Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Машкина Е.В.
29 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Железновой Н.Д., судей: Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаврилова В.С.
дело по кассационной жалобе Л.Н.
с участием Х., П.Р.П. (по довер.)
на решение Борского районного суда Нижегородской области от 03 февраля 2011 года
по иску Х. к Л.Н., Л.И. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков состоявшимся, признании права собственности на жилой дом и земельные участки, признании недействительным зарегистрированное право собственности
установила:
Х. обратилась в Борский городской суд с иском к Л.Н., Л.И. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельные участки общей площадью 151 кв. м и 1317 кв. м, расположенных по адресу: ****, обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся, признании права собственности, признании недействительным зарегистрированного права собственности.
В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что **** года она купила жилой дом и земельные участки, расположенные по адресу: **** у ответчиков - Л.Н. и Л.И. за **** рублей. Договор купли-продажи был оформлен распиской от **** года, которую ответчики подписали. Условия договора купли-продажи выполнили обе стороны: она передала ответчикам деньги **** рублей, ответчики передали ей документы на приобретенные дом и земельные участки, ключи от дома.
После этого она неоднократно приезжала к ответчикам, звонила по телефону и просила оформить документы на регистрацию ее права собственности на дом и земельные участки, однако ответчики ей отказывали, ссылаясь на нехватку времени.
В судебном заседании истица отказалась от исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельные участки, обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельных участков. Определением суда от 03 февраля 2011 года производство по делу в этой части прекращено.
Ответчики - Л.Н. и Л.И. в судебное заседание не явились.
Решением Борского районного суда Нижегородской области от 03 февраля 2011 года исковые требования Х. удовлетворены частично.
Договор купли-продажи жилого дома площадью 35, 30 кв. м, расположенного по адресу: **** между Х. и Л.Н. признан совершенным.
За Х., признано право собственности на жилой дома площадью 35, 30 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 1317 кв. м по адресу: ****.
Зарегистрированное право собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н. признано недействительным.
В кассационной жалобе Л.Н. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что выводы суда о заключении договора купли-продажи и возникновении у истицы права собственности не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку расписка не может являться доказательством заключения договора, требование о совершенности договора купли-продажи должно рассматриваться в рамках вопроса о признании права собственности и не должно включаться в резолютивную часть решения, истица не имела законного основания на обращение с данным иском, поскольку на момент обращения в суд вступил в силу федеральный закон о государственной регистрации, суд в решении неправильно сослался на п. 2 ст. 165 и п. 2 ст. 170 ГК РФ, вывод суда, что молчание можно расценивать как согласие на сделку не соответствует п. 2 ст. 438 ГК РФ, вывод суда, что дом расположен на участке площадью 151 кв. м не соответствует материалам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
Существенными условиями заключения договора купли-продажи недвижимости являются определение предмета, то есть наличие данных позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, (ст. 554 ГК РФ) и установление цены этого имущества (ст. 555 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как это предусмотрено ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Из материалов дела видно, что Л.Н. на праве собственности принадлежат земельные участки общей площадью 1317 кв. м, 151 кв. м (л.д. 6,7) и жилой дом (л.д. 8) расположенные по адресу: ****.
В материалах дела есть расписка от **** года, из которой видно, что Л.Н. получил деньги в сумме **** руб. за проданный им дом **** от Х. (л.д. 26).
Факт получения денег ответчиком не оспаривается.
Л.И. (жена Л.Н.) против совершения данной сделки не возражала, о чем свидетельствует ее подпись на расписке, однако нотариального согласия на совершение сделки супругом, как это предусмотрено ч. 3 ст. 35 ЗК РФ, не давала.
В указанной выше расписке не только не индивидуализирован объект сделки (размер дома, наличие хозяйственных построек, площадь земельного участка, занимаемая домом и т.д.), но и в ней не идет речь о продаже Л.Н. земельных участков площадью 1317 и 151 кв. м, о месте расположения дома, который, согласно плана земельного участка, находится внутри земельного участка Л.Н. (л.д. 10).
Договор купли-продажи спорного дома до настоящего времени не заключен, Л.Н. отказался от его заключения.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику предоставлено право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Приведенное означает, что Л.Н. был вправе отказаться от заключения договора купли-продажи дома. Однако в таком случае в силу ст. 393 ГК РФ Х. вправе предъявить к нему требование о возмещении убытков (в том числе возврате полученной суммы), причиненных ей отказом от заключения договора купли-продажи.
