Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Улыбина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Суриной Е.В.
судей Сережкина А.А. и Лепской К.И.
при секретаре судебного заседания Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
19 мая 2011 года
по докладу судьи Сережкина А.А.
дело по кассационной жалобе В.В. на решение Ржевского городского суда Тверской области от 09 марта 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В.В. к В.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от 30.10.2008 года, заключенного между В.В. и В.М., применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать".
Судебная коллегия,
установила:
В.В. обратился в суд к В.М. с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от 30.10.2008 года, заключенного между В.В. и В.М., применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования В.В. мотивирует тем, что осенью 2008 года у него возникла ситуация, требующая наличия значительной денежной суммы - рублей. Данную сумму ему согласился по договору займа предоставить П. Договор займа на рублей между ними заключен 15 октября 2008 года. При этом они договорились о том, что в обеспечение займа он передает квартиру, расположенную по адресу:. П. настоял на том, чтобы квартира сразу перешла в собственность его тещи - В.М., а по исполнению договора займа он пообещал переоформить квартиру обратно на него. Таким образом, целью передачи квартиры был залог в обеспечение исполнения им денежных обязательств. Между ним и П. 25.08.2010 года заключен договор займа денег евро и одновременно с В.М. 30.10.2010 года - договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:. Договор купли-продажи был зарегистрирован в соответствующем отделе Росрегистрации. На оформлении именно таким способом правоотношений настоял П., он же согласился, так как доверял ему из-за ранее имевшихся приятельских отношений. При этом они договорились о том, что он остается фактическим собственником квартиры, продолжает владеть и пользоваться квартирой. Указанная квартира формально принадлежала на тот момент его отцу ФИО2, который умер на следующий день после регистрации сделки. Он является его единственным наследником. Данная сделка является недействительной вследствие ее притворности. В настоящее время П. требует от него освободить квартиру от его вещей и проживающих там лиц, настаивая, что к договору займа, от исполнения которого он не отказывается, договор купли-продажи не имеет отношения.
В судебное заседание В.В. не явился, просил о рассмотрении дело в его отсутствие с участием представителя З.
В судебном заседании З. поддержал доводы истца В.В., дополнительно пояснил, что сделка по купле продажи квартиры от 30.10.2010 г. по адресу: является ничтожной, поскольку договор купли-продажи квартиры между В.В. и В.М. заключен в обеспечение исполнения обязательств В.В. перед П. по договору займа денежных средств в размере рублей от 15.10.2008 года. Целью передачи квартиры был залог в обеспечение исполнения им денежных обязательств. Это подтверждается тем, что цена договора купли-продажи квартиры составляет так же рублей, данный договор заключен спустя 15 дней после заключения договора займа. Квартира фактически не вышла из обладания В.В., так как с его согласия в квартире проживали сын его сожительницы ФИО5 со своей женой ФИО1 В.В. заключал договор купли-продажи по доверенности, выданной его отцом ФИО2 Последний умер 31 октября 2008 года, а регистрация квартиры В.В. в регистрационной службе осуществлена 8 декабря 2008 года, то есть после смерти собственника имущества, когда доверенность уже не имела юридической силы. В.В. осуществил регистрацию договора купли-продажи в регистрационной палате после смерти отца, поскольку фактически речь о продаже квартиры между В.В. и П. не велась, договор купли-продажи квартиры был заключен в обеспечение займа, В.В. являлся единственным наследником после смерти отца, поэтому считал себя собственником квартиры.
Ответчик В.М. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика В.М. по доверенности и третье лицо П. исковые требования не признал, суду пояснил, что в конце лета 2008 года В.В. сообщил ему, что хочет продать квартиру отца, которой распоряжался по доверенности, расположенную по адресу:, так как ему нужны были деньги, спрашивал, есть ли знакомые, кто хочет купить квартиру. Он отправил его к теще своего сына В.М., которая проживает в, и хотела приобрести квартиру для своей дочери. Стоимость квартиры составляла рублей. Договор купли-продажи квартиры был заключен 30.10.2008 года, покупателем являлась В.М., он при этой сделке участия никакого не принимал, за квартиру расплачивалась В.М. На момент регистрации договора купли-продажи квартиры В.М. не было известно о смерти собственника квартиры ФИО4, ее в известность об этом никто не ставил. Истец В.В. 15.10.2008 действительно занимал у него денежную сумму в размере рублей, о чем был составлен договор займа, однако этот договор никаким образом не связан с договором купли-продажи квартиры, так как В.В. давно хотел продать, он не только ему предлагал ее купить. После сделки купли-продажи В.М. не смогла попасть в квартиру, так как в квартире проживали посторонние люди, для установления личности которых были вынуждены обращаться в милицию, а потом в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Сам В.В. изменил телефон, избегал встреч с ним, в связи с чем, не имел возможности с ним поговорить. В.В. не приобрел в установленном порядке право собственности на квартиру, расположенную по адресу:, в наследство после смерти отца ФИО2, на указанное имущество не вступал, в связи с чем не является лицом, участвующим в деле. В.В. пропущен срок исковой давности для обращения в суд.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской в судебное заседание не явился, о дне слушания дела Управление извещено надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе В.В. ставит вопрос об отмене решения суда и о направлении дела на новое судебное рассмотрение в ином составе судей.
