Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Скрябин А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М.и Т.
при секретаре - К.Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы К.Н. на решение Майкопского районного суда от 29 сентября 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К.Н. к С. о признании действительной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> признании за К.Н. права собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, расположенную по адресу: <...> - отказать за необоснованностью требований.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения сторон, судебная коллегия
установила:
К.Н. обратилась в суд с иском к С. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиру. В заявлении указала, что 29.07.2004 г. по договоренности с ответчиком она приобрела у него квартиру, расположенную по адресу: <...>, кв. N за <...> рублей. В присутствии свидетелей она передала ответчику всю оговоренную покупную стоимость квартиры, на что он выдал ей расписку о получении от нее денег. Сразу оформить договор купли-продажи квартиры в надлежащем порядке они не могли, поскольку ответчик еще не оформил свое право собственности на нее и прилегающий к квартире земельный участок. Ответчик выселился из квартиры, снялся с регистрационного учета, передал ей квартиру и ключи. 01.08.2004 г. она вселилась в квартиру и проживает в ней с дочерью по настоящее время. Она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой оформить договор купли-продажи квартиры, однако он под разными предлогами уклонялся от его оформления. Полагает, что вместе с квартирой, сараем и надворным туалетом ей в собственность должен быть передан земельный участок площадью 400 кв. м, который был приватизирован при квартире ответчиком. Просила суд признать сделку купли-продажи квартиры с земельным участком площадью 400 кв. м по адресу: <...>, заключенную 20.07.2004 г. между ней и С. состоявшейся и признать за ней право собственности на квартиру из трех жилых комнат, расположенную на земельном участке мерою 400 кв. м и хозяйственные постройки по адресу: <...>.
В судебном заседании К.Н. уточнила заявленные требования и просила суд признать действительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <...> признать за ней право собственности на указанную квартиру. Требование по земельному участку просила не рассматривать, так как у нее нет средств на его приобретение.
Ответчик С. и ее представитель по доверенности в судебном заседании исковые требования К.Н. не признали и просили суд отказать в их удовлетворении. Ответчик пояснил, что представленная суду расписка была написана его супругой и подписана им лично. Он получил от истицы деньги в сумме <...> рублей в счет продажи квартиры без земельного участка. В настоящее время он не желает продавать квартиру и земельный участок и оформлять сделку.
Представитель ответчика С. пояснила, что ее доверитель заблуждался по поводу возможности отчуждения квартиры без земельного участка. Он с истицей обращался к нотариусу для оформления сделки, однако им было разъяснено, что без земельного участка отчуждение недвижимости невозможно. Ответчик не возражает против возврата истице полученной по расписке денежной суммы
Суд принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе истица К.Н. просит отменить решение суда. Не согласна с вынесенным решением, которым было отказано в удовлетворении заявленного иска, так как считает, что ею было представлено достаточно доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи квартиры состоялся. Кроме того, факт совершения сделки был признан ответчиком в судебном заседании, как и то, что он получал от нее деньги, после чего передал квартиру ей. Однако с момента совершения сделки, ответчик под разными предлогами уклонялся от переоформления квартиры. Считает, что в действиях С. имеет место злоупотребление правом, поскольку при значительном изменении цен на рынке недвижимости с 2004 г., в настоящее время он в силу указанного обстоятельства отказывается от оформления сделки, надлежащим образом. Полагает, что судом первой инстанции дана неправильная правовая оценка фактическим обстоятельствам дела, в результате чего суд пришел к выводу о недействительности сделки купли-продажи, тогда как истицей заявлялось требование о признании сделки состоявшейся. При этом в мотивировочной части решения суд ссылался на незаключенность договора, а не на его недействительность.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы истца, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Статья 550 ГК РФ предусматривает заключение договора продажи недвижимости в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Отказывая истице К.Н. в признании действительной сделки купли-продажи спорной квартиры и признании за ней права собственности на эту квартиру, суд признал данный договор незаключенным, мотивируя свой вывод тем, что в представленной в судебное заседание расписке отсутствуют данные, позволяющие признать данный документ договором купли-продажи недвижимости.
Между тем, с указанными выводами суда нельзя согласиться в виду неправильного применения норм материального права и неверного определения обстоятельств, имеющих значение для данного дела.