Таким образом, судебная коллегия считает неправильным вывод суда о том, что договор купли-продажи спорного дома между Л.Н. и Х. следует считать заключенным (совершенным) и признать за Х. право собственности на данный жилой дом, о признании недействительным зарегистрированного права собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н.
Вследствие указанного, решение суда в части признания совершенным договор купли-продажи жилого дома площадью 35, 30 кв. м, расположенного по адресу: **** между Х. и Л.Н., признания за Х. права собственности на жилой дом площадью 35, 30 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 1317 кв. м по адресу: ****, признания недействительным зарегистрированного права собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н. подлежит отмене
Так как все обстоятельства по делу в этой части спора между сторонами судом установлены, судебная коллегия находит возможным вынесение нового решения, которым отказывает Х. в иске в этой части.
При этом те факты, что истица с мужем в спорном доме была зарегистрирована и проживала с согласия ответчика более 3-х лет, оплачивали налоги за дом (собственность), произвели в доме улучшения в виде его ремонта, проведения газо- и водоснабжения, устройства канализации, что ответчиком не оспаривались, по настоящему делу не имеют юридического значения и не влияют на правильность выводов суда.
Являются правильными основания и мотивы, по которым суд отказал Х. в иске о признании права собственности на указанные выше земельные участки площадью 1317,00 и 151,00 кв. м, принадлежащие на праве собственности Л.Н.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Борского городского суда Нижегородской области от 03 февраля 2011 года в части признания совершенным договор купли-продажи жилого дома площадью 35, 30 кв. м, расположенного по адресу: **** между Х. и Л.Н., признания за Х. права собственности на жилой дом площадью 35, 30 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 1317 кв. м по адресу: ****, признания недействительным зарегистрированного права собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н. отменить, вынести в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска Х. к Л.Н., Л.И. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельные участки общей площадью 151 кв. м и 1317 кв. м, расположенных по адресу: ****, обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся, признании права собственности, признании недействительным зарегистрированного права собственности - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2825/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2011 г. по делу N 33-2825/2011
Судья - Машкина Е.В.
29 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Железновой Н.Д., судей: Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаврилова В.С.
дело по кассационной жалобе Л.Н.
с участием Х., П.Р.П. (по довер.)
на решение Борского районного суда Нижегородской области от 03 февраля 2011 года
по иску Х. к Л.Н., Л.И. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков состоявшимся, признании права собственности на жилой дом и земельные участки, признании недействительным зарегистрированное право собственности
установила:
Х. обратилась в Борский городской суд с иском к Л.Н., Л.И. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельные участки общей площадью 151 кв. м и 1317 кв. м, расположенных по адресу: ****, обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся, признании права собственности, признании недействительным зарегистрированного права собственности.
В обоснование своих требований истица ссылалась на то, что **** года она купила жилой дом и земельные участки, расположенные по адресу: **** у ответчиков - Л.Н. и Л.И. за **** рублей. Договор купли-продажи был оформлен распиской от **** года, которую ответчики подписали. Условия договора купли-продажи выполнили обе стороны: она передала ответчикам деньги **** рублей, ответчики передали ей документы на приобретенные дом и земельные участки, ключи от дома.
После этого она неоднократно приезжала к ответчикам, звонила по телефону и просила оформить документы на регистрацию ее права собственности на дом и земельные участки, однако ответчики ей отказывали, ссылаясь на нехватку времени.
В судебном заседании истица отказалась от исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельные участки, обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельных участков. Определением суда от 03 февраля 2011 года производство по делу в этой части прекращено.
Ответчики - Л.Н. и Л.И. в судебное заседание не явились.
Решением Борского районного суда Нижегородской области от 03 февраля 2011 года исковые требования Х. удовлетворены частично.
Договор купли-продажи жилого дома площадью 35, 30 кв. м, расположенного по адресу: **** между Х. и Л.Н. признан совершенным.
За Х., признано право собственности на жилой дома площадью 35, 30 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 1317 кв. м по адресу: ****.
Зарегистрированное право собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н. признано недействительным.
