Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Туркова А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Тхагапсовой Е.А.
при секретаре - Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчицы Т.З. на решение Майкопского городского суда от 14 сентября 2011 года, которым постановлено:
- иск К.Р. к Т.З. о признании договоров займа, купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.
В иске ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Т.З. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество отказать за необоснованностью.
В иске Т.З. к К.Р., К.Н., К.М., К.Т. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.С. о выселении, отказать за необоснованностью.
Признать недействительным договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и Т.З.
Признать договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшимся между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и ФИО2 Р.М.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между К.Р., именуемым "продавец" и Т.З., именуемой "покупатель".
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать за К.Р. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.
Взыскать с К.Р. в пользу ОАО "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию задолженность по договору займа в размере <...> копейки.
Обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок по адресу: <...>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности перед ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в размере <...>.
Взыскать с К.Р. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" расходы по уплате госпошлины в сумме <...>.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения ответчика Т.З. и ее представителя (по ордеру) - адвоката Буневой Л.Н., представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Н., поддержавших доводы кассационной жалобы; возражения представителя истца К.Р. (по ордеру) - адвоката Кожевиной Г.В., третьего лица - К.Н., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
К.Р. обратился в суд с иском к Т.З., ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в лице регионального оператора ОАО "Адыгейское ипотечное агентство", в котором просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением ввиду его изначальной ничтожности и притворности, применив последствия недействительности сделки. Кроме того, просил обязать УФРС по возвратить в исходное положение документы по регистрации домовладения, расположенного по адресу: <...>, отменив свидетельство о праве собственности на жилой дом, оформленное на имя Т.З., и переоформить документы на домовладение на его имя.
14.01.2011 года истец К.Р. обратился в суд с дополненным и уточненным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <...>, заключенный между Т.З. (покупатель) и К.Р. (продавец) в лице поверенной К.Н. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за К.Р. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>. Обязать Т.З. передать К.Р. указанные жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. Обязать его передать Т.З. <...> рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. От возврата Т.З. денежной суммы в размере <...> рублей освободить.
28.03.2011 года и 19.07.2011 года К.Р. обратился в суд с уточнениями и изменениями к иску, просил: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, заключенный 03.07.2007 года между К.Р., именуемым "продавец" и Т.З. 3. В., именуемой "покупатель"; признать недействительным договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и Т.З.; признать состоявшимся договор займа, между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и К.Р.; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать за К.Р. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> взыскать с К.Р. в пользу Т.З. остаток займа в сумме <...> рублей; взыскать с Т.З. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" остаток займа в сумме <...> рублей; отказать ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> в иске Т.З. 3. В. к К.Р., К.Н., К.М. Х., К.Т. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.С. о выселении отказать.
Т.З. обратилась в суд с иском к К.Р., К.Н., К.М., К.Т. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.С., в котором просила выселить их из домовладения, расположенного по адресу: г. <...>.
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд 26.08.2009 года с иском к Т.З. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 08.11.2010 г., 12.08.2011 года, 06.09.2011 года истец обратился с заявлениями об уточнении исковых требований, просил: взыскать с Т.З. задолженность по договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <...> рублей., а также начиная с 01.09.2011 года и по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими к выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <...> рублей; обратить взыскание на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> в том числе определить способ реализации квартиры с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость исходя из оценки в Закладной в размере <...> рублей.
В судебном заседании представитель истца К.Р. (по ордеру) К.Г. не признала иск Т.З. о выселении, также полагала необоснованным иск ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о взыскании задолженности, поддержала иск К.Р.
Представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" М., исковые требования ипотечного агентства поддержала, просила его удовлетворить в полном объеме. Спор между К.Р. и Т.З. оставляла разрешить по усмотрению суда.
Ответчик Т.З. в судебном заседании не признала исковые требования К.Р. и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", поддержала свой иск.
Третье лицо - К.Н. в судебном заседании полагала иски Т.З. о выселении и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о взыскании задолженности необоснованными, а иск К.Р. подлежащим удовлетворению.
