Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Власенко А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Шевчук Т.В., Калинченко А.Б.,
с участием прокурора (ФИО)11,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шевчук Т.В. дело по апелляционным жалобам ООО "Правовые технологии", Д. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2012 года,
установила:
Т. обратился в суд с иском к Д., ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм" о выселении из жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности ООО "Правовых технологии" на жилое помещение.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она состояла в трудовых отношениях с государственным объединением "НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ", которое предоставило ей для проживания койко-место в комнате общежития по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
В 1991 - 1992 годах ЗАО "Сантарм" стало собственником здания общежития в нарушение требований законодательства о приватизации имущества государственных предприятий.
Затем по договору купли-продажи от 29 декабря 2009 года здание общежития было приобретено ООО "Правовые технологии".
В ходе рассмотрения дела, суд привлек в качестве ответчика Д., которая на основании договора заключенного с ООО "Правовые технологии" вселена в комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в которой проживает Т.
Д. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о выселении Т. из комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в общежитии, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности ООО "Правовых технологий" на комнату в общежитии.
Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 года в удовлетворении требований Т. отказано, в удовлетворении встречного иска Д. также отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда 07 ноября 2011 года решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 года оставлено без изменения.
Постановлением президиума Ростовского областного суда от 29 марта 2012 года решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда 07 ноября 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении Т. уточнила заявленные требования, указав о том, что она вселилась в комнату общежития в связи с трудовыми отношениями с государственным предприятием "НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ", с 14 апреля 1987 года зарегистрирована и проживает в жилом помещении, фактически занимает комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по данным технического паспорта это помещение значится как помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное на четвертом этаже лит "А", иного жилого помещения для проживания не имеет.
01.04.2010 года между Д. и ООО "Правовые технологии" заключен договор N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН найма жилого помещения - комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и Д. фактически вселилась в комнату.
Однако Т. полагает, что указанный выше договор найма помещения с Д. противоречит ст. 673, 676 ГК РФ, в связи с чем, такой договор в силу ст. 166 - 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Просила суд признать за Т. право собственности в порядке приватизации; на комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; выселить Д. их занимаемого жилого помещения; прекратить право собственности ООО "Правовые технологии" на жилое помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Д. обратилась в суд со встречными требованиями к Т., ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм", ссылаясь на ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ", просила суд выселить Т. из комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать за ней право собственности на указанное помещение в порядке приватизации, прекратить право собственности ООО "Правовые технологии" на жилое помещение комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по тем основаниям, что она на основании договора найма жилого помещения была вселена в спорную комнату собственником общежития ООО "Правовые технологии", занимает ее и имеет право на приватизацию.
Присутствующие представители ответчиков ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм", а также представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований на стороне ответчика, ОАО КБ "Центр-Инвест" возражали против удовлетворения иска Т.
Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2012 года исковые требования Т. удовлетворены.
Суд выселил Д. из жилого помещения комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенной на четвертом этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Признал право собственности за Т. на жилое помещение комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Прекратил право собственности ООО "Правовых технологий" на жилое помещение комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Отказал Д. в признании права собственности в порядке приватизации на комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выселении Т. из комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенной на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прекращении права собственности ООО "Правовые технологии" на жилое помещение комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Не согласившись с решением, Д. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение, как вынесенное с нарушением норм материального права.
В жалобе апеллянт указала, что суд необоснованно пришел к выводу о наличии право Т. на приватизацию жилого помещения, поскольку Т. не вносит плату за жилое помещение, у нее отсутствуют предусмотренные законом основания для проживания в спорном помещении, в отношении Т. возбуждено уголовное дело и она, обратившись в суд с иском в 2009 году, пропустила срок исковой давности для оспаривания сделок. Просила решение суда отменить.
С решением суда также не согласилось ООО "Правовые технологии", в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда.
