Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пархоменко Ж.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.
судей Журавлевой Т.Г., Канивец Т.В.,
при секретаре Т.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" на решение Пресненского районного суда города Москвы от 16 марта 2012 г., которым постановлено:
- исковые требования С. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении и договора аренды нежилого помещения - удовлетворить;
- Расторгнуть досрочно Договор аренды нежилого помещения от 26.12.2006 г., заключенный между Г.Г.О.М. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы";
- Выселить ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" из помещения, расположенного по адресу: ***;
- Обязать ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" освободить помещение, расположенное по адресу: ***, от своего имущества;
- Взыскать с ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в пользу С. штраф за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в размере 36 367 (тридцать шесть тысяч триста шестьдесят семь) рублей 09 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 069 (Девять тысяч шестьдесят девять) рублей 78 копеек;
- Обязать ИФНС России N 3 по г. Москве возвратить С. из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 12 679 (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей 79 копеек,
установила:
С. обратился в суд с иском к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора от 26.12.2006 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, выселении из данного помещения, его освобождении, взыскании задолженности по арендным платежам за ноябрь и декабрь 2011 г. в размере 490611 руб. 08 коп. и штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы в размере 36 367 руб. 09 коп.
В обоснование иска истец указал, что 26 декабря 2006 года между гражданином ФРГ Г.О.М.Г. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование за плату было предоставлено нежилое помещение N ***, расположенное по адресу: ***. С 13 октября 2011 г. данное помещение принадлежит ему, истцу, на праве собственности. О смене собственника истец неоднократно извещал ответчика заказными письмами от 17.10.2011 г., 24.10.2011 г. и 17.11.2011 г., в которых также сообщил ответчику свои платежные реквизиты для перечисления арендной платы. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Несмотря на неоднократные требования истца об устранении нарушений условий договора, по состоянию на 02.02.2012 г. ответчиком не произведена оплата фиксированной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2011 г., задолженность по арендной плате за указанный период составляет 490 611,08 руб. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки, в связи с этим ответчику начислен штраф в размере 36 367,09 руб. В нарушение норм действующего законодательства и условий договора ответчик не исполняет обязательства, установленные пунктами 3.1.7 и 3.1.8 договора, препятствует в доступе в помещение, не предпринимает никаких действий к устранению ущерба, причиненного помещению. По мнению истца, ответчиком также нарушены условия п. 3.2.5 договора, обязывающие арендатора согласовать перепланировку помещения и п. 3.1.8, запрещающего арендатору ухудшать состояние помещения. Истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями незамедлительно устранить допущенные им нарушения условий договора, в том числе, 23.12.2011 г. ответчику была направлена претензия, на которую ответа не последовало. В связи с тем, что ответчик требования истца, указанные в претензии от 22.12.2011 г., не исполнил, ему 27.12.2011 г. было направлено требование о досрочном расторжении договора и освобождении занимаемого помещения. Однако в добровольном порядке ответчик расторгнуть договор и произвести оплату задолженности отказался.
В судебном заседании 12 марта 2012 года представитель истца О., действующий на основании доверенности, заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, так как задолженность по арендной плате за ноябрь и декабрь 2011 г. была перечислена на счет истца из депозита нотариуса 29.02.2012 г. В остальной части заявленные требования поддержал.
Представители ответчика А., З. по доверенности в судебном заседании иск не признали, ссылаясь на соблюдение со стороны арендатора условий арендного договора и отсутствие возможности по исполнению условий арендного договора по уплате арендных платежей в связи с отсутствием подтвержденной документально информации о смене собственника арендуемого помещения и его платежных реквизитов.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" по доверенности З., указывая на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие изложенных в решении суда выводов о существенном нарушении ответчиком условий договора обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
Выслушав представителей ответчика З., Г., представителя истца О., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, 26 декабря 2006 года между гражданином ФРГ Г.О.М.Г. и Закрытым акционерным обществом ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование на семь лет за плату предоставлено нежилое помещение N ***, находящееся по адресу: ***.
