Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего С.И. Братенкова,
членов президиума Н.Н. Веретенникова, С.Г. Барабанова, Л.Ю. Мироновой, А.А. Павловой
с участием К., представляющей интересы истца Д. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к Ю. о взыскании долга, двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Ю. к Д. о признании договора недействительным по надзорной жалобе Ю. на решение Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года.
Заслушав доклад члена президиума Хабаровского краевого суда Л.Ю. Мироновой, объяснения представителя истца Д. К., изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда
Д. обратился в суд к Ю. с иском о взыскании двойной суммы задатка в размере рублей.
В обоснование требований указал, что 07 сентября 2008 года между ним и Ю. был заключен договор о намерениях, согласно условиям которого Ю. обязалась продать ему трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:, за рублей, а истец обязался уплатить указанную денежную сумму до 30 января 2009 года. В обеспечение исполнения договора истцом внесен задаток в размере рублей, при этом рублей передано наличными, рублей зачтено в погашение долга Ю. Полагая, что по вине ответчицы договор купли-продажи квартиры не мог быть заключен, так как ею не были оформлены необходимые документы и не приняты меры к освобождению квартиры, истец 29 января 2009 года потребовал расторжения предварительного договора, а 03 февраля 2009 года обратился с настоящим иском в суд.
Решением Амурского городского суда Хабаровского края от 10 марта 2009 года требования Д. удовлетворены частично. С Ю. в пользу Д. взыскана денежная сумма 700000 рублей, в возмещение судебных расходов рублей, а всего рублей.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 07 августа 2009 года решение суда от 10 марта 2009 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
В ходе рассмотрения дела Д. изменил требования, просил взыскать с Ю. двойную сумму задатка в размере рублей, сумму долга в размере рублей, проценты за пользование заемными средствами за период с 07 сентября 2008 года по 11 ноября 2009 года в сумме рубля, проценты за пользование деньгами за период с 03 февраля 2009 года по 11 ноября 2009 года в сумме рублей, а также возместить расходы по уплате государственной пошлины.
Ю. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Д. о признании договора о намерениях от 07 сентября 2008 года ничтожной сделкой.
В обоснование требований указала, что договор о намерениях, заключенный между ней и Д. 07 сентября 2008 года, не соответствует требованиям, предъявляемым статьей 429 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору. Условия данного соглашения не позволяют индивидуализировать объект недвижимости, подлежащий продаже, так как в нем отсутствуют сведения о площади квартиры, характеристике дома, указанное в нем количество комнат не соответствует количеству комнат принадлежащей ей квартиры. В договоре отсутствуют сведения о цене недвижимости без учета находящейся в ней мебели. Кроме того, в качестве задатка не может выступать долговое обязательство. Ответчик по встречному иску не намеревался приобрести квартиру, заключением соглашения пытался обеспечить возврат несуществующего долга. Договор займа на сумму рублей между ней и Д. не заключался, денежные средства в таком размере от него не получала.
Решением Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года исковые требования Д. удовлетворены. С Ю. в пользу Д. взыскана двойная сумма задатка в размере рублей, сумма долга в размере рублей, проценты за пользование заемными средствами в размере, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме рублей, возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере, а всего. В удовлетворении остальной части иска Д. отказано. В удовлетворении встречных требований Ю. отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года решение от 16 декабря 2009 года оставлено без изменения.
В надзорной жалобе, поступившей в Хабаровский краевой суд 22 июля 2010 года, Ю. просит отменить решение от 16 декабря 2009 года и кассационное определение от 09 апреля 2010 года об удовлетворении требований Д. В обоснование жалобы указано, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине Д. Доказательства заключения между сторонами договора займа отсутствуют, оснований для вывода о возникновении заемного обязательства из новации долга не имеется.
27 июля 2010 года гражданское дело истребовано в Хабаровский краевой суд, дело поступило 09 августа 2010 года.
Определением судьи Хабаровского краевого суда Матухно Л.В. от 08 сентября 2010 года гражданское дело передано для рассмотрения по существу в президиум Хабаровского краевого суда.
В судебное заседание не явились истец Д., ответчик Ю. О месте и времени рассмотрения дела стороны извещены, сведений о причинах неявки не имеется, в связи с чем в соответствии со статьей 385 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель истца Д. К. выразила несогласие с доводами надзорной жалобы Ю., просила оставить ее без удовлетворения.
