Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чеченов А.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:
председательствующего - Макоева А.А.
судей - Пазовой Н.М., Тхагалегова З.Т.
при секретаре - Г.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике
по докладу судьи Макоева А.А.
с участием - Д., его представителя Г.А.М., представителя В.О. - П.
- дело по иску Д. к В.О., В.Т. о признании договоров купли-продажи и дарения, свидетельств о государственной регистрации права собственности недействительными, аннулировании правоустанавливающих записей, взыскании денежной компенсации морального вреда;
- по кассационной жалобе В.О., В.Т. на решение Нальчикского горсуда КБР от 01 декабря 2011 г.
Судебная коллегия
Д. обратился с иском к В.О., В.Т. о признании договоров купли-продажи и дарения, свидетельств о государственной регистрации права собственности недействительными, аннулировании правоустанавливающих записей, взыскании денежной компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что в конце 2010 года познакомился с В.О. После того, как он сделал ей предложение выйти замуж за него, ее отчим и мать согласились, с условием, что он переоформит на В.О. квартиру в качестве гарантии того, что он не бросит В.О. Д. согласился и оформил безденежный договор купли-продажи квартиры по адресу: на В.О. Впоследствии указанная квартира была подарена В.О. своей матери В.Т., с оформлением соответствующего договора дарения. Обе сделки зарегистрированы в Управлении Росреестра по КБР. Указывая, что указанные сделки являются притворными, истец просил суд признать договор купли-продажи, в от 22 января 2011 года, акт приема-передачи квартиры от 22.01.2011 года, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.02.2011 года недействительными, с аннулированием правоустанавливающей записи в ЕГРП N 07-07-011/007/2011-175, признать договор дарения между В.О. и В.Т. от 06 июня 2011 года недействительным, с аннулированием правоустанавливающей записи в ЕГРП N 07-07-01/029/2011-581. Также указывая, что переоформлением квартиры на имя В.Т. ему причинен моральный вред, истец просил суд взыскать с В.Т. денежную компенсацию причиненного морального вреда в сумме 200 000 рублей.
В судебном заседании истец и его представитель по доверенности Г.А.М. поддержали исковые требования.
Представитель ответчиц В.О. и В.Т. по доверенностям П. иск не признала, просила в его удовлетворении отказать за необоснованностью.
Ответчицы В.О. и В.Т., уведомленные о дне и месте судебного заседания, в суд не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем, суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело без их участия.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы РФ по КБР по доверенности Б. разрешение иска оставила на усмотрение суда.
Решением Нальчикского горсуда КБР от 01 декабря 2011 года постановлено:
Признать договор купли-продажи, в, от 22 января 2011 года, между Продавцом - Д. и Покупателем - В.О., акт приема-передачи квартиры от 22.01.2011 года, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.02.2011 года недействительными.
Аннулировать правоустанавливающую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности В.О. на спорную /2011-175.
Признать договор дарения, в, от 06 июня 2011 года, между Дарителем - В.О. и Одаряемой В.Т. недействительным.
Аннулировать правоустанавливающую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности В.Т. на спорную /2011-581.
В остальной части иска Д. отказать за необоснованностью.
В кассационной жалобе В.О. и В.Т. просят решение суда от 01 декабря 2011 года отменить как незаконное и необоснованное и вынести новое, отказав истцу в удовлетворении его исковых требований в полном объеме. В обоснование этих требований указав, что суд по собственной инициативе в мотивировочной части принятого решения, изменил основания исковых требований, применив правила ч. 1 ст. 170 ГК РФ и признал данную сделку мнимой. О том, что данная сделка является мнимой и была совершена лишь для вида, без намерения создания соответствующих правовых последствий, истец никогда не заявлял, таковых обстоятельств в своем исковом заявлении он не приводил, в связи с чем суд при отсутствии законных на то оснований, вышел за пределы исковых требований.
В исковом заявлении, поддержанном в судебном заседании истцом и его представителем, отсутствуют указания на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры истец не намеревался заключить данную сделку и не предполагал правовых последствий данной сделки.
Более того, истец заявлял суду о том, что при заключении договора он действовал сознательно, отдавал отчет своим действиям и руководил ими.
