Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Политко Ф.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Ткаченко Л.И.
судей Руденко Т.В. и Корниловой Т.Г.
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.
при секретаре К.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Руденко Т.В. дело по кассационным жалобам Ч., С.Э., кассационному представлению прокурора г. Новочеркасска на решение Новочеркасского городского суда от 29 апреля 2010 г.
установила:
Н.Г. обратился с иском к Ч. о признании расписки договором займа, обращении взыскания на имущество и признании права собственности на домовладение, расположенное по ... в ....
Истец указал, что 26 марта 2000 г. между Н.Г. и Ч. был заключен договор, согласно которого Ч. получил от истца 15000 долларов США. В договоре было оговорено намерение заключить договор купли-продажи домовладения по ... в ... в срок до 30 апреля 2000 г. В случае невыполнения обязательств по продаже домовладения, Ч. обязался вернуть истцу деньги в сумме 15 000 долларов США и проценты в размере 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки. Истец с семьей с 2000 г. проживает в спорном домовладении, с согласия ответчика. Истец полагал, что приобрел домовладение у Ч., так как ответчик передал ему ключи от дома и все правоустанавливающие документы. Истец считал, что Ч. оставил домовладение в залог. За время проживания Н.Г. произвел в домовладении улучшения на сумму 126393 руб. Н.Г. оборудовал торговый павильон литер "К".
Истец просил взыскать сумму займа в размере 15000 долларов США, что соответствует сумме 447000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за 119 месяцев в размере 5319300 руб., стоимость неотделимых улучшений в домовладении в размере 126 393 руб., всего 5892693 руб. Истец просит обратить взыскание на имущество должника, просит признать за Н.Г. право собственности на спорное домовладение.
В период рассмотрения дела Ч. распорядился собственностью, продал спорное домовладение С.Э. Н.Г. просил признать сделку купли-продажи недействительной, считая ее мнимой сделкой, поскольку у сторон не было намерения создать правовые последствия. С.Э. не может являться добросовестным приобретателем, так как ему было известно о споре между Ч. и Н.Г.
Ответчик Ч. обратился со встречным иском к Н.Г. о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселении, и об освобождении нежилых строений от имущества.
В обоснование требований Ч. указал, что 20 марта 2000 г. между Н.Г. и Ч. был заключен договор аренды жилого помещения по ... в ... сроком на один год, на период с 15.03.2000 г. по 15.03.2001 г. Оплата за пользование жилым помещением, согласно условиям договора составила 3000 руб., из расчета 250 руб. за месяц проживания. Оплата за проживание от Н.Г. за год была получена при заключении договора. После заключения договора Ч. уехал в Грецию. Никаких соглашений о продаже дома с Н.Г. заключено не было. Расписку о займе на сумму 15000 долларов США Ч. не подписывал. Ч. продал домовладение С.Э., оформлением договора купли-продажи занимался его сын.
Ответчик С.Э. обратился со встречным иском к Н.Г. о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселении, освобождении нежилых строений. В обоснование требований указал, что он является собственником домовладения и имеет намерение использовать его по назначению. Срок найма жилого дома истек, однако Н.Г. продолжает проживать в спорном домовладении.
Ответчик С.Э. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчиков Ч. и С.Э. - С.А., действующий на основании доверенностей, исковые требования Н.Г. не признал, пояснил, что предполагаемое нарушение права истца по возврату денежных средств имело место в 2000 г., в связи с чем, срок исковой давности на момент подачи иска истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. В связи с истечением срока исковой давности просил суд применить последствия пропуска истцом данного срока.
Н.А., привлеченная, к участию в деле, просила суд в удовлетворении исковых требований Ч. и С.Э. отказать.
Н.К. и несовершеннолетний Н.Г., привлеченные к участию в деле судом, в качестве ответчиков, в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, которым исковые требования Н.Г. удовлетворил. В удовлетворении встречных исковых требований Ч. отказал. В удовлетворении встречных исковых требований С.Э. отказал.