В соответствии с п. 6.2 указанного договора договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
В силу п. 6.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут, а помещение должно быть освобождено от имущества арендодателя в следующих случаях: - арендатор допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, - арендатор использует помещение не по назначению или с существенным нарушением условий договора, - в иных случаях существенного нарушения арендатором условий настоящего договора.
С 13 октября 2011 г. указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности С. на основании договора купли-продажи от 03.10.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии *** от 13.10.2011 г.
23 декабря 2011 г. в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о перечислении на расчетный счет задолженности, штрафа, а также с требованием о производстве ремонта арендуемого нежилого помещения, а 27 декабря 2011 г. - предложение о досрочном расторжении договора аренды помещения в связи с систематическим неисполнением обязательств по договору, в том числе по оплате арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что перечисление ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" арендных платежей за ноябрь, декабрь 2011 г. на депозит нотариуса не может расцениваться в качестве исполнения обязательств по оплате арендных платежей, поскольку предусмотренных ст. 327 ГК РФ оснований для внесения таких платежей в депозит нотариуса не имелось, таким образом, ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, а также препятствовал допуску арендодателя в арендуемое помещение, не принял действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, не согласовал с компетентными органами перепланировку помещения, чем нарушил п. 2.2.1, 3.2.5, 3.1.7, 3.1.8 договора аренды, что в силу п. 6.3 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении судом норм материального права.
Частью 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В силу ст. 406 вышеназванного Кодекса кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Согласно п. 3.1.4 кредитного договора одной из обязанностей арендатора является своевременная оплата арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с п. 4.1 договора величина арендной платы состоит из двух частей: фиксированной части ежемесячной арендной платы и переменной части, исчисляемой как произведение текущей ставки по оплате электроэнергии Мосэнерго на количество израсходованных арендатором за месяц киловатт часов плюс сумма, указанная в счетах МГТС на оплату, предоставленных арендодателем телефонных номеров в помещении, а также из стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг. Согласно п. 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2010 г. к договору стоимость фиксированной части арендной платы помещения, переданного в пользование арендатору, составляет 804,6 евро (восемьсот четыре евро 60 центов) в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты за 1 метр квадратный арендованной площади помещения в год. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.7 договора аренды оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на банковский счет, открытый в банке (представительстве банка, филиале банка) в Российской Федерации, указанный арендодателем в настоящем договоре.
Согласно п. 9.2 договора аренды в случае изменения своего местонахождения, почтового адреса или обслуживающего банка, стороны договора обязаны в десятидневный срок уведомить об этом друг друга.
Из материалов дела следует, что в адрес ответчика истцом 19 октября 2011 г. направлено письмо, датированное 17 октября 2011 г., в котором С. сообщает о том, что с 13 октября 2011 г. является собственником арендуемого нежилого помещения (л.д. 65). К данному письму согласно приложению приобщена копия свидетельства о регистрации права.
25 октября 2011 г. С. в адрес ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" направлено датированное 24 октября 2011 г. письмо, в котором истец в связи со сменой собственника предлагает ответчику заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов для оплаты арендных платежей. К письму согласно приложению приобщены копия свидетельства о регистрации права и дополнительное соглашение в трех экземплярах (л.д. 63).
Указанные письма вручены почтовым отделением ответчику только 09.02.2012 г. (л.д. 126 - 127, 129 - 130).
17 ноября 2011 г. ответчиком в адрес истца направлена телеграмма с просьбой сообщить реквизиты для внесения арендных платежей, которая вручена С. 22 ноября 2011 г. (л.д. 143, 145). 25 ноября 2011 г. ответчиком повторно направлено письмо в адрес истца с просьбой сообщить реквизиты для перечисления указанных платежей (л.д. 146), которое вручено С. 03 декабря 2011 г. (л.д. 147).
15 декабря 2011 г. арендные платежи по договору аренды от 26.12.2012 г. за ноябрь, декабрь 2011 г. и январь 2012 г. в размере 646 478 руб. 58 коп. для передачи С. внесены в депозит нотариуса (л.д. 136) и получены С. 29.02.2012 г. (л.д. 225).
О неполучении реквизитов для перечислении арендных платежей ответчиком сообщалось истцу и в направленном 16.12.2011 г. письме, которое вручено С. 23.12.2011 г.
