Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Коваленко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бобряшовой Л.П.,
судей - Сергейчика И.М., Тарасовой Н.В.,
при секретаре - Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарасовой Н.В. 19 сентября 2012 г. дело по апелляционной жалобе Т. на решение Валдайского районного суда Новгородской области от 19 июня 2012 г., которым отказано в удовлетворении иска Т. к Р. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение; взыскано с Т. в пользу ООО " в возмещение расходов по производству экспертизы руб.,
установила:
Т. обратилась в суд с иском к Р. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение, указав, что .2012 г. заключила с ответчиком в лице его представителя по доверенности договор купли-продажи комнаты N в кв. дома N по ул. в г. Новгородской области. В тот же день ею был произведен расчет по договору лично с ответчиком и документы были сданы на государственную регистрацию. .2012 г. регистрирующий орган сообщил ей о приостановлении регистрации данной сделки по причине отмены ответчиком доверенности на имя его представителя, через которого осуществил сделку. Таким образом, ответчик уклоняется от регистрации исполненной сделки и перехода права собственности.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым Т. не согласна, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене и принятии нового решения об удовлетворении иска, полагая, что судом существенно нарушены нормы материального права и дана неправильная оценка исследованным доказательствам, ссылаясь на то, что Р. имел волеизъявление на совершение сделки, договор был сторонами исполнен, денежная сумма передана продавцу, а приобретенный объект передан покупателю, то есть ей, по соответствующему акту.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ключи от отчуждаемой комнаты, являвшейся предметом договора, не были переданы покупателю, из чего сделал вывод об отсутствии доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении договора сторонами.
Данный вывод противоречит закону и не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Согласно ст. ст. 433 ч. 3, 558 ч. 2 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как видно из материалов дела, .2012 г. Р. выдал П. В.А. нотариально удостоверенную доверенность для продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему комнату N площадью кв. м в квартире N дома N по ул. в г. сроком на 3 года.
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
.2012 г. П. В.А., действующий от имени Р., заключил с Т. в простой письменной форме договор купли-продажи спорной комнаты.
Согласно п. п. 4, 5 указанного договора покупатель приобретает в собственность указанную комнату у Продавца за руб.; расчет между сторонами произведен в полном объеме наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.
Стороны пришли к соглашению, что комната считается переданной Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в момент подписания настоящего договора (п. 7 Договора).
.2012 г. П. В.А., действующий от имени Р., и Т. подписали передаточный акт, согласно которому спорная комната передана Продавцом Покупателю, а Покупателем принята от Продавца, претензий у сторон по переданному и принятому имуществу не имеется.
В этот же день, согласно расписке, Р. получил от Т. деньги в сумме руб. за продажу спорной комнаты.
Как утверждал в судебном заседании Р., он не получил денежную сумму, обусловленную договором.
Между тем, из заключения судебной почерковедческой экспертизы следует, что рукописный текст расписки в получении денег от .2012 г. выполнен Р.; подпись, размещенная после текста расписки перед датой, выполнена, вероятно, Р. Решить вопрос в категорической форме не удалось по причине простоты и краткости данной подписи.
Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имелось.
Таким образом, истица представила достаточные, допустимые и достоверные доказательства фактического исполнения договора сторонами.
Согласно ч. 2 ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
В силу ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом также установлено, что .2012 г. договор был передан в регистрирующий орган для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилое помещение.
.2012 г. Р. отменил доверенность, выданную на имя П. В.А., в связи с чем .2012 г. регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию указанного договора купли-продажи, права собственности на спорную комнату.
.2012 г. Т. отказано в государственной регистрации договора купли-продажи, прав собственности на спорную комнату.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.
Такой документ - акт приема-передачи, сторонами сделки по настоящему делу был подписан.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили: покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора, оформив эту передачу соответствующим актом.
С учетом изложенного, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворения заявленных истцом требований, а потому решение суда подлежит отмене.
В то же время, у судебной коллегии имеются основания для принятия по делу нового решения об удовлетворении иска по вышеизложенным основаниям.
На основании ст. ст. 96, 98 ГПК РФ, расходы за производство почерковедческой экспертизы по настоящему делу в сумме 10000 руб., которые Р. не были оплачены, подлежат взысканию с него в пользу экспертного учреждения, расходы по оплате госпошлины в размере 200 руб. - в пользу истицы.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Валдайского районного суда Новгородской области от 19 июня 2012 г. отменить, постановив по делу новое решение, которым иск Т. удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения - комнаты, расположенной по адресу: Новгородская область, район, г., ул., д., кв., комната N, кадастровый N, заключенного 2012 г. между Р. в лице П.В.А., действовавшего на основании доверенности с одной стороны, и Т. с другой стороны и перехода права собственности на указанное жилое помещение к Т.
Взыскать с Р.: в пользу ООО " расходы за производство почерковедческой экспертизы в размере руб., в пользу Т. расходы по оплате государственной пошлины в сумме руб.