Заслушав представителя истца Д. - К., обсудив доводы надзорной жалобы, президиум Хабаровского краевого суда пришел к выводу о том, что надзорная жалоба подлежит удовлетворению, а решение Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года подлежат отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум Хабаровского краевого суда полагает, что нарушения такого характера были допущены судами первой и кассационной инстанции при разрешении настоящего дела.
Судом установлено, что 07 сентября 2008 года Д. и Ю. подписан договор о намерении заключить договор о продаже принадлежащей Ю. трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:, Д. за рублей. Согласно договору о намерениях Д. обязался передать Ю. в счет оплаты по договору купли-продажи задаток в размере рублей, при этом рублей переданы наличными, а сумма в размере рублей зачтена в сумму задатка как погашение долга продавца перед покупателем. Д. обязался внести оставшуюся сумму рублей в срок до 30 января 2009 года. До этой даты договор купли-продажи квартиры сторонами не заключен, полученные Ю. деньги в сумме рублей Д. не возвращены.
При разрешении спора суд исходил из того, что договор о намерениях от 07 сентября 2008 года является предварительным договором, отвечает требованиям статей 429, 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора купли-продажи квартиры, а также условие о сроке заключения основного договора 30 января 2009 года.
Полученные Ю. денежные средства в сумме рублей признаны судом задатком, подлежащим возврату истцу в двойном размере в связи с неисполнением Ю. по ее вине обязанности заключить договор купли-продажи квартиры в срок до 30 января 2009 года.
Удовлетворяя требование Д. о взыскании с Ю. долга в сумме рублей, суд указал, что Ю. подтвердила наличие денежного обязательства в таком размере, подписав соглашение от 07 сентября 2008 года. Таким образом, сторонами произведена замена долга, возникшего из договора купли-продажи, заемным обязательством (новация), в связи с чем иных доказательств в подтверждение наличия заемного обязательства не требуется.
Руководствуясь статьями 809, 395 Гражданского кодекса РФ, суд взыскал с Ю. в пользу Д. в счет погашения долга рублей, проценты за пользование заемными денежными средствами с момента заключения соглашения о намерениях 07 сентября 2008 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 февраля 2009 года, когда истцом было предъявлено требование о возврате денежных средств, по 11 ноября 2009 года.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив решение суда без изменения.
Вместе с тем судами первой и второй инстанций при разрешении настоящего дела неправильно применены нормы материального права, устанавливающие основания возникновения обязательств, способы и порядок обеспечения их исполнения, а также порядок заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктами 1, 2, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Частью третьей данной статьи предусматривается, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статьей 381 Гражданского кодекса РФ установлены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрена, в частности, обязанность получившей задаток стороны, ответственной за неисполнение договора, возвратить двойную сумму задатка.
Как установлено судом, 07 сентября 2008 года сторонами был подписан договор о намерениях заключить договор купли-продажи принадлежащей Ю. квартиры.
Вместе с тем этот договор не содержит согласованного сторонами условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. Указанная в тексте соглашения дата окончательного расчета по договору 30 января 2009 года ошибочно признана судом сроком заключения основного договора. Пунктом 6 договора предусмотрено оформление сделки купли-продажи после окончательного расчета между сторонами.
В нарушение положений статьей 12, 56, 67, 196 Гражданского процессуального кодекса РФ фактические данные, свидетельствующие о вине Ю. в неисполнении обязанности заключить договор, судом не установлены.
С учетом того, что договором о намерениях от 07 сентября 2008 года срок заключения основного договора не определен, на день, предусмотренный для окончательного расчета - 30 января 2009 года, годичный срок со дня заключения предварительного договора не истек, возложение на Ю. обязанности возвратить Д. двойную сумму задатка не соответствует закону.
Вывод судов первой и кассационной инстанций о новации долга в заемное обязательство также нельзя признать правомерным.
В соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
В силу статьи 818 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, может быть заменен заемным обязательством. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации (статья 414) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (статья 808).
Исходя из положений части первой статьи 414 Гражданского кодекса РФ соглашение о новации считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий. Существенными условиями являются сведения о первоначальном обязательстве, прекращаемом новацией, и о новом обязательстве, возникающем между сторонами.
Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.
Из соглашения сторон о новации должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством с прекращением первоначального обязательства, что влечет для них определенные правовые последствия, связанные, в том числе, с неисполнением обязательства.