Указанные письма от 17.11.2011 г., 25.11.2011 г., 16.12.2011 г. с просьбой о сообщении банковских реквизитов истцом проигнорированы.
Таким образом, С. надлежащим образом арендатор о банковских реквизитах счета, на которые подлежали перечислению денежные средства в счет уплаты арендных платежей, в установленный п. 9.2 договора срок, уведомлен не был, истцом, несмотря на обращения ответчика, свидетельствующие о неполучении последним ранее направленного в его адрес письма, меры к уведомлению арендатора о банковских реквизитах не предпринимались.
Вместе с тем, до совершения данных действий и получения уведомления о реквизитах банковского счета ответчик был лишен возможности исполнить свое обязательство по оплате арендных платежей, поскольку самостоятельно получить сведения о банковских реквизитах истца, относящихся согласно ст. 26 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" к охраняемой законом тайне, не мог, в связи с чем в силу ч. 3 ст. 405 ГК РФ ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" не может считаться просрочившим, поскольку обязательство не могло быть им исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в том числе и уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Поскольку обязательство не могло быть исполнено ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" вследствие просрочки арендодателя, у ответчика имелись предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ основания для внесения причитающихся по договору аренды денежных средств за ноябрь и декабрь 2011 г. в депозит нотариуса.
Учитывая изложенное, внесение ответчиком арендных платежей является согласно ч. 2 вышеназванной статьи исполнением обязательства, а оснований для возложения на ответчика ответственности в виде штрафа согласно ч. 3 ст. 405 ГК РФ не имелось.
Противоречат обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам и вывод суда о препятствиях со стороны ответчика в допуске арендодателя в арендуемое помещение, о непринятии действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, и нарушении, тем самым, предусмотренных п. 3.1.7, п. 3.1.8 договора аренды условий.
В соответствии с п. 3.1.7 договора аренды арендатор обязуется не препятствовать арендодателю осматривать в соответствии с п. 2.2.1 настоящего договора помещение на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором.
П. 2.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе с предварительного уведомления арендатора и в присутствии его уполномоченного представителя иметь доступ в рабочее время арендатора в помещение (кроме оборудованной комнаты хранения ценностей) для проверки соблюдения условий пользования помещения арендатором. В случаях аварийных и чрезвычайных ситуаций имеет право беспрепятственного доступа в помещения, в которых размещены электрощитовая, санузел, с целью предотвращения, устранения чрезвычайных ситуаций и их последствий, с предварительного уведомления и в присутствии уполномоченных представителей арендатора.
Доказательств, свидетельствующих о чинении арендатором препятствий в доступе собственнику для осмотра нежилого помещения, материалы дела не содержат.
Из письма от 17.10.2011 г. следует, в нем С. просит обеспечить по требованию ТСЖ "***" доступ сантехников и доставку необходимых для работ инструментов и материалов в арендуемое нежилое помещение, об обеспечении доступа самого собственника в помещение данным письмом истец ответчика не уведомлял.
Письмо от 02.11.2011 г. председателя правления ТСЖ "***", исходя из его содержания, на которое суд первой инстанции сослался в подтверждение факта необеспечения доступа арендодателю в нежилое помещение, свидетельствует о том, что арендатором не был обеспечен доступ не собственнику помещения, а ТСЖ.
Вместе с тем, актами от 02.11.2011 г., от 21.01.2011 г., от 23.11.2011 г., от 26.12.2011 г. (л.д. 208, 209 - 212, 213 - 214, 215 - 216), подтверждается надлежащее исполнение ответчиком условий п. 2.2.1 договора аренды о предоставлении доступа собственнику помещения, данные доказательства судом во внимание приняты не были, оценка в решении суда этим доказательствам не дана.
Согласно п. 3.1.8 на арендатора возложена обязанность не ухудшать состояние помещения, а в случае пожара, порчи, ухудшения помещения по вине арендатора (его действия или бездействия) возместить арендодателю расходы по ремонту помещения, а также убытки третьих лиц, возникшие по вине арендатора.
Из материалов дела следует, что арендованному нежилому помещению причинен ущерб в результате неоднократных затоплений водой, происходивших в период с 14.10.2011 г. по 30.10.2011 г.
