Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Григорова Ж.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Хапачевой Р.А.
при секретаре: К.Э.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Т.А. на решение Майкопского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
иск С. к Т.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании двойной суммы задатка удовлетворить частично.
Взыскать с Т.А. в пользу С. двойную сумму задатка в размере 200000 руб.
В удовлетворении требований С. к Т.С. и Т.И. отказать.
Взыскать с Т.А. в пользу С. в счет оплаченной государственной пошлины 400 руб.
В удовлетворении остальных требований С. к Т.А. отказать.
Взыскать с Т.А. государственную пошлину в доход государства 4800 руб.
Заслушав доклад судьи Хапачевой А.Р., объяснения ответчика Т.А., полагавшего решение суда незаконным и необоснованным, объяснения представителя истицы С. по доверенности К.А., полагавшего решение суда законным, мнение третьего лица Л., поддержавшего доводы кассационной жалобы Т.А., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к Т.А., Т.С., Т.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании двойной суммы задатка. В обоснование указала, что 10.02.2011 г. между истицей С. и ответчиком Т.А., действовавшим от имени Т.С. и Т.И. был заключен предварительный договор купли-продажи коммунальной квартиры, расположенной по адресу <...>, 6/3, <...>. По условиям договора купли-продажи указанная квартира должна была быть продана за 280 000 руб. и в качестве задатка истица передала ответчику Т.А. 100 000 руб. Основной договор купли-продажи спорной квартиры стороны должны были заключить до 15.04.2011 г. Однако до настоящего времени стороны договор не заключили, так как ответчики не оформили надлежащим образом свои права на продаваемое жилое помещение. Просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 200 000 руб.
В судебном заседании истица поддержала заявленное требование и просила его удовлетворить.
Ответчик Т.А. в судебном заседании иск признал частично и пояснил, что не имеется оснований для взыскания с него двойной суммы задатка. Просил иск удовлетворить частично и взыскать с него сумму, полученную им от С. в размере 100 000 рублей.
Ответчики Т.С. и Т.И. в судебное заседание не явились.
Третье лицо Л. иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Т.А. просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение. Ссылается на то, что решение суда вынесено незаконно и необоснованно.
В возражениях на кассационную жалобу истец С. просит оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 10 февраля 2011 года Т.А. заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, 6/3 со С., по условиям которого основной договор должен был быть заключен 15 апреля 2011 года. При этом, между сторонами была достигнута договоренность, по которой продажная стоимость квартиры составляла 280000 рублей, из которых С. уплачивала 100000 рублей при подписании предварительного договора, а 15 апреля 2011 года она должна была выплатить при подписании основного договора 130000 рублей и остаток суммы в размере 50 000 рублей 15 сентября 2011 года.
Судом также установлено, что С. вселилась в квартиру после заключения предварительного договора купли-продажи, поскольку ей были переданы ключи от квартиры. Спорная квартира не была оформлена должным образом и на момент подписания предварительного договора купли-продажи Т.А. оформлял договор приватизации, в связи с чем срок заключения основного договора купли-продажи был отсрочен до 15 апреля 2011 года.
Удовлетворяя требования С., суд первой инстанции исходил из того, что по вине продавца Т.А. а. не состоялся договор купли-продажи квартиры, а внесенная истицей сумма в счет стоимости приобретаемой квартиры является задатком.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Исходя из фактических обстоятельств дела, руководствуясь указанными нормами материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основные обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекратили свое действие в связи с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор.
Однако, взыскивая с Т.А. в пользу С. двойную сумму задатка в размере 200000 рублей, суд исходил из того, что ответчик не исполнил обязательство, взятое на себя по предварительному договору купли-продажи и не оформил надлежащим образом свое право на квартиру, которую имел намерение продать истцу к установленному сроку, не продлил условия договора, не изменил сроки исполнения обязательства, нарушив условия взятой на себя договоренности.
С такими выводами судебная коллегия не может согласиться ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Как видно из материалов дела, предварительный договор от 10 февраля 2011 года, заключенный между Т.А. и С., направлен на намерение заключить в будущем договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, находящейся по адресу: <...>, кВ. 3 и фактически не содержит денежных обязательств сторон друг перед другом.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, ошибочно указанной судом в решении как статья 382 ГК РФ.