Наличие такого соглашения, заключенного сторонами о замене долгового обязательства заемным, не установлено. Договор о намерениях от 07 сентября 2008 года условий о замене долгового обязательства заемным не содержит.
При таком положении вывод судов о возникновении заемного обязательства между сторонами в силу новации не соответствует статьям 414, 818 Гражданского Кодекса РФ, в связи с чем применение судом правовых последствий, установленных законом при неисполнении договора займа, нельзя признать правомерным.
Как видно из материалов дела, в обоснование требований о взыскании долга в сумме рублей Д. ссылался на то, что этот долг образовался в период с июля 2005 года по май 2008 года из денежных средств, полученных ответчицей на приобретение квартиры и ее обустройство, а также стоимости товаров, взятых ответчицей без оплаты в магазине, принадлежащем Д. По утверждению Д. и его представителя, факты получения денежных средств и товаров подтверждены записями в рабочих тетрадях, удостоверенными подписью Ю., отражены в электронной базе данных. Вместе с тем данные о размере полученных денежных средств, условиях, на которых были получены деньги и товары, включая условия и срок возврата денежных средств, порядок оплаты товаров, установлены не были.
Допущенные судом первой инстанции нарушения являются существенными, поскольку повлекли неправильное разрешение дела, однако в нарушение требований ст. 361 - 364, 366 ГПК РФ оставлены судом кассационной инстанции без внимания и надлежащей правовой оценки.
Принимая во внимание изложенное, принятые по данному делу постановления суда первой и кассационной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным статьей 387 ГПК РФ, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует с учетом изложенного установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешение дела, и в соответствии с установленными данными и требованиями закона разрешить вопрос о действительных правах и обязанностях сторон.
Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Хабаровского краевого суда
надзорную жалобу Ю. удовлетворить,
решение Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года по делу по иску Д. к Ю. о взыскании долга, двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Ю. к Д. о признании договора недействительным отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Амурский городской суд Хабаровского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 04.10.2010 N 44-Г-112/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2010 г. N 44-г-112/2010
Президиум Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего С.И. Братенкова,
членов президиума Н.Н. Веретенникова, С.Г. Барабанова, Л.Ю. Мироновой, А.А. Павловой
с участием К., представляющей интересы истца Д. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к Ю. о взыскании долга, двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Ю. к Д. о признании договора недействительным по надзорной жалобе Ю. на решение Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года.
Заслушав доклад члена президиума Хабаровского краевого суда Л.Ю. Мироновой, объяснения представителя истца Д. К., изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда
установил:
Д. обратился в суд к Ю. с иском о взыскании двойной суммы задатка в размере рублей.
В обоснование требований указал, что 07 сентября 2008 года между ним и Ю. был заключен договор о намерениях, согласно условиям которого Ю. обязалась продать ему трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:, за рублей, а истец обязался уплатить указанную денежную сумму до 30 января 2009 года. В обеспечение исполнения договора истцом внесен задаток в размере рублей, при этом рублей передано наличными, рублей зачтено в погашение долга Ю. Полагая, что по вине ответчицы договор купли-продажи квартиры не мог быть заключен, так как ею не были оформлены необходимые документы и не приняты меры к освобождению квартиры, истец 29 января 2009 года потребовал расторжения предварительного договора, а 03 февраля 2009 года обратился с настоящим иском в суд.
Решением Амурского городского суда Хабаровского края от 10 марта 2009 года требования Д. удовлетворены частично. С Ю. в пользу Д. взыскана денежная сумма 700000 рублей, в возмещение судебных расходов рублей, а всего рублей.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 07 августа 2009 года решение суда от 10 марта 2009 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
В ходе рассмотрения дела Д. изменил требования, просил взыскать с Ю. двойную сумму задатка в размере рублей, сумму долга в размере рублей, проценты за пользование заемными средствами за период с 07 сентября 2008 года по 11 ноября 2009 года в сумме рубля, проценты за пользование деньгами за период с 03 февраля 2009 года по 11 ноября 2009 года в сумме рублей, а также возместить расходы по уплате государственной пошлины.
Ю. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Д. о признании договора о намерениях от 07 сентября 2008 года ничтожной сделкой.