Апеллянт возражает против выводов суда о наличии оснований для приватизации комнаты в здании общежития, поскольку в ЕГРП зарегистрировано право ООО "Правовые технологии" на нежилое помещение, которое не подлежит приватизации, целое здание без указания на комнаты общей площадью 2979,2 кв. м. Полагает, что постановленное решение о признании права собственности Т. на комнату площадью 12,1 кв. м противоречит действующему законодательству и является неисполнимым.
В жалобе апеллянт обращает внимание на то, что Т. не вносит плату за пользование жилым помещением, что отсутствуют правовые основания для ее проживания в комнате общежития, так как договор найма с истицей не заключался, Т. не состоит в трудовых отношениях с ООО "Правовые технологии".
Указывает, что ООО "Правовые технологии" является добросовестным приобретателем и в отношении Т. в настоящее время возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий при вселении в общежитие. Просил решение суда отменить, в удовлетворении иска Т. отказать.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение Д., представителя ООО "Правовые технологии" М., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, мнение Т., ее представителя К., заключение прокурора о законности остановленного по делу решения, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены правильного по существу решения суда.
При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 673, 676, 168, 209, 288, 301, 304 ГК РФ, ст. ст. 10, 13, 30, 35 ЖК РФ Законом РФ "О приватизации жилищного фонда", установил, что Т. состояла с ноября 1986 года в трудовых отношениях с государственным предприятием НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, вселилась в жилое помещение комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (по данным техпаспорта здания комната N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с трудовыми отношениями, в дальнейшем продолжила трудовые отношения с декабря 1991 года с ЗАО "Сантарм", что подтверждает ее право на получение в собственность жилого помещения в порядке приватизации.
Отсутствие архивных документов, подтверждающих соблюдение процедуры вселения не должно нарушать право Т. на приобретение жилого помещения в собственность.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об обоснованности требований Т. о признании права собственности в порядке приватизации на комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поскольку не включение спорного общежития в нарушение действующего законодательства в перечень имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность при приватизации ЗАО "Сантарм", не должно влиять на жилищные права истца, в том числе и на право бесплатного получения жилья в собственность на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В рамках данного дела ОАО КБ "Центр-Инвест" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку здание общежития по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, было обременено залогом, однако, на момент рассмотрения дела судом, обременение прекращено, что не оспаривалось представителем банка в суде.
Отказывая Д. в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что здание по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в котором расположено спорное жилое помещение на момент ее вселения и регистрации по месту жительства, принадлежал ЗАО "Сантарм" на праве собственности.
Д. вселилась в жилое помещение уже находящееся в частной собственности, о чем ей было известно. Таким образом, отсутствуют основания для вывода о том, что в период ее проживания в общежитии произошла смена форм собственности, которая не должна отражаться на объеме ее прав исходя из принципа правовой определенности. С момента вселения в жилое помещение объем прав Д. остался неизменным.
То обстоятельство, что при приватизации государственного предприятия жилой фонд, находящийся в общежитии по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не был передан органам местного самоуправления, не может рассматриваться как нарушение прав Д., поскольку ее право пользования занимаемым жилым помещением возникло после перехода права собственности на общежитие от государства к акционерному обществу.
Д. изначально вселялась в частный жилой фонд негосударственного предприятия, жилое помещение не могло быть предоставлено ей на условиях договора социального найма.
В этой связи, суд сделал вывод о том, что Д. не имеет права на приватизацию жилого помещения - комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН поскольку вселена собственником дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Поскольку судом установлено, что правоотношения между Д. и ООО "Правовые технологии" регламентируются положениями норм закона, предусмотренными Главой 35 ГК РФ, из анализа которых, суд сделал вывод о том, что договор найма части комнаты заключен с Д. с нарушением положений п. 1 ст. 673, ч. 1 ст. 676 ГК РФ.