Кроме того, истицей не представлено доказательств тому, что она сама имела намерение и возможность приобрести квартиру к обозначенному в предварительном договоре сроку - 15.04.2011 года, поскольку не представила суду доказательств о внесении предложения ответчику заключить основной договор купли-продажи в пределах срока действия предварительного договора.
Из пояснений представителя истицы в судебном заседании суда кассационной инстанции следует, что С. передумала приобретать квартиру, поскольку, прожив в ней с февраля по август 2011 года, пришла к выводу, что квартира ее не устраивает. При установлении обстоятельства о том, что сама истица не имела намерения и возможности до 15.04.2011 года приобрести квартиру в собственность, суд первой инстанции пришел к не основанному на материалах дела выводу о том, что договор купли-продажи не заключен по вине ответчика.
Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, не имеется, судебная коллегия полагает, что на основании п. 1 ст. 1103 ГК РФ, 100000 рублей, уплаченные С. продавцу Т.А. в счет стоимости приобретаемой квартиры при заключении предварительного договора, подлежат возврату.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований С. о взыскании с Т.А. двойной суммы задатка в размере 200000 рублей.
В части остальных исковых требований С. судом первой инстанции постановлено правильное решение, в связи с чем, согласно ст. 361 ГПК РФ в остальной части решение следует оставить без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда от 26 октября 2011 года изменить.
Взыскать с ФИО13 100 000 рублей, уплаченные ей при заключении предварительного договора от 10 февраля 2011 года.
В удовлетворении иска С. о взыскании с Т.А. компенсации за неисполнение условий предварительного договора от 10 февраля 2011 года в сумме 100000 рублей отказать.
Взыскать с Т.А. государственную пошлину в размере 3 200 рублей.
Взыскать с С. с учетом уплаченной при подаче иска суммы государственную пошлину в размере 2 800 рублей.
В остальной части решение Майкопского городского суда от 26 октября 2011 года оставить без изменения.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
В.М.МЕЙСТЕР
Р.А.ХАПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 25.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1262
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 ноября 2011 г. по делу N 33-1262
Судья Григорова Ж.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Ткаченко В.В.
судей: Мейстер В.М. и Хапачевой Р.А.
при секретаре: К.Э.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Т.А. на решение Майкопского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
иск С. к Т.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании двойной суммы задатка удовлетворить частично.
Взыскать с Т.А. в пользу С. двойную сумму задатка в размере 200000 руб.
В удовлетворении требований С. к Т.С. и Т.И. отказать.
Взыскать с Т.А. в пользу С. в счет оплаченной государственной пошлины 400 руб.
В удовлетворении остальных требований С. к Т.А. отказать.
Взыскать с Т.А. государственную пошлину в доход государства 4800 руб.
Заслушав доклад судьи Хапачевой А.Р., объяснения ответчика Т.А., полагавшего решение суда незаконным и необоснованным, объяснения представителя истицы С. по доверенности К.А., полагавшего решение суда законным, мнение третьего лица Л., поддержавшего доводы кассационной жалобы Т.А., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к Т.А., Т.С., Т.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании двойной суммы задатка. В обоснование указала, что 10.02.2011 г. между истицей С. и ответчиком Т.А., действовавшим от имени Т.С. и Т.И. был заключен предварительный договор купли-продажи коммунальной квартиры, расположенной по адресу <...>, 6/3, <...>. По условиям договора купли-продажи указанная квартира должна была быть продана за 280 000 руб. и в качестве задатка истица передала ответчику Т.А. 100 000 руб. Основной договор купли-продажи спорной квартиры стороны должны были заключить до 15.04.2011 г. Однако до настоящего времени стороны договор не заключили, так как ответчики не оформили надлежащим образом свои права на продаваемое жилое помещение. Просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 200 000 руб.
В судебном заседании истица поддержала заявленное требование и просила его удовлетворить.
Ответчик Т.А. в судебном заседании иск признал частично и пояснил, что не имеется оснований для взыскания с него двойной суммы задатка. Просил иск удовлетворить частично и взыскать с него сумму, полученную им от С. в размере 100 000 рублей.
Ответчики Т.С. и Т.И. в судебное заседание не явились.