Судом неправомерно указано, что договор купли-продажи квартиры является ничтожным по признаку мнимости, поскольку сделка фактически исполнена, права и обязанности на спорное имущество переданы покупателю, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Заявление истца о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества являлся безденежным, не соответствует материалам гражданского дела и представленным суду доказательствам.
Согласно данного договора, а также Акта приема-передачи к договору, деньги за отчуждаемое имущество были переданы истцу в день подписания договора и данный пункт договора, подписанного истцом, равносилен расписке в получении денежных средств.
Согласно действующего законодательства оспаривание договора купли-продажи недвижимого имущества по безденежности не допускается.
Анализируя представленные доказательства, суд сослался на отказной материал, а также объяснение В.О. на имя суда, в котором она, якобы, утверждала о "мнимом характере сделки купли-продажи квартиры".
Данные пояснения В.О. никогда не давала и они были записаны под диктовку супруга и его представителя, носили вынужденный характер.
В ходе судебного разбирательства представителем В.О. было представлено нотариально заверенное заявление, в котором она изложила действительные события, однако, приобщив данное заявление к материалам гражданского дела, суд, в нарушение требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не дал ему никакой правовой оценки, не приведя его в мотивировочной части решения.
Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителем В.О. - П.; выслушав возражения Д. и его представителя Г.А.М., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
По данному делу суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и пришел к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела. В своем решении суд признал договор купли-продажи ничтожной сделкой по признаку мнимости, посчитав установленным, что деньги по договору не передавались. Однако суд неправильно применил норму ст. 170 п. 1 ГК РФ, согласно которой мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
В данном случае В.О. приняла приобретенное по договору квартиру и распорядилась ею по своему усмотрению, подарив впоследствии своей матери. Поэтому никаких оснований полагать, что она сделку заключала лишь для вида без намерения создать правовые последствия, не имеется.
Что касается Д., заключившего сделку еще до заключения брака с В.О., то он ссылался лишь на безденежность договора и в исковом заявлении указывал, что сделка притворная, а также противоречащая основам правопорядка и нравственности. Он не считал сделку мнимой.
Между тем, непередача денег в соответствии с условиями договора от покупателя продавцу, даже если и имела место, сама по себе не может свидетельствовать о мнимости сделки. Из материалов дела следует, что он действовал осознанно. В подписанном им договоре купли-продажи квартиры в пункте 5 указано, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена лишь после полной оплаты покупателем квартиры.
В тот же день он подписал акт приема-передачи, где в пункте 3 указано, что деньги за проданную квартиру продавцу от покупателя получил полностью в сумме 800000 рублей, материальных претензий стороны друг к другу не имеют, договор подписан добровольно, стоимость квартиры согласована. Факт подписания договора и акта истец никогда не оспаривал.
Затем, как следует из регистрационного дела УФРС по КБР, Д. сам лично подписал заявление в УФРС, лично оплатил госпошлину в размере 2000 рублей.
Впоследствии в судебном заседании Д. 01.12.11 г. суду пояснял, что ему никто не угрожал и не принуждал к заключению договора (л.д. 65). Указанные документы подтверждают факт получения продавцом денег. А в обоснование мнимости сделки он ссылался лишь на безденежность, хотя безденежность не может свидетельствовать о недействительности сделки. Отказ от исполнения условий договора в виде оплаты стоимости имущества может лишь порождать право на расторжение договора.
Суд, полагая установленным факт неоплаты стоимости квартиры, сослался лишь на объяснения В.О., данные оперуполномоченному МВД по КБР. Однако в материалах дела находится заявление В.О., где она указывает, что эти объяснения она дала под давлением Д. и его адвоката, сейчас она в состоянии беременности и не смогла устоять. На самом деле сделка была реальной и за квартиру деньги заплатила ее мама.
При данных противоречивых заявлениях и объяснениях суду следовало считать установленными лишь те факты, которые подтверждены документально, а из акта приема-передачи следует, что деньги продавцу уплачены полностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,
судебная коллегия
Решение Нальчикского городского суда КБР от 01 декабря 2011 года отменить и вынести по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований Д. к В.О. и В.Т. о признании договоров купли-продажи и дарения, свидетельств о госрегистрации права недействительными, аннулировании записей в ЕГРП, компенсации морального вреда отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 25.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-13/2012Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 января 2012 г. по делу N 33-13/2012г.
