Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шувалов М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Суворовой Е.Н.,
судей Заболотной Л.Н., Пашенько С.Б.,
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П. к М.В., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности, погашении записи о праве собственности,
по кассационной жалобе П. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 января 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований П. к М.В., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности, погашении записи о праве собственности - отказано.
Заслушав доклад судьи Суворовой Е.Н., объяснения представителя П. адвоката Саяпиной Т.В. (по ордеру N 72 от 28 марта 2011 г.), поддержавшей доводы жалобы, представителя М.В. - Т. (по доверенности от 24 декабря 2008 г., выданной сроком на три года /л.д. 76/), возражавшего против доводов жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к М.В., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности, погашении записи о праве собственности. В обоснование требований указала, что проживает с 1967 года по адресу: <...>. Указанное жилье ранее принадлежало совхозу "Ленинский путь" и предоставлено согласно ордеру ее маме Ш. (С.) Т.П. на семью из трех человек: Ш. (С.) С.Г., С.В.С. Имущество совхозов является государственной собственностью и передача его в собственность гражданам возможна только в порядке, предусмотренном законом о приватизации. Граждане, занимающие жилые помещения в домах совхозов имели право на приобретение указанных помещений в собственность в порядке приватизации. Совхоз "Ленинский путь" был реорганизован 21 апреля 1992 года в Агропромышленное предприятие "Нитрон", которое 14 декабря 1992 года реорганизовано в АОЗТ "Нитрон-Агро", 16 декабря 1997 года оно перерегистрировано в ЗАО Агрофирма "Николаевская". При реорганизации совхоза не были соблюдены установленные законодательством процедуры, в отношении передачи жилых помещений, которые подлежали передаче либо органам местного самоуправления, либо в порядке приватизации гражданам, занимающим данные помещения. В целях реализации своего права на приватизацию занимаемого жилого помещения, П. неоднократно обращалась к руководству ЗАО Агрофирма "Николаевская", однако в приватизации помещения ей было отказано. В 2007 году истцу стало известно, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 17 марта 2004 года, вступившим в законную силу 17 апреля 2004 года, было признано право собственности ЗАО Агрофирма "Николаевская" на спорную квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, а 14 мая 2004 года между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Считает решение арбитражного суда незаконным. К участию в деле при рассмотрении иска о признании права собственности ЗАО Агрофирма "Николаевская" на спорное жилое помещение она привлечена не была. Вследствие ликвидации ЗАО Агрофирма "Николаевская" производство по ее заявлению об отмене указанного выше решения Арбитражного суда прекращено. Полагает, что не лишена возможности защищать свои права и законные интересы в рамках отдельного искового производства в суде общей юрисдикции. Просила признать за ней в порядке приватизации право собственности на квартиру, погасить запись о праве собственности М.В. на жилой дом.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда, указывая, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Дело неоднократно было предметом судебных разбирательств.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что М.Н. является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 14 мая 2004 г., который истцом не оспорен, приватизация жилых помещений, принадлежащих на праве частной собственности гражданам, законом не предусмотрена.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.
Статья 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает, что приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
В силу ст. 2 указанного Закона граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом.
Согласно ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями), при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах применения Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" разъяснено, что решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья. Это положение не должно применять, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации.
Таким образом, гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения в доме предприятия, перешедшего из государственного в иную форму собственности только в том случае, если этот дом построен или приобретен на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного предприятия.
Статьей 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. (с последующими изменениями и дополнениями), также предусматривалось, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. В силу ст. 19 того же Закона не допускалась продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Постановление Верховного Совета РФ от 24.12.1992 N 4219-1, которым введен в действие названный Закон, устанавливало, что совершенные до принятия Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие положениям части третьей статьи 17 и части третьей статьи 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса", предусматривалась, что объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность соответствующим местным органам власти. Обязательным условием передачи объектов образования и культуры является использование их по целевому назначению. При этом они переходят в муниципальную собственность. Передача этих объектов осуществляется в порядке, устанавливаемом Министерством сельского хозяйства Российской Федерации и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
При реорганизации совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений осуществляется в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующими решениями Советов народных депутатов. Нормативы оплаты за приватизируемые жилые помещения жилищного фонда этих хозяйств сверх установленной нормы безвозмездной передачи устанавливаются их трудовыми коллективами.