В кассационном представлении прокурором г. Новочеркасска ставится вопрос об отмене решение суда и направлении дела на новое рассмотрение, поскольку суд допустил нарушения норм материального права, влекущие отмену решения суда. Вывод суда о наличии между сторонами договора залога спорного недвижимого имущества, при отсутствии письменного соглашения сторон о залоге не соответствует требованиям гражданского законодательства.
В кассационной жалобе Ч. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему, представленный истцом документ /долговая расписка/ не содержит договоренности между сторонами о залоге спорного домовладения, документ нотариально не заверен и не прошел государственную регистрацию. Вывод суда о наличии между сторонами договора залога спорного имущества является ошибочным. Представителем ответчика было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Ответчик считает, что истец должен был обратиться в суд с иском о взыскании суммы займа в течение 3 лет, с момента, когда истек срок для заключения договора купли-продажи спорного имущества, т.е. 30 апреля 2000 г. Вместе с тем, суд удовлетворил требования истца о взыскании суммы долга в размере 5 892 693 руб., которая включает проценты по долгу за 119 месяцев. Таким образом, согласно позиции истца его право требования возврата долга было нарушено за 119 месяцев до подачи иска. Кассатор указывает на то, что, взыскивая сумму долга по расписке от 26.03.2000 г., суд удовлетворил требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в размере 126 393 руб. и входящих в эту сумму. Представитель ответчика считает, что данные требования не могут разрешаться в рамках заемных правоотношений. Отдельных требований о взыскании 126393 руб. истец не заявлял. Суд вышел за рамки заявленных требований. Также кассатор указывает, что вывод суда о признании сделки купли-продажи между Ч. и С.Э. недействительной не состоятелен, поскольку строится на предположениях.
В кассационной жалобе С.Э. просит об отмене решения суда, полагая, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела. Вывод суда о признании договора купли-продажи домовладения недействительным, по мнению кассатора, является несостоятельным и противоречит обстоятельствам дела. С.Э. приобрел домовладение, которое не имело обременений.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационных жалоб, кассационного представления, выслушав объяснения представителя кассаторов С.А., действующего по доверенностям, Ч., заключение прокурора Корниенко Г.Ф., полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Решением Новочеркасского городского суда от 1.09.2009 г. исковые требования Н.Г. о признании права собственности на жилой дом, расположенный по ... в ... удовлетворены. Встречные исковые требования Ч. оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии Ростовского областного суда от 26.10.2009 г. решение суда от 1.09.2009 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении, суд руководствовался положениями ст. 160 ГК РФ, ст. 420 ГК РФ, ч. 1 ст. 807 ГК и исходил из того, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, таким образом, между Ч. и Н.Г. 26.03.2000 года фактически был заключен договор займа.
Удовлетворяя исковые требования Н.Г., и, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на ст. 309, ст. 810, п. 1 ст. 432 ГК РФ, указал, что исходя из буквальной трактовки текста представленной расписки от 26.03.2000 года, следует, что Ч. принял на себя обязательство в срок до 30 апреля 2000 года оформить с Н.Г. договор купли-продажи домовладения по ... в ..., а в случае невыполнения своего обязательства, возвратить деньги в сумме 15 000 долларов США и проценты 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки. В расписке не был оговорен срок возврата денежных средств, то есть расписка является бессрочной, следовательно, в силу ст. 810 ГК в случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
Судом установлено, что требование об освобождении спорного домовладения поступили от представителя Ч. в августе 2008 года, чего не оспаривает ответчик. После чего Н.Г. обратился в суд с иском о признании права собственности на домовладение, что и явилось моментом востребования, следовательно, срок исковой давности установленный законом в три года, следует исчислять с августа 2008 года.
При заключении договора займа не был составлен договор залога недвижимости. Суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное домовладение было оставлено в залог, поскольку в качестве обеспечения Н.Г. были переданы ключи от дома и правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, принадлежащие Ч. на праве собственности.
Суд первой инстанции, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, считает возможным обратить взыскание на имущество должника Ч.
В удовлетворении встречных исковых требований Ч. и С.Э. суд отказал, при этом сослался на то, что С.Э. не проявил должную разумность и осторожность при покупке спорного домовладения. В действиях С.Э. отсутствует добросовестность приобретения недвижимости, что непосредственно регламентируется положениями ст. 302 ГК РФ.