Доказательства, свидетельствующие о виновности ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в причинении такого вреда, материалы дела не содержат, тогда как договор аренды вопрос о возложении на арендатора обязанности по возмещению расходов на ремонт помещения в случае его повреждения ставит в зависимость от вины арендатора в причинении такого вреда.
Тем не менее, несмотря на отсутствие своей вины ответчиком произведен ремонт арендуемого нежилого помещения, о чем свидетельствуют договор от 25.01.2012 г. и акт о приемке выполненных работ от 16.02.2012 г. (л.д. 195 - 201), что подтверждает добросовестность ответчика как арендатора при осуществлении прав и выполнении обязанностей, вытекающих из договора аренды.
Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с произведенной ответчиком в помещении перепланировки без согласования с компетентными органами в нарушение п. 3.2.5 договора аренды, противоречит условиям заключенного между сторонами договора.
Согласно п. 3.2.5 договора аренды арендатор вправе за свой счет производить в помещении необходимые ему реконструкции, переустройства и ремонтные работы в соответствии с производственной необходимостью арендатора, при условии дальнейшего согласования перепланировок, переоборудования и реконструктивных работ во всех необходимых государственных инстанциях.
В п. 6.3 договора аренды, предусматривающем основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя, обстоятельства, связанные с перепланировкой помещения, отсутствуют.
Учитывая вышеизложенное, предусмотренных ст. 619 ГК РФ и п. 6.2, 6.3 договора аренды оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имелось.
Принимая во внимание, что при разрешении спора судом нормы материального права применены неправильно, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в части удовлетворения заявленных истцом требований. С учетом вышеприведенного в указанной части судебная коллегия принимает решение об отказе в иске С.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 16 марта 2012 г. в части возврата С. излишне оплаченной госпошлины из федерального бюджета оставить без изменения.
В остальной части решение Пресненского районного суда города Москвы от 16 марта 2012 г. отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска С. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.07.2012 ПО ДЕЛУ N 11-12623
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июля 2012 г. по делу N 11-12623
Судья: Пархоменко Ж.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.
судей Журавлевой Т.Г., Канивец Т.В.,
при секретаре Т.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е.
дело по апелляционной жалобе ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" на решение Пресненского районного суда города Москвы от 16 марта 2012 г., которым постановлено:
- исковые требования С. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении и договора аренды нежилого помещения - удовлетворить;
- Расторгнуть досрочно Договор аренды нежилого помещения от 26.12.2006 г., заключенный между Г.Г.О.М. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы";
- Выселить ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" из помещения, расположенного по адресу: ***;
- Обязать ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" освободить помещение, расположенное по адресу: ***, от своего имущества;
- Взыскать с ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в пользу С. штраф за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в размере 36 367 (тридцать шесть тысяч триста шестьдесят семь) рублей 09 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 069 (Девять тысяч шестьдесят девять) рублей 78 копеек;
- Обязать ИФНС России N 3 по г. Москве возвратить С. из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 12 679 (двенадцать тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей 79 копеек,
установила:
С. обратился в суд с иском к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора от 26.12.2006 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, выселении из данного помещения, его освобождении, взыскании задолженности по арендным платежам за ноябрь и декабрь 2011 г. в размере 490611 руб. 08 коп. и штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы в размере 36 367 руб. 09 коп.
