Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бакланова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Протасовой М.М., Родионовой Т.О. при секретаре Максимовой Н.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июня 2012 г. гражданское дело
по иску З., Л., И., М., действующей в своих интересах и в интересах <...> С., к Обществу с ограниченной ответственностью "Русь Великая" о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, применении последствий недействительности сделки, передаче жилого помещения в муниципальную собственность, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании права на приватизацию и права собственности на жилое помещение, взыскании расходов на оплату коммунальных услуг
по апелляционной жалобе истцов, поданной и подписанной их представителем Ч. (по доверенностям от <...> N <...>, от <...> N <...>), на решение Талицкого районного суда Свердловской области от 19 апреля 2012 г.
Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., объяснения представителя ответчика ООО "Русь Великая" Г. (по доверенности от <...>, сроком <...>), возражавшего против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование требований указали, что по договору найма от <...> с <...> З. для проживания совместно с членами семьи была предоставлена <...> квартира по адресу: <...>; договор найма заключен сроком на <...> лет, квартира предоставлена З. как работнику предприятия, пунктом 6.4. договора предусмотрено, что при ликвидации предприятия право собственности на квартиру остается за З. Ранее, <...>, З. по решению профкома предприятия выделялась квартира из муниципального жилищного фонда по адресу: <...>, которая имела малую площадь, являлась неблагоустроенной и по этой причине была сдана З. в муниципалитет, взамен ему с семьей была предоставлена спорная квартира. Решением Арбитражного суда Свердловской области от <...> право собственности на квартиру в <...>, признано за <...>, <...> произведена государственная регистрация его права собственности на квартиру. Решением Талицкого районного суда Свердловской области от <...> было отказано в иске конкурсному управляющему <...> к З. и членам его семьи о расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением. В настоящее время истец З. проживает по адресу: <...> квартире <...>. Истцы М., Л., И. проживают в <...> с <...>, так как имеют там работу, Л. и И. учатся в учебных учреждениях. В конце <...> истцы узнали, что предоставленная им квартира продана конкурсным управляющим <...> ответчику ООО "Русь Великая", <...> произведена государственная регистрация права собственности ответчика на жилое помещение, после этого ответчик самовольно вскрыл квартиру, установил в ней другие замки, препятствует доступу истцов в квартиру. На основании решения Арбитражного суда Свердловской области от <...> ликвидировано вследствие банкротства <...>. Считая, что жилое помещение незаконно продано ответчику, в силу п. 6.4. договора найма в связи с ликвидацией <...> подлежало безвозмездной передаче в их (истцов) собственность, ссылаясь также на п. 5 ст. 132 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 168 ГК Российской Федерации истцы (с учетом уточнений иска) просили признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенную между <...> и ООО "Русь Великая", недействительной; применить последствия недействительности сделки, передав жилое помещение в муниципальную собственность; обязать ООО "Русь Великая" устранить препятствия в пользовании квартирой, обеспечив им допуск в спорную квартиру; признать за ними право на приватизацию и право собственности на спорную квартиру, взыскать с ответчика в пользу З. расходы по оплате коммунальных услуг в размере <...> руб, расходы на оплату госпошлины в размере <...> руб; взыскать с ответчика в пользу Л. расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб., взыскать с ответчика в пользу М. расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. и по оплате услуг представителя в размере <...> руб.
Ответчик ООО "Русь Великая" иск не признал, его представитель Г. в письменном отзыве указал, что <...> между <...> в лице конкурсного управляющего Ч. и ООО "Русь Великая" заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входила спорная квартира; сделка совершена с соблюдением требований закона, право собственности продавца подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от <...>; <...> право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком. Спорная квартира являлась частной собственностью и не относилась в силу ст. 19 ЖК Российской Федерации к жилищному фонду социального использования, т.е. нормы ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в данном случае неприменимы. Отчуждение квартиры и переход права собственности произошли раньше ликвидации <...> оснований для перехода права собственности к З. нет. В силу ст. 675 ГК Российской Федерации новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Кроме того, предоставленное по договору найма жилое помещение уже длительное время не используется истцами по назначению, оно не соответствует санитарным и техническим нормам, в квартире не производился ремонт. В связи с изложенным в иске просил отказать (л. д. <...>).