Учитывая, что договор N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.04.2010 года заключен вопреки положениям ст. 673, 676 ГК РФ, суд посчитал возможным сделать вывод исходя из положений ст. 168 ГК РФ о его ничтожности, и учитывая требование Т. о применении в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ последствий недействительности ничтожной сделки, посчитал возможным выселить Д. из комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Учитывая, что за Т. признано право собственности на комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также учитывая ничтожность договора N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.04.2010 г., исходя из содержания ст. ст. 209, 288, 301, 304 ГК РФ и ст. ст. 10, 13, 30, 35 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения, суд пришел к выводу о том, что проживание Д. в жилом помещении, находящемся в собственности Т., без каких-либо правовых оснований, незаконно, в связи с чем, Д. подлежит выселению из данного жилого помещения и право собственника подлежит судебной защите.
Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Доводы апелляционных жалоб ООО "Правовые технологии" и Д. об отмене решения суда по тем основаниям, что Т. проживает в комнате N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комната N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) общежития без законных на то оснований, не оплачивает коммунальные платежи, обратилась в суд с иском по истечении срока исковой давности, судебная коллегия не может принять во внимание, как необоснованные.
Так, из представленной в дело трудовой книжки Т. видно, что истица с 25.11.1986 г. состояла в трудовых отношениях с ПО "НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ" (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). Как было правильно установлено судом, с 14.04.1987 г. истица проживает в комнате N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (по техпаспорту здания общежития комната значится N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), что нашло свое подтверждение в паспорте гражданина РФ Т. с отметкой о регистрации в указанной комнате (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), справке ЗАО "Сантарм" (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договором найма жилого помещения от 30.10.1997 г. (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). То обстоятельство, что Д. без выселения предыдущего нанимателя была вселена в занимаемую Т. комнату, само по себе не свидетельствует об утрате Т. права пользования комнатой. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянтов об отсутствии у Т. права пользования изолированной комнатой N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнатой N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), как необоснованными.
Судебная коллегия не может принять во внимание доводы апеллянтов о пропуске Т. срока исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права по следующим основаниям.
Как было установлено в судебном заседании, в ходе приватизации ПО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" общежитие по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было передано в собственность ЗАО "Сантарм" в нарушение требований ФЗ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ФЗ "Об основах жилищной политики", которыми не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия.
Поскольку сделка приватизации здания общежития была совершена в нарушение закона, такая сделки является ничтожной с момента ее совершения, в соответствии со ст. ст. 166, 167 ГК РФ независимо о признания ее таковой.
Таким образом, выводы суда о ничтожности сделки по передаче здания общежития в собственность ЗАО "Сантарм" не противоречат положениям ст. 166, 167 ГПК РФ и приведенным выше нормам закона. Срок исковой давности на требования о признании права собственности в порядке приватизации в соответствии со ст. 208 ГК РФ не распространяется, срок давности, предусмотренный ст. 196 ГПК РФ, для оспаривания сделки найма помещения между Д. и ООО "Правовые технологии" от 01.04.2010 г. на момент подачи Т. иска не истек.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может принять во внимание доводы апеллянтов в этой части, как необоснованные.
Ссылки ООО "Правовые технологии" на то обстоятельство, что в настоящее время апеллянт является добросовестным приобретателем нежилого целого здания общежития общей площадью 2878,2 кв. м и решение суда о признании за Т. права собственности на отдельную комнату является неисполнимым, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они опровергаются техническим паспортом на здание общежития (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), который содержит сведения о наличии в здании жилых помещений, в том числе изолированной жилой комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, занимаемой Т., а также регистрацией по месту жительства граждан, в том числе Т. и Д. в комнате общежития. Такие выводы суда не противоречат положениям ст. ст. 18, 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Допустимых и относимых доказательств изменения в установленном законом порядке статуса жилого помещения на нежилое материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции о праве Т. на приватизацию изолированной жилой комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не противоречащими положениям ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и не может принять во внимание доводы апеллянта в этой части, как необоснованные.
