Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Богус Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Кулинченко О.М.
судей: Бзегежевой Н.Ш. и Шишева Б.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истцов А.И., А.О. и А.Н. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 ноября 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска А. ФИО16, А. ФИО17, А. ФИО18 к ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ отказать ввиду необоснованности заявленных требований.
Заслушав доклад судьи Кулинченко О.М., объяснения представителя истцов К. (по доверенности), поддержавшей кассационную жалобу и считавшей решение суда подлежащим отмене, а также представителя ответчика ОАО "Сбербанк России" С. (по доверенности), находившей решение суда законным, а доводы жалобы необоснованными, судебная коллегия
установила:
А.И., А.О. и А.Н. обратились в суд с иском к ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь в обоснование на то, что указанный договор заключен между ними и ответчиком, который предоставил им ипотечный кредит по программе "Молодая семья" в сумме 1 460 000 руб., для приобретения квартиры, общей площадью 140,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>, <...>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ, под 13,5% годовых. Согласно п. 2.1. договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения предусмотренных в нем обязательств, между ответчиком и ФИО9 был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ, а также предусмотрен залог объекта недвижимости - квартиры N 30, расположенной по вышеуказанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ между А.И., А.Н. и ООО "Лазарос" был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, который решением Майкопского городского суда от 04.06.2009 г. был признан недействительным (ничтожным). Кроме того, данным решением признан недействительной (ничтожной) сделкой кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ в части залога квартиры N 30, и применены последствия недействительности сделок, стороны приведены в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки. Полагали, что кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку решением суда от 04.06.2009 г. признана недействительной его часть, касающаяся залога (ипотеки) квартиры. Предметом кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ являлось предоставление созаемщикам ипотечного кредита по программе "Молодая семья" на приобретение недвижимости - квартиры, т.е. из самого предмета договора следовало, что кредит предоставлялся на приобретение квартиры и под ее залог. В связи с тем, что договор купли-продажи указанной квартиры признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, то соответственно утрачена возможность обеспечения исполнения обязательств созаемщиков путем оформления залога (ипотеки) квартиры. Вместе с тем, условие о залоге приобретаемой квартиры было внесено в кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ и являлось существенным условием сделки. В момент заключения кредитного договора, стороны не заключили бы эту сделку без включения недействительной части, а именно условия о залоге квартиры, указанной в п. 1.1. договора. Отсутствие возможности приобрести указанную квартиру, в силу недействительности договора купли-продажи, по их мнению, препятствует признанию кредитного договора N в остальной его части совершенным. В связи с этим, просили признать недействительным кредитный договор N, заключенный между ОАО "Сбербанк России" и ними ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истцов К. поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика С. исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь в судебном заседании на то, что недействительность соглашения об ипотеке не влечет за собой недействительность основного кредитного обязательства. Кроме того, указала, что в случае утраты предмета залога, залогодатель вправе в разумный срок восстановить его либо заменить другим равноценным имуществом.
Суд принял указанное выше решение.
В кассационной жалобе истцы А.И., А.О. и А.Н. просят решение суда от 15.11.2011 года отменить, как незаконное, и принять новое решение об удовлетворении иска, не направляя дело на новое судебное рассмотрение.
В обоснование истцы ссылаются на то, что существенным условием кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ являлся залог (ипотека) квартиры, указанной в п. 1.1. договора, в отсутствие которого сделка не могла состояться. По их мнению, невозможность приобретения указанной в договоре квартиры, в силу недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, препятствует признанию кредитного договора N заключенным. Полагают, что выводы суда о преюдициальности решения от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении настоящего дела являются необоснованными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение от 15.11.2011 года подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как видно из материалов дела, решением Майкопского городского суда от 04.06.2009 года признан недействительным договор N купли-продажи квартиры по в г. Майкопе, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ООО "Лазарос" с А.И. и А.Н., к этой сделке применены последствия недействительности сделок и стороны приведены в первоначальное положение. Кроме того, указанным решением признан недействительным кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ в части залога (ипотеки) квартиры по <...> в г. Майкопе, заключенный между ОАО "Сбербанк России" и А.И., А.Н. и А.О., применены последствия недействительности сделок и стороны приведены в первоначальное положение.
Отказывая в удовлетворении иска А.И., А.О. и А.Н. по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что признание решением от 04.06.2009 года недействительности кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ в части залога недвижимого имущества не может повлечь недействительности сделки в целом.
Однако судебная коллегия полагает, что такой вывод суда первой инстанции основан на неправильном толковании норм материального закона, а именно ст. 180 ГК РФ.
Для правильного разрешения настоящего спора суду следовало установить, является ли условие о залоге существенным для договора ипотечного кредитования. Однако судом первой инстанции этого сделано не было.
Так, согласно п. 1.1. кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами А.И., А.О., А.Н., выступающими созаемщиками, и ответчиком "Сбербанком России", являющимся кредитором по данному договору, кредитор предоставил созаемщикам ипотечный кредит по программе "Молодая семья" на приобретение квартиры, общей площадью 140,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>.