В обоснование иска истец указал, что 26 декабря 2006 года между гражданином ФРГ Г.О.М.Г. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование за плату было предоставлено нежилое помещение N ***, расположенное по адресу: ***. С 13 октября 2011 г. данное помещение принадлежит ему, истцу, на праве собственности. О смене собственника истец неоднократно извещал ответчика заказными письмами от 17.10.2011 г., 24.10.2011 г. и 17.11.2011 г., в которых также сообщил ответчику свои платежные реквизиты для перечисления арендной платы. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Несмотря на неоднократные требования истца об устранении нарушений условий договора, по состоянию на 02.02.2012 г. ответчиком не произведена оплата фиксированной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2011 г., задолженность по арендной плате за указанный период составляет 490 611,08 руб. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки, в связи с этим ответчику начислен штраф в размере 36 367,09 руб. В нарушение норм действующего законодательства и условий договора ответчик не исполняет обязательства, установленные пунктами 3.1.7 и 3.1.8 договора, препятствует в доступе в помещение, не предпринимает никаких действий к устранению ущерба, причиненного помещению. По мнению истца, ответчиком также нарушены условия п. 3.2.5 договора, обязывающие арендатора согласовать перепланировку помещения и п. 3.1.8, запрещающего арендатору ухудшать состояние помещения. Истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями незамедлительно устранить допущенные им нарушения условий договора, в том числе, 23.12.2011 г. ответчику была направлена претензия, на которую ответа не последовало. В связи с тем, что ответчик требования истца, указанные в претензии от 22.12.2011 г., не исполнил, ему 27.12.2011 г. было направлено требование о досрочном расторжении договора и освобождении занимаемого помещения. Однако в добровольном порядке ответчик расторгнуть договор и произвести оплату задолженности отказался.
В судебном заседании 12 марта 2012 года представитель истца О., действующий на основании доверенности, заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, так как задолженность по арендной плате за ноябрь и декабрь 2011 г. была перечислена на счет истца из депозита нотариуса 29.02.2012 г. В остальной части заявленные требования поддержал.
Представители ответчика А., З. по доверенности в судебном заседании иск не признали, ссылаясь на соблюдение со стороны арендатора условий арендного договора и отсутствие возможности по исполнению условий арендного договора по уплате арендных платежей в связи с отсутствием подтвержденной документально информации о смене собственника арендуемого помещения и его платежных реквизитов.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" по доверенности З., указывая на недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие изложенных в решении суда выводов о существенном нарушении ответчиком условий договора обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
Выслушав представителей ответчика З., Г., представителя истца О., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, 26 декабря 2006 года между гражданином ФРГ Г.О.М.Г. и Закрытым акционерным обществом ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование на семь лет за плату предоставлено нежилое помещение N ***, находящееся по адресу: ***.
В соответствии с п. 6.2 указанного договора договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
В силу п. 6.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут, а помещение должно быть освобождено от имущества арендодателя в следующих случаях: - арендатор допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, - арендатор использует помещение не по назначению или с существенным нарушением условий договора, - в иных случаях существенного нарушения арендатором условий настоящего договора.
С 13 октября 2011 г. указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности С. на основании договора купли-продажи от 03.10.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии *** от 13.10.2011 г.
23 декабря 2011 г. в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о перечислении на расчетный счет задолженности, штрафа, а также с требованием о производстве ремонта арендуемого нежилого помещения, а 27 декабря 2011 г. - предложение о досрочном расторжении договора аренды помещения в связи с систематическим неисполнением обязательств по договору, в том числе по оплате арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что перечисление ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" арендных платежей за ноябрь, декабрь 2011 г. на депозит нотариуса не может расцениваться в качестве исполнения обязательств по оплате арендных платежей, поскольку предусмотренных ст. 327 ГК РФ оснований для внесения таких платежей в депозит нотариуса не имелось, таким образом, ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, а также препятствовал допуску арендодателя в арендуемое помещение, не принял действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, не согласовал с компетентными органами перепланировку помещения, чем нарушил п. 2.2.1, 3.2.5, 3.1.7, 3.1.8 договора аренды, что в силу п. 6.3 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.
С данными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении судом норм материального права.
Частью 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В силу ст. 406 вышеназванного Кодекса кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Согласно п. 3.1.4 кредитного договора одной из обязанностей арендатора является своевременная оплата арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с п. 4.1 договора величина арендной платы состоит из двух частей: фиксированной части ежемесячной арендной платы и переменной части, исчисляемой как произведение текущей ставки по оплате электроэнергии Мосэнерго на количество израсходованных арендатором за месяц киловатт часов плюс сумма, указанная в счетах МГТС на оплату, предоставленных арендодателем телефонных номеров в помещении, а также из стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг. Согласно п. 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2010 г. к договору стоимость фиксированной части арендной платы помещения, переданного в пользование арендатору, составляет 804,6 евро (восемьсот четыре евро 60 центов) в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты за 1 метр квадратный арендованной площади помещения в год. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.7 договора аренды оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на банковский счет, открытый в банке (представительстве банка, филиале банка) в Российской Федерации, указанный арендодателем в настоящем договоре.
