Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 57
17 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Денисова Ю.А.
судей Кожевниковой А.Б., Глазовой Н.В.,
при секретаре Ш.Е.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кожевниковой А.Б.
гражданское дело по иску Д.Т.А. к ООО "Колхоз имени Ильича" о признание недействительным договоров аренды земельных участков, признании недействительной их государственной регистрации и о возложении обязанности произвести в ЕГР погашения регистрационных записей о регистрации договоров аренды
по апелляционной жалобе ООО "Колхоз имени Ильича"
на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 02 февраля 2012 года
(судья Брехов В.П.),
установила:
Д.Т.А. обратился в суд с иском к ООО "Колхоз имени Ильича" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.03.2010 г, признании недействительной государственной регистрации этого договора, возложении обязанности произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды.
В обоснование иска указал, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, расположенный в пределах землепользования колхоза имени Ильича Калачеевского района Воронежской области.
20.05.2009 года главой администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского муниципального района Воронежской области была удостоверена доверенность (зарегистрирована в реестре за N 616), которой он уполномочил К.А.Н., К.С.Г., С.Е.Ф. представлять его интересы как собственника доли в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок. В частности, он доверил поверенным: выделить земельный участок в натуре, в счет принадлежащей ему доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности; подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка; подать заявление о государственной регистрации его права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок подписать передаточный акт. В результате совершения поверенным К.А.Н. действий по выделению земельного участка ему стали принадлежать ------ долей в - праве общей собственности на земельный участок площадью ------- квадратных метров, кадастровый номер --------------, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: -----------------. Его право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2010 года сделана запись о регистрации -----------------.
В сентябре 2010 года ответчик выдал ему арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем он получал в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и вызванным ею неурожаем, при этом было дано обещание выдать дополнительно продукцию в январе - феврале 2011 года. Обещание не было исполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая. Тогда он решил узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения поверенный К.А.Н. ему не передавал. В середине марта 2011 года он получил текст договора аренды земельного участка, изучил его и пришел к выводу, что поверенный К.А.Н. заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности.
Тогда же он узнал, что дата заключения договора аренды земельного участка - 10.03.2010 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно 05.04.2010 года сделана запись регистрации ---------------.
Кроме этого вопреки законоположениям поверенный К.А.Н. заключил договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые практически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей, долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером -------------, и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. Собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровыми номерами ----------- практически не проводилось, не созывалось до настоящего времени, поэтому не определены условия передачи земельных участков, находящихся в долевой собственности, в аренду. В п. 1.5 оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером --------- со ссылкой на ст. 624 ГК РФ предусмотрен переход принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в собственность ответчика при условии внесения арендатором обусловленной договорами выкупной цены. При этом выкупная цена (стоимость одной доли) на момент выкупа устанавливается равной среднерыночной. Вышеуказанное условие договора аренды не было предметом обсуждения арендатора с истцом в индивидуальном порядке, оно не вырабатывалось общим собранием сособственников земельных участков с кадастровым номером ------------, состоявшимся 26.05.2009 года. Включение поверенным К.А.Н. п. 1.5 в договор аренды противоречит требованиям п. 1.2 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного", а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ему истцом.
Решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 12.09.2011 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии Воронежского областного суда от 13.12.2011 года, вышеуказанное решение отменено.
При новом рассмотрении, решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 27 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Колхоз имени Ильича" просит отменить решение суда, по основаниям, указанным в жалобе.
В судебную коллегию стороны не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом. Коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 28.12.2010 года), к сделкам, совершаемым, с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего ФЗ.
Согласно п. 1.2. ст. 14 того же Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Д.Т.А. имеет право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ------------.
Протокол общего собрания участников долевой собственности от 26.05.2009 года проводился по земельному участку с кадастровым номером ----------, из чего следует, что общее собрание участников долевой собственности с кадастровым номером ---------- не проводилось.
Согласно п. 1 ст. 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности.
Право общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом спора, было зарегистрировано в январе 2010 года, следовательно, общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером ----------, состоявшееся 26.05.2009 года, приняло решение об условиях договора аренды не существовавшего на тот момент земельного участка с кадастровым номером -------------, то есть при отсутствии предмета договора аренды.
Судом первой инстанции правомерно дана оценка решению общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером ------------ от 09.03.2010 года, как ненадлежащему доказательству по делу, т.к. истец после выделения ему земельного участка не был извещен о проведении собрания относительно условий договора аренды и соответственно не мог выразить свое мнение, как то предусмотрено ст. 14 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В доверенности, выданной Д.Т.А. К.А.Н., не указаны условия, на которых может быть заключен договор аренды. Поверенного К.А.Н. уполномочили на подписание договора аренды только на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды заключен не в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным.
Решение суда по существу является правильным, соответствует установленным обстоятельствам дела.
Доводы жалобы не опровергают выводов суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда
определила:
решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 02 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Колхоз имени Ильича" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.05.2012 N 33-2209
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 мая 2012 г. N 33-2209
Строка N 57
17 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Денисова Ю.А.