Из материалов дела следует, что П. с 1967 г. зарегистрирована по адресу: <...> (л.д. 10).
Указанное жилое помещение было предоставлено Ш.Т.П. (матери истца) директором откормсовхоза "Ленинский путь", выдан ордер N 10 на состав семьи совместно с квартиросъемщиком 3 человека, на право занятия в <...> 1 комнаты, площадью 18 кв. м (л.д. 9).
Согласно свидетельству о перемене фамилии от 5 сентября 1973 г. Ш.Т.П. переменила фамилию на С.Т.П. (л.д. 252).
Из вспомогательной ведомости по переоценки строений от 9 сентября 2003 г. (инвентарное дело N <...> МУП БТИ) следует, что владельцем основного строения и холодной пристройки под литерами К2 и К3 является откормочный совхоз "Ленинский путь", год постройки 1986. Площадь основного строения составляет 56,9 кв. м, холодной пристройки - 10,9 кв. м (л.д. 304-305).
Постановлением администрации Саратовского района Саратовской области N 52 от 21 апреля 1992 г. на основании решения общего собрания трудового коллектива совхоз "Ленинский путь" перерегистрирован в агропромышленное объединение "Нитрон", которое является правопреемником совхоза "Ленинский путь" (л.д. 261).
В соответствии с постановлением администрации Саратовского района Саратовской области N <...> от 14 декабря 1992 г. агропромышленное предприятие "Нитрон" реорганизовано в акционерное общество закрытого типа "Нитрон-Агро" и считается его правопреемником (л.д. 259).
Постановлением администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области N <...> от декабря 1997 г. акционерное общество закрытого типа "Нитрон-Агро" перерегистрировано в закрытое акционерное общество агрофирма "Николаевская" и считается полным его правопреемником (л.д. 260).
На основании постановления мэра г. Саратова N <...> от 23 июля 2002 г. и договора аренды N <...> от 5 сентября 2002 г. администрация г. Саратова предоставила в аренду на пятнадцать лет ЗАО Агрофирме "Николаевская" земельный участок, площадью 0,2956 га, занимаемый нежилыми и жилыми помещениями по <...> (л.д. 255-257,258).
Из справки от 16 марта 2004 г. генерального директора ЗАО Агрофирма "Николаевская" М.Н.В. следует, что на балансе общества состоят жилые и нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в том числе литер К2, К3 (л.д. 250).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17 марта 2004 г. за ЗАО Агрофирма "Николаевская" признано право собственности на самовольно возведенное строение жилой дом с холодной пристройкой, общей площадью 44,20 кв. м, полезной площадью 44,20 кв. м, жилой площадью 26.00 кв. м (литер К2, К3), расположенный по адресу: <...> (л.д. 35-37).
14 мая 2004 г. между ЗАО Агрофирмой "Николаевская" и М.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, в том числе жилого дома общей площадью 44,2 кв. м, инвентарный номер: <...> литер К2, который обременен правом проживания по постоянному месту жительства П. (л.д. 27-30).
Право собственности М.В. на спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 26).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 1 февраля 2005 г. в отношении ЗАО "Николаевская" было возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) и введена процедура наблюдения на срок до 6 сентября 2005 г. (л.д. 281-282).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2007 г. конкурсное производство ЗАО Агрофирма "Николаевская" завершено, в Единый государственный реестр юридических лиц 5 июня 2007 г. внесены сведения о прекращении деятельности ЗАО Агрофирма "Николаевская" в связи с его ликвидацией (л.д. 276-279, 285-286).
