Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вартач-Вартецкая И.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Науменко Б.И.,
судей Яковлева Н.А., Мухарычина В.Ю.,
при секретаре М.,
- рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя Щ. - Б. и Н.А. на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 14 декабря 2010 года, которым суд исковые требования Щ. удовлетворил частично;
- суд решил расторгнуть договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 650 м 2, и находящегося на нем четырехэтажного газосиликатного блочного дома, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494,6 кв. м 2, общей площадью 491,8 м 2, в том числе жилой 249,7 м 2, находящееся по адресу:, заключенный 20 августа 2008 года между Н.А. и Щ.;
- возвратил в собственность Н.А. 1/4 долю в праве собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 650 м 2, и находящегося на нем четырехэтажного газосиликатного блочного дома, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494,6 м 2, общей площадью 491,8 м 2, в том числе жилой 249.7 м 2, находящееся по адресу:;
- взыскал с Н.А. в пользу Щ. денежные средства по договору купли-продажи в сумме 4366000 рублей, расходы по оплате услуг специалистов 5600 рублей, в возврат госпошлины 30030 рублей, а всего 4411630 рублей;
- в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя Щ. - Б., поддержавшей доводы своей жалобы, представителя Н.А. - В., поддержавшей доводы своей жалобы, судебная коллегия
установила:
Щ. обратился в суд к Н.А. с иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, убытков, мотивируя свои требования тем, что 20.08.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на имущество: земельный участок под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, площадью 650 м 2 и находящийся на нем четырехэтажный газосиликатный блочный дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494.6 м 2, общей площадью 491.8 м 2, в том числе жилой 249,7 м 2,. находящийся по адресу:. Согласно п. 2 договора стоимость продаваемой доли имущества составила 4366000 рублей. Указанные обязательства были исполнены истцом в полном объеме. Однако ответчиком фактически доля дома была передана истцу в состоянии не соответствующем требованиям СНиП и СанПиН, предъявляемым к жилым помещениям. Спорная доля дома является двумя двухкомнатными квартирами, в состав каждой входит кухня, две изолированные жилые комнаты, совмещенный санузел, коридор, сам жилой дом является многоквартирным с размещением в нем восьми двухкомнатных квартир по две на каждом этаже. Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается, вентиляционные каналы не соответствуют нормативным требованиям. Нарушение данных требований привело к нарушению микроклимата помещений и оводнению стен, следствием чего явилось глубинное заселение грибка, что делает невозможным использование спорных жилых помещений по назначению. Указанные недостатки являются существенными нарушениями требований к качеству жилого помещения. Поскольку недостатки являются неустранимыми и нарушают требования, предъявляемые к качеству жилого помещения, то истец имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы в размере 4366000 рублей. Поскольку ответчиком ненадлежащим образом были исполнены обязательства по договору купли-продажи в части качества объекта недвижимости, согласно ст. 395 ГК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 611240 рублей. Также истцу были причинены убытки, выразившиеся в виде оплаты услуг ООО "Г." по подбору для покупки спорной 1\\4 доли дома по договору от 08.08.2008 года в сумме 234000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика. 27 мая 2010 года ответчику было направлено требование о расторжении договора купли-продажи, однако в добровольном порядке расторгнуть указанный договор ответчик отказался. Просит расторгнуть договор купли-продажи доли в праве собственности на имущество, возвратив имущество в собственность Н.А., взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами в размере 611240 рублей, убытки в размере 234000 рублей.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Щ. - Б. просит решение суда отменить в части отказа в иске о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, указывая, что требование о возврате денежных средств в срок до 06 июня 2010 г. было направлено Щ. ответчику 27 мая 2010 г., однако в добровольном порядке Н.А. отказался возвратить денежные средства. Аналогично расходы, понесенные для оплаты услуг ООО "Г.", следует считать убытками истца, которые также подлежат возмещению.
В кассационной жалобе Н.А. просит решение суда отменить, указывая, что истец является сособственником общедолевой собственности. Однако, другие сособственники к участию в дело не привлекались. Суд по сути рассмотрел исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилых помещений. При этом истцом не представлено доказательств того, что купленная им доля в праве собственности на объект недвижимости имеет пороки.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив решение суда, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с договором купли-продажи от 20.08.2008 года (л.д. 11-13) Н.А. (Продавец) продал Щ. (Покупатель) 1/4 долю в праве собственности на следующее имущество: земельный участок под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, площадью 650 м 2, категория земель - земли населенных пунктов, четырехэтажный газосиликатный блочный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494,6 м 2, общей площадью 491,8 м 2, в том числе жилой 249,7 м 2, находящееся по адресу:, которое Щ. купил за 4366000 рублей. Сведения о передаче денежных средств содержатся в договоре купли-продажи.
В соответствии с передаточным актом от 20.08.2008 года Щ. принял от Н.А. 1/4 доли в праве собственности на указанное недвижимое имущество.