В кассационной жалобе Л.Н. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что выводы суда о заключении договора купли-продажи и возникновении у истицы права собственности не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку расписка не может являться доказательством заключения договора, требование о совершенности договора купли-продажи должно рассматриваться в рамках вопроса о признании права собственности и не должно включаться в резолютивную часть решения, истица не имела законного основания на обращение с данным иском, поскольку на момент обращения в суд вступил в силу федеральный закон о государственной регистрации, суд в решении неправильно сослался на п. 2 ст. 165 и п. 2 ст. 170 ГК РФ, вывод суда, что молчание можно расценивать как согласие на сделку не соответствует п. 2 ст. 438 ГК РФ, вывод суда, что дом расположен на участке площадью 151 кв. м не соответствует материалам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
Существенными условиями заключения договора купли-продажи недвижимости являются определение предмета, то есть наличие данных позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, (ст. 554 ГК РФ) и установление цены этого имущества (ст. 555 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как это предусмотрено ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Из материалов дела видно, что Л.Н. на праве собственности принадлежат земельные участки общей площадью 1317 кв. м, 151 кв. м (л.д. 6,7) и жилой дом (л.д. 8) расположенные по адресу: ****.
В материалах дела есть расписка от **** года, из которой видно, что Л.Н. получил деньги в сумме **** руб. за проданный им дом **** от Х. (л.д. 26).
Факт получения денег ответчиком не оспаривается.
Л.И. (жена Л.Н.) против совершения данной сделки не возражала, о чем свидетельствует ее подпись на расписке, однако нотариального согласия на совершение сделки супругом, как это предусмотрено ч. 3 ст. 35 ЗК РФ, не давала.
В указанной выше расписке не только не индивидуализирован объект сделки (размер дома, наличие хозяйственных построек, площадь земельного участка, занимаемая домом и т.д.), но и в ней не идет речь о продаже Л.Н. земельных участков площадью 1317 и 151 кв. м, о месте расположения дома, который, согласно плана земельного участка, находится внутри земельного участка Л.Н. (л.д. 10).
Договор купли-продажи спорного дома до настоящего времени не заключен, Л.Н. отказался от его заключения.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику предоставлено право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Приведенное означает, что Л.Н. был вправе отказаться от заключения договора купли-продажи дома. Однако в таком случае в силу ст. 393 ГК РФ Х. вправе предъявить к нему требование о возмещении убытков (в том числе возврате полученной суммы), причиненных ей отказом от заключения договора купли-продажи.
Таким образом, судебная коллегия считает неправильным вывод суда о том, что договор купли-продажи спорного дома между Л.Н. и Х. следует считать заключенным (совершенным) и признать за Х. право собственности на данный жилой дом, о признании недействительным зарегистрированного права собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н.
Вследствие указанного, решение суда в части признания совершенным договор купли-продажи жилого дома площадью 35, 30 кв. м, расположенного по адресу: **** между Х. и Л.Н., признания за Х. права собственности на жилой дом площадью 35, 30 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 1317 кв. м по адресу: ****, признания недействительным зарегистрированного права собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н. подлежит отмене
Так как все обстоятельства по делу в этой части спора между сторонами судом установлены, судебная коллегия находит возможным вынесение нового решения, которым отказывает Х. в иске в этой части.
При этом те факты, что истица с мужем в спорном доме была зарегистрирована и проживала с согласия ответчика более 3-х лет, оплачивали налоги за дом (собственность), произвели в доме улучшения в виде его ремонта, проведения газо- и водоснабжения, устройства канализации, что ответчиком не оспаривались, по настоящему делу не имеют юридического значения и не влияют на правильность выводов суда.
Являются правильными основания и мотивы, по которым суд отказал Х. в иске о признании права собственности на указанные выше земельные участки площадью 1317,00 и 151,00 кв. м, принадлежащие на праве собственности Л.Н.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Борского городского суда Нижегородской области от 03 февраля 2011 года в части признания совершенным договор купли-продажи жилого дома площадью 35, 30 кв. м, расположенного по адресу: **** между Х. и Л.Н., признания за Х. права собственности на жилой дом площадью 35, 30 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 1317 кв. м по адресу: ****, признания недействительным зарегистрированного права собственности серии *** N *** от *** года на жилой дом площадью 35, 30 кв. м по адресу: **** на имя Л.Н. отменить, вынести в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска Х. к Л.Н., Л.И. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельные участки общей площадью 151 кв. м и 1317 кв. м, расположенных по адресу: ****, обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся, признании права собственности, признании недействительным зарегистрированного права собственности - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)