Третье лицо Л. иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Т.А. просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение. Ссылается на то, что решение суда вынесено незаконно и необоснованно.
В возражениях на кассационную жалобу истец С. просит оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 10 февраля 2011 года Т.А. заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, 6/3 со С., по условиям которого основной договор должен был быть заключен 15 апреля 2011 года. При этом, между сторонами была достигнута договоренность, по которой продажная стоимость квартиры составляла 280000 рублей, из которых С. уплачивала 100000 рублей при подписании предварительного договора, а 15 апреля 2011 года она должна была выплатить при подписании основного договора 130000 рублей и остаток суммы в размере 50 000 рублей 15 сентября 2011 года.
Судом также установлено, что С. вселилась в квартиру после заключения предварительного договора купли-продажи, поскольку ей были переданы ключи от квартиры. Спорная квартира не была оформлена должным образом и на момент подписания предварительного договора купли-продажи Т.А. оформлял договор приватизации, в связи с чем срок заключения основного договора купли-продажи был отсрочен до 15 апреля 2011 года.
Удовлетворяя требования С., суд первой инстанции исходил из того, что по вине продавца Т.А. а. не состоялся договор купли-продажи квартиры, а внесенная истицей сумма в счет стоимости приобретаемой квартиры является задатком.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Исходя из фактических обстоятельств дела, руководствуясь указанными нормами материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основные обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекратили свое действие в связи с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор.
Однако, взыскивая с Т.А. в пользу С. двойную сумму задатка в размере 200000 рублей, суд исходил из того, что ответчик не исполнил обязательство, взятое на себя по предварительному договору купли-продажи и не оформил надлежащим образом свое право на квартиру, которую имел намерение продать истцу к установленному сроку, не продлил условия договора, не изменил сроки исполнения обязательства, нарушив условия взятой на себя договоренности.
С такими выводами судебная коллегия не может согласиться ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Как видно из материалов дела, предварительный договор от 10 февраля 2011 года, заключенный между Т.А. и С., направлен на намерение заключить в будущем договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, находящейся по адресу: <...>, кВ. 3 и фактически не содержит денежных обязательств сторон друг перед другом.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, ошибочно указанной судом в решении как статья 382 ГК РФ.
Кроме того, истицей не представлено доказательств тому, что она сама имела намерение и возможность приобрести квартиру к обозначенному в предварительном договоре сроку - 15.04.2011 года, поскольку не представила суду доказательств о внесении предложения ответчику заключить основной договор купли-продажи в пределах срока действия предварительного договора.
Из пояснений представителя истицы в судебном заседании суда кассационной инстанции следует, что С. передумала приобретать квартиру, поскольку, прожив в ней с февраля по август 2011 года, пришла к выводу, что квартира ее не устраивает. При установлении обстоятельства о том, что сама истица не имела намерения и возможности до 15.04.2011 года приобрести квартиру в собственность, суд первой инстанции пришел к не основанному на материалах дела выводу о том, что договор купли-продажи не заключен по вине ответчика.
Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, не имеется, судебная коллегия полагает, что на основании п. 1 ст. 1103 ГК РФ, 100000 рублей, уплаченные С. продавцу Т.А. в счет стоимости приобретаемой квартиры при заключении предварительного договора, подлежат возврату.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований С. о взыскании с Т.А. двойной суммы задатка в размере 200000 рублей.
В части остальных исковых требований С. судом первой инстанции постановлено правильное решение, в связи с чем, согласно ст. 361 ГПК РФ в остальной части решение следует оставить без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда от 26 октября 2011 года изменить.
Взыскать с ФИО13 100 000 рублей, уплаченные ей при заключении предварительного договора от 10 февраля 2011 года.
В удовлетворении иска С. о взыскании с Т.А. компенсации за неисполнение условий предварительного договора от 10 февраля 2011 года в сумме 100000 рублей отказать.
Взыскать с Т.А. государственную пошлину в размере 3 200 рублей.
Взыскать с С. с учетом уплаченной при подаче иска суммы государственную пошлину в размере 2 800 рублей.
В остальной части решение Майкопского городского суда от 26 октября 2011 года оставить без изменения.
Председательствующий
В.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
В.М.МЕЙСТЕР
Р.А.ХАПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)