Решением Талицкого районного суда Свердловской области от 19 апреля 2012 г., дополнительным решением от 22 мая 2012 г. исковые требования З., Л., И., М., действующей в своих интересах и в интересах <...> С., удовлетворены частично.
В апелляционной жалобе представитель истцов Ч. просит решение суда отменить, считая решение вынесенным с нарушением норм материального права и без учета обстоятельств, имеющих значение для дела (предоставление истцу З. спорного жилого помещения в связи с длительными <...> трудовыми отношениями с <...> и взамен ранее предоставленного жилого помещения муниципального жилищного фонда; наличие в договоре найма от <...> условий о праве нанимателя на приватизацию жилого помещения с согласия наймодателя и о переходе к нанимателю права собственности на жилое помещение в случае ликвидации предприятия; отсутствие в договоре найма условия о внесении нанимателями платы за жилое помещение, что, по мнению заявителя, означает проживание истцов в квартире на условиях социального найма). Настаивает на незаконности включения квартиры в конкурсную массу <...> в силу п. 5 ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также в связи с обременением в виде регистрации и проживания в квартире истцов по действующему договору найма; указывает на ничтожность договора купли-продажи в связи с отсутствием в нем сведений о лицах (истцах), сохраняющих право пользования жилым помещением. Считает, что в связи с чинимыми ответчиком истцам препятствиями в пользовании жилым помещением с <...> с него в пользу истца З. подлежат взысканию расходы по коммунальным услугам в сумме <...>. Просит принять по делу новое решение (л. д. <...>).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы, их представитель, представитель третьего лица - Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (исх. N <...> от <...>), о причинах неявки суду не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили. В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлены обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, на основе исследования и оценки имеющихся доказательств, а также с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу решением суда (ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации) сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания прав истцов на жилое помещение.
Решением Талицкого районного суда Свердловской области от <...> конкурсному управляющему <...> было отказано в иске к З., М., С., Л., И. о расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения по адресу: <...>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от <...> (N <...>) указанное решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба истца - без удовлетворения.
Судами первой и кассационной инстанций было установлено, что <...> З. был принят на работу в <...> впоследствии госпредприятие было ликвидировано, на его базе в <...> создан <...> затем в <...> - <...> далее в <...> - <...> З. уволен из <...> в связи с переводом в <...> на основании п. 5 ст. 77 ТК Российской Федерации.
<...> между <...> (наймодатель) и З. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения - <...> общей площадью <...> кв. м в доме <...>; согласно п. 1.2. срок действия договора составляет <...> лет с момента его заключения, в п. 1.3. указано, что право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от <...> N в-246. Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что в случае ликвидации предприятия право собственности на квартиру остается за З., пунктами 4.1. - 4.2.6. предусмотрены основания расторжения договора найма, в том числе расторжение договора по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платежей за шесть месяцев, в случае расторжения трудового договора (увольнения) (л. д. <...>).
Материалами указанного дела подтверждалось, что решением Арбитражного Суда Свердловской области <...> признано несостоятельным (банкротом), решением этого же суда от <...> по делу по иску конкурсного управляющего <...> право собственности на указанную квартиру было признано за <...>; на основании данного решения суда <...> УФРС по Свердловской области произведена государственная регистрация права собственности <...> на указанную квартиру. Как установил суд первой инстанции в решении от <...>, договор купли-продажи спорной квартиры был заключен <...> между Н. (продавцом) и <...> (покупателем), жилое помещение числилось в составе основных средств <...>.