Суд приходит к выводу, что сделка, заключенная между Ч. и С.Э. является мнимой в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, так как у сторон не было намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В связи с чем, встречные исковые требования С.Э. о признании утратившим право пользования жилым домом и выселении не подлежат удовлетворению.
Суд не согласился с доводами представителя ответчиков о пропуске срока исковой давности, полагая, что правоотношения возникли в августе 2008 года, после предъявления требований об освобождении спорного домовладения представителем Ч. Истец Н.Г. обратился в суд с иском в сентябре 2008 г.
Судебная коллегия полагает, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что 26.03.2000 года между Н.Г. и Ч. был заключен договор займа. Поскольку ответчиком Ч. обязательства по возврату суммы долга не выполнены, то суд взыскал сумму займа в размере 447 000 руб. и проценты по договору займа за 119 месяцев в размере 5 319 300 руб.
Однако в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения отсутствуют суждения по поводу удовлетворения указанных требований. В решении также отсутствуют расчеты суммы взыскиваемых процентов по договору займа, а общий срок просрочки определен судом в 119 месяцев. Однако никаких доводов в обоснование, таких выводов судом не приводится.
Суд удовлетворил требования истца о взыскании суммы долга в размере 5 892 693 руб., которая включает стоимость неотделимых улучшений в размере 126 393 руб. Между тем, данные требования не могут быть разрешены в рамках договора займа, поскольку не предусмотрены ни договором займа, ни законом, регламентирующим последствия не исполнения заемных обязательств. Истцом требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 126 393 руб. в установленном порядке, не заявлялись. Следовательно, удовлетворяя указанные требования, суд вышел за пределы заявленных требований. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие производство истцом неотделимых улучшений в жилом доме, с согласия собственника спорного домовладения Ч. При таком положении нельзя согласиться с обоснованностью и законностью выводов суда.
Суд первой инстанции также пришел к необоснованному выводу о том, что между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества, и обратил взыскание на заложенное имущество, признав за Н.Г. право собственности на спорное домовладение. Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права в данном случае.
Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества /ипотека/ регулируется законом об ипотеке, Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящей Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ч. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Как усматривается из материалов дела, представленная долговая расписка не содержит сведений о договоренности между сторонами, о залоге спорного имущества, а также не содержит существенных условий, предусмотренных законом для данного вида договора. Представленный документ /расписка/ нотариально не заверен и не прошел государственную регистрацию.
Суд первой инстанции обратил взыскание на имущество, являющееся предметом залога, путем передачи жилого дома в собственность истца. Вывод суда противоречит требованиям закона, поскольку закон не предусматривает передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя. Залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Судом первой инстанции оставлено без внимания указанное судебной коллегии, изложенное в определении от 26 октября 2009 года, о том, что представленная истцом расписка не содержит сведения о согласовании сторонами существенных условий, необходимых для договор купли-продажи. Суду следовало верно, определить правовую природу указанной расписки от 26.03.2000 г.
Представителем ответчика было заявлено о пропуске срока исковой давности, полагая, что истец имел должен был обратиться с иском о взыскании суммы займа в суд в течение 3 лет, с момента, когда согласно, договора истек срок для заключения договора купли-продажи спорного домовладения. Суд первой инстанции не согласился с доводами представителя ответчика, полагая, что истцом не пропущен срок исковой давности, так как правоотношения возникли в августе 2008 г., когда Н.Г. было предъявлено требование об освобождении домовладения. По мнению судебной коллегии, доводы ответной стороны о пропуске срока исковой давности заслуживают внимания. Суду следует обсудить вопрос о сроке исковой давности.
При таком положении принятое судом решение нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене по основаниям неверного определения судом, обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, поэтому дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, правильно определить юридически значимые обстоятельства, обсудить вопрос о пропуске срока исковой давности, собранным доказательствам дать правильную оценку и постановить решение в строгом соответствии с требованиями ст. ст. 195, 198 ГПК РФ
Руководствуясь ст. ст. 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ночеркасского городского суда от 29 апреля 2010 года - отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.07.2010 ПО ДЕЛУ N 33-8296
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2010 г. по делу N 33-8296
Судья Политко Ф.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Ткаченко Л.И.
