Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Горностаевой В.П.
судей Хамитовой С.В., Немчиновой Н.В.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истицы Я. на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 05 июля 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Я. к Обществу с ограниченной ответственностью " " о признании предварительного договора N купли-продажи квартиры основным, признании за Я. право собственности на однокомнатную квартиру N на 6 этаже общей площадью 33, 94 кв. м, а также площадью лоджии 6, 54 кв. м, третья квартира на этажной площадке, расположенную в 6 секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта, взыскании с Общества с ограниченной ответственностью " " в пользу Я. неустойки за просрочку выполнения работ в размере рублей и морального вреда в размере рублей, отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Немчиновой Н.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью " " К., возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
Истица - Я. обратилась в суд с иском к ответчику - ООО " " о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, морального вреда.
Исковые требования мотивированы тем, что 06.08.2008 между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении основного договора купли-продажи при условии внесения покупателем аванса в размере рублей. В соответствии с указанным договором стороны договорились заключить основной договор, по которому ответчик обязался построить и передать истице квартиру N, общей площадью 33,94 кв. м, расположенную в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта. Поскольку в предварительном договоре срок заключения основного договора не определен, основной договор должен был быть заключен в срок до 06 августа 2009 года. Фактически вышеуказанный договор был направлен на привлечение денежных средств граждан в обмен на предоставление им строящихся жилых помещений для личного потребления, то есть предварительный договор N купли-продажи квартиры от 06 августа 2008 года является договором долевого участия в строительстве. В данном случае стороны, заключая договор купли-продажи квартиры от 06 августа 2008 года и называя его предварительным, по существу заключили основной договор, так как после его заключения стороны стали исполнять условия данного договора. Свои обязательства по договору истица выполнила, внеся сумму аванса в полном объеме, тогда как ответчик свои обязательства перед истицей не исполнил. Просит признать предварительный договор купли-продажи основным, признать за ней право собственности на квартиру N, общей площадью 33, 94 кв. м, расположенную в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта, взыскать в ее пользу с ответчика неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств в размере рублей и компенсацию морального вреда в размере рублей.
В судебном заседании 06 мая 2010 года представителем истицы Я. были увеличены исковые требования. Заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере рублей.
Истица Я. в судебное заседание не явилась, ее представитель Б. в судебном заседании иск поддержал, уточнив адрес расположения квартиры, на которую истица просит признать право собственности:.
Представитель ответчика ООО " " К. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований Я. просила отказать, ссылаясь на то, что указанный предварительный договор купли-продажи квартиры не может быть признан основным в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Ответчик свои обязательства перед истицей выполняет добросовестно. Объект планируется к сдаче в эксплуатацию в августе 2010 года. Считает рассчитанную истицей неустойку завышенной и подлежащей уменьшению в соответствии со ст. 333 ГК РФ, требования истицы о причинении ей действиями ответчика морального вреда ничем не подтверждены.
Судом постановлено вышеуказанное решение, не соглашаясь с которым истица Я. в кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение о признании предварительного договора N купли-продажи квартиры основным и о признании за ней права собственности на квартиру N, общей площадью 33,94 кв. м, расположенную в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта, а также взыскать с ответчика в пользу истицы неустойку за просрочку выполнения работ в размере рублей, и компенсацию морального вреда в размере рублей. Не согласна с выводом суда о том, что спорный договор N является предварительным, полагая его по существу основным. Указывает, что с момента заключения договора N стороны приступили к исполнению его условий, а именно: истица в полном объеме произвела оплату за строящуюся квартиру, а ответчик приступил к строительству данной квартиры, используя, в том числе, и денежные средства истицы, из чего следует воля сторон к заключению основного договора. Также полагает, что заключение основного договора подтверждается передачей ответчиком истице квартиры для проведения отделочных работ.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, как того требует часть 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.
Как следует из предварительного договора купли-продажи квартиры между ООО " " и Я. от 06 августа 2008 года N (л.д. 13 - 15), стороны взяли на себя обязательства по заключению основного договора после получения продавцом свидетельства на право собственности на объект (однокомнатная квартира N (по проекту) на 6 этаже общей площадью 33, 94 кв. м, а также площадью лоджии 6, 54 кв. м, третья квартира на этажной площадке (при счете слева на право) расположенная в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта) и при условии внесения покупателем аванса в размере руб.