В том же деле установлено, что З., <...> М., <...> С., <...> г. рождения, а также Л. <...> И., <...> г. рождения (<...>) зарегистрированы по месту жительства в спорной квартире с <...>, на момент прекращения трудовых отношений З. с наймодателем <...> последним не предъявлялось требований о расторжении договора найма жилого помещения по данному основанию, не требовал до <...> расторжения договора найма жилого помещения с З. и работодатель <...>, трудовые отношения с которым были прекращены с <...>. Поскольку договор найма жилого помещения между З. и <...> не заключался, отказ данному лицу в иске о расторжении договора найма по мотиву прекращения трудовых отношений с З. был признан правильным. В материалах дела имелось подтверждение отсутствия у З. по состоянию на <...> задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за жилое помещение по адресу: <...>, в этой связи отказ в иске о расторжении договора найма в связи с невнесением платы за жилое помещение также признан соответствующим закону.
Разрешая вышеуказанный спор, суд установил и ответчики (истцы в данном деле) не оспаривали, что предметом договора найма в <...> являлось жилое помещение, принадлежащее на праве собственности <...> т.е. жилое помещение частного жилищного фонда, не относившееся в силу ст. ст. 7, 12 действовавшего в тот период Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" к жилым помещениям жилищного фонда социального использования и не подлежавшее в силу ч. 5 ст. 1, ст. 13 указанного Закона, ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 672 ГК Российской Федерации предоставлению гражданам по договору социального найма жилого помещения. При таких обстоятельствах суд правильно указал, что истцы занимали жилое помещение на условиях договора коммерческого найма.
Требований, направленных на оспаривание зарегистрированного права собственности <...> З-вы, Л-ны в вышеуказанном деле либо в отдельном производстве не заявляли. Между тем, в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
С момента, когда им стало известно о регистрации права собственности на жилое помещение за <...>, и до момента завершения процедуры банкротства указанного юридического лица с требованиями к <...> в лице конкурсного управляющего о признании незаконным включения жилого помещения в конкурсную массу предприятия-банкрота, о возложении обязанности по передаче жилого помещения собственнику муниципального жилищного фонда, признании права пользования жилым помещением по договору социального найма, признании права на приватизацию жилого помещения З-вы, Л-ны также не обращались.
Заявляя о ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения по основанию несоответствия сделки закону (п. 5 ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 168 ГК Российской Федерации) и требуя применения последствий недействительности данной сделки, истцы просили передать квартиру в муниципальную собственность, однако в силу положений ст. 167 ГК Российской Федерации наступление такого последствия указанной сделки не могло иметь места, так как стороной сделки (продавцом) являлся не собственник муниципального имущества, а акционерное общество <...>. Право собственности <...> на жилое помещение, как указано выше, никем оспорено не было. Кроме того, двусторонняя реституция в отношении сделки купли-продажи по правилам ст. 167 ГК Российской Федерации не предполагает возможность изъятия имущества у покупателя без возвращения ему другой стороной (продавцом) всего полученного по сделке. В данном случае вопрос о возврате покупателю денежных средств, уплаченных по сделке купле-продаже продавцу, не мог быть решен в порядке ст. 167 ГК Российской Федерации в связи с тем, что продавец - юридическое лицо ликвидирован. Истцами также не учтено, что предметом договора купли-продажи от <...> являлось не жилое помещение, а предприятие как имущественный комплекс, т.е. как таковая сделка купли-продажи жилого помещения между <...> и ООО "Русь Великая" не заключалась. В этой связи доводы истцов о неуказании в договоре существенного условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации), нельзя признать состоятельными.
Согласно п. 6 данной статьи передача жилищного фонда социального использования собственнику жилищного фонда осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда и в сроки, предусмотренные таким определением.
Указанное определение принимается только при наличии разногласий между конкурсным управляющим и муниципальным образованием (собственником жилищного фонда) или при отказе последних принять упомянутое имущество. В отсутствие же таких разногласий для его передачи определение суда не требуется (п. 39 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 60).
Из материалов данного дела и вступивших в законную силу решений суда по ранее рассмотренному гражданскому делу не усматривается, что жилое помещение по адресу: <...>, признавалось относящимся к жилищному фонду социального использования и подлежащим передаче собственнику муниципального жилищного фонда.