Переход права собственности на данное недвижимое имущество к Щ. зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 15).
Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель до заключения договора ознакомился с техническим и санитарным состоянием доли жилого дома, претензий к косметическому ремонту не имеет. Продавец обязуется передать долю жилого дома и долю земельного участка покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора, пригодными для проживания (л.д. 12).
В соответствии с ч 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, часть вторая которой указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
При этом доводы Щ. о наличии в приобретенном жилом помещении неустранимых недостатков подтверждаются подробно исследованными судом доказательствами.
Ввиду доказанности того, что Щ. приобрел жилые помещения, в которых имеются недостатки в виде расположения жилых помещений в цокольном этаже, нарушения гидроизоляционного слоя бетонных конструкций, приводящее к постоянному увлажнению нижних участков стен и как следствие к появлению грибка, несоответствия толщины утеплителя бетонной конструкции требованиям СНиП "Тепловая защита зданий", нарушения технологии вентиляции помещений цокольного этажа, занимаемых Щ., суд правильно расценил это как существенное нарушение условий договора купли-продажи стороной продавца, что в свою очередь, на основании ст 450 ГК РФ может повлечь его расторжение.
При этом судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению кассационных жалоб. Так, доводы о том, что покупателем приобреталась лишь доля дома, а не жилые помещения, не опровергают того факта, что по договору приобретались две квартиры, расположенные в цокольном этаже. Эти две квартиры как раз и соответствуют 1\\4 доле дома. При этом из самого договора видно, что приобретаемая доля должна быть пригодна для проживания.
Также обоснованно суд отказал во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку основанием начисления процентов по ч. 1 ст. 395 ГК РФ является неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата, иная просрочка в их уплате либо неосновательное получение или сбережение за счет другого лица. В данном случае договор купли-продажи расторгнут судом. При этом согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства при расторжении договора прекращаются. До расторжения договора обязательств возврата денежных средств у Н.А. не имелось.
Также является правильным решение суда в части отказа во взыскании убытков. Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в той части, что Н.А., не являясь стороной по договору об оказании услуг, не может отвечать перед Щ. по возмещению последнему убытков, связанными с приобретением доли дома. Судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению требований в части взыскания убытков ввиду отсутствия достаточного обоснования уплаты 234000 рублей за услуги по подбору доли дома с уже указанным в договоре адресом.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для его отмены в кассационном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 14 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1232/2011Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 марта 2011 г. по делу N 33-1232/2011г.
Судья Вартач-Вартецкая И.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Науменко Б.И.,
судей Яковлева Н.А., Мухарычина В.Ю.,
при секретаре М.,
- рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя Щ. - Б. и Н.А. на решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 14 декабря 2010 года, которым суд исковые требования Щ. удовлетворил частично;
- суд решил расторгнуть договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 650 м 2, и находящегося на нем четырехэтажного газосиликатного блочного дома, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494,6 кв. м 2, общей площадью 491,8 м 2, в том числе жилой 249,7 м 2, находящееся по адресу:, заключенный 20 августа 2008 года между Н.А. и Щ.;
- возвратил в собственность Н.А. 1/4 долю в праве собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 650 м 2, и находящегося на нем четырехэтажного газосиликатного блочного дома, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494,6 м 2, общей площадью 491,8 м 2, в том числе жилой 249.7 м 2, находящееся по адресу:;
- взыскал с Н.А. в пользу Щ. денежные средства по договору купли-продажи в сумме 4366000 рублей, расходы по оплате услуг специалистов 5600 рублей, в возврат госпошлины 30030 рублей, а всего 4411630 рублей;
- в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя Щ. - Б., поддержавшей доводы своей жалобы, представителя Н.А. - В., поддержавшей доводы своей жалобы, судебная коллегия
установила:
Щ. обратился в суд к Н.А. с иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, убытков, мотивируя свои требования тем, что 20.08.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на имущество: земельный участок под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, площадью 650 м 2 и находящийся на нем четырехэтажный газосиликатный блочный дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494.6 м 2, общей площадью 491.8 м 2, в том числе жилой 249,7 м 2,. находящийся по адресу:. Согласно п. 2 договора стоимость продаваемой доли имущества составила 4366000 рублей. Указанные обязательства были исполнены истцом в полном объеме. Однако ответчиком фактически доля дома была передана истцу в состоянии не соответствующем требованиям СНиП и СанПиН, предъявляемым к жилым помещениям. Спорная доля дома является двумя двухкомнатными квартирами, в состав каждой входит кухня, две изолированные жилые комнаты, совмещенный санузел, коридор, сам жилой дом является многоквартирным с размещением в нем восьми двухкомнатных квартир по две на каждом этаже. Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается, вентиляционные каналы не соответствуют нормативным требованиям. Нарушение данных требований привело к нарушению микроклимата помещений и оводнению стен, следствием чего явилось глубинное заселение грибка, что делает невозможным использование спорных жилых помещений по назначению. Указанные недостатки являются существенными нарушениями требований к качеству жилого помещения. Поскольку недостатки являются неустранимыми и нарушают требования, предъявляемые к качеству жилого помещения, то истец имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы в размере 4366000 рублей. Поскольку ответчиком ненадлежащим образом были исполнены обязательства по договору купли-продажи в части качества объекта недвижимости, согласно ст. 395 ГК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 611240 рублей. Также истцу были причинены убытки, выразившиеся в виде оплаты услуг ООО "Г." по подбору для покупки спорной 1\\4 доли дома по договору от 08.08.2008 года в сумме 234000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика. 27 мая 2010 года ответчику было направлено требование о расторжении договора купли-продажи, однако в добровольном порядке расторгнуть указанный договор ответчик отказался. Просит расторгнуть договор купли-продажи доли в праве собственности на имущество, возвратив имущество в собственность Н.А., взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами в размере 611240 рублей, убытки в размере 234000 рублей.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Щ. - Б. просит решение суда отменить в части отказа в иске о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, указывая, что требование о возврате денежных средств в срок до 06 июня 2010 г. было направлено Щ. ответчику 27 мая 2010 г., однако в добровольном порядке Н.А. отказался возвратить денежные средства. Аналогично расходы, понесенные для оплаты услуг ООО "Г.", следует считать убытками истца, которые также подлежат возмещению.