В обоснование требований указала, что договор о намерениях, заключенный между ней и Д. 07 сентября 2008 года, не соответствует требованиям, предъявляемым статьей 429 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору. Условия данного соглашения не позволяют индивидуализировать объект недвижимости, подлежащий продаже, так как в нем отсутствуют сведения о площади квартиры, характеристике дома, указанное в нем количество комнат не соответствует количеству комнат принадлежащей ей квартиры. В договоре отсутствуют сведения о цене недвижимости без учета находящейся в ней мебели. Кроме того, в качестве задатка не может выступать долговое обязательство. Ответчик по встречному иску не намеревался приобрести квартиру, заключением соглашения пытался обеспечить возврат несуществующего долга. Договор займа на сумму рублей между ней и Д. не заключался, денежные средства в таком размере от него не получала.
Решением Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года исковые требования Д. удовлетворены. С Ю. в пользу Д. взыскана двойная сумма задатка в размере рублей, сумма долга в размере рублей, проценты за пользование заемными средствами в размере, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме рублей, возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере, а всего. В удовлетворении остальной части иска Д. отказано. В удовлетворении встречных требований Ю. отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года решение от 16 декабря 2009 года оставлено без изменения.
В надзорной жалобе, поступившей в Хабаровский краевой суд 22 июля 2010 года, Ю. просит отменить решение от 16 декабря 2009 года и кассационное определение от 09 апреля 2010 года об удовлетворении требований Д. В обоснование жалобы указано, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине Д. Доказательства заключения между сторонами договора займа отсутствуют, оснований для вывода о возникновении заемного обязательства из новации долга не имеется.
27 июля 2010 года гражданское дело истребовано в Хабаровский краевой суд, дело поступило 09 августа 2010 года.
Определением судьи Хабаровского краевого суда Матухно Л.В. от 08 сентября 2010 года гражданское дело передано для рассмотрения по существу в президиум Хабаровского краевого суда.
В судебное заседание не явились истец Д., ответчик Ю. О месте и времени рассмотрения дела стороны извещены, сведений о причинах неявки не имеется, в связи с чем в соответствии со статьей 385 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель истца Д. К. выразила несогласие с доводами надзорной жалобы Ю., просила оставить ее без удовлетворения.
Заслушав представителя истца Д. - К., обсудив доводы надзорной жалобы, президиум Хабаровского краевого суда пришел к выводу о том, что надзорная жалоба подлежит удовлетворению, а решение Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года подлежат отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум Хабаровского краевого суда полагает, что нарушения такого характера были допущены судами первой и кассационной инстанции при разрешении настоящего дела.
Судом установлено, что 07 сентября 2008 года Д. и Ю. подписан договор о намерении заключить договор о продаже принадлежащей Ю. трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:, Д. за рублей. Согласно договору о намерениях Д. обязался передать Ю. в счет оплаты по договору купли-продажи задаток в размере рублей, при этом рублей переданы наличными, а сумма в размере рублей зачтена в сумму задатка как погашение долга продавца перед покупателем. Д. обязался внести оставшуюся сумму рублей в срок до 30 января 2009 года. До этой даты договор купли-продажи квартиры сторонами не заключен, полученные Ю. деньги в сумме рублей Д. не возвращены.
При разрешении спора суд исходил из того, что договор о намерениях от 07 сентября 2008 года является предварительным договором, отвечает требованиям статей 429, 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора купли-продажи квартиры, а также условие о сроке заключения основного договора 30 января 2009 года.
Полученные Ю. денежные средства в сумме рублей признаны судом задатком, подлежащим возврату истцу в двойном размере в связи с неисполнением Ю. по ее вине обязанности заключить договор купли-продажи квартиры в срок до 30 января 2009 года.
Удовлетворяя требование Д. о взыскании с Ю. долга в сумме рублей, суд указал, что Ю. подтвердила наличие денежного обязательства в таком размере, подписав соглашение от 07 сентября 2008 года. Таким образом, сторонами произведена замена долга, возникшего из договора купли-продажи, заемным обязательством (новация), в связи с чем иных доказательств в подтверждение наличия заемного обязательства не требуется.
Руководствуясь статьями 809, 395 Гражданского кодекса РФ, суд взыскал с Ю. в пользу Д. в счет погашения долга рублей, проценты за пользование заемными денежными средствами с момента заключения соглашения о намерениях 07 сентября 2008 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 февраля 2009 года, когда истцом было предъявлено требование о возврате денежных средств, по 11 ноября 2009 года.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив решение суда без изменения.