Как установлено судом из представленных ответчиком в данном деле документов, <...> между <...> (продавец в лице конкурсного управляющего Ч., действующего на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от <...>, определения этого же суда от <...> и протокола собрания кредиторов от <...>) и ООО "Русь Великая" (покупатель) заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса по цене <...> руб., цена определена путем проведения продажи на торгах посредством публичного предложения (протокол о подведении итогов продажи на повторных торгах посредством публичного предложения от <...>), то есть указанное имущество продавалось в порядке реализации имущества должника в соответствии с п. 4 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" для погашения требований кредиторов в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве; в состав предприятия как имущественного комплекса входит спорное жилое помещение; право собственности на квартиру зарегистрировано за продавцом <...>, право собственности продавца на предприятие как имущественный комплекс зарегистрировано <...>, право собственности покупателя на имущественный комплекс зарегистрировано <...> (л. д. <...>); согласно договору купли-продажи сторонами до передачи настоящего договора на государственную регистрацию должны быть рассмотрены документы, в т.ч. акт инвентаризации по <...> от <...>, бухгалтерский баланс на <...>, аудиторское заключение; из указанных документов следует, что при инвентаризации <...> установлено наличие имущества, не включаемого в состав предприятия (имущественного комплекса) <...> жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты в количестве <...> остаточной балансовой стоимостью <...> руб., подлежащие передаче в ведение муниципального образования на основании п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве (л. д. <...>), однако спорное жилое помещение по <...> согласно акту инвентаризации к жилищному фонду социального использования не отнесено и включено в состав предприятия (имущественного комплекса) <...>.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 149 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) о ликвидации должника. С даты внесения указанной записи в ЕГРЮЛ конкурсное производство считается завершенным.
В силу пункта 3 статьи 49, пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ; с этого момента прекращается правоспособность юридического лица.
Как установлено судом, запись о ликвидации должника <...> внесена в ЕГРЮЛ <...>, т.е. до обращения истцов в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, передаче жилого помещения в муниципальную собственность, признании за истцами права на приватизацию жилого помещения и права собственности на жилое помещение, суд первой инстанции правомерно учитывал все вышеизложенные обстоятельства, а также верно указал, что в силу ст. ст. 218, 61 ГК Российской Федерации ликвидация юридического лица не влечет переход права собственности на жилое помещение к истцам; пункт 6.4. договора найма не предусматривает переход права собственности от наймодателя к нанимателю (в нем буквально указано "право собственности остается за З."); кроме того, на момент ликвидации предприятия-должника спорное имущество в его собственности не находилось, в связи с банкротством <...> его имущество не могло отчуждаться иначе, чем по основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве: согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
- совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой;
- все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Как указано выше, истцы с какими-либо требованиями к <...> в отношении спорной квартиры в период действия конкурсного производства и до момента ликвидации юридического лица в суд не обращались, в т.ч. не предъявляли иск о признании права на приватизацию жилого помещения на основании п. 2.5. договора найма жилого помещения. В этой связи доводы жалобы о наличии в договоре найма условия о возможности приватизации жилого помещения, а также о том, что при заключении договора найма стороны исходили из того, что указанное жилое помещение перейдет в собственность З., не могут быть учтены.
Решение суда об отказе З. в иске о возмещении расходов на оплату коммунальных услуг основано на правильном применении судом положений ст. ст. 678, 682 ГК Российской Федерации, ст. 155 ЖК Российской Федерации, принято с учетом фактических обстоятельств дела, из которых следует, что истцы не проживают в квартире с <...>, и это никак не связано с действиями ответчика, установившего в <...> новый замок на входной двери в квартиру. В этой связи доводы жалобы об обязанности ответчика возместить убытки, возникшие у истцов вследствие нарушения ответчиком их права пользования квартирой, судебной коллегией отклоняются.