В п. п. 1.2., 3.2. кредитного договора N указано, что кредит выдается после оформления документов о залоге и передаче кредитору предмета залога.
Из п. 5.1.1. указанного договора следует, что кредитор обязуется выдать созаемщикам кредит после выполнения всех условий, предусмотренных п. 3.2. договора, в том числе и передачи кредитору предмета залога. Пункты 5.2.5., 5.3.1., 5.3.4 кредитного договора также содержат условие о залоге.
Пунктом 6.1. кредитного договора предусмотрено право кредитора досрочно расторгнуть кредитный договор в случае неисполнения созаемщиками обязанности застраховать имущество, передаваемое в залог.
Буквальное толкование вышеприведенных пунктов кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ дает основание судебной коллегии сделать однозначный вывод о том, что условие о залоге квартиры, приобретаемой на денежные средства по данному договору, являлось обязательным и при отсутствии обеспечения ипотечного кредита, он не был бы предоставлен созаемщикам.
Таким образом, включение ответчиком в кредитный договор требования о залоге недвижимого имущества, свидетельствует о том, что данное условие, с учетом положений ст. 432 ГК РФ, расценивалось им как существенное для договора ипотечного кредитования.
Тем не менее, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что признание кредитного договора в части залога недвижимого имущества недействительным в данном случае не влечет недействительности сделки в целом. В связи с изложенным, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.
Согласно абзацу 4 ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
Поскольку по содержащимся в материалах дела доказательствам обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, и имеются основания для удовлетворения исковых требований А.И., А.О. и А.Н., так как в данном случае с учетом природы оспариваемой сделки и невозможности ее совершения без недействительной части она может быть признана недействительной только полностью, суд кассационной инстанции, с учетом ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, считает возможным постановить новое решение, которым иск А.И., А.О. и А.Н. удовлетворить.
В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При этом вопрос о приведении сторон по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение участниками процесса не ставился, что не лишает их права обратиться в суд с самостоятельным иском.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 ноября 2011 года отменить и принять новое решение, которым удовлетворить иск А. ФИО19, А. ФИО20, А. ФИО21 к ОАО "Сбербанк России", признав недействительным кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий
О.М.КУЛИНЧЕНКО
Судьи
Н.Ш.БЗЕГЕЖЕВА
Б.А.ШИШЕВ
Копия верна
Судья
Верховного Суда
Республики Адыгея
О.М.КУЛИНЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 13.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1371
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2011 г. по делу N 33-1371
Судья Богус Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Кулинченко О.М.
судей: Бзегежевой Н.Ш. и Шишева Б.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истцов А.И., А.О. и А.Н. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 ноября 2011 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска А. ФИО16, А. ФИО17, А. ФИО18 к ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ отказать ввиду необоснованности заявленных требований.
Заслушав доклад судьи Кулинченко О.М., объяснения представителя истцов К. (по доверенности), поддержавшей кассационную жалобу и считавшей решение суда подлежащим отмене, а также представителя ответчика ОАО "Сбербанк России" С. (по доверенности), находившей решение суда законным, а доводы жалобы необоснованными, судебная коллегия
установила:
А.И., А.О. и А.Н. обратились в суд с иском к ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь в обоснование на то, что указанный договор заключен между ними и ответчиком, который предоставил им ипотечный кредит по программе "Молодая семья" в сумме 1 460 000 руб., для приобретения квартиры, общей площадью 140,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>, <...>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ, под 13,5% годовых. Согласно п. 2.1. договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения предусмотренных в нем обязательств, между ответчиком и ФИО9 был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ, а также предусмотрен залог объекта недвижимости - квартиры N 30, расположенной по вышеуказанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ между А.И., А.Н. и ООО "Лазарос" был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, который решением Майкопского городского суда от 04.06.2009 г. был признан недействительным (ничтожным). Кроме того, данным решением признан недействительной (ничтожной) сделкой кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ в части залога квартиры N 30, и применены последствия недействительности сделок, стороны приведены в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки. Полагали, что кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку решением суда от 04.06.2009 г. признана недействительной его часть, касающаяся залога (ипотеки) квартиры. Предметом кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ являлось предоставление созаемщикам ипотечного кредита по программе "Молодая семья" на приобретение недвижимости - квартиры, т.е. из самого предмета договора следовало, что кредит предоставлялся на приобретение квартиры и под ее залог. В связи с тем, что договор купли-продажи указанной квартиры признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, то соответственно утрачена возможность обеспечения исполнения обязательств созаемщиков путем оформления залога (ипотеки) квартиры. Вместе с тем, условие о залоге приобретаемой квартиры было внесено в кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ и являлось существенным условием сделки. В момент заключения кредитного договора, стороны не заключили бы эту сделку без включения недействительной части, а именно условия о залоге квартиры, указанной в п. 1.1. договора. Отсутствие возможности приобрести указанную квартиру, в силу недействительности договора купли-продажи, по их мнению, препятствует признанию кредитного договора N в остальной его части совершенным. В связи с этим, просили признать недействительным кредитный договор N, заключенный между ОАО "Сбербанк России" и ними ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истцов К. поддержала исковые требования в полном объеме и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика С. исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь в судебном заседании на то, что недействительность соглашения об ипотеке не влечет за собой недействительность основного кредитного обязательства. Кроме того, указала, что в случае утраты предмета залога, залогодатель вправе в разумный срок восстановить его либо заменить другим равноценным имуществом.