Ссылки ООО "Правовые технологии" на добросовестность приобретения здания общежития не могут повлечь нарушение прав Т. на приватизацию жилого помещения, поскольку такие доводы противоречат требованиям ст. 18 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ", в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Таким образом, независимо от порядка и способа приобретения ООО "Правовые технологии" здания по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН право на приватизацию комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) за Т. сохраняется в силу закона. Доводы апелляционных жалоб в части неуплаты коммунальных платежей Т. за пользование комнатой в общежитии не нашли своего подтверждения в материалах дела и не опровергают выводов суда о наличии у Т. права на приватизацию.
Судебная коллегия не может принять в качестве основания для отмены решения суда доводы апеллянтов о том, что с Т. не был заключен договор социального найма жилого помещения, в связи с чем, истица не наделена правом на приватизацию, поскольку такие доводы не основаны на законе.
Так, в соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том что, в тех случаях, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность, на эти правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям.
Судебная коллегия, с учетом приведенных норм закона, приходит к выводу о том, что спорное жилое помещение относится в жилищному фонду социального использования, в связи с чем, у истицы возникло право регулируемое нормами о договоре социального найма, а, следовательно, она вправе получить занимаемое жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Ссылки апеллянтов на наличие возбужденного уголовного дела в отношении Т. не могут повлечь отмену постановленного по делу решения, поскольку на момент рассмотрения спора и апелляционных жалоб обвинительный приговор в отношении Т. не постановлен, новые обстоятельства по спору не установлены в предусмотренном законом порядке, указанное обстоятельство не повлекло вынесение неправильного решения по делу. Помимо этого, сам факт наличия возбужденного уголовного дела в отношении лица, участвующего в рассмотрении гражданского дела, не предусмотрен ст. 330 ГПК РФ в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции. При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит ссылки апеллянтов в этой части не подлежащим удовлетворению, как необоснованные.
Остальные доводы жалоб сводятся к несогласию апеллянтов с постановленным по делу решениям и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Правовые технологии", Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.09.2012 N 33-9746
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2012 г. N 33-9746
Судья Власенко А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Худяковой И.Н.,
судей Шевчук Т.В., Калинченко А.Б.,
с участием прокурора (ФИО)11,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шевчук Т.В. дело по апелляционным жалобам ООО "Правовые технологии", Д. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2012 года,
установила:
Т. обратился в суд с иском к Д., ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм" о выселении из жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности ООО "Правовых технологии" на жилое помещение.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она состояла в трудовых отношениях с государственным объединением "НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ", которое предоставило ей для проживания койко-место в комнате общежития по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
В 1991 - 1992 годах ЗАО "Сантарм" стало собственником здания общежития в нарушение требований законодательства о приватизации имущества государственных предприятий.
Затем по договору купли-продажи от 29 декабря 2009 года здание общежития было приобретено ООО "Правовые технологии".
В ходе рассмотрения дела, суд привлек в качестве ответчика Д., которая на основании договора заключенного с ООО "Правовые технологии" вселена в комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в которой проживает Т.
Д. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о выселении Т. из комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в общежитии, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, прекращении права собственности ООО "Правовых технологий" на комнату в общежитии.
Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 года в удовлетворении требований Т. отказано, в удовлетворении встречного иска Д. также отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда 07 ноября 2011 года решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 года оставлено без изменения.
Постановлением президиума Ростовского областного суда от 29 марта 2012 года решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда 07 ноября 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении Т. уточнила заявленные требования, указав о том, что она вселилась в комнату общежития в связи с трудовыми отношениями с государственным предприятием "НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ", с 14 апреля 1987 года зарегистрирована и проживает в жилом помещении, фактически занимает комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по данным технического паспорта это помещение значится как помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное на четвертом этаже лит "А", иного жилого помещения для проживания не имеет.
01.04.2010 года между Д. и ООО "Правовые технологии" заключен договор N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН найма жилого помещения - комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и Д. фактически вселилась в комнату.