В обоснование жалобы указывается, что представленные им необходимые доказательства сомнений не вызывают и достаточны для принятия судом решения об удовлетворении иска.
По мнению кассатора, не уведомление им регистрационной службы о прекращении данной доверенности не отменяет положения закона о необходимости заключения сделки надлежащими лицами. Он надлежащим лицом при заключении, в частности, при подаче на регистрацию, сделки не являлся в силу п.п. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ. Заключенной сделка считается лишь после ее регистрации. Нарушения, допущенные при регистрации сделки, являются нарушениями формы и сути сделки и поэтому служат основанием для признании такой сделки недействительной по заявлению заинтересованного лица, каким он, как наследник собственника, является.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения В.В. и его представителя З., поддержавших жалобу, а также объяснения П., возражавшего в удовлетворении жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Часть первая ст. 195 ГПК РФ устанавливает, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Судом первой инстанции признано установленным, что собственником по состоянию на 30 октября 2008 года являлся ФИО2 - отец В.В. 30 октября 2008 года истец В.В., действующий от имени ФИО2 на основании доверенности от 16.09.2008 года, заключил с В.М. договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО2 обязуется продать, а В.М. обязуется купить указанную квартиру за рублей, В.М. приобретает право собственности на указанную квартиру с момента регистрации настоящего договора в Ржевском отделении Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 8 декабря 2008 г. за В.М. было зарегистрировано УФРС по Тверской области право собственности на квартиру. Передаточным актом от 30 октября 2008 года подтверждено, что истец В.В., действующий по доверенности от имени ФИО2 передал в собственность В.М. спорную квартиру, а В.М. приняла от продавца квартиру, оплатила продавцу денежную сумму в размере рублей в полном объеме одним платежом.
Принимая решение об отказе в иске суд, со ссылкой на положения статей 188 и 189 ГК РФ, признав В.В. правопреемником умершего собственника квартиры ФИО2, пришел к выводу о том, что, поскольку В.В. не известил ни покупателя В.М., ни Ржевское отделение УФРС по Тверской области об отмене доверенности, такая доверенность не может считаться отозванной надлежащим образом, а В.М. является добросовестным приобретателем.
Такой вывод суда не соответствует положениям закона.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ ряд сделок могут являться недействительными по основаниям, установленным ГК РФ независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий.
Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В судебном заседании установлено, что, В.В. обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от 30 октября 2008 года 10 ноября 2008 года, то есть после смерти собственника квартиры ФИО2, умершего 31 октября 2008 года, на основании доверенности, выданной последним при жизни. Государственная регистрация права собственности В.М. на спорную квартиру произведена 08 декабря 2008 года.
Согласно ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
В соответствии с положениями ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании данных норм следует, что действие доверенности выданной 16 сентября 2008 года прекратилось 31 октября 2008 года вследствие смерти ФИО2, выдавшего эту доверенность. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры была произведена после смерти стороны по данному договору ФИО2, договор в силу действующего законодательства не является заключенным. Поэтому сделка купли-продажи квартиры, совершенная на основании выданной доверенности, является ничтожной, так как не соответствует требованиям закона.
Ничтожная сделка не порождает каких-либо юридических последствий и в данном случае спорная квартира продолжает принадлежать наследникам умершего ФИО2
Вместе с тем, исходя из того, что истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, при разрешении вопроса о приведении сторон в первоначальное положение суду первой инстанции надлежало установить наследников ФИО2, решить вопрос о круге лиц, подлежащих привлечению к участию в деле в качестве ответчиков.
Из материалов дела следует, что при подаче нотариусу заявления о принятии наследства В.В. указывалось, что наследниками ФИО2 является также супруга умершего ФИО3
Согласно объяснений истца ФИО3 умерла в 2010 году.
Однако разрешение вопроса о круге наследников ФИО3 при рассмотрении дела судом кассационной инстанции является невозможным.
Поскольку допущенные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, в ходе которого необходимо учесть изложенное, правильно установить имеющие значение для дела обстоятельства; с учетом вышеуказанных норм ГК РФ предложить истцу уточнить исковые требования и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ржевского городского суда Тверской области от 09 марта 2011 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1766
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2011 г. по делу N 33-1766
Судья: Улыбина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Суриной Е.В.