В кассационной жалобе Н.А. просит решение суда отменить, указывая, что истец является сособственником общедолевой собственности. Однако, другие сособственники к участию в дело не привлекались. Суд по сути рассмотрел исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилых помещений. При этом истцом не представлено доказательств того, что купленная им доля в праве собственности на объект недвижимости имеет пороки.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив решение суда, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с договором купли-продажи от 20.08.2008 года (л.д. 11-13) Н.А. (Продавец) продал Щ. (Покупатель) 1/4 долю в праве собственности на следующее имущество: земельный участок под строительство индивидуального жилого дома с кадастровым номером N, площадью 650 м 2, категория земель - земли населенных пунктов, четырехэтажный газосиликатный блочный жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью всех частей здания 494,6 м 2, общей площадью 491,8 м 2, в том числе жилой 249,7 м 2, находящееся по адресу:, которое Щ. купил за 4366000 рублей. Сведения о передаче денежных средств содержатся в договоре купли-продажи.
В соответствии с передаточным актом от 20.08.2008 года Щ. принял от Н.А. 1/4 доли в праве собственности на указанное недвижимое имущество.
Переход права собственности на данное недвижимое имущество к Щ. зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 15).
Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель до заключения договора ознакомился с техническим и санитарным состоянием доли жилого дома, претензий к косметическому ремонту не имеет. Продавец обязуется передать долю жилого дома и долю земельного участка покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора, пригодными для проживания (л.д. 12).
В соответствии с ч 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, часть вторая которой указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
При этом доводы Щ. о наличии в приобретенном жилом помещении неустранимых недостатков подтверждаются подробно исследованными судом доказательствами.
Ввиду доказанности того, что Щ. приобрел жилые помещения, в которых имеются недостатки в виде расположения жилых помещений в цокольном этаже, нарушения гидроизоляционного слоя бетонных конструкций, приводящее к постоянному увлажнению нижних участков стен и как следствие к появлению грибка, несоответствия толщины утеплителя бетонной конструкции требованиям СНиП "Тепловая защита зданий", нарушения технологии вентиляции помещений цокольного этажа, занимаемых Щ., суд правильно расценил это как существенное нарушение условий договора купли-продажи стороной продавца, что в свою очередь, на основании ст 450 ГК РФ может повлечь его расторжение.
При этом судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению кассационных жалоб. Так, доводы о том, что покупателем приобреталась лишь доля дома, а не жилые помещения, не опровергают того факта, что по договору приобретались две квартиры, расположенные в цокольном этаже. Эти две квартиры как раз и соответствуют 1\\4 доле дома. При этом из самого договора видно, что приобретаемая доля должна быть пригодна для проживания.
Также обоснованно суд отказал во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку основанием начисления процентов по ч. 1 ст. 395 ГК РФ является неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата, иная просрочка в их уплате либо неосновательное получение или сбережение за счет другого лица. В данном случае договор купли-продажи расторгнут судом. При этом согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства при расторжении договора прекращаются. До расторжения договора обязательств возврата денежных средств у Н.А. не имелось.
Также является правильным решение суда в части отказа во взыскании убытков. Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в той части, что Н.А., не являясь стороной по договору об оказании услуг, не может отвечать перед Щ. по возмещению последнему убытков, связанными с приобретением доли дома. Судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению требований в части взыскания убытков ввиду отсутствия достаточного обоснования уплаты 234000 рублей за услуги по подбору доли дома с уже указанным в договоре адресом.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для его отмены в кассационном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 14 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)