В судебном заседании сторонами предъявлена расписка, подписанная продавцом С., из которой следует, что он в присутствии двух свидетелей получил от покупателя К.Н. деньги в счет суммы за квартиру в размере <...> рублей.
В судебном заседании обе стороны подтвердили, что имея намерение совершить сделку купли-продажи недвижимости - квартиры, расположенной в <...>, составили вышеуказанную расписку.
При этом ответчик С. пояснил, что действительно продал истице К.Н. принадлежащую ему квартиру за <...> рублей, за которую истица полностью рассчиталась, и на следующий день после написания расписки и передачи денег вселилась в приобретенную квартиру.
Указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердил свидетель Г., который пояснил суду, что присутствовал при передаче денег К.Н. продавцу С. за квартиру, и в день составления расписки ответчик выехал из проданной квартиры.
Свидетель Р. суду также показала, что в 2004 году между истицей и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры, после заключения которого, К.Н. сразу вселилась в нее, где проживает с дочерью до настоящего времени.
Из представленных истицей квитанций усматривается, что с августа 2004 г. по настоящее время именно она несет бремя содержания спорной квартиры - уплачиваются коммунальные услуги, расходы на содержание дома, осуществляется оплата электроэнергии.
Квитанции об оплате С. налога на недвижимость суд кассационной инстанции не принимает, так как требования об оплате налога направлялись налоговыми органами титульному собственнику, и указанное не лишает ответчика права потребовать от К.Н. возмещения понесенных им соответствующих расходов.
В судебном заседании ответчиком С. не отрицалось, что К.Н. неоднократно обращалась к нему с просьбой надлежаще оформить сделку купли-продажи квартиры и произвести ее государственную регистрацию.
Таким образом, на основании представленных доказательств установлено, что фактически после подписания письменной расписки С. о получении денег за квартиру, стороны сделки купли-продажи относились к спорному имуществу, как принадлежащему истице К.Н. на праве собственности; воля сторон была направлена на ее совершение; исполнение договора купли-продажи квартиры состоялось полностью; истица предпринимала попытки в добровольном порядке оформить состоявшуюся сделку надлежащим образом и зарегистрировать свое право собственности.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что для признания действительной сделки купли-продажи спорной квартиры, помимо письменной расписки о выплате К.Н. ее стоимости С., отсутствуют иные доказательства, нельзя признать правомерным.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до его государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации переходя права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).
Судом первой инстанции при принятии решения указанные положения норм гражданского законодательства оставлены без внимания.
Однако по делу установлены обстоятельства, позволяющие признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, действительным, заключенным между продавцом С. и покупателем К.Н.
Вместе с тем, установлено, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, сторонами договора не разрешен вопрос относительно земельного участка площадью 400 кв. м, прилегающего к квартире, отчуждение которой без него невозможно.
В судебном заседании были представлены доказательства того, что при заключении договора купли-продажи квартиры, обе стороны добросовестно заблуждались по поводу возможности отчуждения квартиры без данного земельного участка.
Статьей 552 ГК РФ регулируются права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Нормы указанной статьи предусматривают приобретение покупателем права собственности либо аренды или иное право на земельный участок, при приобретении покупателем расположенной на нем недвижимости.
Как видно из материалов дела, соглашение между сторонами сделки купли-продажи в отношении земельного участка не достигнуто.
В соответствии с ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд в судебном заседании обязан создать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Указанное требование процессуального права судом первой инстанции при разрешении настоящего спора выполнено не было.
Так, суд не исследовал вопрос о земельном участке, подлежащем обязательному отчуждению вместе со спорной квартирой, не установил его кадастровую и рыночную стоимость, не разрешил вопрос о правах на него, что привело к принятию незаконного и необоснованного судебного постановления.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, полно и всесторонне установить обстоятельства по делу, истребовать и исследовать доказательства, касающиеся спорного земельного участка, и принять новое решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского районным суда от 29 сентября 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
В.М.МЕЙСТЕР
Е.А.ТХАГАПСОВА
Копия верна
судья
Верховного Суда
Республики Адыгея
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 18.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1156
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 ноября 2011 г. по делу N 33-1156
Судья Скрябин А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М.и Т.