Вместе с тем судами первой и второй инстанций при разрешении настоящего дела неправильно применены нормы материального права, устанавливающие основания возникновения обязательств, способы и порядок обеспечения их исполнения, а также порядок заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктами 1, 2, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Частью третьей данной статьи предусматривается, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статьей 381 Гражданского кодекса РФ установлены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрена, в частности, обязанность получившей задаток стороны, ответственной за неисполнение договора, возвратить двойную сумму задатка.
Как установлено судом, 07 сентября 2008 года сторонами был подписан договор о намерениях заключить договор купли-продажи принадлежащей Ю. квартиры.
Вместе с тем этот договор не содержит согласованного сторонами условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. Указанная в тексте соглашения дата окончательного расчета по договору 30 января 2009 года ошибочно признана судом сроком заключения основного договора. Пунктом 6 договора предусмотрено оформление сделки купли-продажи после окончательного расчета между сторонами.
В нарушение положений статьей 12, 56, 67, 196 Гражданского процессуального кодекса РФ фактические данные, свидетельствующие о вине Ю. в неисполнении обязанности заключить договор, судом не установлены.
С учетом того, что договором о намерениях от 07 сентября 2008 года срок заключения основного договора не определен, на день, предусмотренный для окончательного расчета - 30 января 2009 года, годичный срок со дня заключения предварительного договора не истек, возложение на Ю. обязанности возвратить Д. двойную сумму задатка не соответствует закону.
Вывод судов первой и кассационной инстанций о новации долга в заемное обязательство также нельзя признать правомерным.
В соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
В силу статьи 818 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, может быть заменен заемным обязательством. Замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации (статья 414) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (статья 808).
Исходя из положений части первой статьи 414 Гражданского кодекса РФ соглашение о новации считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий. Существенными условиями являются сведения о первоначальном обязательстве, прекращаемом новацией, и о новом обязательстве, возникающем между сторонами.
Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.
Из соглашения сторон о новации должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством с прекращением первоначального обязательства, что влечет для них определенные правовые последствия, связанные, в том числе, с неисполнением обязательства.
Наличие такого соглашения, заключенного сторонами о замене долгового обязательства заемным, не установлено. Договор о намерениях от 07 сентября 2008 года условий о замене долгового обязательства заемным не содержит.
При таком положении вывод судов о возникновении заемного обязательства между сторонами в силу новации не соответствует статьям 414, 818 Гражданского Кодекса РФ, в связи с чем применение судом правовых последствий, установленных законом при неисполнении договора займа, нельзя признать правомерным.
Как видно из материалов дела, в обоснование требований о взыскании долга в сумме рублей Д. ссылался на то, что этот долг образовался в период с июля 2005 года по май 2008 года из денежных средств, полученных ответчицей на приобретение квартиры и ее обустройство, а также стоимости товаров, взятых ответчицей без оплаты в магазине, принадлежащем Д. По утверждению Д. и его представителя, факты получения денежных средств и товаров подтверждены записями в рабочих тетрадях, удостоверенными подписью Ю., отражены в электронной базе данных. Вместе с тем данные о размере полученных денежных средств, условиях, на которых были получены деньги и товары, включая условия и срок возврата денежных средств, порядок оплаты товаров, установлены не были.
Допущенные судом первой инстанции нарушения являются существенными, поскольку повлекли неправильное разрешение дела, однако в нарушение требований ст. 361 - 364, 366 ГПК РФ оставлены судом кассационной инстанции без внимания и надлежащей правовой оценки.
Принимая во внимание изложенное, принятые по данному делу постановления суда первой и кассационной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным статьей 387 ГПК РФ, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует с учетом изложенного установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешение дела, и в соответствии с установленными данными и требованиями закона разрешить вопрос о действительных правах и обязанностях сторон.
Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Хабаровского краевого суда
постановил:
надзорную жалобу Ю. удовлетворить,
решение Амурского городского суда Хабаровского края от 16 декабря 2009 года, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 апреля 2010 года по делу по иску Д. к Ю. о взыскании долга, двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Ю. к Д. о признании договора недействительным отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Амурский городской суд Хабаровского края.
Председательствующий
С.И.БРАТЕНКОВ
С.И.БРАТЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)