В соответствии со ст. ст. 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
В связи с тем, что срок заключения основного договора между ООО " " и Я. не определен, поскольку календарная дата либо событие, которое должно неизбежно произойти, в предварительном договоре не указаны, тогда как ссылка на получение ООО " " свидетельства на право собственности на объект, таким событием не является, поэтому основной договор подлежал заключению между ответчиком и истицей в срок с 06 августа 2008 года по 06 августа 2009 года.
В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Материалы дела свидетельствуют о том, что основной договор между ООО " " и Я. в период с 06 августа 2008 года по 06 августа 2009 года заключен не был, что сторонами не оспаривается, более того, на данное обстоятельство указывается истицей в претензии, с которой она обратилась к ответчику 25 февраля 2010 года (л.д. 16), то есть за пределами данного срока.
Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.
Истицей предъявлены требования о признании права собственности на квартиру со ссылкой на условия предварительного договора от 06 августа 2008 года, который истица просит признать основным, полагая при этом, что данный договор фактически является договором долевого участия в строительстве.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно сделал вывод о том, что у Я. не возникло законных оснований для признания права собственности на вышеуказанную квартиру на основании данного договора.
Предварительный договор не может являться основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку правовая природа предварительного договора предусматривает не обязанность сторон по исполнению его условий, а их обязанность по заключению в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при заключении предварительного договора у ООО " " и Я. возникла лишь обязанность по заключению в будущем основного договора в срок, указанный в предварительном договоре.
В части 1 статьи 1 Федерального закона от 31.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений пункта 3 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор от 06 августа 2008 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о его незаключенности, и об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований иска.
Анализ доводов кассационной жалобы, позволяет сделать вывод, что они не могут быть отнесены к основаниям, предусмотренным статьей 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по которым решение суда подлежит отмене. Решение суда основано на правильном применении норм материального и процессуального права является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 05 июля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.08.2010 ПО ДЕЛУ N 33-3449/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2010 г. по делу N 33-3449/2010
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Горностаевой В.П.
судей Хамитовой С.В., Немчиновой Н.В.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истицы Я. на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 05 июля 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Я. к Обществу с ограниченной ответственностью " " о признании предварительного договора N купли-продажи квартиры основным, признании за Я. право собственности на однокомнатную квартиру N на 6 этаже общей площадью 33, 94 кв. м, а также площадью лоджии 6, 54 кв. м, третья квартира на этажной площадке, расположенную в 6 секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта, взыскании с Общества с ограниченной ответственностью " " в пользу Я. неустойки за просрочку выполнения работ в размере рублей и морального вреда в размере рублей, отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Немчиновой Н.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью " " К., возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истица - Я. обратилась в суд с иском к ответчику - ООО " " о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, морального вреда.
Исковые требования мотивированы тем, что 06.08.2008 между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении основного договора купли-продажи при условии внесения покупателем аванса в размере рублей. В соответствии с указанным договором стороны договорились заключить основной договор, по которому ответчик обязался построить и передать истице квартиру N, общей площадью 33,94 кв. м, расположенную в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта. Поскольку в предварительном договоре срок заключения основного договора не определен, основной договор должен был быть заключен в срок до 06 августа 2009 года. Фактически вышеуказанный договор был направлен на привлечение денежных средств граждан в обмен на предоставление им строящихся жилых помещений для личного потребления, то есть предварительный договор N купли-продажи квартиры от 06 августа 2008 года является договором долевого участия в строительстве. В данном случае стороны, заключая договор купли-продажи квартиры от 06 августа 2008 года и называя его предварительным, по существу заключили основной договор, так как после его заключения стороны стали исполнять условия данного договора. Свои обязательства по договору истица выполнила, внеся сумму аванса в полном объеме, тогда как ответчик свои обязательства перед истицей не исполнил. Просит признать предварительный договор купли-продажи основным, признать за ней право собственности на квартиру N, общей площадью 33, 94 кв. м, расположенную в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта, взыскать в ее пользу с ответчика неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств в размере рублей и компенсацию морального вреда в размере рублей.
