.
В соответствии с п. 18 указанного выше Положения договор найма без права выкупа подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения такого договора.
Как следует из п. 2.2.8 Договора найма жилого помещения без права выкупа от наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Наймодателю в течение месяца жилое помещение...
Судом было установлено и не оспаривалось ответчиком, указанные условия Положения и договора С.А. не выполнены, несмотря на неоднократные требования наймодателя.
У С.А. и членов его семьи в виду прекращения трудовых отношений с С.А., возникла обязанность освободить жилое помещение, поскольку у них прекратилось права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным договором и Положением. В силу ст. 35 ЖК РФ, поскольку ответчики не освобождают указанное жилое помещение, они подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Кроме того, как следует из материалов дела, срок действия договора закончился.
Предложений С.А. заключить договор коммерческого найма на тех же или иных условиях не направлялось. О своем намерении не заключать договор коммерческого найма на новый срок Администрация, в связи с прекращением трудовых отношений С.А., выражала неоднократно. Так С.А. было направлено уведомление /л.д. 16/, /л.д. 15/, /л.д. 14/.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Исходя из требований Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, ст. 684 ГК РФ и указанных выше обстоятельств, у Администрации не имелось законных оснований для заключения договора коммерческого найма на новый срок, поскольку ответчик не относился к той категории лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору коммерческого найма, следовательно, он не имел преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Законом не предусмотрена какая-либо определенная форма направления уведомления об отказе от продления договора. Так же как закон не ограничивает ранний срок направления уведомления об отказе заключить договор.
Учитывая, что положения ст. 684 ГК РФ должны применяться с учетом Положения о порядке предоставления жилых помещений из муниципального жилищного фонда коммерческого использования, судебная коллегия полагает, что имеются основания для выселения С.А. в соответствии со ст. 35 ЖК РФ со всеми зависимыми членами семьи из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, а, следовательно, ответчики подлежат снятию с регистрационного учета.
На основании вышеизложенного несостоятельными являются доводы кассационного представления помощника прокурора города.
Необоснованным является довод кассационной жалобы С.А. о том, что судом в описательной части решения не указаны основания его несогласия с иском, в мотивировочной части не изложено заключение прокурора.
Ст. 198 ГПК РФ не содержит указания на необходимость подробного изложения доводов сторон и заключения прокурора в решении суда. Полностью пояснения сторон, третьих лиц и заключение прокурора отражается в протоколе судебного заседания, на который, в случае несогласия с ним лица, участвующие в деле, имеют право принести замечания. О несогласии С.А. с требованиями в решении суда отражено.
Несостоятельным по доводам, изложенным выше, является довод кассационной жалобы о том, что суд неправомерно указал, что документы для заключения договора социального найма не собирались и не представлялись в комитет по жилью. Кроме того, ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств, что они относились к той категориям граждан, которым в соответствии с действующим жилищным законодательством или иными законами могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления.
Иные доводы кассационной жалобы С.А. не являются основанием для изменения описательной и мотивировочной частей решения суда.
Учитывая, что по делу не требуется собирания или дополнительной проверки доказательств, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно, но допущена ошибка в применении норм материального права и выводы суда первой инстанции, изложенных в решении суда не соответствуют обстоятельствам дела, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тобольского городского суда Тюменской области от 08 декабря 2010 года отменить, принять по делу новое решение.
Выселить С.А., С.Л., С.М., С.Д. из жилого помещения, расположенного по адресу:, микрорайон, дом квартира без предоставления другого жилого помещения.
Обязать Управление Федеральной миграционной службы по в снять С.А., С.Л., С.М., С.Д. с регистрационного учета по адресу:, микрорайон,.
Кассационную жалобу Администрации удовлетворить, в удовлетворении кассационного представления помощника прокурора города Быстрицкой Т.М., кассационной жалобы ответчика С.А. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)