Согласно п. 9.2 договора аренды в случае изменения своего местонахождения, почтового адреса или обслуживающего банка, стороны договора обязаны в десятидневный срок уведомить об этом друг друга.
Из материалов дела следует, что в адрес ответчика истцом 19 октября 2011 г. направлено письмо, датированное 17 октября 2011 г., в котором С. сообщает о том, что с 13 октября 2011 г. является собственником арендуемого нежилого помещения (л.д. 65). К данному письму согласно приложению приобщена копия свидетельства о регистрации права.
25 октября 2011 г. С. в адрес ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" направлено датированное 24 октября 2011 г. письмо, в котором истец в связи со сменой собственника предлагает ответчику заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов для оплаты арендных платежей. К письму согласно приложению приобщены копия свидетельства о регистрации права и дополнительное соглашение в трех экземплярах (л.д. 63).
Указанные письма вручены почтовым отделением ответчику только 09.02.2012 г. (л.д. 126 - 127, 129 - 130).
17 ноября 2011 г. ответчиком в адрес истца направлена телеграмма с просьбой сообщить реквизиты для внесения арендных платежей, которая вручена С. 22 ноября 2011 г. (л.д. 143, 145). 25 ноября 2011 г. ответчиком повторно направлено письмо в адрес истца с просьбой сообщить реквизиты для перечисления указанных платежей (л.д. 146), которое вручено С. 03 декабря 2011 г. (л.д. 147).
15 декабря 2011 г. арендные платежи по договору аренды от 26.12.2012 г. за ноябрь, декабрь 2011 г. и январь 2012 г. в размере 646 478 руб. 58 коп. для передачи С. внесены в депозит нотариуса (л.д. 136) и получены С. 29.02.2012 г. (л.д. 225).
О неполучении реквизитов для перечислении арендных платежей ответчиком сообщалось истцу и в направленном 16.12.2011 г. письме, которое вручено С. 23.12.2011 г.
Указанные письма от 17.11.2011 г., 25.11.2011 г., 16.12.2011 г. с просьбой о сообщении банковских реквизитов истцом проигнорированы.
Таким образом, С. надлежащим образом арендатор о банковских реквизитах счета, на которые подлежали перечислению денежные средства в счет уплаты арендных платежей, в установленный п. 9.2 договора срок, уведомлен не был, истцом, несмотря на обращения ответчика, свидетельствующие о неполучении последним ранее направленного в его адрес письма, меры к уведомлению арендатора о банковских реквизитах не предпринимались.
Вместе с тем, до совершения данных действий и получения уведомления о реквизитах банковского счета ответчик был лишен возможности исполнить свое обязательство по оплате арендных платежей, поскольку самостоятельно получить сведения о банковских реквизитах истца, относящихся согласно ст. 26 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" к охраняемой законом тайне, не мог, в связи с чем в силу ч. 3 ст. 405 ГК РФ ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" не может считаться просрочившим, поскольку обязательство не могло быть им исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в том числе и уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Поскольку обязательство не могло быть исполнено ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" вследствие просрочки арендодателя, у ответчика имелись предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ основания для внесения причитающихся по договору аренды денежных средств за ноябрь и декабрь 2011 г. в депозит нотариуса.
Учитывая изложенное, внесение ответчиком арендных платежей является согласно ч. 2 вышеназванной статьи исполнением обязательства, а оснований для возложения на ответчика ответственности в виде штрафа согласно ч. 3 ст. 405 ГК РФ не имелось.
Противоречат обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам и вывод суда о препятствиях со стороны ответчика в допуске арендодателя в арендуемое помещение, о непринятии действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, и нарушении, тем самым, предусмотренных п. 3.1.7, п. 3.1.8 договора аренды условий.
В соответствии с п. 3.1.7 договора аренды арендатор обязуется не препятствовать арендодателю осматривать в соответствии с п. 2.2.1 настоящего договора помещение на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором.