В судебном заседании 06 мая 2010 года представителем истицы Я. были увеличены исковые требования. Заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере рублей.
Истица Я. в судебное заседание не явилась, ее представитель Б. в судебном заседании иск поддержал, уточнив адрес расположения квартиры, на которую истица просит признать право собственности:.
Представитель ответчика ООО " " К. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований Я. просила отказать, ссылаясь на то, что указанный предварительный договор купли-продажи квартиры не может быть признан основным в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Ответчик свои обязательства перед истицей выполняет добросовестно. Объект планируется к сдаче в эксплуатацию в августе 2010 года. Считает рассчитанную истицей неустойку завышенной и подлежащей уменьшению в соответствии со ст. 333 ГК РФ, требования истицы о причинении ей действиями ответчика морального вреда ничем не подтверждены.
Судом постановлено вышеуказанное решение, не соглашаясь с которым истица Я. в кассационной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение о признании предварительного договора N купли-продажи квартиры основным и о признании за ней права собственности на квартиру N, общей площадью 33,94 кв. м, расположенную в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта, а также взыскать с ответчика в пользу истицы неустойку за просрочку выполнения работ в размере рублей, и компенсацию морального вреда в размере рублей. Не согласна с выводом суда о том, что спорный договор N является предварительным, полагая его по существу основным. Указывает, что с момента заключения договора N стороны приступили к исполнению его условий, а именно: истица в полном объеме произвела оплату за строящуюся квартиру, а ответчик приступил к строительству данной квартиры, используя, в том числе, и денежные средства истицы, из чего следует воля сторон к заключению основного договора. Также полагает, что заключение основного договора подтверждается передачей ответчиком истице квартиры для проведения отделочных работ.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, как того требует часть 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.
Как следует из предварительного договора купли-продажи квартиры между ООО " " и Я. от 06 августа 2008 года N (л.д. 13 - 15), стороны взяли на себя обязательства по заключению основного договора после получения продавцом свидетельства на право собственности на объект (однокомнатная квартира N (по проекту) на 6 этаже общей площадью 33, 94 кв. м, а также площадью лоджии 6, 54 кв. м, третья квартира на этажной площадке (при счете слева на право) расположенная в 6 блок-секции строящегося жилого дома с объектами соцкультбыта) и при условии внесения покупателем аванса в размере руб.
В соответствии со ст. ст. 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
В связи с тем, что срок заключения основного договора между ООО " " и Я. не определен, поскольку календарная дата либо событие, которое должно неизбежно произойти, в предварительном договоре не указаны, тогда как ссылка на получение ООО " " свидетельства на право собственности на объект, таким событием не является, поэтому основной договор подлежал заключению между ответчиком и истицей в срок с 06 августа 2008 года по 06 августа 2009 года.
В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Материалы дела свидетельствуют о том, что основной договор между ООО " " и Я. в период с 06 августа 2008 года по 06 августа 2009 года заключен не был, что сторонами не оспаривается, более того, на данное обстоятельство указывается истицей в претензии, с которой она обратилась к ответчику 25 февраля 2010 года (л.д. 16), то есть за пределами данного срока.
Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.
Истицей предъявлены требования о признании права собственности на квартиру со ссылкой на условия предварительного договора от 06 августа 2008 года, который истица просит признать основным, полагая при этом, что данный договор фактически является договором долевого участия в строительстве.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно сделал вывод о том, что у Я. не возникло законных оснований для признания права собственности на вышеуказанную квартиру на основании данного договора.
Предварительный договор не может являться основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку правовая природа предварительного договора предусматривает не обязанность сторон по исполнению его условий, а их обязанность по заключению в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при заключении предварительного договора у ООО " " и Я. возникла лишь обязанность по заключению в будущем основного договора в срок, указанный в предварительном договоре.
В части 1 статьи 1 Федерального закона от 31.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений пункта 3 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор от 06 августа 2008 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о его незаключенности, и об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований иска.
Анализ доводов кассационной жалобы, позволяет сделать вывод, что они не могут быть отнесены к основаниям, предусмотренным статьей 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по которым решение суда подлежит отмене. Решение суда основано на правильном применении норм материального и процессуального права является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 05 июля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)