судей Сережкина А.А. и Лепской К.И.
при секретаре судебного заседания Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
19 мая 2011 года
по докладу судьи Сережкина А.А.
дело по кассационной жалобе В.В. на решение Ржевского городского суда Тверской области от 09 марта 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В.В. к В.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от 30.10.2008 года, заключенного между В.В. и В.М., применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать".
Судебная коллегия,
установила:
В.В. обратился в суд к В.М. с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от 30.10.2008 года, заключенного между В.В. и В.М., применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования В.В. мотивирует тем, что осенью 2008 года у него возникла ситуация, требующая наличия значительной денежной суммы - рублей. Данную сумму ему согласился по договору займа предоставить П. Договор займа на рублей между ними заключен 15 октября 2008 года. При этом они договорились о том, что в обеспечение займа он передает квартиру, расположенную по адресу:. П. настоял на том, чтобы квартира сразу перешла в собственность его тещи - В.М., а по исполнению договора займа он пообещал переоформить квартиру обратно на него. Таким образом, целью передачи квартиры был залог в обеспечение исполнения им денежных обязательств. Между ним и П. 25.08.2010 года заключен договор займа денег евро и одновременно с В.М. 30.10.2010 года - договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:. Договор купли-продажи был зарегистрирован в соответствующем отделе Росрегистрации. На оформлении именно таким способом правоотношений настоял П., он же согласился, так как доверял ему из-за ранее имевшихся приятельских отношений. При этом они договорились о том, что он остается фактическим собственником квартиры, продолжает владеть и пользоваться квартирой. Указанная квартира формально принадлежала на тот момент его отцу ФИО2, который умер на следующий день после регистрации сделки. Он является его единственным наследником. Данная сделка является недействительной вследствие ее притворности. В настоящее время П. требует от него освободить квартиру от его вещей и проживающих там лиц, настаивая, что к договору займа, от исполнения которого он не отказывается, договор купли-продажи не имеет отношения.
В судебное заседание В.В. не явился, просил о рассмотрении дело в его отсутствие с участием представителя З.
В судебном заседании З. поддержал доводы истца В.В., дополнительно пояснил, что сделка по купле продажи квартиры от 30.10.2010 г. по адресу: является ничтожной, поскольку договор купли-продажи квартиры между В.В. и В.М. заключен в обеспечение исполнения обязательств В.В. перед П. по договору займа денежных средств в размере рублей от 15.10.2008 года. Целью передачи квартиры был залог в обеспечение исполнения им денежных обязательств. Это подтверждается тем, что цена договора купли-продажи квартиры составляет так же рублей, данный договор заключен спустя 15 дней после заключения договора займа. Квартира фактически не вышла из обладания В.В., так как с его согласия в квартире проживали сын его сожительницы ФИО5 со своей женой ФИО1 В.В. заключал договор купли-продажи по доверенности, выданной его отцом ФИО2 Последний умер 31 октября 2008 года, а регистрация квартиры В.В. в регистрационной службе осуществлена 8 декабря 2008 года, то есть после смерти собственника имущества, когда доверенность уже не имела юридической силы. В.В. осуществил регистрацию договора купли-продажи в регистрационной палате после смерти отца, поскольку фактически речь о продаже квартиры между В.В. и П. не велась, договор купли-продажи квартиры был заключен в обеспечение займа, В.В. являлся единственным наследником после смерти отца, поэтому считал себя собственником квартиры.
Ответчик В.М. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика В.М. по доверенности и третье лицо П. исковые требования не признал, суду пояснил, что в конце лета 2008 года В.В. сообщил ему, что хочет продать квартиру отца, которой распоряжался по доверенности, расположенную по адресу:, так как ему нужны были деньги, спрашивал, есть ли знакомые, кто хочет купить квартиру. Он отправил его к теще своего сына В.М., которая проживает в, и хотела приобрести квартиру для своей дочери. Стоимость квартиры составляла рублей. Договор купли-продажи квартиры был заключен 30.10.2008 года, покупателем являлась В.М., он при этой сделке участия никакого не принимал, за квартиру расплачивалась В.М. На момент регистрации договора купли-продажи квартиры В.М. не было известно о смерти собственника квартиры ФИО4, ее в известность об этом никто не ставил. Истец В.В. 15.10.2008 действительно занимал у него денежную сумму в размере рублей, о чем был составлен договор займа, однако этот договор никаким образом не связан с договором купли-продажи квартиры, так как В.В. давно хотел продать, он не только ему предлагал ее купить. После сделки купли-продажи В.М. не смогла попасть в квартиру, так как в квартире проживали посторонние люди, для установления личности которых были вынуждены обращаться в милицию, а потом в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Сам В.В. изменил телефон, избегал встреч с ним, в связи с чем, не имел возможности с ним поговорить. В.В. не приобрел в установленном порядке право собственности на квартиру, расположенную по адресу:, в наследство после смерти отца ФИО2, на указанное имущество не вступал, в связи с чем не является лицом, участвующим в деле. В.В. пропущен срок исковой давности для обращения в суд.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской в судебное заседание не явился, о дне слушания дела Управление извещено надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе В.В. ставит вопрос об отмене решения суда и о направлении дела на новое судебное рассмотрение в ином составе судей.