В целом доводы апелляционной жалобы истцов не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения суда в апелляционном порядке, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и не основаны на правильном толковании норм материального права. С учетом изложенного оснований для отмены решения суда и принятия по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Талицкого районного суда Свердловской области от 19 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7462/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2012 г. по делу N 33-7462/2012
Судья Бакланова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П., судей Протасовой М.М., Родионовой Т.О. при секретаре Максимовой Н.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июня 2012 г. гражданское дело
по иску З., Л., И., М., действующей в своих интересах и в интересах <...> С., к Обществу с ограниченной ответственностью "Русь Великая" о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, применении последствий недействительности сделки, передаче жилого помещения в муниципальную собственность, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании права на приватизацию и права собственности на жилое помещение, взыскании расходов на оплату коммунальных услуг
по апелляционной жалобе истцов, поданной и подписанной их представителем Ч. (по доверенностям от <...> N <...>, от <...> N <...>), на решение Талицкого районного суда Свердловской области от 19 апреля 2012 г.
Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., объяснения представителя ответчика ООО "Русь Великая" Г. (по доверенности от <...>, сроком <...>), возражавшего против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование требований указали, что по договору найма от <...> с <...> З. для проживания совместно с членами семьи была предоставлена <...> квартира по адресу: <...>; договор найма заключен сроком на <...> лет, квартира предоставлена З. как работнику предприятия, пунктом 6.4. договора предусмотрено, что при ликвидации предприятия право собственности на квартиру остается за З. Ранее, <...>, З. по решению профкома предприятия выделялась квартира из муниципального жилищного фонда по адресу: <...>, которая имела малую площадь, являлась неблагоустроенной и по этой причине была сдана З. в муниципалитет, взамен ему с семьей была предоставлена спорная квартира. Решением Арбитражного суда Свердловской области от <...> право собственности на квартиру в <...>, признано за <...>, <...> произведена государственная регистрация его права собственности на квартиру. Решением Талицкого районного суда Свердловской области от <...> было отказано в иске конкурсному управляющему <...> к З. и членам его семьи о расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением. В настоящее время истец З. проживает по адресу: <...> квартире <...>. Истцы М., Л., И. проживают в <...> с <...>, так как имеют там работу, Л. и И. учатся в учебных учреждениях. В конце <...> истцы узнали, что предоставленная им квартира продана конкурсным управляющим <...> ответчику ООО "Русь Великая", <...> произведена государственная регистрация права собственности ответчика на жилое помещение, после этого ответчик самовольно вскрыл квартиру, установил в ней другие замки, препятствует доступу истцов в квартиру. На основании решения Арбитражного суда Свердловской области от <...> ликвидировано вследствие банкротства <...>. Считая, что жилое помещение незаконно продано ответчику, в силу п. 6.4. договора найма в связи с ликвидацией <...> подлежало безвозмездной передаче в их (истцов) собственность, ссылаясь также на п. 5 ст. 132 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 168 ГК Российской Федерации истцы (с учетом уточнений иска) просили признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенную между <...> и ООО "Русь Великая", недействительной; применить последствия недействительности сделки, передав жилое помещение в муниципальную собственность; обязать ООО "Русь Великая" устранить препятствия в пользовании квартирой, обеспечив им допуск в спорную квартиру; признать за ними право на приватизацию и право собственности на спорную квартиру, взыскать с ответчика в пользу З. расходы по оплате коммунальных услуг в размере <...> руб, расходы на оплату госпошлины в размере <...> руб; взыскать с ответчика в пользу Л. расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб., взыскать с ответчика в пользу М. расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. и по оплате услуг представителя в размере <...> руб.
Ответчик ООО "Русь Великая" иск не признал, его представитель Г. в письменном отзыве указал, что <...> между <...> в лице конкурсного управляющего Ч. и ООО "Русь Великая" заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входила спорная квартира; сделка совершена с соблюдением требований закона, право собственности продавца подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от <...>; <...> право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком. Спорная квартира являлась частной собственностью и не относилась в силу ст. 19 ЖК Российской Федерации к жилищному фонду социального использования, т.е. нормы ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в данном случае неприменимы. Отчуждение квартиры и переход права собственности произошли раньше ликвидации <...> оснований для перехода права собственности к З. нет. В силу ст. 675 ГК Российской Федерации новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Кроме того, предоставленное по договору найма жилое помещение уже длительное время не используется истцами по назначению, оно не соответствует санитарным и техническим нормам, в квартире не производился ремонт. В связи с изложенным в иске просил отказать (л. д. <...>).
