Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федотова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капустиной Н.И.,
судей областного суда Раковского В.В., Чингири Т.П.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чингири Т.П. по кассационной жалобе М. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 28 октября 2011 года гражданское дело по иску М. к Г., Ч. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности,
установила:
М. обратилась в суд с иском к Г., Ч., указав, что 29.01.2009 года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, который прошел государственную регистрацию 03.02.2009 года.
Согласно п. 4 договора стоимость квартиры установлена. Расчет должен был быть произведен полностью после государственной регистрации данного договора и получения свидетельства о государственной регистрации права. Однако до настоящего времени свои обязательства ответчики не выполнили.
По правилам ст. ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ в связи с расторжением договора она вправе требовать от ответчиков возврата квартиры как неосновательного обогащения.
Просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 29.01.2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенный между ней, Г. и Ч.; прекратить право собственности Г. и Ч. на квартиру, расположенную по адресу:; зарегистрировать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу:.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные требования, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 29.01.2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенный между ней, Г. и Ч.; прекратить право собственности Г. и Ч. на квартиру, расположенную по адресу:; обязать Управление государственной службы кадастра и картографии восстановить запись о праве собственности М. на квартиру, расположенную по адресу: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В судебное заседание М. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ее представитель настаивала на удовлетворении заявленных требований.
Г., Ч. в судебном заседании исковые требования М. не признали, пояснив, что деньги по договору истцу не передавали, полагали, что исполнили свои обязательства должным образом, передав денежные средства риэлтору.
Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 28.10.2011 года в удовлетворении исковых требований М. отказано.
С таким решением суда М. не согласилась, в своей кассационной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное.
Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя М. - В., настаивавшей на отмене решения, Г., Ч., считавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела и вновь представленные доказательства, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 29.01.2009 года между М. (продавец) и Г., Ч. (покупатели) был заключен договор купли-продажи в за. При этом стороны в пункте 4 договора оговорили, что расчет между сторонами будет произведен полностью после государственной регистрации настоящего договора и получения свидетельства о гос. регистрации.
Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2009 г., номера регистрации N и N.
На основании данного договора за Г. и Ч. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности (1/3 доли в праве у Ч. и 2/3 у Г.) на вышеуказанную квартиру, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии N и N соответственно, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 03.02.2009 г.
Между тем, доказательств оплаты стоимости квартиры, предусмотренной договором, Ч. и Г. суду не представили.
Отказывая в удовлетворении исковых требований М., суд, со ссылкой на положения статьи 486 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что в случае неоплаты покупателем переданного ему в соответствии с договором купли-продажи товара, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Требовать же в данном случае расторжения договора купли-продажи по правилам, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ, продавец не вправе.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку эти выводы основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450).
Изложенное указывает на то, что истец, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора.
В ходе рассмотрения дела установлено, что Ч. и Г. свои обязательства по договору не выполнили. После регистрации договора и своих прав на приобретенную квартиру они оплату стоимости приобретенного имущества не произвели, деньги М. не передали. Доказательств обратному ответчиками суду не представлено.
В процессе рассмотрения дела и после вынесения решения от ответчиков не поступало предложений по оплате денежных средств по договору, а наоборот, они уклонялись от оплаты, заявляя о передаче денежных средств риэлтору, при этом не представили доказательств этому.
В суде кассационной инстанции Ч. и Г. подтвердили, что денег М. по договору не передавали и передавать не собираются, поскольку данная квартира была предоставлена им риэлтором взамен проданной ранее их квартиры, за которую риэлтор с ними не рассчиталась, и после обращения их в прокуратуру пообещала предоставить им другую квартиру. Предположили (без предоставления доказательств), что их риэлтор могла рассчитаться с М., несмотря на то, что по условиям договора купли-продажи рассчитаться с последней должны они.
Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении договора купли-продажи квартиры от 29.01.2009 года со стороны Ч. и Г., поскольку данное нарушение повлекло для М. ущерб, она лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора - на оплату стоимости квартиры в размере.
В виду изложенного вывод суда о невозможности применения к сложившимся правоотношениям ст. 450 ГК РФ судебная коллегия находит ошибочным, поскольку при указанных обстоятельствах истец был вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и как следствие, применении положений ст. 1103 ГК РФ в случае установления судом обстоятельств неоплаты по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене на основании пункта 4 части первой статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, установлены на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, судебная коллегия находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований М. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.01.2009 г., а также о возврате спорной квартиры в ее собственность в соответствии с положениями статей 1102, 1103, 1104 ГК РФ, на которые делает ссылку истица в исковом заявлении и которые регулируют возникшие правоотношения.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 28 октября 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 января 2009 года, заключенный между М., с одной стороны, и Г., Ч., с другой стороны, в отношении квартиры, расположенной по адресу:.
