Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ковалева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: судьи-председательствующего Ковалева А.М.
судей Корниловой Т.Г., Славгородской Е.Н.
при секретаре М.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ковалева А.М. гражданское дело по кассационной жалобе представителя О. по доверенности Ш.Д. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 15.06.2010 года,
установила:
О., в лице представителя по доверенности Ш.Д., 3-е лицо: УФМС России по РО обратился в суд с иском к К.А.Т. и Ш.А., уточнив требования, просил признать ответчиков утратившими право пользования квартирой Номер обезличен по ..., ... в ...... и снять их с регистрационного учета по этому адресу. В обоснование иска ссылается на то, что 30.10.09 г. между ним и Ш.Н. был заключен договор купли-продажи, по которому он приобрел в собственность указанную квартиру, зарегистрировав свое право собственности, о чем имеется соответствующее свидетельство. Истец указывает, что не может в полной мере реализовать свое право на данное жилое помещение ввиду того, что в квартире зарегистрированы по месту жительства, но не проживают мать и дочь бывшего собственника: К.А.Т. и Ш.А. (ответчики).
Представитель ответчиков Ш.Н., действующая на основании доверенностей, иск не признала, пояснив, что квартира не продавалась, а договор купли-продажи был заключен потому, что она заняла у истца деньги и в обеспечение их возврата был заключен договор. 06.11.09 г. был заключен второй договор купли-продажи, согласно которому истец продал ей эту же квартиру, но уже с рассрочкой платежа согласно установленного графика до 30.10.2010 г. На расчетный счет, указанный истцом, она не может внести деньги, т.к. их не принимает банк, очевидно, ввиду ошибки номера счета. Истец с ней разговаривать отказывается. Также указала, что со стороны истца были угрозы в отношении ее матери и дочери, она не отказывалась от квартиры и согласна перечислить деньги на указанный счет.
В отношении третьего лица дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением суда от 15.06.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда с кассационной жалобой обратился представитель истца, в которой ставит вопрос об отмене состоявшегося решения, как незаконного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Отмечает, что суд неправильно изложил и применил п. 2 ст. 292 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 558 ГК РФ, что повлияло на выводы суда. Ссылается на то, договор купли-продажи не является заключенным, так как не прошел государственную регистрацию. То обстоятельство, что якобы, Ш.Н. не смогла по независящим от нее причинам производить платежи, является надуманным, так как на протяжении 7, 5 месяцев с ее стороны не было предпринято никаких попыток связаться с истцом и разрешить сложившуюся ситуацию.
В связи с этим представитель истца просит отменить решение суда и принять новое решение либо направить дело на новое рассмотрение.
Изучив дело, выслушав объяснения представителя О. по доверенности Ш.Д., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Данным требованиям, принятое по настоящему делу решение суда не соответствует.
Так, применяя п. 2 ст. 292 ГК РФ, суд неверно изложил диспозицию этой статьи, и вместо того, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, указал, что такой переход не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд же в нарушение п. 2 ст. 558 ГК РФ признал договор купли-продажи квартиры от 06.11.2009 г. заключенным, поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию, при этом вывод суда об отказе истца от исполнения данного договора не мотивирован, что не согласуется с требованиями ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.
Не вызывает сомнения обоснованность вывода суда, что ранее заключенный между О. и Ш.Н. договор купли-продажи от 30.10.09 г. в п. 6 содержит ссылку на регистрацию ответчиков в квартире Номер обезличен по ... в .... Вместе с тем, из анализа ч. 1 ст. 558 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Данного условия указанный договор купли-продажи не содержит, но суд этого не учел.
Кроме того, признавая, что оба договора купли-продажи квартиры фактически прикрывают договор залога недвижимого имущества, и этот вывод суда заслуживает внимания, в то же время в нарушение абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 170 ГК РФ суд по собственной инициативе не применил последствия недействительности притворной сделки.
Таким образом, решение суда на основании ч. 1 ст. 362 ГПК РФ и ст. 361 ГПК РФ подлежит кассационной отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как без установления, означает ли указание в договоре купли-продажи регистрация ответчиков сохранение за ними права бессрочного пользования квартирой, без применения последствий недействительности притворной сделки, и не указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об отказе истца от исполнения договора, судебная коллегия на основе имеющихся в деле доказательств и в отсутствие в судебном заседании ответной стороны не может принять новое решение с соблюдением принципа состязательности и равноправия сторон.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно применить законы, подлежащие применению, установить, предусматривает ли заключенный договор купли-продажи сохранение за ответчиками права бессрочного пользования квартирой, привести мотивы того, что истец отказывается от исполнения незаключенного (второго) договора купли-продажи, для чего предложить сторонам представить дополнительные доказательства, при установлении притворности заключенного договора купли-продажи, по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 июня 2010 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.08.2010 ПО ДЕЛУ N 33-8470
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2010 г. по делу N 33-8470
Судья Ковалева Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: судьи-председательствующего Ковалева А.М.