Решением Талицкого районного суда Свердловской области от 19 апреля 2012 г., дополнительным решением от 22 мая 2012 г. исковые требования З., Л., И., М., действующей в своих интересах и в интересах <...> С., удовлетворены частично.
В апелляционной жалобе представитель истцов Ч. просит решение суда отменить, считая решение вынесенным с нарушением норм материального права и без учета обстоятельств, имеющих значение для дела (предоставление истцу З. спорного жилого помещения в связи с длительными <...> трудовыми отношениями с <...> и взамен ранее предоставленного жилого помещения муниципального жилищного фонда; наличие в договоре найма от <...> условий о праве нанимателя на приватизацию жилого помещения с согласия наймодателя и о переходе к нанимателю права собственности на жилое помещение в случае ликвидации предприятия; отсутствие в договоре найма условия о внесении нанимателями платы за жилое помещение, что, по мнению заявителя, означает проживание истцов в квартире на условиях социального найма). Настаивает на незаконности включения квартиры в конкурсную массу <...> в силу п. 5 ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также в связи с обременением в виде регистрации и проживания в квартире истцов по действующему договору найма; указывает на ничтожность договора купли-продажи в связи с отсутствием в нем сведений о лицах (истцах), сохраняющих право пользования жилым помещением. Считает, что в связи с чинимыми ответчиком истцам препятствиями в пользовании жилым помещением с <...> с него в пользу истца З. подлежат взысканию расходы по коммунальным услугам в сумме <...>. Просит принять по делу новое решение (л. д. <...>).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы, их представитель, представитель третьего лица - Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (исх. N <...> от <...>), о причинах неявки суду не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили. В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлены обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, на основе исследования и оценки имеющихся доказательств, а также с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу решением суда (ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации) сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания прав истцов на жилое помещение.
Решением Талицкого районного суда Свердловской области от <...> конкурсному управляющему <...> было отказано в иске к З., М., С., Л., И. о расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения по адресу: <...>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от <...> (N <...>) указанное решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба истца - без удовлетворения.
Судами первой и кассационной инстанций было установлено, что <...> З. был принят на работу в <...> впоследствии госпредприятие было ликвидировано, на его базе в <...> создан <...> затем в <...> - <...> далее в <...> - <...> З. уволен из <...> в связи с переводом в <...> на основании п. 5 ст. 77 ТК Российской Федерации.
<...> между <...> (наймодатель) и З. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения - <...> общей площадью <...> кв. м в доме <...>; согласно п. 1.2. срок действия договора составляет <...> лет с момента его заключения, в п. 1.3. указано, что право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от <...> N в-246. Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что в случае ликвидации предприятия право собственности на квартиру остается за З., пунктами 4.1. - 4.2.6. предусмотрены основания расторжения договора найма, в том числе расторжение договора по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платежей за шесть месяцев, в случае расторжения трудового договора (увольнения) (л. д. <...>).
Материалами указанного дела подтверждалось, что решением Арбитражного Суда Свердловской области <...> признано несостоятельным (банкротом), решением этого же суда от <...> по делу по иску конкурсного управляющего <...> право собственности на указанную квартиру было признано за <...>; на основании данного решения суда <...> УФРС по Свердловской области произведена государственная регистрация права собственности <...> на указанную квартиру. Как установил суд первой инстанции в решении от <...>, договор купли-продажи спорной квартиры был заключен <...> между Н. (продавцом) и <...> (покупателем), жилое помещение числилось в составе основных средств <...>.
В том же деле установлено, что З., <...> М., <...> С., <...> г. рождения, а также Л. <...> И., <...> г. рождения (<...>) зарегистрированы по месту жительства в спорной квартире с <...>, на момент прекращения трудовых отношений З. с наймодателем <...> последним не предъявлялось требований о расторжении договора найма жилого помещения по данному основанию, не требовал до <...> расторжения договора найма жилого помещения с З. и работодатель <...>, трудовые отношения с которым были прекращены с <...>. Поскольку договор найма жилого помещения между З. и <...> не заключался, отказ данному лицу в иске о расторжении договора найма по мотиву прекращения трудовых отношений с З. был признан правильным. В материалах дела имелось подтверждение отсутствия у З. по состоянию на <...> задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за жилое помещение по адресу: <...>, в этой связи отказ в иске о расторжении договора найма в связи с невнесением платы за жилое помещение также признан соответствующим закону.