- Возвратить квартиру в собственность М.;
- Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Г. и Ч. на квартиру и государственной регистрации права собственности на квартиру за М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7786/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2011 г. по делу N 33-7786/2011
Судья Федотова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капустиной Н.И.,
судей областного суда Раковского В.В., Чингири Т.П.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чингири Т.П. по кассационной жалобе М. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 28 октября 2011 года гражданское дело по иску М. к Г., Ч. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности,
установила:
М. обратилась в суд с иском к Г., Ч., указав, что 29.01.2009 года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, который прошел государственную регистрацию 03.02.2009 года.
Согласно п. 4 договора стоимость квартиры установлена. Расчет должен был быть произведен полностью после государственной регистрации данного договора и получения свидетельства о государственной регистрации права. Однако до настоящего времени свои обязательства ответчики не выполнили.
По правилам ст. ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ в связи с расторжением договора она вправе требовать от ответчиков возврата квартиры как неосновательного обогащения.
Просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 29.01.2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенный между ней, Г. и Ч.; прекратить право собственности Г. и Ч. на квартиру, расположенную по адресу:; зарегистрировать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу:.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные требования, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 29.01.2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенный между ней, Г. и Ч.; прекратить право собственности Г. и Ч. на квартиру, расположенную по адресу:; обязать Управление государственной службы кадастра и картографии восстановить запись о праве собственности М. на квартиру, расположенную по адресу: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В судебное заседание М. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ее представитель настаивала на удовлетворении заявленных требований.
Г., Ч. в судебном заседании исковые требования М. не признали, пояснив, что деньги по договору истцу не передавали, полагали, что исполнили свои обязательства должным образом, передав денежные средства риэлтору.
Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 28.10.2011 года в удовлетворении исковых требований М. отказано.
С таким решением суда М. не согласилась, в своей кассационной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное.
Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя М. - В., настаивавшей на отмене решения, Г., Ч., считавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела и вновь представленные доказательства, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 29.01.2009 года между М. (продавец) и Г., Ч. (покупатели) был заключен договор купли-продажи в за. При этом стороны в пункте 4 договора оговорили, что расчет между сторонами будет произведен полностью после государственной регистрации настоящего договора и получения свидетельства о гос. регистрации.
Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2009 г., номера регистрации N и N.
На основании данного договора за Г. и Ч. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности (1/3 доли в праве у Ч. и 2/3 у Г.) на вышеуказанную квартиру, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии N и N соответственно, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 03.02.2009 г.
Между тем, доказательств оплаты стоимости квартиры, предусмотренной договором, Ч. и Г. суду не представили.
Отказывая в удовлетворении исковых требований М., суд, со ссылкой на положения статьи 486 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что в случае неоплаты покупателем переданного ему в соответствии с договором купли-продажи товара, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Требовать же в данном случае расторжения договора купли-продажи по правилам, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ, продавец не вправе.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку эти выводы основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450).
Изложенное указывает на то, что истец, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора.
В ходе рассмотрения дела установлено, что Ч. и Г. свои обязательства по договору не выполнили. После регистрации договора и своих прав на приобретенную квартиру они оплату стоимости приобретенного имущества не произвели, деньги М. не передали. Доказательств обратному ответчиками суду не представлено.
В процессе рассмотрения дела и после вынесения решения от ответчиков не поступало предложений по оплате денежных средств по договору, а наоборот, они уклонялись от оплаты, заявляя о передаче денежных средств риэлтору, при этом не представили доказательств этому.
В суде кассационной инстанции Ч. и Г. подтвердили, что денег М. по договору не передавали и передавать не собираются, поскольку данная квартира была предоставлена им риэлтором взамен проданной ранее их квартиры, за которую риэлтор с ними не рассчиталась, и после обращения их в прокуратуру пообещала предоставить им другую квартиру. Предположили (без предоставления доказательств), что их риэлтор могла рассчитаться с М., несмотря на то, что по условиям договора купли-продажи рассчитаться с последней должны они.
Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении договора купли-продажи квартиры от 29.01.2009 года со стороны Ч. и Г., поскольку данное нарушение повлекло для М. ущерб, она лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора - на оплату стоимости квартиры в размере.
В виду изложенного вывод суда о невозможности применения к сложившимся правоотношениям ст. 450 ГК РФ судебная коллегия находит ошибочным, поскольку при указанных обстоятельствах истец был вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и как следствие, применении положений ст. 1103 ГК РФ в случае установления судом обстоятельств неоплаты по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене на основании пункта 4 части первой статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, установлены на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, судебная коллегия находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований М. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.01.2009 г., а также о возврате спорной квартиры в ее собственность в соответствии с положениями статей 1102, 1103, 1104 ГК РФ, на которые делает ссылку истица в исковом заявлении и которые регулируют возникшие правоотношения.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 28 октября 2011 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 января 2009 года, заключенный между М., с одной стороны, и Г., Ч., с другой стороны, в отношении квартиры, расположенной по адресу:.
- Возвратить квартиру в собственность М.;
- Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Г. и Ч. на квартиру и государственной регистрации права собственности на квартиру за М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)