В соответствии с техническом паспортом и выпиской Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 21 апреля 2007 г. квартира N <...> по адресу: <...>, состоит из коридора площадью 8,1 кв. м, жилой комнаты площадью 9,7 кв. м, жилой комнаты площадью 15,9 кв. м, кухни площадью 6,2 кв. м, ванной площадью 1,5 кв. м, туалета площадью 1,3 кв. м. Жилая площадь составляет 25,6 кв. м, общая 43,7 кв. м (л.д. 16-23).
Из материалов гражданского дела, рассмотренного Арбитражным судом Саратовской области (N А57-1601/04-34-15) следует, что ЗАО Агрофирма "Николаевская" обращаясь в 2004 г. в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, указывало, что жилой дом с холодной пристройкой (литер К2, К3) по адресу: <...> построено откормочным совхозом "Ленинский путь" в 1986 г.
Совхоз "Ленинский путь" реорганизовался 21 апреля 1992 г. в агропромышленное объединение "Нитрон", 14 декабря 1992 г. в закрытое акционерное общество закрытого типа "Нитрон-Агро", 16 декабря 1997 г. в закрытое акционерное общество Агрофирма "Николаевская", которое является полным правопреемником совхоза.
Какие-либо документы, свидетельствующие о том, что спорное жилое помещение было построено на денежные средства ЗАО Агрофирма "Николаевская", в материалах дела отсутствуют.
При таком положении, с учетом приведенных выше требований закона судебная коллегия считает, что к ЗАО Агрофирме "Николаевская" перешли обязательства по передаче спорного жилого помещения в муниципальную собственность, либо в собственность истца П. в порядке приватизации. Таким образом, ЗАО Агрофирма "Николаевская" не вправе было заключать с М.В. договор купли-продажи спорного жилого помещения, которое было заселено П.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Поскольку заключенная между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В. сделка требованиям закона не соответствует, нарушает права П. на приватизацию занимаемого ею жилого помещения, то судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В связи с тем, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене в соответствии с ч. 1 пп. 2, 4 ст. 362, ст. 363, ч. 1 ст. 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дела на новое рассмотрение, вынести новое решение по делу, которым на основании изложенных выше требований закона, удовлетворить иск П. о признании за ней права собственности на в порядке приватизации, прекращении право собственности М.В. на указанное жилое помещение.
Возражения ответчика о необоснованности признания права собственности на спорное жилое помещение площадью 43,7 кв. м, приняты во внимание быть не могут.
Согласно справке от 8 апреля 1976 г. Ш. (П.) С.Г. проживает в квартире с 1967 года (л.д. 10).
Из договора купли-продажи от 14 мая 2004 г., заключенного между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В. следует, что жилой дом общей площадью 44,2 кв. м обременен правом постоянного проживания по постоянному месту жительства П. (л.д. 27-30).
Из технического паспорта Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" от 21 апреля 2007 г. общая площадь квартиры составляет 43,7 кв. м (л.д. 19-23). Имеющиеся в материалах дела сведения, в том числе данные технических паспортов, позволяют сделать вывод о том, что квартира, которую на основании ордера занимает П. и дом, право собственности на который зарегистрировано за М.В. и который обременен правом постоянного проживания П., являются одним и тем же объектом недвижимого имущества.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что П. имеет право на приватизацию занимаемого ею жилого помещения, поскольку указанное право ни в ходе заключения договора купли-продажи между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В., ни в ходе судебного разбирательства оспорено не было.
Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
Статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснений, данных в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.
Как видно из дела, истец вселена в спорное жилое помещение и проживает в нем с 1967 года на законных основаниях, следовательно, осуществляет владение спорным имуществом на основании закона, поэтому имеет право на защиту владения против собственника. При этом, наличие зарегистрированного права М.В. на спорное жилое помещение препятствует П. в реализации ее права на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации, установленного действующим законодательством.
Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 января 2011 года отменить, принять новое решение.
Признать за П. право собственности на квартиру в порядке приватизации.