Представитель третьего лица - ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" Н. в судебном заседании полагал иск К.Р. необоснованным, иски Т.З. о выселении и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица - комиссии по опеке и попечительству при администрации МО "Город Майкоп" в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о разбирательстве дела без его участия.
Прокурор Жакшакулов Р.А. полагал, что иск Т.З. к К.Р., К.Н., К.М., К.Т., К.С. о выселении не подлежит удовлетворению.
Суд принял вышеизложенное решение.
В кассационной жалобе ответчица Т.З. просит данное решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считает, что выводы суда о мнимости сделки противоречат обстоятельствам дела. Суд пришел к необоснованному выводу, что фактически договор купли-продажи между К. и Т. не был исполнен. То обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи и подписания акта передачи жилого дома в нем продолжают проживать прежний собственник и его семья на правах поднанимателей, не свидетельствует бесспорно о том, что объект недвижимости не был передан новому собственнику. Считает, что выводы суда по поводу готовности дома на момент заключения сделки купли-продажи не основаны на надлежащих доказательствах. Необоснованным является и вывод суда о том, что расписка о передаче К.Н. <...> тыс. руб. составлена лишь для вида, без фактической передачи денег. Кроме того, признавая недействительным договор займа, заключенный между Т.З. и ОАО "Адыгейское ипотечное агентство", суд вышел за рамки заявленных требований, так как сторона истца не заявляла таковых. Полагает незаконным решение суда и в части отказа ей в иске о выселении К., поскольку она является собственником спорного дома.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что по договору купли-продажи от 03.07.07 г. К.Р. продал Т.З. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, с обременением ипотекой и по акту приема-передачи передал указанное имущество Т.З. Переход права собственности к покупателю Т.З. подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.2007 г.
Между тем, судом первой инстанции установлено, что сторонами договор купли-продажи дома фактически исполнен не был, поскольку права владения и пользования домовладением, Т.З., несмотря на заключенную сделку, не приобрела.
На основании пояснений сторон, а также показаний свидетелей, суд установил, что продавец К.Р. в действительности не имел намерений продавать ответчице спорное домовладение. Договор купли-продажи недвижимости был совершен лишь в целях получения кредита для завершения строительства данного жилого дома. При этом дальнейший ремонт дома и погашение кредитных платежей ипотечному агентству осуществлялись продавцом К., а не покупателем. В связи с указанным, Т.З. никогда не вселялась в этот дом, в нем до настоящего времени проживает К.Р. со своей семьей, несет бремя по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги и т.д.
Статьей 170 ГК РФ определено понятие мнимой сделки, в соответствии с которым, сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
На основании изложенного, суд первой инстанции признал, что договор купли-продажи дома и земельного участка от 03.07.2007 г., заключенный между К.Р. и Т.З., являлся притворной сделкой, совершенной лишь для вида, преследовавшей иные цели, нежели указанные в тексте договора.
Свои выводы суд обосновал с учетом показаний свидетелей Т.Ф., Д.А., Д.А., Д.Х., К.Б.; а также письменных доказательств - договора подряда от 05.08.2008 г. на проведение строительных работ, договор на предоставление услуг по водоснабжению от 01.04.2006 г., абонентских книжек об оплате коммунальных услуг на имя истца, кассовых и товарных чеков на приобретенные истцом строительные материалы.
Отвергая показания свидетеля А., суд, в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, указал мотивы, по которым не принял их в качестве доказательства.
Признав недействительным договор купли-продажи домовладения и применив последствия недействительности сделки, суд первой инстанции правомерно признал недействительным договор займа, состоявшийся 29.06.2007 г. между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и Т.З., указав, что с истца не подлежат взысканию в пользу ответчицы <...> рублей по расписке в виду ее безденежности.
При этом суд учел, что в период 2007 - 2008 г.г. ежемесячные платежи по погашению кредитной задолженности, а также страховые взносы осуществлялись не заемщиком Т.З., а матерью истца - К.Н.
Кроме того, судом приняты во внимание показания сотрудника ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" Ж., подтвердившей, что К.Н., заявляя о недействительности договора займа с Т.З., представляла платежные документы по погашению кредита и просила перевести долг по кредитным обязательствам на своего сына К.Р.
