Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья 1-й инстанции: Мищенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Огановой Э.Ю.
и судей Андреевой И.Ю., Вишняковой Н.Е.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андреевой И.Ю. дело по апелляционной жалобе К. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 21 марта 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о взыскании денежных средств - отказать,
К. обратился в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 12.08.2008 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N 208010/208388, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, **, секция 7, этаж 6, N пп. 3, тип справа, проектной площадью 73,72 кв. м. Согласно п. 2.9. договора стороны договорились, что на основании результатов обмеров БТИ стоимость квартиры может быть увеличена или уменьшена по сравнению с ее предварительной стоимостью пропорционально изменению площади квартиры. 21.08.2009 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в п. 1.2.7 предварительного договора N 208010/208388 от 12.08.2008 г. согласно данным изменениям ответчик обязался продать истцу двухкомнатную квартиру N 181, площадью 66,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, **, а истец обязался оплатить денежные средства в размере **рублей из расчета ** рублей 00 копеек за 1 кв. м, то есть стороны пришли к соглашению об исключении площади балконов и лоджий из площади квартиры. Свои обязательства в части оплаты стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме. Однако 16.01.2012 года истец получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Согласно свидетельства, с учетом обмеров Южного ТБТИ г. Москвы, общая площадь вышеуказанной квартиры составляет 60,2 кв. м, что на 4,4 кв. м меньше площади, указанной в дополнительном соглашении N 1 от 21.08.2009 г. Таким образом, размер излишне уплаченных ответчику истцом денежных средств по предварительному договору N 208010/208388 от 12.08.2008 г. составил ** рублей ** копеек. В связи с этим, истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере ** рублей 00 копеек в срок до 24.01.2012. Однако до настоящего времени требование истца осталось без удовлетворения. Истец просил суд взыскать с ответчика денежные средства в размере ** рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей 00 копеек, а также возврат государственной пошлины уплаченной при подаче искового заявления в размере **рублей 10 копеек.
Истец в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещался надлежащим образом.
Представитель истца в судебное заседание явился, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте, рассмотрения дела извещался, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представил, суд рассмотрел дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит К. по доводам апелляционной жалобы.
На заседание судебной коллегии явилась представитель истца по доверенности С., доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.
Истец и представитель ответчика, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца по доверенности С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N 208010/208388, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ***тип справа, проектной площадью 73,72 кв. м (л.д. 6 - 11).
Согласно п. 2.9. договора стороны договорились, что на основании результатов обмеров БТИ стоимость квартиры может быть увеличена или уменьшена по сравнению с ее предварительной стоимостью пропорционально изменению площади квартиры.
21.08.2009 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в п. п. 1.2.7 предварительного договора N 208010/208388 от 12.08.2008 года, согласно которому ответчик обязался продать истцу двухкомнатную квартиру N 181, площадью 66,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, **, а истец обязался оплатить денежные средства в размере ** рублей из расчета ** рублей 00 копеек за 1 кв. м (л.д. 12).
21.08.2009 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в п. 1.2.7 предварительного договора N 208010/208388 от 12.08.2008 г. согласно данным изменениям ответчик обязался продать истцу двухкомнатную квартиру N 181, площадью 66,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, **, а истец обязался оплатить денежные средства в размере **рублей из расчета **рублей, 00 копеек за 1 кв. м. Договор с учетом дополнительного соглашения был исполнен сторонами в соответствии с согласованными в нем условиями о цене.
Согласно экспликации Южного ТБТИ на квартиру <...> общая площадь квартиры составляет 62,0 кв. м (л.д. 14).
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что со стороны ответчика не было допущено нарушения прав истца, в экспликации площадь лоджии указана сверх общей площади квартиры, а не включена в нее.
С данными выводами согласиться нельзя.
Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как следует из материалов дела, заключая дополнительное соглашение N 1 от 21.08.2009 года к предварительному договору N 208010/208388 от 12.08.2008 года, стороны в соответствии со ст. ст. 421, 422 ГК РФ руководствовались нормами жилищного законодательства, в частности, ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, тем самым стороны пришли к соглашению об исключении площади балконов и лоджий из площади квартиры.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При заключении дополнительного соглашения N 1 от 21.08.2009 года истец и ответчик установили, что площадь приобретаемой истцом квартиры составляет 66,4 кв. м. Буквальное толкование данного условия означает, что в указанную площадь не включена площадь балконов и лоджий, т.е. истинным намерением сторон являлось приобретение (продажа) квартиры общей площадью 66,4 кв. м - без учета площади балконов и лоджий.