Однако Т. полагает, что указанный выше договор найма помещения с Д. противоречит ст. 673, 676 ГК РФ, в связи с чем, такой договор в силу ст. 166 - 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Просила суд признать за Т. право собственности в порядке приватизации; на комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; выселить Д. их занимаемого жилого помещения; прекратить право собственности ООО "Правовые технологии" на жилое помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Д. обратилась в суд со встречными требованиями к Т., ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм", ссылаясь на ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ", просила суд выселить Т. из комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать за ней право собственности на указанное помещение в порядке приватизации, прекратить право собственности ООО "Правовые технологии" на жилое помещение комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по тем основаниям, что она на основании договора найма жилого помещения была вселена в спорную комнату собственником общежития ООО "Правовые технологии", занимает ее и имеет право на приватизацию.
Присутствующие представители ответчиков ООО "Правовые технологии", ЗАО "Сантарм", а также представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований на стороне ответчика, ОАО КБ "Центр-Инвест" возражали против удовлетворения иска Т.
Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2012 года исковые требования Т. удовлетворены.
Суд выселил Д. из жилого помещения комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенной на четвертом этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Признал право собственности за Т. на жилое помещение комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Прекратил право собственности ООО "Правовых технологий" на жилое помещение комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Отказал Д. в признании права собственности в порядке приватизации на комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выселении Т. из комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенной на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прекращении права собственности ООО "Правовые технологии" на жилое помещение комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), площадью 12,1 кв. м, расположенную на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Не согласившись с решением, Д. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение, как вынесенное с нарушением норм материального права.
В жалобе апеллянт указала, что суд необоснованно пришел к выводу о наличии право Т. на приватизацию жилого помещения, поскольку Т. не вносит плату за жилое помещение, у нее отсутствуют предусмотренные законом основания для проживания в спорном помещении, в отношении Т. возбуждено уголовное дело и она, обратившись в суд с иском в 2009 году, пропустила срок исковой давности для оспаривания сделок. Просила решение суда отменить.
С решением суда также не согласилось ООО "Правовые технологии", в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда.
Апеллянт возражает против выводов суда о наличии оснований для приватизации комнаты в здании общежития, поскольку в ЕГРП зарегистрировано право ООО "Правовые технологии" на нежилое помещение, которое не подлежит приватизации, целое здание без указания на комнаты общей площадью 2979,2 кв. м. Полагает, что постановленное решение о признании права собственности Т. на комнату площадью 12,1 кв. м противоречит действующему законодательству и является неисполнимым.
В жалобе апеллянт обращает внимание на то, что Т. не вносит плату за пользование жилым помещением, что отсутствуют правовые основания для ее проживания в комнате общежития, так как договор найма с истицей не заключался, Т. не состоит в трудовых отношениях с ООО "Правовые технологии".
Указывает, что ООО "Правовые технологии" является добросовестным приобретателем и в отношении Т. в настоящее время возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий при вселении в общежитие. Просил решение суда отменить, в удовлетворении иска Т. отказать.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение Д., представителя ООО "Правовые технологии" М., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, мнение Т., ее представителя К., заключение прокурора о законности остановленного по делу решения, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены правильного по существу решения суда.
При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 673, 676, 168, 209, 288, 301, 304 ГК РФ, ст. ст. 10, 13, 30, 35 ЖК РФ Законом РФ "О приватизации жилищного фонда", установил, что Т. состояла с ноября 1986 года в трудовых отношениях с государственным предприятием НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, вселилась в жилое помещение комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (по данным техпаспорта здания комната N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с трудовыми отношениями, в дальнейшем продолжила трудовые отношения с декабря 1991 года с ЗАО "Сантарм", что подтверждает ее право на получение в собственность жилого помещения в порядке приватизации.