Доводы ответчицы Т.З. о том, что спорное домовладение истец и его семья занимали на основании заключенного с ней договора аренды жилого помещения суд отклонил, как не доказанные в судебном заседании, отметив также, что согласия на такую сделку ответчицей от займодавца - ОАО "Адыгейское ипотечное агентство", получено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции признал, что договор займа от 29.06.2007 г. фактически состоялся между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и К.Р., на которого, в соответствии с условиями договора, распространяются обязанности заемщика.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.
Статья 309 ГК РФ предусматривает надлежащее исполнение взятых сторонами обязательств.
Как усматривается их материалов дела, займодавцем обязанности по передаче денежной суммы заемщику по кредитному договору были исполнены в полном объеме.
Однако за заемщиком К.Р. образовалась задолженность по погашению кредита в сумме <...> рублей, состоящая из суммы основного долга - <...> рублей, начисленных и неуплаченных процентов <...> рублей и пени в размере <...> рублей.
Правильно применив положения ст. 333 ГК РФ и снизив размер пени до <...> рублей, суд признал подлежащей взысканию с заемщика К.Р. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" сумму в размере <...>.
В силу ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.
Установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства, обеспеченного ипотекой, наличие просрочки ежемесячного платежа более 30 дней, суд пришел к обоснованному выводу необходимости обращения взыскания на заложенное имущество - жилой дом со служебными строениями, с земельным участком, расположенные по адресу: <...>, установив на основании заключения эксперта начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации в размере <...> рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны сделки не оспаривали размер начальной стоимости заложенного имущества, подлежащего реализации с публичных торгов, доводы кассационной жалобы ответчицы Т.З. в указанной части не могут служить основанием для отмены судебного решения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым на основании полно, объективно и всесторонне исследованных доказательств и установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, не подлежащим отмене либо изменению по кассационной жалобе ответчицы.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда от 14 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчицы Т.З. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
В.М.МЕЙСТЕР
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 25.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1126
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2011 г. по делу N 33-1126
Судья Туркова А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Тхагапсовой Е.А.
при секретаре - Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчицы Т.З. на решение Майкопского городского суда от 14 сентября 2011 года, которым постановлено:
- иск К.Р. к Т.З. о признании договоров займа, купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.
В иске ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Т.З. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество отказать за необоснованностью.
В иске Т.З. к К.Р., К.Н., К.М., К.Т. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.С. о выселении, отказать за необоснованностью.
Признать недействительным договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и Т.З.
Признать договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшимся между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и ФИО2 Р.М.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между К.Р., именуемым "продавец" и Т.З., именуемой "покупатель".
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать за К.Р. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.
Взыскать с К.Р. в пользу ОАО "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию задолженность по договору займа в размере <...> копейки.
Обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок по адресу: <...>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности перед ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в размере <...>.
Взыскать с К.Р. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" расходы по уплате госпошлины в сумме <...>.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения ответчика Т.З. и ее представителя (по ордеру) - адвоката Буневой Л.Н., представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Н., поддержавших доводы кассационной жалобы; возражения представителя истца К.Р. (по ордеру) - адвоката Кожевиной Г.В., третьего лица - К.Н., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
К.Р. обратился в суд с иском к Т.З., ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в лице регионального оператора ОАО "Адыгейское ипотечное агентство", в котором просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением ввиду его изначальной ничтожности и притворности, применив последствия недействительности сделки. Кроме того, просил обязать УФРС по возвратить в исходное положение документы по регистрации домовладения, расположенного по адресу: <...>, отменив свидетельство о праве собственности на жилой дом, оформленное на имя Т.З., и переоформить документы на домовладение на его имя.
14.01.2011 года истец К.Р. обратился в суд с дополненным и уточненным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <...>, заключенный между Т.З. (покупатель) и К.Р. (продавец) в лице поверенной К.Н. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за К.Р. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>. Обязать Т.З. передать К.Р. указанные жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. Обязать его передать Т.З. <...> рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. От возврата Т.З. денежной суммы в размере <...> рублей освободить.