судей Руденко Т.В. и Корниловой Т.Г.
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.
при секретаре К.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Руденко Т.В. дело по кассационным жалобам Ч., С.Э., кассационному представлению прокурора г. Новочеркасска на решение Новочеркасского городского суда от 29 апреля 2010 г.
установила:
Н.Г. обратился с иском к Ч. о признании расписки договором займа, обращении взыскания на имущество и признании права собственности на домовладение, расположенное по ... в ....
Истец указал, что 26 марта 2000 г. между Н.Г. и Ч. был заключен договор, согласно которого Ч. получил от истца 15000 долларов США. В договоре было оговорено намерение заключить договор купли-продажи домовладения по ... в ... в срок до 30 апреля 2000 г. В случае невыполнения обязательств по продаже домовладения, Ч. обязался вернуть истцу деньги в сумме 15 000 долларов США и проценты в размере 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки. Истец с семьей с 2000 г. проживает в спорном домовладении, с согласия ответчика. Истец полагал, что приобрел домовладение у Ч., так как ответчик передал ему ключи от дома и все правоустанавливающие документы. Истец считал, что Ч. оставил домовладение в залог. За время проживания Н.Г. произвел в домовладении улучшения на сумму 126393 руб. Н.Г. оборудовал торговый павильон литер "К".
Истец просил взыскать сумму займа в размере 15000 долларов США, что соответствует сумме 447000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за 119 месяцев в размере 5319300 руб., стоимость неотделимых улучшений в домовладении в размере 126 393 руб., всего 5892693 руб. Истец просит обратить взыскание на имущество должника, просит признать за Н.Г. право собственности на спорное домовладение.
В период рассмотрения дела Ч. распорядился собственностью, продал спорное домовладение С.Э. Н.Г. просил признать сделку купли-продажи недействительной, считая ее мнимой сделкой, поскольку у сторон не было намерения создать правовые последствия. С.Э. не может являться добросовестным приобретателем, так как ему было известно о споре между Ч. и Н.Г.
Ответчик Ч. обратился со встречным иском к Н.Г. о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселении, и об освобождении нежилых строений от имущества.
В обоснование требований Ч. указал, что 20 марта 2000 г. между Н.Г. и Ч. был заключен договор аренды жилого помещения по ... в ... сроком на один год, на период с 15.03.2000 г. по 15.03.2001 г. Оплата за пользование жилым помещением, согласно условиям договора составила 3000 руб., из расчета 250 руб. за месяц проживания. Оплата за проживание от Н.Г. за год была получена при заключении договора. После заключения договора Ч. уехал в Грецию. Никаких соглашений о продаже дома с Н.Г. заключено не было. Расписку о займе на сумму 15000 долларов США Ч. не подписывал. Ч. продал домовладение С.Э., оформлением договора купли-продажи занимался его сын.
Ответчик С.Э. обратился со встречным иском к Н.Г. о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселении, освобождении нежилых строений. В обоснование требований указал, что он является собственником домовладения и имеет намерение использовать его по назначению. Срок найма жилого дома истек, однако Н.Г. продолжает проживать в спорном домовладении.
Ответчик С.Э. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчиков Ч. и С.Э. - С.А., действующий на основании доверенностей, исковые требования Н.Г. не признал, пояснил, что предполагаемое нарушение права истца по возврату денежных средств имело место в 2000 г., в связи с чем, срок исковой давности на момент подачи иска истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. В связи с истечением срока исковой давности просил суд применить последствия пропуска истцом данного срока.
Н.А., привлеченная, к участию в деле, просила суд в удовлетворении исковых требований Ч. и С.Э. отказать.
Н.К. и несовершеннолетний Н.Г., привлеченные к участию в деле судом, в качестве ответчиков, в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, которым исковые требования Н.Г. удовлетворил. В удовлетворении встречных исковых требований Ч. отказал. В удовлетворении встречных исковых требований С.Э. отказал.