судей Кожевниковой А.Б., Глазовой Н.В.,
при секретаре Ш.Е.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кожевниковой А.Б.
гражданское дело по иску Д.Т.А. к ООО "Колхоз имени Ильича" о признание недействительным договоров аренды земельных участков, признании недействительной их государственной регистрации и о возложении обязанности произвести в ЕГР погашения регистрационных записей о регистрации договоров аренды
по апелляционной жалобе ООО "Колхоз имени Ильича"
на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 02 февраля 2012 года
(судья Брехов В.П.),
установила:
Д.Т.А. обратился в суд с иском к ООО "Колхоз имени Ильича" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.03.2010 г, признании недействительной государственной регистрации этого договора, возложении обязанности произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды.
В обоснование иска указал, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, расположенный в пределах землепользования колхоза имени Ильича Калачеевского района Воронежской области.
20.05.2009 года главой администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского муниципального района Воронежской области была удостоверена доверенность (зарегистрирована в реестре за N 616), которой он уполномочил К.А.Н., К.С.Г., С.Е.Ф. представлять его интересы как собственника доли в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок. В частности, он доверил поверенным: выделить земельный участок в натуре, в счет принадлежащей ему доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности; подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка; подать заявление о государственной регистрации его права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок подписать передаточный акт. В результате совершения поверенным К.А.Н. действий по выделению земельного участка ему стали принадлежать ------ долей в - праве общей собственности на земельный участок площадью ------- квадратных метров, кадастровый номер --------------, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: -----------------. Его право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2010 года сделана запись о регистрации -----------------.
В сентябре 2010 года ответчик выдал ему арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем он получал в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и вызванным ею неурожаем, при этом было дано обещание выдать дополнительно продукцию в январе - феврале 2011 года. Обещание не было исполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая. Тогда он решил узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения поверенный К.А.Н. ему не передавал. В середине марта 2011 года он получил текст договора аренды земельного участка, изучил его и пришел к выводу, что поверенный К.А.Н. заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности.
Тогда же он узнал, что дата заключения договора аренды земельного участка - 10.03.2010 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно 05.04.2010 года сделана запись регистрации ---------------.
Кроме этого вопреки законоположениям поверенный К.А.Н. заключил договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые практически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей, долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером -------------, и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. Собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровыми номерами ----------- практически не проводилось, не созывалось до настоящего времени, поэтому не определены условия передачи земельных участков, находящихся в долевой собственности, в аренду. В п. 1.5 оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером --------- со ссылкой на ст. 624 ГК РФ предусмотрен переход принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в собственность ответчика при условии внесения арендатором обусловленной договорами выкупной цены. При этом выкупная цена (стоимость одной доли) на момент выкупа устанавливается равной среднерыночной. Вышеуказанное условие договора аренды не было предметом обсуждения арендатора с истцом в индивидуальном порядке, оно не вырабатывалось общим собранием сособственников земельных участков с кадастровым номером ------------, состоявшимся 26.05.2009 года. Включение поверенным К.А.Н. п. 1.5 в договор аренды противоречит требованиям п. 1.2 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного", а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ему истцом.
Решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 12.09.2011 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии Воронежского областного суда от 13.12.2011 года, вышеуказанное решение отменено.
При новом рассмотрении, решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 27 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Колхоз имени Ильича" просит отменить решение суда, по основаниям, указанным в жалобе.
В судебную коллегию стороны не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом. Коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 28.12.2010 года), к сделкам, совершаемым, с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего ФЗ.
Согласно п. 1.2. ст. 14 того же Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Д.Т.А. имеет право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ------------.
Протокол общего собрания участников долевой собственности от 26.05.2009 года проводился по земельному участку с кадастровым номером ----------, из чего следует, что общее собрание участников долевой собственности с кадастровым номером ---------- не проводилось.
Согласно п. 1 ст. 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности.
Право общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом спора, было зарегистрировано в январе 2010 года, следовательно, общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером ----------, состоявшееся 26.05.2009 года, приняло решение об условиях договора аренды не существовавшего на тот момент земельного участка с кадастровым номером -------------, то есть при отсутствии предмета договора аренды.
Судом первой инстанции правомерно дана оценка решению общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером ------------ от 09.03.2010 года, как ненадлежащему доказательству по делу, т.к. истец после выделения ему земельного участка не был извещен о проведении собрания относительно условий договора аренды и соответственно не мог выразить свое мнение, как то предусмотрено ст. 14 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В доверенности, выданной Д.Т.А. К.А.Н., не указаны условия, на которых может быть заключен договор аренды. Поверенного К.А.Н. уполномочили на подписание договора аренды только на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды заключен не в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным.
Решение суда по существу является правильным, соответствует установленным обстоятельствам дела.
Доводы жалобы не опровергают выводов суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда
определила:
решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 02 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Колхоз имени Ильича" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)