Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Петухов Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Лукьянова И.Е.
судей Зубковой З.В., Захаровой Е.А.
при секретаре Х.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционной жалобе Ш.
на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г.,
по делу по иску Ш. к О. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,
Ш. обратился в суд с иском к О. с требованием об обязании ее заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащей ответчице............ квартиры по адресу: .......................... на условиях ранее заключенного между сторонами соглашения об авансе.
Свои требования истец обосновал тем, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, который был оформлен соглашением об авансе, совершенном сторонами................., однако ответчица уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.
Ответчица иск не признала, ссылаясь на то, что она собиралась продать свою квартиру с целью покупки другой квартиры, и продажную цену за свою квартиру устанавливала исходя из цены, которая была предложена за квартиру, которую она намеревалась приобрести. Впоследствии владельцы подобранной ею квартиры подняли продажную цену, в связи с чем она не смогла бы купить другую квартиру, не подняв продажную цену своей квартиры. Поскольку истец не желает приобрести ее квартиру по новой цене, ответчица решила не продавать свою квартиру. Продажа квартиры по цене, указанной в соглашении об авансе, нарушит права ее ребенка, проживающего в квартире, т.к., продав свою квартиру, она не сможет приобрести другую квартиру.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г. было постановлено следующее решение:
-Отказать Ш. в иске к О. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: ........... на условиях соглашения от.......................
Об отмене этого решения в свой апелляционной жалобе просит Ш., указывая на то, что суд дал неправильное толкование соглашения об авансе, и ссылаясь на то, что по своей правовой природе это соглашение является предварительным договором купли-продажи.
В заседании судебной коллегии Ш. жалобу поддержал.
О. и ее представитель - адвокат Скрипченко Л.И. возражали против удовлетворения жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судебной коллегией установлено, что О. является собственником однокомнатной квартиры по адресу: ............ (л.д. 51). В указанной квартире помимо О. проживает ее......... - П., ............. (л.д. 52).
.............. между О. и Ш. было заключено соглашение об авансе, согласно условиям которого стороны обязались в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи принадлежащей О. квартиры по цене........... (п. 1 соглашения). При подписании соглашения Покупатель (Ш.) передал Продавцу (О.)............. (п. 4 соглашения). Срок действия соглашения определен - до............ (п. 14 соглашения).
В соответствии с п. 8 Соглашения, в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его упругом или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте, сумма аванса возвращается Покупателю.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о понуждении О. заключить договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры удовлетворению не подлежит.
В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из содержания п. 8 Соглашения о задатке, соглашение сторон допускает отказ ответчицы от исполнения обязательств по соглашению. Единственным последствием такого отказа является обязанность по возврату суммы аванса.
О. отказалась от продажи квартиры на условиях Соглашения об авансе, т.е. отказалась от исполнения договора. Поскольку возможность такого отказа допускалась соглашением сторон, то в силу положений п. 3 ст. 450 ГК РФ, соглашение об авансе считается расторгнутым. В связи с этим, истец не вправе требовать от ответчицы заключения договора купли-продажи на условиях Соглашения об авансе.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Как указано выше, в принадлежащей ответчице квартире проживает........................
Продажа ответчицей квартиры, являющейся местом жительства несовершеннолетней П., затрагивает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетней П. Поэтому сделка, которую истец требует обязать заключить ответчицу, должна заключаться только при наличии предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Такое согласие отсутствует, в связи с чем договор, который требует заключить истец, не может быть заключен. Истец не вправе требовать заключения договора, не соответствующего требованиям закона.
Последствия невозможности заключения договора купли-продажи по обстоятельствам, связанным с пользователями квартиры, определены п. 8 Соглашения о задатке. Таким последствием является возврат суммы аванса Покупателю, т.е. истцу.
Учитывая вышеизложенное, вывод суда об отказе в иске судебная коллегия признает правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключенное между сторонами соглашение об авансе по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи, не может служить основанием к отмене решения ввиду следующего.
Заключенный между сторонами договора допускает односторонний отказ от его исполнения и, поскольку такой отказ был ответчицей выражен, соглашения об авансе считается расторгнутым.
Заключение договора купли-продажи квартиры при отсутствии согласия органа опеки и попечительства будет нарушать требования закона. Суд не вправе понудить ответчицу заключить договор, не соответствующий требованиям закона.
Таким образом, доводы жалобы не могут служить основанием к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.06.2012 ПО ДЕЛУ N 11-7588
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июня 2012 г. по делу N 11-7588
Судья суда первой инстанции: Петухов Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Лукьянова И.Е.