Разрешая вышеуказанный спор, суд установил и ответчики (истцы в данном деле) не оспаривали, что предметом договора найма в <...> являлось жилое помещение, принадлежащее на праве собственности <...> т.е. жилое помещение частного жилищного фонда, не относившееся в силу ст. ст. 7, 12 действовавшего в тот период Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" к жилым помещениям жилищного фонда социального использования и не подлежавшее в силу ч. 5 ст. 1, ст. 13 указанного Закона, ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 672 ГК Российской Федерации предоставлению гражданам по договору социального найма жилого помещения. При таких обстоятельствах суд правильно указал, что истцы занимали жилое помещение на условиях договора коммерческого найма.
Требований, направленных на оспаривание зарегистрированного права собственности <...> З-вы, Л-ны в вышеуказанном деле либо в отдельном производстве не заявляли. Между тем, в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
С момента, когда им стало известно о регистрации права собственности на жилое помещение за <...>, и до момента завершения процедуры банкротства указанного юридического лица с требованиями к <...> в лице конкурсного управляющего о признании незаконным включения жилого помещения в конкурсную массу предприятия-банкрота, о возложении обязанности по передаче жилого помещения собственнику муниципального жилищного фонда, признании права пользования жилым помещением по договору социального найма, признании права на приватизацию жилого помещения З-вы, Л-ны также не обращались.
Заявляя о ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения по основанию несоответствия сделки закону (п. 5 ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 168 ГК Российской Федерации) и требуя применения последствий недействительности данной сделки, истцы просили передать квартиру в муниципальную собственность, однако в силу положений ст. 167 ГК Российской Федерации наступление такого последствия указанной сделки не могло иметь места, так как стороной сделки (продавцом) являлся не собственник муниципального имущества, а акционерное общество <...>. Право собственности <...> на жилое помещение, как указано выше, никем оспорено не было. Кроме того, двусторонняя реституция в отношении сделки купли-продажи по правилам ст. 167 ГК Российской Федерации не предполагает возможность изъятия имущества у покупателя без возвращения ему другой стороной (продавцом) всего полученного по сделке. В данном случае вопрос о возврате покупателю денежных средств, уплаченных по сделке купле-продаже продавцу, не мог быть решен в порядке ст. 167 ГК Российской Федерации в связи с тем, что продавец - юридическое лицо ликвидирован. Истцами также не учтено, что предметом договора купли-продажи от <...> являлось не жилое помещение, а предприятие как имущественный комплекс, т.е. как таковая сделка купли-продажи жилого помещения между <...> и ООО "Русь Великая" не заключалась. В этой связи доводы истцов о неуказании в договоре существенного условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации), нельзя признать состоятельными.
Согласно п. 6 данной статьи передача жилищного фонда социального использования собственнику жилищного фонда осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда и в сроки, предусмотренные таким определением.
Указанное определение принимается только при наличии разногласий между конкурсным управляющим и муниципальным образованием (собственником жилищного фонда) или при отказе последних принять упомянутое имущество. В отсутствие же таких разногласий для его передачи определение суда не требуется (п. 39 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 60).
Из материалов данного дела и вступивших в законную силу решений суда по ранее рассмотренному гражданскому делу не усматривается, что жилое помещение по адресу: <...>, признавалось относящимся к жилищному фонду социального использования и подлежащим передаче собственнику муниципального жилищного фонда.