В кассационном представлении прокурором г. Новочеркасска ставится вопрос об отмене решение суда и направлении дела на новое рассмотрение, поскольку суд допустил нарушения норм материального права, влекущие отмену решения суда. Вывод суда о наличии между сторонами договора залога спорного недвижимого имущества, при отсутствии письменного соглашения сторон о залоге не соответствует требованиям гражданского законодательства.
В кассационной жалобе Ч. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему, представленный истцом документ /долговая расписка/ не содержит договоренности между сторонами о залоге спорного домовладения, документ нотариально не заверен и не прошел государственную регистрацию. Вывод суда о наличии между сторонами договора залога спорного имущества является ошибочным. Представителем ответчика было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Ответчик считает, что истец должен был обратиться в суд с иском о взыскании суммы займа в течение 3 лет, с момента, когда истек срок для заключения договора купли-продажи спорного имущества, т.е. 30 апреля 2000 г. Вместе с тем, суд удовлетворил требования истца о взыскании суммы долга в размере 5 892 693 руб., которая включает проценты по долгу за 119 месяцев. Таким образом, согласно позиции истца его право требования возврата долга было нарушено за 119 месяцев до подачи иска. Кассатор указывает на то, что, взыскивая сумму долга по расписке от 26.03.2000 г., суд удовлетворил требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в размере 126 393 руб. и входящих в эту сумму. Представитель ответчика считает, что данные требования не могут разрешаться в рамках заемных правоотношений. Отдельных требований о взыскании 126393 руб. истец не заявлял. Суд вышел за рамки заявленных требований. Также кассатор указывает, что вывод суда о признании сделки купли-продажи между Ч. и С.Э. недействительной не состоятелен, поскольку строится на предположениях.
В кассационной жалобе С.Э. просит об отмене решения суда, полагая, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела. Вывод суда о признании договора купли-продажи домовладения недействительным, по мнению кассатора, является несостоятельным и противоречит обстоятельствам дела. С.Э. приобрел домовладение, которое не имело обременений.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационных жалоб, кассационного представления, выслушав объяснения представителя кассаторов С.А., действующего по доверенностям, Ч., заключение прокурора Корниенко Г.Ф., полагавшего решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Решением Новочеркасского городского суда от 1.09.2009 г. исковые требования Н.Г. о признании права собственности на жилой дом, расположенный по ... в ... удовлетворены. Встречные исковые требования Ч. оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии Ростовского областного суда от 26.10.2009 г. решение суда от 1.09.2009 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении, суд руководствовался положениями ст. 160 ГК РФ, ст. 420 ГК РФ, ч. 1 ст. 807 ГК и исходил из того, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, таким образом, между Ч. и Н.Г. 26.03.2000 года фактически был заключен договор займа.
Удовлетворяя исковые требования Н.Г., и, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на ст. 309, ст. 810, п. 1 ст. 432 ГК РФ, указал, что исходя из буквальной трактовки текста представленной расписки от 26.03.2000 года, следует, что Ч. принял на себя обязательство в срок до 30 апреля 2000 года оформить с Н.Г. договор купли-продажи домовладения по ... в ..., а в случае невыполнения своего обязательства, возвратить деньги в сумме 15 000 долларов США и проценты 10% от общей суммы за каждый месяц просрочки. В расписке не был оговорен срок возврата денежных средств, то есть расписка является бессрочной, следовательно, в силу ст. 810 ГК в случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
Судом установлено, что требование об освобождении спорного домовладения поступили от представителя Ч. в августе 2008 года, чего не оспаривает ответчик. После чего Н.Г. обратился в суд с иском о признании права собственности на домовладение, что и явилось моментом востребования, следовательно, срок исковой давности установленный законом в три года, следует исчислять с августа 2008 года.
При заключении договора займа не был составлен договор залога недвижимости. Суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное домовладение было оставлено в залог, поскольку в качестве обеспечения Н.Г. были переданы ключи от дома и правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, принадлежащие Ч. на праве собственности.
Суд первой инстанции, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, считает возможным обратить взыскание на имущество должника Ч.
В удовлетворении встречных исковых требований Ч. и С.Э. суд отказал, при этом сослался на то, что С.Э. не проявил должную разумность и осторожность при покупке спорного домовладения. В действиях С.Э. отсутствует добросовестность приобретения недвижимости, что непосредственно регламентируется положениями ст. 302 ГК РФ.