Прекратить право собственности М.В. на жилой дом N <...> площадью 44,2 кв. м литер К2.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1324
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2011 г. по делу N 33-1324
Судья Шувалов М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Суворовой Е.Н.,
судей Заболотной Л.Н., Пашенько С.Б.,
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П. к М.В., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности, погашении записи о праве собственности,
по кассационной жалобе П. на решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 января 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований П. к М.В., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности, погашении записи о праве собственности - отказано.
Заслушав доклад судьи Суворовой Е.Н., объяснения представителя П. адвоката Саяпиной Т.В. (по ордеру N 72 от 28 марта 2011 г.), поддержавшей доводы жалобы, представителя М.В. - Т. (по доверенности от 24 декабря 2008 г., выданной сроком на три года /л.д. 76/), возражавшего против доводов жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к М.В., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности, погашении записи о праве собственности. В обоснование требований указала, что проживает с 1967 года по адресу: <...>. Указанное жилье ранее принадлежало совхозу "Ленинский путь" и предоставлено согласно ордеру ее маме Ш. (С.) Т.П. на семью из трех человек: Ш. (С.) С.Г., С.В.С. Имущество совхозов является государственной собственностью и передача его в собственность гражданам возможна только в порядке, предусмотренном законом о приватизации. Граждане, занимающие жилые помещения в домах совхозов имели право на приобретение указанных помещений в собственность в порядке приватизации. Совхоз "Ленинский путь" был реорганизован 21 апреля 1992 года в Агропромышленное предприятие "Нитрон", которое 14 декабря 1992 года реорганизовано в АОЗТ "Нитрон-Агро", 16 декабря 1997 года оно перерегистрировано в ЗАО Агрофирма "Николаевская". При реорганизации совхоза не были соблюдены установленные законодательством процедуры, в отношении передачи жилых помещений, которые подлежали передаче либо органам местного самоуправления, либо в порядке приватизации гражданам, занимающим данные помещения. В целях реализации своего права на приватизацию занимаемого жилого помещения, П. неоднократно обращалась к руководству ЗАО Агрофирма "Николаевская", однако в приватизации помещения ей было отказано. В 2007 году истцу стало известно, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 17 марта 2004 года, вступившим в законную силу 17 апреля 2004 года, было признано право собственности ЗАО Агрофирма "Николаевская" на спорную квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, а 14 мая 2004 года между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Считает решение арбитражного суда незаконным. К участию в деле при рассмотрении иска о признании права собственности ЗАО Агрофирма "Николаевская" на спорное жилое помещение она привлечена не была. Вследствие ликвидации ЗАО Агрофирма "Николаевская" производство по ее заявлению об отмене указанного выше решения Арбитражного суда прекращено. Полагает, что не лишена возможности защищать свои права и законные интересы в рамках отдельного искового производства в суде общей юрисдикции. Просила признать за ней в порядке приватизации право собственности на квартиру, погасить запись о праве собственности М.В. на жилой дом.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В кассационной жалобе П. просит отменить решение суда, указывая, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Дело неоднократно было предметом судебных разбирательств.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. 347 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что М.Н. является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 14 мая 2004 г., который истцом не оспорен, приватизация жилых помещений, принадлежащих на праве частной собственности гражданам, законом не предусмотрена.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.
Статья 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает, что приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
В силу ст. 2 указанного Закона граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом.
Согласно ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями), при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах применения Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" разъяснено, что решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья. Это положение не должно применять, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации.
Таким образом, гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения в доме предприятия, перешедшего из государственного в иную форму собственности только в том случае, если этот дом построен или приобретен на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного предприятия.
Статьей 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. (с последующими изменениями и дополнениями), также предусматривалось, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. В силу ст. 19 того же Закона не допускалась продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Постановление Верховного Совета РФ от 24.12.1992 N 4219-1, которым введен в действие названный Закон, устанавливало, что совершенные до принятия Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие положениям части третьей статьи 17 и части третьей статьи 19 указанного Закона, подлежат отмене.
Пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса", предусматривалась, что объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность соответствующим местным органам власти. Обязательным условием передачи объектов образования и культуры является использование их по целевому назначению. При этом они переходят в муниципальную собственность. Передача этих объектов осуществляется в порядке, устанавливаемом Министерством сельского хозяйства Российской Федерации и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
При реорганизации совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений осуществляется в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующими решениями Советов народных депутатов. Нормативы оплаты за приватизируемые жилые помещения жилищного фонда этих хозяйств сверх установленной нормы безвозмездной передачи устанавливаются их трудовыми коллективами.
Из материалов дела следует, что П. с 1967 г. зарегистрирована по адресу: <...> (л.д. 10).
Указанное жилое помещение было предоставлено Ш.Т.П. (матери истца) директором откормсовхоза "Ленинский путь", выдан ордер N 10 на состав семьи совместно с квартиросъемщиком 3 человека, на право занятия в <...> 1 комнаты, площадью 18 кв. м (л.д. 9).
Согласно свидетельству о перемене фамилии от 5 сентября 1973 г. Ш.Т.П. переменила фамилию на С.Т.П. (л.д. 252).
Из вспомогательной ведомости по переоценки строений от 9 сентября 2003 г. (инвентарное дело N <...> МУП БТИ) следует, что владельцем основного строения и холодной пристройки под литерами К2 и К3 является откормочный совхоз "Ленинский путь", год постройки 1986. Площадь основного строения составляет 56,9 кв. м, холодной пристройки - 10,9 кв. м (л.д. 304-305).
Постановлением администрации Саратовского района Саратовской области N 52 от 21 апреля 1992 г. на основании решения общего собрания трудового коллектива совхоз "Ленинский путь" перерегистрирован в агропромышленное объединение "Нитрон", которое является правопреемником совхоза "Ленинский путь" (л.д. 261).
В соответствии с постановлением администрации Саратовского района Саратовской области N <...> от 14 декабря 1992 г. агропромышленное предприятие "Нитрон" реорганизовано в акционерное общество закрытого типа "Нитрон-Агро" и считается его правопреемником (л.д. 259).
Постановлением администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области N <...> от декабря 1997 г. акционерное общество закрытого типа "Нитрон-Агро" перерегистрировано в закрытое акционерное общество агрофирма "Николаевская" и считается полным его правопреемником (л.д. 260).
На основании постановления мэра г. Саратова N <...> от 23 июля 2002 г. и договора аренды N <...> от 5 сентября 2002 г. администрация г. Саратова предоставила в аренду на пятнадцать лет ЗАО Агрофирме "Николаевская" земельный участок, площадью 0,2956 га, занимаемый нежилыми и жилыми помещениями по <...> (л.д. 255-257,258).
Из справки от 16 марта 2004 г. генерального директора ЗАО Агрофирма "Николаевская" М.Н.В. следует, что на балансе общества состоят жилые и нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в том числе литер К2, К3 (л.д. 250).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17 марта 2004 г. за ЗАО Агрофирма "Николаевская" признано право собственности на самовольно возведенное строение жилой дом с холодной пристройкой, общей площадью 44,20 кв. м, полезной площадью 44,20 кв. м, жилой площадью 26.00 кв. м (литер К2, К3), расположенный по адресу: <...> (л.д. 35-37).
14 мая 2004 г. между ЗАО Агрофирмой "Николаевская" и М.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, в том числе жилого дома общей площадью 44,2 кв. м, инвентарный номер: <...> литер К2, который обременен правом проживания по постоянному месту жительства П. (л.д. 27-30).
Право собственности М.В. на спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 26).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 1 февраля 2005 г. в отношении ЗАО "Николаевская" было возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) и введена процедура наблюдения на срок до 6 сентября 2005 г. (л.д. 281-282).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2007 г. конкурсное производство ЗАО Агрофирма "Николаевская" завершено, в Единый государственный реестр юридических лиц 5 июня 2007 г. внесены сведения о прекращении деятельности ЗАО Агрофирма "Николаевская" в связи с его ликвидацией (л.д. 276-279, 285-286).