судей Корниловой Т.Г., Славгородской Е.Н.
при секретаре М.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ковалева А.М. гражданское дело по кассационной жалобе представителя О. по доверенности Ш.Д. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 15.06.2010 года,
установила:
О., в лице представителя по доверенности Ш.Д., 3-е лицо: УФМС России по РО обратился в суд с иском к К.А.Т. и Ш.А., уточнив требования, просил признать ответчиков утратившими право пользования квартирой Номер обезличен по ..., ... в ...... и снять их с регистрационного учета по этому адресу. В обоснование иска ссылается на то, что 30.10.09 г. между ним и Ш.Н. был заключен договор купли-продажи, по которому он приобрел в собственность указанную квартиру, зарегистрировав свое право собственности, о чем имеется соответствующее свидетельство. Истец указывает, что не может в полной мере реализовать свое право на данное жилое помещение ввиду того, что в квартире зарегистрированы по месту жительства, но не проживают мать и дочь бывшего собственника: К.А.Т. и Ш.А. (ответчики).
Представитель ответчиков Ш.Н., действующая на основании доверенностей, иск не признала, пояснив, что квартира не продавалась, а договор купли-продажи был заключен потому, что она заняла у истца деньги и в обеспечение их возврата был заключен договор. 06.11.09 г. был заключен второй договор купли-продажи, согласно которому истец продал ей эту же квартиру, но уже с рассрочкой платежа согласно установленного графика до 30.10.2010 г. На расчетный счет, указанный истцом, она не может внести деньги, т.к. их не принимает банк, очевидно, ввиду ошибки номера счета. Истец с ней разговаривать отказывается. Также указала, что со стороны истца были угрозы в отношении ее матери и дочери, она не отказывалась от квартиры и согласна перечислить деньги на указанный счет.
В отношении третьего лица дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением суда от 15.06.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда с кассационной жалобой обратился представитель истца, в которой ставит вопрос об отмене состоявшегося решения, как незаконного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Отмечает, что суд неправильно изложил и применил п. 2 ст. 292 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 558 ГК РФ, что повлияло на выводы суда. Ссылается на то, договор купли-продажи не является заключенным, так как не прошел государственную регистрацию. То обстоятельство, что якобы, Ш.Н. не смогла по независящим от нее причинам производить платежи, является надуманным, так как на протяжении 7, 5 месяцев с ее стороны не было предпринято никаких попыток связаться с истцом и разрешить сложившуюся ситуацию.
В связи с этим представитель истца просит отменить решение суда и принять новое решение либо направить дело на новое рассмотрение.
Изучив дело, выслушав объяснения представителя О. по доверенности Ш.Д., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Данным требованиям, принятое по настоящему делу решение суда не соответствует.
Так, применяя п. 2 ст. 292 ГК РФ, суд неверно изложил диспозицию этой статьи, и вместо того, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, указал, что такой переход не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд же в нарушение п. 2 ст. 558 ГК РФ признал договор купли-продажи квартиры от 06.11.2009 г. заключенным, поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию, при этом вывод суда об отказе истца от исполнения данного договора не мотивирован, что не согласуется с требованиями ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.
Не вызывает сомнения обоснованность вывода суда, что ранее заключенный между О. и Ш.Н. договор купли-продажи от 30.10.09 г. в п. 6 содержит ссылку на регистрацию ответчиков в квартире Номер обезличен по ... в .... Вместе с тем, из анализа ч. 1 ст. 558 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Данного условия указанный договор купли-продажи не содержит, но суд этого не учел.
Кроме того, признавая, что оба договора купли-продажи квартиры фактически прикрывают договор залога недвижимого имущества, и этот вывод суда заслуживает внимания, в то же время в нарушение абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 170 ГК РФ суд по собственной инициативе не применил последствия недействительности притворной сделки.
Таким образом, решение суда на основании ч. 1 ст. 362 ГПК РФ и ст. 361 ГПК РФ подлежит кассационной отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как без установления, означает ли указание в договоре купли-продажи регистрация ответчиков сохранение за ними права бессрочного пользования квартирой, без применения последствий недействительности притворной сделки, и не указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об отказе истца от исполнения договора, судебная коллегия на основе имеющихся в деле доказательств и в отсутствие в судебном заседании ответной стороны не может принять новое решение с соблюдением принципа состязательности и равноправия сторон.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно применить законы, подлежащие применению, установить, предусматривает ли заключенный договор купли-продажи сохранение за ответчиками права бессрочного пользования квартирой, привести мотивы того, что истец отказывается от исполнения незаключенного (второго) договора купли-продажи, для чего предложить сторонам представить дополнительные доказательства, при установлении притворности заключенного договора купли-продажи, по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 июня 2010 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)