при секретаре - К.Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы К.Н. на решение Майкопского районного суда от 29 сентября 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К.Н. к С. о признании действительной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> признании за К.Н. права собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, расположенную по адресу: <...> - отказать за необоснованностью требований.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения сторон, судебная коллегия
установила:
К.Н. обратилась в суд с иском к С. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиру. В заявлении указала, что 29.07.2004 г. по договоренности с ответчиком она приобрела у него квартиру, расположенную по адресу: <...>, кв. N за <...> рублей. В присутствии свидетелей она передала ответчику всю оговоренную покупную стоимость квартиры, на что он выдал ей расписку о получении от нее денег. Сразу оформить договор купли-продажи квартиры в надлежащем порядке они не могли, поскольку ответчик еще не оформил свое право собственности на нее и прилегающий к квартире земельный участок. Ответчик выселился из квартиры, снялся с регистрационного учета, передал ей квартиру и ключи. 01.08.2004 г. она вселилась в квартиру и проживает в ней с дочерью по настоящее время. Она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой оформить договор купли-продажи квартиры, однако он под разными предлогами уклонялся от его оформления. Полагает, что вместе с квартирой, сараем и надворным туалетом ей в собственность должен быть передан земельный участок площадью 400 кв. м, который был приватизирован при квартире ответчиком. Просила суд признать сделку купли-продажи квартиры с земельным участком площадью 400 кв. м по адресу: <...>, заключенную 20.07.2004 г. между ней и С. состоявшейся и признать за ней право собственности на квартиру из трех жилых комнат, расположенную на земельном участке мерою 400 кв. м и хозяйственные постройки по адресу: <...>.
В судебном заседании К.Н. уточнила заявленные требования и просила суд признать действительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <...> признать за ней право собственности на указанную квартиру. Требование по земельному участку просила не рассматривать, так как у нее нет средств на его приобретение.
Ответчик С. и ее представитель по доверенности в судебном заседании исковые требования К.Н. не признали и просили суд отказать в их удовлетворении. Ответчик пояснил, что представленная суду расписка была написана его супругой и подписана им лично. Он получил от истицы деньги в сумме <...> рублей в счет продажи квартиры без земельного участка. В настоящее время он не желает продавать квартиру и земельный участок и оформлять сделку.
Представитель ответчика С. пояснила, что ее доверитель заблуждался по поводу возможности отчуждения квартиры без земельного участка. Он с истицей обращался к нотариусу для оформления сделки, однако им было разъяснено, что без земельного участка отчуждение недвижимости невозможно. Ответчик не возражает против возврата истице полученной по расписке денежной суммы
Суд принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе истица К.Н. просит отменить решение суда. Не согласна с вынесенным решением, которым было отказано в удовлетворении заявленного иска, так как считает, что ею было представлено достаточно доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи квартиры состоялся. Кроме того, факт совершения сделки был признан ответчиком в судебном заседании, как и то, что он получал от нее деньги, после чего передал квартиру ей. Однако с момента совершения сделки, ответчик под разными предлогами уклонялся от переоформления квартиры. Считает, что в действиях С. имеет место злоупотребление правом, поскольку при значительном изменении цен на рынке недвижимости с 2004 г., в настоящее время он в силу указанного обстоятельства отказывается от оформления сделки, надлежащим образом. Полагает, что судом первой инстанции дана неправильная правовая оценка фактическим обстоятельствам дела, в результате чего суд пришел к выводу о недействительности сделки купли-продажи, тогда как истицей заявлялось требование о признании сделки состоявшейся. При этом в мотивировочной части решения суд ссылался на незаключенность договора, а не на его недействительность.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы истца, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Статья 550 ГК РФ предусматривает заключение договора продажи недвижимости в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Отказывая истице К.Н. в признании действительной сделки купли-продажи спорной квартиры и признании за ней права собственности на эту квартиру, суд признал данный договор незаключенным, мотивируя свой вывод тем, что в представленной в судебное заседание расписке отсутствуют данные, позволяющие признать данный документ договором купли-продажи недвижимости.