В соответствии с техническом паспортом и выпиской Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 21 апреля 2007 г. квартира N <...> по адресу: <...>, состоит из коридора площадью 8,1 кв. м, жилой комнаты площадью 9,7 кв. м, жилой комнаты площадью 15,9 кв. м, кухни площадью 6,2 кв. м, ванной площадью 1,5 кв. м, туалета площадью 1,3 кв. м. Жилая площадь составляет 25,6 кв. м, общая 43,7 кв. м (л.д. 16-23).
Из материалов гражданского дела, рассмотренного Арбитражным судом Саратовской области (N А57-1601/04-34-15) следует, что ЗАО Агрофирма "Николаевская" обращаясь в 2004 г. в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, указывало, что жилой дом с холодной пристройкой (литер К2, К3) по адресу: <...> построено откормочным совхозом "Ленинский путь" в 1986 г.
Совхоз "Ленинский путь" реорганизовался 21 апреля 1992 г. в агропромышленное объединение "Нитрон", 14 декабря 1992 г. в закрытое акционерное общество закрытого типа "Нитрон-Агро", 16 декабря 1997 г. в закрытое акционерное общество Агрофирма "Николаевская", которое является полным правопреемником совхоза.
Какие-либо документы, свидетельствующие о том, что спорное жилое помещение было построено на денежные средства ЗАО Агрофирма "Николаевская", в материалах дела отсутствуют.
При таком положении, с учетом приведенных выше требований закона судебная коллегия считает, что к ЗАО Агрофирме "Николаевская" перешли обязательства по передаче спорного жилого помещения в муниципальную собственность, либо в собственность истца П. в порядке приватизации. Таким образом, ЗАО Агрофирма "Николаевская" не вправе было заключать с М.В. договор купли-продажи спорного жилого помещения, которое было заселено П.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Поскольку заключенная между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В. сделка требованиям закона не соответствует, нарушает права П. на приватизацию занимаемого ею жилого помещения, то судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В связи с тем, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене в соответствии с ч. 1 пп. 2, 4 ст. 362, ст. 363, ч. 1 ст. 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дела на новое рассмотрение, вынести новое решение по делу, которым на основании изложенных выше требований закона, удовлетворить иск П. о признании за ней права собственности на в порядке приватизации, прекращении право собственности М.В. на указанное жилое помещение.
Возражения ответчика о необоснованности признания права собственности на спорное жилое помещение площадью 43,7 кв. м, приняты во внимание быть не могут.
Согласно справке от 8 апреля 1976 г. Ш. (П.) С.Г. проживает в квартире с 1967 года (л.д. 10).
Из договора купли-продажи от 14 мая 2004 г., заключенного между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В. следует, что жилой дом общей площадью 44,2 кв. м обременен правом постоянного проживания по постоянному месту жительства П. (л.д. 27-30).
Из технического паспорта Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" от 21 апреля 2007 г. общая площадь квартиры составляет 43,7 кв. м (л.д. 19-23). Имеющиеся в материалах дела сведения, в том числе данные технических паспортов, позволяют сделать вывод о том, что квартира, которую на основании ордера занимает П. и дом, право собственности на который зарегистрировано за М.В. и который обременен правом постоянного проживания П., являются одним и тем же объектом недвижимого имущества.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что П. имеет право на приватизацию занимаемого ею жилого помещения, поскольку указанное право ни в ходе заключения договора купли-продажи между ЗАО Агрофирма "Николаевская" и М.В., ни в ходе судебного разбирательства оспорено не было.
Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
Статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснений, данных в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.
Как видно из дела, истец вселена в спорное жилое помещение и проживает в нем с 1967 года на законных основаниях, следовательно, осуществляет владение спорным имуществом на основании закона, поэтому имеет право на защиту владения против собственника. При этом, наличие зарегистрированного права М.В. на спорное жилое помещение препятствует П. в реализации ее права на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации, установленного действующим законодательством.
Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 362, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 25 января 2011 года отменить, принять новое решение.
Признать за П. право собственности на квартиру в порядке приватизации.
Прекратить право собственности М.В. на жилой дом N <...> площадью 44,2 кв. м литер К2.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)