Председательствующий
Л.П.БОБРЯШОВА
Судьи
И.М.СЕРГЕЙЧИК
Н.В.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N 2-222-33-1416
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N 2-222-33-1416
Судья - Коваленко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бобряшовой Л.П.,
судей - Сергейчика И.М., Тарасовой Н.В.,
при секретаре - Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарасовой Н.В. 19 сентября 2012 г. дело по апелляционной жалобе Т. на решение Валдайского районного суда Новгородской области от 19 июня 2012 г., которым отказано в удовлетворении иска Т. к Р. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение; взыскано с Т. в пользу ООО " в возмещение расходов по производству экспертизы руб.,
установила:
Т. обратилась в суд с иском к Р. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение, указав, что .2012 г. заключила с ответчиком в лице его представителя по доверенности договор купли-продажи комнаты N в кв. дома N по ул. в г. Новгородской области. В тот же день ею был произведен расчет по договору лично с ответчиком и документы были сданы на государственную регистрацию. .2012 г. регистрирующий орган сообщил ей о приостановлении регистрации данной сделки по причине отмены ответчиком доверенности на имя его представителя, через которого осуществил сделку. Таким образом, ответчик уклоняется от регистрации исполненной сделки и перехода права собственности.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым Т. не согласна, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене и принятии нового решения об удовлетворении иска, полагая, что судом существенно нарушены нормы материального права и дана неправильная оценка исследованным доказательствам, ссылаясь на то, что Р. имел волеизъявление на совершение сделки, договор был сторонами исполнен, денежная сумма передана продавцу, а приобретенный объект передан покупателю, то есть ей, по соответствующему акту.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ключи от отчуждаемой комнаты, являвшейся предметом договора, не были переданы покупателю, из чего сделал вывод об отсутствии доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении договора сторонами.
Данный вывод противоречит закону и не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Согласно ст. ст. 433 ч. 3, 558 ч. 2 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как видно из материалов дела, .2012 г. Р. выдал П. В.А. нотариально удостоверенную доверенность для продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему комнату N площадью кв. м в квартире N дома N по ул. в г. сроком на 3 года.
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
.2012 г. П. В.А., действующий от имени Р., заключил с Т. в простой письменной форме договор купли-продажи спорной комнаты.
Согласно п. п. 4, 5 указанного договора покупатель приобретает в собственность указанную комнату у Продавца за руб.; расчет между сторонами произведен в полном объеме наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.
Стороны пришли к соглашению, что комната считается переданной Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в момент подписания настоящего договора (п. 7 Договора).
.2012 г. П. В.А., действующий от имени Р., и Т. подписали передаточный акт, согласно которому спорная комната передана Продавцом Покупателю, а Покупателем принята от Продавца, претензий у сторон по переданному и принятому имуществу не имеется.
В этот же день, согласно расписке, Р. получил от Т. деньги в сумме руб. за продажу спорной комнаты.
Как утверждал в судебном заседании Р., он не получил денежную сумму, обусловленную договором.
Между тем, из заключения судебной почерковедческой экспертизы следует, что рукописный текст расписки в получении денег от .2012 г. выполнен Р.; подпись, размещенная после текста расписки перед датой, выполнена, вероятно, Р. Решить вопрос в категорической форме не удалось по причине простоты и краткости данной подписи.
Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имелось.
Таким образом, истица представила достаточные, допустимые и достоверные доказательства фактического исполнения договора сторонами.
Согласно ч. 2 ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
В силу ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом также установлено, что .2012 г. договор был передан в регистрирующий орган для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилое помещение.
.2012 г. Р. отменил доверенность, выданную на имя П. В.А., в связи с чем .2012 г. регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию указанного договора купли-продажи, права собственности на спорную комнату.
.2012 г. Т. отказано в государственной регистрации договора купли-продажи, прав собственности на спорную комнату.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.
Такой документ - акт приема-передачи, сторонами сделки по настоящему делу был подписан.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили: покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора, оформив эту передачу соответствующим актом.
С учетом изложенного, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворения заявленных истцом требований, а потому решение суда подлежит отмене.
В то же время, у судебной коллегии имеются основания для принятия по делу нового решения об удовлетворении иска по вышеизложенным основаниям.
На основании ст. ст. 96, 98 ГПК РФ, расходы за производство почерковедческой экспертизы по настоящему делу в сумме 10000 руб., которые Р. не были оплачены, подлежат взысканию с него в пользу экспертного учреждения, расходы по оплате госпошлины в размере 200 руб. - в пользу истицы.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Валдайского районного суда Новгородской области от 19 июня 2012 г. отменить, постановив по делу новое решение, которым иск Т. удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения - комнаты, расположенной по адресу: Новгородская область, район, г., ул., д., кв., комната N, кадастровый N, заключенного 2012 г. между Р. в лице П.В.А., действовавшего на основании доверенности с одной стороны, и Т. с другой стороны и перехода права собственности на указанное жилое помещение к Т.
Взыскать с Р.: в пользу ООО " расходы за производство почерковедческой экспертизы в размере руб., в пользу Т. расходы по оплате государственной пошлины в сумме руб.
Председательствующий
Л.П.БОБРЯШОВА
Судьи
И.М.СЕРГЕЙЧИК
Н.В.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)