Суд принял указанное выше решение.
В кассационной жалобе истцы А.И., А.О. и А.Н. просят решение суда от 15.11.2011 года отменить, как незаконное, и принять новое решение об удовлетворении иска, не направляя дело на новое судебное рассмотрение.
В обоснование истцы ссылаются на то, что существенным условием кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ являлся залог (ипотека) квартиры, указанной в п. 1.1. договора, в отсутствие которого сделка не могла состояться. По их мнению, невозможность приобретения указанной в договоре квартиры, в силу недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, препятствует признанию кредитного договора N заключенным. Полагают, что выводы суда о преюдициальности решения от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении настоящего дела являются необоснованными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение от 15.11.2011 года подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как видно из материалов дела, решением Майкопского городского суда от 04.06.2009 года признан недействительным договор N купли-продажи квартиры по в г. Майкопе, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ООО "Лазарос" с А.И. и А.Н., к этой сделке применены последствия недействительности сделок и стороны приведены в первоначальное положение. Кроме того, указанным решением признан недействительным кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ в части залога (ипотеки) квартиры по <...> в г. Майкопе, заключенный между ОАО "Сбербанк России" и А.И., А.Н. и А.О., применены последствия недействительности сделок и стороны приведены в первоначальное положение.
Отказывая в удовлетворении иска А.И., А.О. и А.Н. по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что признание решением от 04.06.2009 года недействительности кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ в части залога недвижимого имущества не может повлечь недействительности сделки в целом.
Однако судебная коллегия полагает, что такой вывод суда первой инстанции основан на неправильном толковании норм материального закона, а именно ст. 180 ГК РФ.
Для правильного разрешения настоящего спора суду следовало установить, является ли условие о залоге существенным для договора ипотечного кредитования. Однако судом первой инстанции этого сделано не было.
Так, согласно п. 1.1. кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами А.И., А.О., А.Н., выступающими созаемщиками, и ответчиком "Сбербанком России", являющимся кредитором по данному договору, кредитор предоставил созаемщикам ипотечный кредит по программе "Молодая семья" на приобретение квартиры, общей площадью 140,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>.
В п. п. 1.2., 3.2. кредитного договора N указано, что кредит выдается после оформления документов о залоге и передаче кредитору предмета залога.
Из п. 5.1.1. указанного договора следует, что кредитор обязуется выдать созаемщикам кредит после выполнения всех условий, предусмотренных п. 3.2. договора, в том числе и передачи кредитору предмета залога. Пункты 5.2.5., 5.3.1., 5.3.4 кредитного договора также содержат условие о залоге.
Пунктом 6.1. кредитного договора предусмотрено право кредитора досрочно расторгнуть кредитный договор в случае неисполнения созаемщиками обязанности застраховать имущество, передаваемое в залог.
Буквальное толкование вышеприведенных пунктов кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ дает основание судебной коллегии сделать однозначный вывод о том, что условие о залоге квартиры, приобретаемой на денежные средства по данному договору, являлось обязательным и при отсутствии обеспечения ипотечного кредита, он не был бы предоставлен созаемщикам.
Таким образом, включение ответчиком в кредитный договор требования о залоге недвижимого имущества, свидетельствует о том, что данное условие, с учетом положений ст. 432 ГК РФ, расценивалось им как существенное для договора ипотечного кредитования.
Тем не менее, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что признание кредитного договора в части залога недвижимого имущества недействительным в данном случае не влечет недействительности сделки в целом. В связи с изложенным, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.
Согласно абзацу 4 ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
Поскольку по содержащимся в материалах дела доказательствам обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, и имеются основания для удовлетворения исковых требований А.И., А.О. и А.Н., так как в данном случае с учетом природы оспариваемой сделки и невозможности ее совершения без недействительной части она может быть признана недействительной только полностью, суд кассационной инстанции, с учетом ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, считает возможным постановить новое решение, которым иск А.И., А.О. и А.Н. удовлетворить.
В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При этом вопрос о приведении сторон по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение участниками процесса не ставился, что не лишает их права обратиться в суд с самостоятельным иском.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 15 ноября 2011 года отменить и принять новое решение, которым удовлетворить иск А. ФИО19, А. ФИО20, А. ФИО21 к ОАО "Сбербанк России", признав недействительным кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий
О.М.КУЛИНЧЕНКО
Судьи
Н.Ш.БЗЕГЕЖЕВА
Б.А.ШИШЕВ
Копия верна
Судья
Верховного Суда
Республики Адыгея
О.М.КУЛИНЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)