судей Зубковой З.В., Захаровой Е.А.
при секретаре Х.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционной жалобе Ш.
на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г.,
по делу по иску Ш. к О. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,
установила:
Ш. обратился в суд с иском к О. с требованием об обязании ее заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащей ответчице............ квартиры по адресу: .......................... на условиях ранее заключенного между сторонами соглашения об авансе.
Свои требования истец обосновал тем, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, который был оформлен соглашением об авансе, совершенном сторонами................., однако ответчица уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.
Ответчица иск не признала, ссылаясь на то, что она собиралась продать свою квартиру с целью покупки другой квартиры, и продажную цену за свою квартиру устанавливала исходя из цены, которая была предложена за квартиру, которую она намеревалась приобрести. Впоследствии владельцы подобранной ею квартиры подняли продажную цену, в связи с чем она не смогла бы купить другую квартиру, не подняв продажную цену своей квартиры. Поскольку истец не желает приобрести ее квартиру по новой цене, ответчица решила не продавать свою квартиру. Продажа квартиры по цене, указанной в соглашении об авансе, нарушит права ее ребенка, проживающего в квартире, т.к., продав свою квартиру, она не сможет приобрести другую квартиру.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г. было постановлено следующее решение:
-Отказать Ш. в иске к О. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: ........... на условиях соглашения от.......................
Об отмене этого решения в свой апелляционной жалобе просит Ш., указывая на то, что суд дал неправильное толкование соглашения об авансе, и ссылаясь на то, что по своей правовой природе это соглашение является предварительным договором купли-продажи.
В заседании судебной коллегии Ш. жалобу поддержал.
О. и ее представитель - адвокат Скрипченко Л.И. возражали против удовлетворения жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судебной коллегией установлено, что О. является собственником однокомнатной квартиры по адресу: ............ (л.д. 51). В указанной квартире помимо О. проживает ее......... - П., ............. (л.д. 52).
.............. между О. и Ш. было заключено соглашение об авансе, согласно условиям которого стороны обязались в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи принадлежащей О. квартиры по цене........... (п. 1 соглашения). При подписании соглашения Покупатель (Ш.) передал Продавцу (О.)............. (п. 4 соглашения). Срок действия соглашения определен - до............ (п. 14 соглашения).
В соответствии с п. 8 Соглашения, в случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его упругом или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте, сумма аванса возвращается Покупателю.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о понуждении О. заключить договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры удовлетворению не подлежит.
В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из содержания п. 8 Соглашения о задатке, соглашение сторон допускает отказ ответчицы от исполнения обязательств по соглашению. Единственным последствием такого отказа является обязанность по возврату суммы аванса.
О. отказалась от продажи квартиры на условиях Соглашения об авансе, т.е. отказалась от исполнения договора. Поскольку возможность такого отказа допускалась соглашением сторон, то в силу положений п. 3 ст. 450 ГК РФ, соглашение об авансе считается расторгнутым. В связи с этим, истец не вправе требовать от ответчицы заключения договора купли-продажи на условиях Соглашения об авансе.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Как указано выше, в принадлежащей ответчице квартире проживает........................
Продажа ответчицей квартиры, являющейся местом жительства несовершеннолетней П., затрагивает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетней П. Поэтому сделка, которую истец требует обязать заключить ответчицу, должна заключаться только при наличии предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Такое согласие отсутствует, в связи с чем договор, который требует заключить истец, не может быть заключен. Истец не вправе требовать заключения договора, не соответствующего требованиям закона.
Последствия невозможности заключения договора купли-продажи по обстоятельствам, связанным с пользователями квартиры, определены п. 8 Соглашения о задатке. Таким последствием является возврат суммы аванса Покупателю, т.е. истцу.
Учитывая вышеизложенное, вывод суда об отказе в иске судебная коллегия признает правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключенное между сторонами соглашение об авансе по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи, не может служить основанием к отмене решения ввиду следующего.
Заключенный между сторонами договора допускает односторонний отказ от его исполнения и, поскольку такой отказ был ответчицей выражен, соглашения об авансе считается расторгнутым.
Заключение договора купли-продажи квартиры при отсутствии согласия органа опеки и попечительства будет нарушать требования закона. Суд не вправе понудить ответчицу заключить договор, не соответствующий требованиям закона.
Таким образом, доводы жалобы не могут служить основанием к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)