Как установлено судом из представленных ответчиком в данном деле документов, <...> между <...> (продавец в лице конкурсного управляющего Ч., действующего на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от <...>, определения этого же суда от <...> и протокола собрания кредиторов от <...>) и ООО "Русь Великая" (покупатель) заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса по цене <...> руб., цена определена путем проведения продажи на торгах посредством публичного предложения (протокол о подведении итогов продажи на повторных торгах посредством публичного предложения от <...>), то есть указанное имущество продавалось в порядке реализации имущества должника в соответствии с п. 4 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" для погашения требований кредиторов в рамках конкурсного производства по делу о банкротстве; в состав предприятия как имущественного комплекса входит спорное жилое помещение; право собственности на квартиру зарегистрировано за продавцом <...>, право собственности продавца на предприятие как имущественный комплекс зарегистрировано <...>, право собственности покупателя на имущественный комплекс зарегистрировано <...> (л. д. <...>); согласно договору купли-продажи сторонами до передачи настоящего договора на государственную регистрацию должны быть рассмотрены документы, в т.ч. акт инвентаризации по <...> от <...>, бухгалтерский баланс на <...>, аудиторское заключение; из указанных документов следует, что при инвентаризации <...> установлено наличие имущества, не включаемого в состав предприятия (имущественного комплекса) <...> жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты в количестве <...> остаточной балансовой стоимостью <...> руб., подлежащие передаче в ведение муниципального образования на основании п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве (л. д. <...>), однако спорное жилое помещение по <...> согласно акту инвентаризации к жилищному фонду социального использования не отнесено и включено в состав предприятия (имущественного комплекса) <...>.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 149 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) о ликвидации должника. С даты внесения указанной записи в ЕГРЮЛ конкурсное производство считается завершенным.
В силу пункта 3 статьи 49, пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ; с этого момента прекращается правоспособность юридического лица.
Как установлено судом, запись о ликвидации должника <...> внесена в ЕГРЮЛ <...>, т.е. до обращения истцов в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, передаче жилого помещения в муниципальную собственность, признании за истцами права на приватизацию жилого помещения и права собственности на жилое помещение, суд первой инстанции правомерно учитывал все вышеизложенные обстоятельства, а также верно указал, что в силу ст. ст. 218, 61 ГК Российской Федерации ликвидация юридического лица не влечет переход права собственности на жилое помещение к истцам; пункт 6.4. договора найма не предусматривает переход права собственности от наймодателя к нанимателю (в нем буквально указано "право собственности остается за З."); кроме того, на момент ликвидации предприятия-должника спорное имущество в его собственности не находилось, в связи с банкротством <...> его имущество не могло отчуждаться иначе, чем по основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве: согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
- совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой;
- все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Как указано выше, истцы с какими-либо требованиями к <...> в отношении спорной квартиры в период действия конкурсного производства и до момента ликвидации юридического лица в суд не обращались, в т.ч. не предъявляли иск о признании права на приватизацию жилого помещения на основании п. 2.5. договора найма жилого помещения. В этой связи доводы жалобы о наличии в договоре найма условия о возможности приватизации жилого помещения, а также о том, что при заключении договора найма стороны исходили из того, что указанное жилое помещение перейдет в собственность З., не могут быть учтены.
Решение суда об отказе З. в иске о возмещении расходов на оплату коммунальных услуг основано на правильном применении судом положений ст. ст. 678, 682 ГК Российской Федерации, ст. 155 ЖК Российской Федерации, принято с учетом фактических обстоятельств дела, из которых следует, что истцы не проживают в квартире с <...>, и это никак не связано с действиями ответчика, установившего в <...> новый замок на входной двери в квартиру. В этой связи доводы жалобы об обязанности ответчика возместить убытки, возникшие у истцов вследствие нарушения ответчиком их права пользования квартирой, судебной коллегией отклоняются.
В целом доводы апелляционной жалобы истцов не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения суда в апелляционном порядке, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и не основаны на правильном толковании норм материального права. С учетом изложенного оснований для отмены решения суда и принятия по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Талицкого районного суда Свердловской области от 19 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов - без удовлетворения.
Председательствующий
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
ПРОТАСОВА М.М.
РОДИОНОВА Т.О.
ЗИНЧЕНКО И.П.
Судьи
ПРОТАСОВА М.М.
РОДИОНОВА Т.О.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)