Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.
Председательствующего: Цирулик О.В.
Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.
при участии
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
на решение от 25.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012
по делу N А51-21454/2011 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Скрипка Н.А., Култышев С.Б.,
По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
к обществу с ограниченной ответственностью "Элис-2000"
о взыскании задолженности по арендной плате и выселении
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 1092540004424; место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Пологая, 21; далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элис-2000" (ОГРН 1022501303428; место нахождения: 690001, г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 1; далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 200 189 руб. 64 коп. и пени в размере 60 439 руб. 19 коп. (с учетом увеличения размера требований и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Требования истца обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества без даты N 603/01 и дополнительных соглашений к нему от 01.01.2002 N 12 и от 11.02.2011 N 5 в части внесения арендной платы с учетом ее изменения.
Решением от 25.06.2012 в удовлетворении иска в части взыскания основного долга и пеней отказано. В связи с отказом истца от требований о расторжении договора аренды N 603/01 и о выселении общества из занимаемых помещений производство по делу в этой части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 названное решение оставлено без изменения.
Судебные акты в части отказа во взыскании арендных платежей и начисленной неустойки мотивированы незаключенностью дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы ввиду отсутствия доказательств их государственной регистрации.
В кассационной жалобе Управление Росимущества выражает несогласие с решением от 25.06.2012 и постановлением апелляционного суда от 27.09.2012 в части отказа в удовлетворении иска, считает их незаконными и необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, в связи с чем просит их отменить и удовлетворить исковые требования.
Свою позицию заявитель жалобы обосновывает доводом о том, что подписание сторонами в добровольном порядке дополнительного соглашения об изменение арендной платы является исполнением условий договора аренды N 603/01 (пункт 3.7), что исключает необходимость его государственной регистрации.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей в заседание суда не направили.
Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель, в настоящее время - Управление Росимущества) и ООО "Элис-2000" (арендатор) заключен договор N 603/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование сроком с 01.01.2002 по 31.12.2011 имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 17, цоколь (п. 2, 7, 8, 10, 12), 1-й этаж (п. 3, 53, 9, 12, 13, 14), памятник, площадью 216,6 кв. м, с целью использования - производство (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата в месяц составляет 324,55 условных денежных единиц (без учета НДС) и уплачивается в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.
Пунктом 3.7. договора N 603/01 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Губернатора Приморского края. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним установленном законом порядке 27.03.2002 за номером 25-1/00-36/2202-30.
Дополнительным соглашением N 12 к договору аренды N 603/01 стороны уточнили площадь арендуемых помещений (324 кв. м) и определили, что с 01.01.2002 арендная плата в месяц составляет 398,51 условных денежных единиц (без учета НДС) и оплачивается ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по курсу доллара США, установленного Банком России на день платежа.
Дополнительным соглашением N 5 от 11.02.2011 стороны изменили редакцию пункта 3.1 договора аренды N 603/01, установив с 01.12.2010 ежемесячную арендную плату в размере 103 000 руб. (без учета НДС).
Указанные дополнительные соглашения, в отличие от самого договора аренды, в публичном реестре не зарегистрированы.
12.01.2012 Управление Росимущества и общество расторгли договор аренды N 603/01, подписав соответствующее соглашение, которое впоследствии зарегистрировано в установленном законом порядке, регистрационная запись об аренде погашена.
Ссылаясь на то, что общество не полностью вносило арендную плату в период с 10.12.2010 по 12.01.2012, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 200 189 руб. 64 коп., на которую начислены пени на сумму 60 439 руб. 19 коп., Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Исследовав условия договора аренды N 603/01, дополнительных соглашений к нему и установив все значимые для дела обстоятельства, арбитражные суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика арендной платы, поскольку изменение ее размера в установленном законом порядке не произошло.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды N 603/01 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, суды обоснованно указали на то, что вносимые в данный договор изменения, в том числе в части размера арендной платы, по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.
По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации изменения договора влечет признание таких изменений не заключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки.
Учитывая, что ответчиком вносилась арендная плата в размере, установленном договором N 603/01, а соглашения об его изменении не зарегистрированы в установленном законом порядке, отказ в иске следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что подписание сторонами в добровольном порядке дополнительного соглашения об изменении арендной платы является исполнением условий договора аренды N 603/01 (пункт 3.7), что исключает необходимость его государственной регистрации, рассматривался арбитражными судами и мотивировано ими отклонен как несостоятельный.
Действительно, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 определена правовая позиция, согласно которой не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим государственную регистрацию, если она меняется в соответствии с предусмотренным в договоре механизмом.
Вместе с тем, обстоятельства настоящего спора отличаются от ситуации, рассмотренной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в рамках указанного дела, поскольку в договоре N 603/01 не содержится условий о порядке определения размера арендной платы или механизма ее расчета.
Ссылки Управления Росимущества на пункт 3.7 договора аренды N 603/01 также обоснованно отклонены арбитражными судами, так как в данном случае изменение арендной платы не было связано с вступлением в силу соответствующего акта Губернатора Приморского края по этому вопросу.
Каких-либо иных доводов о незаконности выводов судов, положенных в основу принятых по делу судебных актов, заявителем кассационной жалобы не приведено.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами не допущено.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 25.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А51-21454/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2012 N Ф03-5939/2012 ПО ДЕЛУ N А51-21454/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2012 г. N Ф03-5939/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.