Между тем, с указанными выводами суда нельзя согласиться в виду неправильного применения норм материального права и неверного определения обстоятельств, имеющих значение для данного дела.
В судебном заседании сторонами предъявлена расписка, подписанная продавцом С., из которой следует, что он в присутствии двух свидетелей получил от покупателя К.Н. деньги в счет суммы за квартиру в размере <...> рублей.
В судебном заседании обе стороны подтвердили, что имея намерение совершить сделку купли-продажи недвижимости - квартиры, расположенной в <...>, составили вышеуказанную расписку.
При этом ответчик С. пояснил, что действительно продал истице К.Н. принадлежащую ему квартиру за <...> рублей, за которую истица полностью рассчиталась, и на следующий день после написания расписки и передачи денег вселилась в приобретенную квартиру.
Указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердил свидетель Г., который пояснил суду, что присутствовал при передаче денег К.Н. продавцу С. за квартиру, и в день составления расписки ответчик выехал из проданной квартиры.
Свидетель Р. суду также показала, что в 2004 году между истицей и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры, после заключения которого, К.Н. сразу вселилась в нее, где проживает с дочерью до настоящего времени.
Из представленных истицей квитанций усматривается, что с августа 2004 г. по настоящее время именно она несет бремя содержания спорной квартиры - уплачиваются коммунальные услуги, расходы на содержание дома, осуществляется оплата электроэнергии.
Квитанции об оплате С. налога на недвижимость суд кассационной инстанции не принимает, так как требования об оплате налога направлялись налоговыми органами титульному собственнику, и указанное не лишает ответчика права потребовать от К.Н. возмещения понесенных им соответствующих расходов.
В судебном заседании ответчиком С. не отрицалось, что К.Н. неоднократно обращалась к нему с просьбой надлежаще оформить сделку купли-продажи квартиры и произвести ее государственную регистрацию.
Таким образом, на основании представленных доказательств установлено, что фактически после подписания письменной расписки С. о получении денег за квартиру, стороны сделки купли-продажи относились к спорному имуществу, как принадлежащему истице К.Н. на праве собственности; воля сторон была направлена на ее совершение; исполнение договора купли-продажи квартиры состоялось полностью; истица предпринимала попытки в добровольном порядке оформить состоявшуюся сделку надлежащим образом и зарегистрировать свое право собственности.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что для признания действительной сделки купли-продажи спорной квартиры, помимо письменной расписки о выплате К.Н. ее стоимости С., отсутствуют иные доказательства, нельзя признать правомерным.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до его государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации переходя права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).
Судом первой инстанции при принятии решения указанные положения норм гражданского законодательства оставлены без внимания.
Однако по делу установлены обстоятельства, позволяющие признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, действительным, заключенным между продавцом С. и покупателем К.Н.
Вместе с тем, установлено, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, сторонами договора не разрешен вопрос относительно земельного участка площадью 400 кв. м, прилегающего к квартире, отчуждение которой без него невозможно.
В судебном заседании были представлены доказательства того, что при заключении договора купли-продажи квартиры, обе стороны добросовестно заблуждались по поводу возможности отчуждения квартиры без данного земельного участка.
Статьей 552 ГК РФ регулируются права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Нормы указанной статьи предусматривают приобретение покупателем права собственности либо аренды или иное право на земельный участок, при приобретении покупателем расположенной на нем недвижимости.
Как видно из материалов дела, соглашение между сторонами сделки купли-продажи в отношении земельного участка не достигнуто.
В соответствии с ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд в судебном заседании обязан создать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Указанное требование процессуального права судом первой инстанции при разрешении настоящего спора выполнено не было.
Так, суд не исследовал вопрос о земельном участке, подлежащем обязательному отчуждению вместе со спорной квартирой, не установил его кадастровую и рыночную стоимость, не разрешил вопрос о правах на него, что привело к принятию незаконного и необоснованного судебного постановления.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, полно и всесторонне установить обстоятельства по делу, истребовать и исследовать доказательства, касающиеся спорного земельного участка, и принять новое решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского районным суда от 29 сентября 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
В.М.МЕЙСТЕР
Е.А.ТХАГАПСОВА
Копия верна
судья
Верховного Суда
Республики Адыгея
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)