Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гуманец О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Гусевой Н.А.,
судей Ильиной И.Н., Зиновьевой О.Н.,
при секретаре П.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу П.А. на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2011 года, которым иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья к П.А. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения П.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья (далее - КУМИ) обратился в суд с иском к П.А. о взыскании задолженности по договору аренды. В обосновании заявленного требования истец указал, что между КУМИ администрации городского округа город Шарья и П.А. в соответствии с постановлением Главы городского округа г. Шарья N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка N от 10.01.2008 года. Согласно условиям договора истец предоставил П.А. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью 2051,21 кв. м для строительства автомойки, пиццерии, гостиницы, расположенный по адресу: (район территории учебно-производственных мастерских аграрного техникума). Срок аренды участка установлен с 10.01.2008 г. и считается заключенным на неопределенный срок.
В 2009 году земельный участок по указанному выше адресу являлся участком, государственная собственность на который не разграничена. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Размер и порядок оплаты арендной платы за земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется постановлением администрации Костромской области от 22 октября 2007 года N 241-а. В связи с внесением в указанное постановление постановлением администрации Костромской области от 28.10.2008 г. N 390-а изменений размер арендной платы на 2009 год изменился. Постановление N 390-а вступило в силу со дня официального опубликования в газете "СП - нормативные документы" N 51 от 07.11.2008 г. Информация об указанном постановлении размещена в газете "Ветлужский край" 28.11.2008 г.
Арендная плата по указанному выше договору аренды за пользование земельным участком в 2009 году составила руб., о чем ответчик был извещен уведомлением 26.03.2009 г. В счет оплаты по договору аренды земли ответчиком в 2009 году денежные средства не перечислялись.
01.09.2009 года истцом в адрес П.А. была направлена претензия об имеющейся задолженности, однако мер к ее погашению ответчиком не принято. 22 декабря 2009 г. договор аренды между КУМИ администрации городского округа г. Шарья и П.А. был расторгнут. Сумма задолженности по арендным платежам на 21.12.2009 г. составила руб. Также истец потребовал от арендодателя выплатить пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, а всего в сумме руб.
Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.
Решением Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2011 года иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья удовлетворен.
С П.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 01 января 2009 года по 21 декабря 2009 года в сумме. и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01 июля 2009 года по 05 апреля 2010 года в сумме.
В кассационной жалобе П.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает решение суда неправильным. Суд не учел, что при заключении договора аренды на торгах он заплатил истцу арендную плату за 10 лет, но эта сумма не была засчитала в уплату арендной платы по договору, хотя в силу п. 27 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808, внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы. Суд не дал оценку данному факту, хотя его представитель заявлял в судебном заседании о зачете этой сумму в уплату арендной платы и отказе в иске. Кроме того, судом не учтено, что арендная плата, установленная п. 3.1 договора аренды земельного участка от 10 января 2008 год перерасчету не подлежит, так как договор заключен по итогам проведенных торгов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Принимая решение об удовлетворении иска и взыскании с П.А. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья и П.А. был заключен договор аренды земельного участка N от 10.01.2008 г. Договор подписан сторонами. Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи 10.01.2008 г. Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора аренды и составлял на момент заключения договора 31 264 руб. 52 коп. Согласно п. 3.7 указанного договора аренды размер арендной ежегодно изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, с изменениями законодательства РФ и Костромской области, с утвержденными нормативными актами местных органов самоуправления, не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Возражая против заявленных требований, ответчик и его представитель, ссылались на то, что договор аренды земельного участка от 10.01.2008 г. был заключен по результатам торгов, проведенных 05.09.2007 г., о чем говорит п. 3.6 договора аренды. Торги были проведены с нарушением ст. 38.1 ЗК РФ и Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808, а именно, на торгах не была установлена годовая арендная плата, а в договоре, заключенный по итогам торгов, арендная плата установлена не по итогам торгов. Сделка, противоречащая нормам закона, является ничтожной.
Согласно п. 5 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 настоящего Кодекса.
В силу п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее Правила).
В силу п. 25 Правил результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. В протоколе указывается: цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пп. "д" п. 25).
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка (п. 26 Правил).
Как видно из материалов дела, протоколом N 2 "О результатах торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, по продаже права на заключение договор аренды свободного земельного участка, расположенного по адресу: (район территории учебно-производственных мастерских аграрного техникума)" победителем торгов по наибольшей продажной цене права на заключение договора аренды в сумме признан П.А.
Таким образом, в протоколе о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка было зафиксировано последнее предложение о цене права на заключение договора аренды земельного участка, а не размер арендной платы.
Пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы установлен 31 264 руб. 52 коп.
Таким образом, в договоре аренды земельного участка размер арендной платы определен не по итогам торгов, и доводы ответчика о несоответствии договора аренды земельного участка требованиям действующего законодательства заслуживали внимания.
Оценивая данные доводы стороны ответчика, суд в решении указал, что договор аренды никем не оспаривался и в установленном законом порядке не был признан недействительным.
При этом судом не учтено, что в силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспаримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Учитывая доводы ответчика, суд должен был поставить указанные обстоятельства на обсуждение, разъяснить ответчику право на предъявление встречного иска об оспаривании сделки.