Председательствующего: Цирулик О.В.
Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.
при участии
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
на решение от 25.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012
по делу N А51-21454/2011 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Скрипка Н.А., Култышев С.Б.,
По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
к обществу с ограниченной ответственностью "Элис-2000"
о взыскании задолженности по арендной плате и выселении
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 1092540004424; место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Пологая, 21; далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элис-2000" (ОГРН 1022501303428; место нахождения: 690001, г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 1; далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 200 189 руб. 64 коп. и пени в размере 60 439 руб. 19 коп. (с учетом увеличения размера требований и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 АПК РФ).
Требования истца обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества без даты N 603/01 и дополнительных соглашений к нему от 01.01.2002 N 12 и от 11.02.2011 N 5 в части внесения арендной платы с учетом ее изменения.
Решением от 25.06.2012 в удовлетворении иска в части взыскания основного долга и пеней отказано. В связи с отказом истца от требований о расторжении договора аренды N 603/01 и о выселении общества из занимаемых помещений производство по делу в этой части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 названное решение оставлено без изменения.
Судебные акты в части отказа во взыскании арендных платежей и начисленной неустойки мотивированы незаключенностью дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы ввиду отсутствия доказательств их государственной регистрации.
В кассационной жалобе Управление Росимущества выражает несогласие с решением от 25.06.2012 и постановлением апелляционного суда от 27.09.2012 в части отказа в удовлетворении иска, считает их незаконными и необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, в связи с чем просит их отменить и удовлетворить исковые требования.
Свою позицию заявитель жалобы обосновывает доводом о том, что подписание сторонами в добровольном порядке дополнительного соглашения об изменение арендной платы является исполнением условий договора аренды N 603/01 (пункт 3.7), что исключает необходимость его государственной регистрации.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей в заседание суда не направили.
Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель, в настоящее время - Управление Росимущества) и ООО "Элис-2000" (арендатор) заключен договор N 603/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование сроком с 01.01.2002 по 31.12.2011 имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 17, цоколь (п. 2, 7, 8, 10, 12), 1-й этаж (п. 3, 53, 9, 12, 13, 14), памятник, площадью 216,6 кв. м, с целью использования - производство (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата в месяц составляет 324,55 условных денежных единиц (без учета НДС) и уплачивается в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.
Пунктом 3.7. договора N 603/01 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Губернатора Приморского края. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним установленном законом порядке 27.03.2002 за номером 25-1/00-36/2202-30.
Дополнительным соглашением N 12 к договору аренды N 603/01 стороны уточнили площадь арендуемых помещений (324 кв. м) и определили, что с 01.01.2002 арендная плата в месяц составляет 398,51 условных денежных единиц (без учета НДС) и оплачивается ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по курсу доллара США, установленного Банком России на день платежа.
Дополнительным соглашением N 5 от 11.02.2011 стороны изменили редакцию пункта 3.1 договора аренды N 603/01, установив с 01.12.2010 ежемесячную арендную плату в размере 103 000 руб. (без учета НДС).
Указанные дополнительные соглашения, в отличие от самого договора аренды, в публичном реестре не зарегистрированы.
12.01.2012 Управление Росимущества и общество расторгли договор аренды N 603/01, подписав соответствующее соглашение, которое впоследствии зарегистрировано в установленном законом порядке, регистрационная запись об аренде погашена.
Ссылаясь на то, что общество не полностью вносило арендную плату в период с 10.12.2010 по 12.01.2012, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 200 189 руб. 64 коп., на которую начислены пени на сумму 60 439 руб. 19 коп., Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Исследовав условия договора аренды N 603/01, дополнительных соглашений к нему и установив все значимые для дела обстоятельства, арбитражные суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика арендной платы, поскольку изменение ее размера в установленном законом порядке не произошло.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды N 603/01 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, суды обоснованно указали на то, что вносимые в данный договор изменения, в том числе в части размера арендной платы, по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.
По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации изменения договора влечет признание таких изменений не заключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки.
Учитывая, что ответчиком вносилась арендная плата в размере, установленном договором N 603/01, а соглашения об его изменении не зарегистрированы в установленном законом порядке, отказ в иске следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что подписание сторонами в добровольном порядке дополнительного соглашения об изменении арендной платы является исполнением условий договора аренды N 603/01 (пункт 3.7), что исключает необходимость его государственной регистрации, рассматривался арбитражными судами и мотивировано ими отклонен как несостоятельный.
Действительно, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 определена правовая позиция, согласно которой не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим государственную регистрацию, если она меняется в соответствии с предусмотренным в договоре механизмом.
Вместе с тем, обстоятельства настоящего спора отличаются от ситуации, рассмотренной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в рамках указанного дела, поскольку в договоре N 603/01 не содержится условий о порядке определения размера арендной платы или механизма ее расчета.
Ссылки Управления Росимущества на пункт 3.7 договора аренды N 603/01 также обоснованно отклонены арбитражными судами, так как в данном случае изменение арендной платы не было связано с вступлением в силу соответствующего акта Губернатора Приморского края по этому вопросу.
Каких-либо иных доводов о незаконности выводов судов, положенных в основу принятых по делу судебных актов, заявителем кассационной жалобы не приведено.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами не допущено.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 25.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А51-21454/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)