Суд приходит к выводу, что сделка, заключенная между Ч. и С.Э. является мнимой в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, так как у сторон не было намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В связи с чем, встречные исковые требования С.Э. о признании утратившим право пользования жилым домом и выселении не подлежат удовлетворению.
Суд не согласился с доводами представителя ответчиков о пропуске срока исковой давности, полагая, что правоотношения возникли в августе 2008 года, после предъявления требований об освобождении спорного домовладения представителем Ч. Истец Н.Г. обратился в суд с иском в сентябре 2008 г.
Судебная коллегия полагает, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что 26.03.2000 года между Н.Г. и Ч. был заключен договор займа. Поскольку ответчиком Ч. обязательства по возврату суммы долга не выполнены, то суд взыскал сумму займа в размере 447 000 руб. и проценты по договору займа за 119 месяцев в размере 5 319 300 руб.
Однако в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения отсутствуют суждения по поводу удовлетворения указанных требований. В решении также отсутствуют расчеты суммы взыскиваемых процентов по договору займа, а общий срок просрочки определен судом в 119 месяцев. Однако никаких доводов в обоснование, таких выводов судом не приводится.
Суд удовлетворил требования истца о взыскании суммы долга в размере 5 892 693 руб., которая включает стоимость неотделимых улучшений в размере 126 393 руб. Между тем, данные требования не могут быть разрешены в рамках договора займа, поскольку не предусмотрены ни договором займа, ни законом, регламентирующим последствия не исполнения заемных обязательств. Истцом требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 126 393 руб. в установленном порядке, не заявлялись. Следовательно, удовлетворяя указанные требования, суд вышел за пределы заявленных требований. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие производство истцом неотделимых улучшений в жилом доме, с согласия собственника спорного домовладения Ч. При таком положении нельзя согласиться с обоснованностью и законностью выводов суда.
Суд первой инстанции также пришел к необоснованному выводу о том, что между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества, и обратил взыскание на заложенное имущество, признав за Н.Г. право собственности на спорное домовладение. Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права в данном случае.
Согласно ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества /ипотека/ регулируется законом об ипотеке, Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящей Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ч. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Как усматривается из материалов дела, представленная долговая расписка не содержит сведений о договоренности между сторонами, о залоге спорного имущества, а также не содержит существенных условий, предусмотренных законом для данного вида договора. Представленный документ /расписка/ нотариально не заверен и не прошел государственную регистрацию.
Суд первой инстанции обратил взыскание на имущество, являющееся предметом залога, путем передачи жилого дома в собственность истца. Вывод суда противоречит требованиям закона, поскольку закон не предусматривает передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя. Залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Судом первой инстанции оставлено без внимания указанное судебной коллегии, изложенное в определении от 26 октября 2009 года, о том, что представленная истцом расписка не содержит сведения о согласовании сторонами существенных условий, необходимых для договор купли-продажи. Суду следовало верно, определить правовую природу указанной расписки от 26.03.2000 г.
Представителем ответчика было заявлено о пропуске срока исковой давности, полагая, что истец имел должен был обратиться с иском о взыскании суммы займа в суд в течение 3 лет, с момента, когда согласно, договора истек срок для заключения договора купли-продажи спорного домовладения. Суд первой инстанции не согласился с доводами представителя ответчика, полагая, что истцом не пропущен срок исковой давности, так как правоотношения возникли в августе 2008 г., когда Н.Г. было предъявлено требование об освобождении домовладения. По мнению судебной коллегии, доводы ответной стороны о пропуске срока исковой давности заслуживают внимания. Суду следует обсудить вопрос о сроке исковой давности.
При таком положении принятое судом решение нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене по основаниям неверного определения судом, обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, поэтому дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, правильно определить юридически значимые обстоятельства, обсудить вопрос о пропуске срока исковой давности, собранным доказательствам дать правильную оценку и постановить решение в строгом соответствии с требованиями ст. ст. 195, 198 ГПК РФ
Руководствуясь ст. ст. 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ночеркасского городского суда от 29 апреля 2010 года - отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)