Согласно экспликации Южного ТБТИ, общая площадь квартиры составляет 62,0 кв. м (л.д. 14), что на 4,4 кв. м меньше площади, указанной в дополнительном соглашении N 1 от 21 августа 2009 года.
Вместе с тем, истцом произведена оплата ответчику за площадь квартиры 66,4 кв. м.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стоимость приобретенной истцом квартиры уменьшилась на ** рублей (** рублей x 4,4 кв. м = ** рублей) вследствие уменьшения общей площади данной квартиры на 4,4 кв. м с 63,3 кв. м, то ответчик обязан возвратить истцу разницу в стоимости квартиры.
Однако суд первой инстанции не дал оценки данных обстоятельств, не выяснил действительную волю сторон при заключении дополнительного соглашения. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований не может быть признано законным и обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании условий дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стоимость приобретенной истцом квартиры уменьшилась на ** рублей (115 798,13 рублей x 4,4 кв. м = 509 511,80 рублей) вследствие уменьшения общей площади данной квартиры на 4,4 кв. м с 63,3 кв. м, то Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" обязано возвратить истцу разницу в стоимости квартиры в размере ** рублей.
Поскольку в связи с изменением фактической площади квартиры истцом излишне уплачены ответчику денежные средства по предварительному договору N 208010/208388 от 12.08.2008 года в сумме ** рублей (115 798,13 рублей x 4,4 кв. м = ** рублей), судебная коллегия считает возможным удовлетворить исковые требования и взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истца.
На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию расходы истца на оплату услуг представителя в разумных пределах в размере 10000 рублей 00 копеек, а также по уплате государственной пошлины в размере 8295 рублей 10 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 21 марта 2012 года отменить.
Исковые требования К. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу К. излишне уплаченные денежные средства в связи с изменением фактической площади квартиры в размере ** рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере **рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере ** рублей 00 копеек.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.06.2012 ПО ДЕЛУ N 11-11297/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2012 г. по делу N 11-11297/2012
Судья 1-й инстанции: Мищенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Огановой Э.Ю.
и судей Андреевой И.Ю., Вишняковой Н.Е.,
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андреевой И.Ю. дело по апелляционной жалобе К. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 21 марта 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о взыскании денежных средств - отказать,
установила:
К. обратился в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 12.08.2008 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N 208010/208388, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, **, секция 7, этаж 6, N пп. 3, тип справа, проектной площадью 73,72 кв. м. Согласно п. 2.9. договора стороны договорились, что на основании результатов обмеров БТИ стоимость квартиры может быть увеличена или уменьшена по сравнению с ее предварительной стоимостью пропорционально изменению площади квартиры. 21.08.2009 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в п. 1.2.7 предварительного договора N 208010/208388 от 12.08.2008 г. согласно данным изменениям ответчик обязался продать истцу двухкомнатную квартиру N 181, площадью 66,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, **, а истец обязался оплатить денежные средства в размере **рублей из расчета ** рублей 00 копеек за 1 кв. м, то есть стороны пришли к соглашению об исключении площади балконов и лоджий из площади квартиры. Свои обязательства в части оплаты стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме. Однако 16.01.2012 года истец получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Согласно свидетельства, с учетом обмеров Южного ТБТИ г. Москвы, общая площадь вышеуказанной квартиры составляет 60,2 кв. м, что на 4,4 кв. м меньше площади, указанной в дополнительном соглашении N 1 от 21.08.2009 г. Таким образом, размер излишне уплаченных ответчику истцом денежных средств по предварительному договору N 208010/208388 от 12.08.2008 г. составил ** рублей ** копеек. В связи с этим, истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере ** рублей 00 копеек в срок до 24.01.2012. Однако до настоящего времени требование истца осталось без удовлетворения. Истец просил суд взыскать с ответчика денежные средства в размере ** рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей 00 копеек, а также возврат государственной пошлины уплаченной при подаче искового заявления в размере **рублей 10 копеек.
Истец в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещался надлежащим образом.
Представитель истца в судебное заседание явился, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте, рассмотрения дела извещался, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представил, суд рассмотрел дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит К. по доводам апелляционной жалобы.