Отсутствие архивных документов, подтверждающих соблюдение процедуры вселения не должно нарушать право Т. на приобретение жилого помещения в собственность.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об обоснованности требований Т. о признании права собственности в порядке приватизации на комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поскольку не включение спорного общежития в нарушение действующего законодательства в перечень имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность при приватизации ЗАО "Сантарм", не должно влиять на жилищные права истца, в том числе и на право бесплатного получения жилья в собственность на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В рамках данного дела ОАО КБ "Центр-Инвест" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку здание общежития по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, было обременено залогом, однако, на момент рассмотрения дела судом, обременение прекращено, что не оспаривалось представителем банка в суде.
Отказывая Д. в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что здание по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в котором расположено спорное жилое помещение на момент ее вселения и регистрации по месту жительства, принадлежал ЗАО "Сантарм" на праве собственности.
Д. вселилась в жилое помещение уже находящееся в частной собственности, о чем ей было известно. Таким образом, отсутствуют основания для вывода о том, что в период ее проживания в общежитии произошла смена форм собственности, которая не должна отражаться на объеме ее прав исходя из принципа правовой определенности. С момента вселения в жилое помещение объем прав Д. остался неизменным.
То обстоятельство, что при приватизации государственного предприятия жилой фонд, находящийся в общежитии по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не был передан органам местного самоуправления, не может рассматриваться как нарушение прав Д., поскольку ее право пользования занимаемым жилым помещением возникло после перехода права собственности на общежитие от государства к акционерному обществу.
Д. изначально вселялась в частный жилой фонд негосударственного предприятия, жилое помещение не могло быть предоставлено ей на условиях договора социального найма.
В этой связи, суд сделал вывод о том, что Д. не имеет права на приватизацию жилого помещения - комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнату N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН поскольку вселена собственником дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Поскольку судом установлено, что правоотношения между Д. и ООО "Правовые технологии" регламентируются положениями норм закона, предусмотренными Главой 35 ГК РФ, из анализа которых, суд сделал вывод о том, что договор найма части комнаты заключен с Д. с нарушением положений п. 1 ст. 673, ч. 1 ст. 676 ГК РФ.
Учитывая, что договор N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.04.2010 года заключен вопреки положениям ст. 673, 676 ГК РФ, суд посчитал возможным сделать вывод исходя из положений ст. 168 ГК РФ о его ничтожности, и учитывая требование Т. о применении в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ последствий недействительности ничтожной сделки, посчитал возможным выселить Д. из комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (помещение N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Учитывая, что за Т. признано право собственности на комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также учитывая ничтожность договора N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.04.2010 г., исходя из содержания ст. ст. 209, 288, 301, 304 ГК РФ и ст. ст. 10, 13, 30, 35 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения, суд пришел к выводу о том, что проживание Д. в жилом помещении, находящемся в собственности Т., без каких-либо правовых оснований, незаконно, в связи с чем, Д. подлежит выселению из данного жилого помещения и право собственника подлежит судебной защите.
Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Доводы апелляционных жалоб ООО "Правовые технологии" и Д. об отмене решения суда по тем основаниям, что Т. проживает в комнате N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комната N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) общежития без законных на то оснований, не оплачивает коммунальные платежи, обратилась в суд с иском по истечении срока исковой давности, судебная коллегия не может принять во внимание, как необоснованные.
Так, из представленной в дело трудовой книжки Т. видно, что истица с 25.11.1986 г. состояла в трудовых отношениях с ПО "НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ" (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). Как было правильно установлено судом, с 14.04.1987 г. истица проживает в комнате N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (по техпаспорту здания общежития комната значится N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), что нашло свое подтверждение в паспорте гражданина РФ Т. с отметкой о регистрации в указанной комнате (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), справке ЗАО "Сантарм" (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договором найма жилого помещения от 30.10.1997 г. (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). То обстоятельство, что Д. без выселения предыдущего нанимателя была вселена в занимаемую Т. комнату, само по себе не свидетельствует об утрате Т. права пользования комнатой. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянтов об отсутствии у Т. права пользования изолированной комнатой N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнатой N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), как необоснованными.
Судебная коллегия не может принять во внимание доводы апеллянтов о пропуске Т. срока исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права по следующим основаниям.