В обоснование жалобы указывается, что представленные им необходимые доказательства сомнений не вызывают и достаточны для принятия судом решения об удовлетворении иска.
По мнению кассатора, не уведомление им регистрационной службы о прекращении данной доверенности не отменяет положения закона о необходимости заключения сделки надлежащими лицами. Он надлежащим лицом при заключении, в частности, при подаче на регистрацию, сделки не являлся в силу п.п. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ. Заключенной сделка считается лишь после ее регистрации. Нарушения, допущенные при регистрации сделки, являются нарушениями формы и сути сделки и поэтому служат основанием для признании такой сделки недействительной по заявлению заинтересованного лица, каким он, как наследник собственника, является.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения В.В. и его представителя З., поддержавших жалобу, а также объяснения П., возражавшего в удовлетворении жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Часть первая ст. 195 ГПК РФ устанавливает, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Судом первой инстанции признано установленным, что собственником по состоянию на 30 октября 2008 года являлся ФИО2 - отец В.В. 30 октября 2008 года истец В.В., действующий от имени ФИО2 на основании доверенности от 16.09.2008 года, заключил с В.М. договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО2 обязуется продать, а В.М. обязуется купить указанную квартиру за рублей, В.М. приобретает право собственности на указанную квартиру с момента регистрации настоящего договора в Ржевском отделении Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 8 декабря 2008 г. за В.М. было зарегистрировано УФРС по Тверской области право собственности на квартиру. Передаточным актом от 30 октября 2008 года подтверждено, что истец В.В., действующий по доверенности от имени ФИО2 передал в собственность В.М. спорную квартиру, а В.М. приняла от продавца квартиру, оплатила продавцу денежную сумму в размере рублей в полном объеме одним платежом.
Принимая решение об отказе в иске суд, со ссылкой на положения статей 188 и 189 ГК РФ, признав В.В. правопреемником умершего собственника квартиры ФИО2, пришел к выводу о том, что, поскольку В.В. не известил ни покупателя В.М., ни Ржевское отделение УФРС по Тверской области об отмене доверенности, такая доверенность не может считаться отозванной надлежащим образом, а В.М. является добросовестным приобретателем.
Такой вывод суда не соответствует положениям закона.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ ряд сделок могут являться недействительными по основаниям, установленным ГК РФ независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий.
Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В судебном заседании установлено, что, В.В. обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от 30 октября 2008 года 10 ноября 2008 года, то есть после смерти собственника квартиры ФИО2, умершего 31 октября 2008 года, на основании доверенности, выданной последним при жизни. Государственная регистрация права собственности В.М. на спорную квартиру произведена 08 декабря 2008 года.
Согласно ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
В соответствии с положениями ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании данных норм следует, что действие доверенности выданной 16 сентября 2008 года прекратилось 31 октября 2008 года вследствие смерти ФИО2, выдавшего эту доверенность. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры была произведена после смерти стороны по данному договору ФИО2, договор в силу действующего законодательства не является заключенным. Поэтому сделка купли-продажи квартиры, совершенная на основании выданной доверенности, является ничтожной, так как не соответствует требованиям закона.
Ничтожная сделка не порождает каких-либо юридических последствий и в данном случае спорная квартира продолжает принадлежать наследникам умершего ФИО2
Вместе с тем, исходя из того, что истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, при разрешении вопроса о приведении сторон в первоначальное положение суду первой инстанции надлежало установить наследников ФИО2, решить вопрос о круге лиц, подлежащих привлечению к участию в деле в качестве ответчиков.
Из материалов дела следует, что при подаче нотариусу заявления о принятии наследства В.В. указывалось, что наследниками ФИО2 является также супруга умершего ФИО3
Согласно объяснений истца ФИО3 умерла в 2010 году.
Однако разрешение вопроса о круге наследников ФИО3 при рассмотрении дела судом кассационной инстанции является невозможным.
Поскольку допущенные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, в ходе которого необходимо учесть изложенное, правильно установить имеющие значение для дела обстоятельства; с учетом вышеуказанных норм ГК РФ предложить истцу уточнить исковые требования и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ржевского городского суда Тверской области от 09 марта 2011 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)