На заседание судебной коллегии явилась представитель истца по доверенности С., доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.
Истец и представитель ответчика, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца по доверенности С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N 208010/208388, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ***тип справа, проектной площадью 73,72 кв. м (л.д. 6 - 11).
Согласно п. 2.9. договора стороны договорились, что на основании результатов обмеров БТИ стоимость квартиры может быть увеличена или уменьшена по сравнению с ее предварительной стоимостью пропорционально изменению площади квартиры.
21.08.2009 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в п. п. 1.2.7 предварительного договора N 208010/208388 от 12.08.2008 года, согласно которому ответчик обязался продать истцу двухкомнатную квартиру N 181, площадью 66,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, **, а истец обязался оплатить денежные средства в размере ** рублей из расчета ** рублей 00 копеек за 1 кв. м (л.д. 12).
21.08.2009 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в п. 1.2.7 предварительного договора N 208010/208388 от 12.08.2008 г. согласно данным изменениям ответчик обязался продать истцу двухкомнатную квартиру N 181, площадью 66,4 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, **, а истец обязался оплатить денежные средства в размере **рублей из расчета **рублей, 00 копеек за 1 кв. м. Договор с учетом дополнительного соглашения был исполнен сторонами в соответствии с согласованными в нем условиями о цене.
Согласно экспликации Южного ТБТИ на квартиру <...> общая площадь квартиры составляет 62,0 кв. м (л.д. 14).
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что со стороны ответчика не было допущено нарушения прав истца, в экспликации площадь лоджии указана сверх общей площади квартиры, а не включена в нее.
С данными выводами согласиться нельзя.
Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как следует из материалов дела, заключая дополнительное соглашение N 1 от 21.08.2009 года к предварительному договору N 208010/208388 от 12.08.2008 года, стороны в соответствии со ст. ст. 421, 422 ГК РФ руководствовались нормами жилищного законодательства, в частности, ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, тем самым стороны пришли к соглашению об исключении площади балконов и лоджий из площади квартиры.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При заключении дополнительного соглашения N 1 от 21.08.2009 года истец и ответчик установили, что площадь приобретаемой истцом квартиры составляет 66,4 кв. м. Буквальное толкование данного условия означает, что в указанную площадь не включена площадь балконов и лоджий, т.е. истинным намерением сторон являлось приобретение (продажа) квартиры общей площадью 66,4 кв. м - без учета площади балконов и лоджий.
Согласно экспликации Южного ТБТИ, общая площадь квартиры составляет 62,0 кв. м (л.д. 14), что на 4,4 кв. м меньше площади, указанной в дополнительном соглашении N 1 от 21 августа 2009 года.
Вместе с тем, истцом произведена оплата ответчику за площадь квартиры 66,4 кв. м.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стоимость приобретенной истцом квартиры уменьшилась на ** рублей (** рублей x 4,4 кв. м = ** рублей) вследствие уменьшения общей площади данной квартиры на 4,4 кв. м с 63,3 кв. м, то ответчик обязан возвратить истцу разницу в стоимости квартиры.
Однако суд первой инстанции не дал оценки данных обстоятельств, не выяснил действительную волю сторон при заключении дополнительного соглашения. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований не может быть признано законным и обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании условий дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стоимость приобретенной истцом квартиры уменьшилась на ** рублей (115 798,13 рублей x 4,4 кв. м = 509 511,80 рублей) вследствие уменьшения общей площади данной квартиры на 4,4 кв. м с 63,3 кв. м, то Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" обязано возвратить истцу разницу в стоимости квартиры в размере ** рублей.
Поскольку в связи с изменением фактической площади квартиры истцом излишне уплачены ответчику денежные средства по предварительному договору N 208010/208388 от 12.08.2008 года в сумме ** рублей (115 798,13 рублей x 4,4 кв. м = ** рублей), судебная коллегия считает возможным удовлетворить исковые требования и взыскать указанную сумму с ответчика в пользу истца.
На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию расходы истца на оплату услуг представителя в разумных пределах в размере 10000 рублей 00 копеек, а также по уплате государственной пошлины в размере 8295 рублей 10 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 21 марта 2012 года отменить.
Исковые требования К. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу К. излишне уплаченные денежные средства в связи с изменением фактической площади квартиры в размере ** рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере **рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере ** рублей 00 копеек.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)