28.03.2011 года и 19.07.2011 года К.Р. обратился в суд с уточнениями и изменениями к иску, просил: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, заключенный 03.07.2007 года между К.Р., именуемым "продавец" и Т.З. 3. В., именуемой "покупатель"; признать недействительным договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и Т.З.; признать состоявшимся договор займа, между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и К.Р.; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать за К.Р. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> взыскать с К.Р. в пользу Т.З. остаток займа в сумме <...> рублей; взыскать с Т.З. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" остаток займа в сумме <...> рублей; отказать ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> в иске Т.З. 3. В. к К.Р., К.Н., К.М. Х., К.Т. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.С. о выселении отказать.
Т.З. обратилась в суд с иском к К.Р., К.Н., К.М., К.Т. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего К.С., в котором просила выселить их из домовладения, расположенного по адресу: г. <...>.
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд 26.08.2009 года с иском к Т.З. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 08.11.2010 г., 12.08.2011 года, 06.09.2011 года истец обратился с заявлениями об уточнении исковых требований, просил: взыскать с Т.З. задолженность по договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <...> рублей., а также начиная с 01.09.2011 года и по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими к выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <...> рублей; обратить взыскание на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> в том числе определить способ реализации квартиры с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость исходя из оценки в Закладной в размере <...> рублей.
В судебном заседании представитель истца К.Р. (по ордеру) К.Г. не признала иск Т.З. о выселении, также полагала необоснованным иск ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о взыскании задолженности, поддержала иск К.Р.
Представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" М., исковые требования ипотечного агентства поддержала, просила его удовлетворить в полном объеме. Спор между К.Р. и Т.З. оставляла разрешить по усмотрению суда.
Ответчик Т.З. в судебном заседании не признала исковые требования К.Р. и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", поддержала свой иск.
Третье лицо - К.Н. в судебном заседании полагала иски Т.З. о выселении и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о взыскании задолженности необоснованными, а иск К.Р. подлежащим удовлетворению.
Представитель третьего лица - ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" Н. в судебном заседании полагал иск К.Р. необоснованным, иски Т.З. о выселении и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о взыскании задолженности подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица - комиссии по опеке и попечительству при администрации МО "Город Майкоп" в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о разбирательстве дела без его участия.
Прокурор Жакшакулов Р.А. полагал, что иск Т.З. к К.Р., К.Н., К.М., К.Т., К.С. о выселении не подлежит удовлетворению.
Суд принял вышеизложенное решение.
В кассационной жалобе ответчица Т.З. просит данное решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. Считает, что выводы суда о мнимости сделки противоречат обстоятельствам дела. Суд пришел к необоснованному выводу, что фактически договор купли-продажи между К. и Т. не был исполнен. То обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи и подписания акта передачи жилого дома в нем продолжают проживать прежний собственник и его семья на правах поднанимателей, не свидетельствует бесспорно о том, что объект недвижимости не был передан новому собственнику. Считает, что выводы суда по поводу готовности дома на момент заключения сделки купли-продажи не основаны на надлежащих доказательствах. Необоснованным является и вывод суда о том, что расписка о передаче К.Н. <...> тыс. руб. составлена лишь для вида, без фактической передачи денег. Кроме того, признавая недействительным договор займа, заключенный между Т.З. и ОАО "Адыгейское ипотечное агентство", суд вышел за рамки заявленных требований, так как сторона истца не заявляла таковых. Полагает незаконным решение суда и в части отказа ей в иске о выселении К., поскольку она является собственником спорного дома.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что по договору купли-продажи от 03.07.07 г. К.Р. продал Т.З. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, с обременением ипотекой и по акту приема-передачи передал указанное имущество Т.З. Переход права собственности к покупателю Т.З. подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 07.07.2007 г.
Между тем, судом первой инстанции установлено, что сторонами договор купли-продажи дома фактически исполнен не был, поскольку права владения и пользования домовладением, Т.З., несмотря на заключенную сделку, не приобрела.