П. 2.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе с предварительного уведомления арендатора и в присутствии его уполномоченного представителя иметь доступ в рабочее время арендатора в помещение (кроме оборудованной комнаты хранения ценностей) для проверки соблюдения условий пользования помещения арендатором. В случаях аварийных и чрезвычайных ситуаций имеет право беспрепятственного доступа в помещения, в которых размещены электрощитовая, санузел, с целью предотвращения, устранения чрезвычайных ситуаций и их последствий, с предварительного уведомления и в присутствии уполномоченных представителей арендатора.
Доказательств, свидетельствующих о чинении арендатором препятствий в доступе собственнику для осмотра нежилого помещения, материалы дела не содержат.
Из письма от 17.10.2011 г. следует, в нем С. просит обеспечить по требованию ТСЖ "***" доступ сантехников и доставку необходимых для работ инструментов и материалов в арендуемое нежилое помещение, об обеспечении доступа самого собственника в помещение данным письмом истец ответчика не уведомлял.
Письмо от 02.11.2011 г. председателя правления ТСЖ "***", исходя из его содержания, на которое суд первой инстанции сослался в подтверждение факта необеспечения доступа арендодателю в нежилое помещение, свидетельствует о том, что арендатором не был обеспечен доступ не собственнику помещения, а ТСЖ.
Вместе с тем, актами от 02.11.2011 г., от 21.01.2011 г., от 23.11.2011 г., от 26.12.2011 г. (л.д. 208, 209 - 212, 213 - 214, 215 - 216), подтверждается надлежащее исполнение ответчиком условий п. 2.2.1 договора аренды о предоставлении доступа собственнику помещения, данные доказательства судом во внимание приняты не были, оценка в решении суда этим доказательствам не дана.
Согласно п. 3.1.8 на арендатора возложена обязанность не ухудшать состояние помещения, а в случае пожара, порчи, ухудшения помещения по вине арендатора (его действия или бездействия) возместить арендодателю расходы по ремонту помещения, а также убытки третьих лиц, возникшие по вине арендатора.
Из материалов дела следует, что арендованному нежилому помещению причинен ущерб в результате неоднократных затоплений водой, происходивших в период с 14.10.2011 г. по 30.10.2011 г.
Доказательства, свидетельствующие о виновности ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в причинении такого вреда, материалы дела не содержат, тогда как договор аренды вопрос о возложении на арендатора обязанности по возмещению расходов на ремонт помещения в случае его повреждения ставит в зависимость от вины арендатора в причинении такого вреда.
Тем не менее, несмотря на отсутствие своей вины ответчиком произведен ремонт арендуемого нежилого помещения, о чем свидетельствуют договор от 25.01.2012 г. и акт о приемке выполненных работ от 16.02.2012 г. (л.д. 195 - 201), что подтверждает добросовестность ответчика как арендатора при осуществлении прав и выполнении обязанностей, вытекающих из договора аренды.
Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с произведенной ответчиком в помещении перепланировки без согласования с компетентными органами в нарушение п. 3.2.5 договора аренды, противоречит условиям заключенного между сторонами договора.
Согласно п. 3.2.5 договора аренды арендатор вправе за свой счет производить в помещении необходимые ему реконструкции, переустройства и ремонтные работы в соответствии с производственной необходимостью арендатора, при условии дальнейшего согласования перепланировок, переоборудования и реконструктивных работ во всех необходимых государственных инстанциях.
В п. 6.3 договора аренды, предусматривающем основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя, обстоятельства, связанные с перепланировкой помещения, отсутствуют.
Учитывая вышеизложенное, предусмотренных ст. 619 ГК РФ и п. 6.2, 6.3 договора аренды оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имелось.
Принимая во внимание, что при разрешении спора судом нормы материального права применены неправильно, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в части удовлетворения заявленных истцом требований. С учетом вышеприведенного в указанной части судебная коллегия принимает решение об отказе в иске С.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пресненского районного суда города Москвы от 16 марта 2012 г. в части возврата С. излишне оплаченной госпошлины из федерального бюджета оставить без изменения.
В остальной части решение Пресненского районного суда города Москвы от 16 марта 2012 г. отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска С. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)