В связи с вышеизложенным судебная коллегия полагает, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежат отмене с направление дела на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку отмеченные нарушения не могут быть восполнены самим судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные недостатки, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в подтверждение своих требований и возражений, проверить доводы сторон, в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1005
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2011 г. по делу N 33-1005
Судья: Гуманец О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Гусевой Н.А.,
судей Ильиной И.Н., Зиновьевой О.Н.,
при секретаре П.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу П.А. на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2011 года, которым иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья к П.А. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения П.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья (далее - КУМИ) обратился в суд с иском к П.А. о взыскании задолженности по договору аренды. В обосновании заявленного требования истец указал, что между КУМИ администрации городского округа город Шарья и П.А. в соответствии с постановлением Главы городского округа г. Шарья N от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка N от 10.01.2008 года. Согласно условиям договора истец предоставил П.А. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью 2051,21 кв. м для строительства автомойки, пиццерии, гостиницы, расположенный по адресу: (район территории учебно-производственных мастерских аграрного техникума). Срок аренды участка установлен с 10.01.2008 г. и считается заключенным на неопределенный срок.
В 2009 году земельный участок по указанному выше адресу являлся участком, государственная собственность на который не разграничена. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Размер и порядок оплаты арендной платы за земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется постановлением администрации Костромской области от 22 октября 2007 года N 241-а. В связи с внесением в указанное постановление постановлением администрации Костромской области от 28.10.2008 г. N 390-а изменений размер арендной платы на 2009 год изменился. Постановление N 390-а вступило в силу со дня официального опубликования в газете "СП - нормативные документы" N 51 от 07.11.2008 г. Информация об указанном постановлении размещена в газете "Ветлужский край" 28.11.2008 г.
Арендная плата по указанному выше договору аренды за пользование земельным участком в 2009 году составила руб., о чем ответчик был извещен уведомлением 26.03.2009 г. В счет оплаты по договору аренды земли ответчиком в 2009 году денежные средства не перечислялись.
01.09.2009 года истцом в адрес П.А. была направлена претензия об имеющейся задолженности, однако мер к ее погашению ответчиком не принято. 22 декабря 2009 г. договор аренды между КУМИ администрации городского округа г. Шарья и П.А. был расторгнут. Сумма задолженности по арендным платежам на 21.12.2009 г. составила руб. Также истец потребовал от арендодателя выплатить пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, а всего в сумме руб.
Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.
Решением Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2011 года иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья удовлетворен.
С П.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 01 января 2009 года по 21 декабря 2009 года в сумме. и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01 июля 2009 года по 05 апреля 2010 года в сумме.
В кассационной жалобе П.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает решение суда неправильным. Суд не учел, что при заключении договора аренды на торгах он заплатил истцу арендную плату за 10 лет, но эта сумма не была засчитала в уплату арендной платы по договору, хотя в силу п. 27 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808, внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы. Суд не дал оценку данному факту, хотя его представитель заявлял в судебном заседании о зачете этой сумму в уплату арендной платы и отказе в иске. Кроме того, судом не учтено, что арендная плата, установленная п. 3.1 договора аренды земельного участка от 10 января 2008 год перерасчету не подлежит, так как договор заключен по итогам проведенных торгов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Принимая решение об удовлетворении иска и взыскании с П.А. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья и П.А. был заключен договор аренды земельного участка N от 10.01.2008 г. Договор подписан сторонами. Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи 10.01.2008 г. Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора аренды и составлял на момент заключения договора 31 264 руб. 52 коп. Согласно п. 3.7 указанного договора аренды размер арендной ежегодно изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, с изменениями законодательства РФ и Костромской области, с утвержденными нормативными актами местных органов самоуправления, не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Возражая против заявленных требований, ответчик и его представитель, ссылались на то, что договор аренды земельного участка от 10.01.2008 г. был заключен по результатам торгов, проведенных 05.09.2007 г., о чем говорит п. 3.6 договора аренды. Торги были проведены с нарушением ст. 38.1 ЗК РФ и Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808, а именно, на торгах не была установлена годовая арендная плата, а в договоре, заключенный по итогам торгов, арендная плата установлена не по итогам торгов. Сделка, противоречащая нормам закона, является ничтожной.
Согласно п. 5 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 настоящего Кодекса.
В силу п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее Правила).
В силу п. 25 Правил результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. В протоколе указывается: цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пп. "д" п. 25).
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка (п. 26 Правил).
Как видно из материалов дела, протоколом N 2 "О результатах торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, по продаже права на заключение договор аренды свободного земельного участка, расположенного по адресу: (район территории учебно-производственных мастерских аграрного техникума)" победителем торгов по наибольшей продажной цене права на заключение договора аренды в сумме признан П.А.
Таким образом, в протоколе о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка было зафиксировано последнее предложение о цене права на заключение договора аренды земельного участка, а не размер арендной платы.
Пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы установлен 31 264 руб. 52 коп.
Таким образом, в договоре аренды земельного участка размер арендной платы определен не по итогам торгов, и доводы ответчика о несоответствии договора аренды земельного участка требованиям действующего законодательства заслуживали внимания.
Оценивая данные доводы стороны ответчика, суд в решении указал, что договор аренды никем не оспаривался и в установленном законом порядке не был признан недействительным.
При этом судом не учтено, что в силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспаримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Учитывая доводы ответчика, суд должен был поставить указанные обстоятельства на обсуждение, разъяснить ответчику право на предъявление встречного иска об оспаривании сделки.
В связи с вышеизложенным судебная коллегия полагает, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежат отмене с направление дела на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку отмеченные нарушения не могут быть восполнены самим судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные недостатки, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в подтверждение своих требований и возражений, проверить доводы сторон, в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)