На основании пояснений сторон, а также показаний свидетелей, суд установил, что продавец К.Р. в действительности не имел намерений продавать ответчице спорное домовладение. Договор купли-продажи недвижимости был совершен лишь в целях получения кредита для завершения строительства данного жилого дома. При этом дальнейший ремонт дома и погашение кредитных платежей ипотечному агентству осуществлялись продавцом К., а не покупателем. В связи с указанным, Т.З. никогда не вселялась в этот дом, в нем до настоящего времени проживает К.Р. со своей семьей, несет бремя по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги и т.д.
Статьей 170 ГК РФ определено понятие мнимой сделки, в соответствии с которым, сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
На основании изложенного, суд первой инстанции признал, что договор купли-продажи дома и земельного участка от 03.07.2007 г., заключенный между К.Р. и Т.З., являлся притворной сделкой, совершенной лишь для вида, преследовавшей иные цели, нежели указанные в тексте договора.
Свои выводы суд обосновал с учетом показаний свидетелей Т.Ф., Д.А., Д.А., Д.Х., К.Б.; а также письменных доказательств - договора подряда от 05.08.2008 г. на проведение строительных работ, договор на предоставление услуг по водоснабжению от 01.04.2006 г., абонентских книжек об оплате коммунальных услуг на имя истца, кассовых и товарных чеков на приобретенные истцом строительные материалы.
Отвергая показания свидетеля А., суд, в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, указал мотивы, по которым не принял их в качестве доказательства.
Признав недействительным договор купли-продажи домовладения и применив последствия недействительности сделки, суд первой инстанции правомерно признал недействительным договор займа, состоявшийся 29.06.2007 г. между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и Т.З., указав, что с истца не подлежат взысканию в пользу ответчицы <...> рублей по расписке в виду ее безденежности.
При этом суд учел, что в период 2007 - 2008 г.г. ежемесячные платежи по погашению кредитной задолженности, а также страховые взносы осуществлялись не заемщиком Т.З., а матерью истца - К.Н.
Кроме того, судом приняты во внимание показания сотрудника ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" Ж., подтвердившей, что К.Н., заявляя о недействительности договора займа с Т.З., представляла платежные документы по погашению кредита и просила перевести долг по кредитным обязательствам на своего сына К.Р.
Доводы ответчицы Т.З. о том, что спорное домовладение истец и его семья занимали на основании заключенного с ней договора аренды жилого помещения суд отклонил, как не доказанные в судебном заседании, отметив также, что согласия на такую сделку ответчицей от займодавца - ОАО "Адыгейское ипотечное агентство", получено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции признал, что договор займа от 29.06.2007 г. фактически состоялся между ОАО "Адыгейское ипотечное агентство" и К.Р., на которого, в соответствии с условиями договора, распространяются обязанности заемщика.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.
Статья 309 ГК РФ предусматривает надлежащее исполнение взятых сторонами обязательств.
Как усматривается их материалов дела, займодавцем обязанности по передаче денежной суммы заемщику по кредитному договору были исполнены в полном объеме.
Однако за заемщиком К.Р. образовалась задолженность по погашению кредита в сумме <...> рублей, состоящая из суммы основного долга - <...> рублей, начисленных и неуплаченных процентов <...> рублей и пени в размере <...> рублей.
Правильно применив положения ст. 333 ГК РФ и снизив размер пени до <...> рублей, суд признал подлежащей взысканию с заемщика К.Р. в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" сумму в размере <...>.
В силу ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.
Установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства, обеспеченного ипотекой, наличие просрочки ежемесячного платежа более 30 дней, суд пришел к обоснованному выводу необходимости обращения взыскания на заложенное имущество - жилой дом со служебными строениями, с земельным участком, расположенные по адресу: <...>, установив на основании заключения эксперта начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации в размере <...> рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны сделки не оспаривали размер начальной стоимости заложенного имущества, подлежащего реализации с публичных торгов, доводы кассационной жалобы ответчицы Т.З. в указанной части не могут служить основанием для отмены судебного решения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым на основании полно, объективно и всесторонне исследованных доказательств и установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, не подлежащим отмене либо изменению по кассационной жалобе ответчицы.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда от 14 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчицы Т.З. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
В.М.МЕЙСТЕР
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)