Как было установлено в судебном заседании, в ходе приватизации ПО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" общежитие по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было передано в собственность ЗАО "Сантарм" в нарушение требований ФЗ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ФЗ "Об основах жилищной политики", которыми не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия.
Поскольку сделка приватизации здания общежития была совершена в нарушение закона, такая сделки является ничтожной с момента ее совершения, в соответствии со ст. ст. 166, 167 ГК РФ независимо о признания ее таковой.
Таким образом, выводы суда о ничтожности сделки по передаче здания общежития в собственность ЗАО "Сантарм" не противоречат положениям ст. 166, 167 ГПК РФ и приведенным выше нормам закона. Срок исковой давности на требования о признании права собственности в порядке приватизации в соответствии со ст. 208 ГК РФ не распространяется, срок давности, предусмотренный ст. 196 ГПК РФ, для оспаривания сделки найма помещения между Д. и ООО "Правовые технологии" от 01.04.2010 г. на момент подачи Т. иска не истек.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может принять во внимание доводы апеллянтов в этой части, как необоснованные.
Ссылки ООО "Правовые технологии" на то обстоятельство, что в настоящее время апеллянт является добросовестным приобретателем нежилого целого здания общежития общей площадью 2878,2 кв. м и решение суда о признании за Т. права собственности на отдельную комнату является неисполнимым, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они опровергаются техническим паспортом на здание общежития (т. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), который содержит сведения о наличии в здании жилых помещений, в том числе изолированной жилой комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, занимаемой Т., а также регистрацией по месту жительства граждан, в том числе Т. и Д. в комнате общежития. Такие выводы суда не противоречат положениям ст. ст. 18, 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Допустимых и относимых доказательств изменения в установленном законом порядке статуса жилого помещения на нежилое материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции о праве Т. на приватизацию изолированной жилой комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН этаже АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не противоречащими положениям ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и не может принять во внимание доводы апеллянта в этой части, как необоснованные.
Ссылки ООО "Правовые технологии" на добросовестность приобретения здания общежития не могут повлечь нарушение прав Т. на приватизацию жилого помещения, поскольку такие доводы противоречат требованиям ст. 18 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ", в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Таким образом, независимо от порядка и способа приобретения ООО "Правовые технологии" здания по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН право на приватизацию комнаты N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) за Т. сохраняется в силу закона. Доводы апелляционных жалоб в части неуплаты коммунальных платежей Т. за пользование комнатой в общежитии не нашли своего подтверждения в материалах дела и не опровергают выводов суда о наличии у Т. права на приватизацию.
Судебная коллегия не может принять в качестве основания для отмены решения суда доводы апеллянтов о том, что с Т. не был заключен договор социального найма жилого помещения, в связи с чем, истица не наделена правом на приватизацию, поскольку такие доводы не основаны на законе.
Так, в соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том что, в тех случаях, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность, на эти правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям.
Судебная коллегия, с учетом приведенных норм закона, приходит к выводу о том, что спорное жилое помещение относится в жилищному фонду социального использования, в связи с чем, у истицы возникло право регулируемое нормами о договоре социального найма, а, следовательно, она вправе получить занимаемое жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Ссылки апеллянтов на наличие возбужденного уголовного дела в отношении Т. не могут повлечь отмену постановленного по делу решения, поскольку на момент рассмотрения спора и апелляционных жалоб обвинительный приговор в отношении Т. не постановлен, новые обстоятельства по спору не установлены в предусмотренном законом порядке, указанное обстоятельство не повлекло вынесение неправильного решения по делу. Помимо этого, сам факт наличия возбужденного уголовного дела в отношении лица, участвующего в рассмотрении гражданского дела, не предусмотрен ст. 330 ГПК РФ в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции. При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит ссылки апеллянтов в этой части не подлежащим удовлетворению, как необоснованные.
Остальные доводы жалоб сводятся к несогласию апеллянтов с постановленным по делу решениям и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Правовые технологии", Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)