Судья Чеченов А.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:
председательствующего - Макоева А.А.
судей - Пазовой Н.М., Тхагалегова З.Т.
при секретаре - Г.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике
по докладу судьи Макоева А.А.
с участием - Д., его представителя Г.А.М., представителя В.О. - П.
- дело по иску Д. к В.О., В.Т. о признании договоров купли-продажи и дарения, свидетельств о государственной регистрации права собственности недействительными, аннулировании правоустанавливающих записей, взыскании денежной компенсации морального вреда;
- по кассационной жалобе В.О., В.Т. на решение Нальчикского горсуда КБР от 01 декабря 2011 г.
Судебная коллегия
установила:
Д. обратился с иском к В.О., В.Т. о признании договоров купли-продажи и дарения, свидетельств о государственной регистрации права собственности недействительными, аннулировании правоустанавливающих записей, взыскании денежной компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что в конце 2010 года познакомился с В.О. После того, как он сделал ей предложение выйти замуж за него, ее отчим и мать согласились, с условием, что он переоформит на В.О. квартиру в качестве гарантии того, что он не бросит В.О. Д. согласился и оформил безденежный договор купли-продажи квартиры по адресу: на В.О. Впоследствии указанная квартира была подарена В.О. своей матери В.Т., с оформлением соответствующего договора дарения. Обе сделки зарегистрированы в Управлении Росреестра по КБР. Указывая, что указанные сделки являются притворными, истец просил суд признать договор купли-продажи, в от 22 января 2011 года, акт приема-передачи квартиры от 22.01.2011 года, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.02.2011 года недействительными, с аннулированием правоустанавливающей записи в ЕГРП N 07-07-011/007/2011-175, признать договор дарения между В.О. и В.Т. от 06 июня 2011 года недействительным, с аннулированием правоустанавливающей записи в ЕГРП N 07-07-01/029/2011-581. Также указывая, что переоформлением квартиры на имя В.Т. ему причинен моральный вред, истец просил суд взыскать с В.Т. денежную компенсацию причиненного морального вреда в сумме 200 000 рублей.
В судебном заседании истец и его представитель по доверенности Г.А.М. поддержали исковые требования.
Представитель ответчиц В.О. и В.Т. по доверенностям П. иск не признала, просила в его удовлетворении отказать за необоснованностью.
Ответчицы В.О. и В.Т., уведомленные о дне и месте судебного заседания, в суд не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем, суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело без их участия.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы РФ по КБР по доверенности Б. разрешение иска оставила на усмотрение суда.
Решением Нальчикского горсуда КБР от 01 декабря 2011 года постановлено:
Признать договор купли-продажи, в, от 22 января 2011 года, между Продавцом - Д. и Покупателем - В.О., акт приема-передачи квартиры от 22.01.2011 года, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.02.2011 года недействительными.
Аннулировать правоустанавливающую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности В.О. на спорную /2011-175.
Признать договор дарения, в, от 06 июня 2011 года, между Дарителем - В.О. и Одаряемой В.Т. недействительным.
Аннулировать правоустанавливающую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности В.Т. на спорную /2011-581.
В остальной части иска Д. отказать за необоснованностью.
В кассационной жалобе В.О. и В.Т. просят решение суда от 01 декабря 2011 года отменить как незаконное и необоснованное и вынести новое, отказав истцу в удовлетворении его исковых требований в полном объеме. В обоснование этих требований указав, что суд по собственной инициативе в мотивировочной части принятого решения, изменил основания исковых требований, применив правила ч. 1 ст. 170 ГК РФ и признал данную сделку мнимой. О том, что данная сделка является мнимой и была совершена лишь для вида, без намерения создания соответствующих правовых последствий, истец никогда не заявлял, таковых обстоятельств в своем исковом заявлении он не приводил, в связи с чем суд при отсутствии законных на то оснований, вышел за пределы исковых требований.
В исковом заявлении, поддержанном в судебном заседании истцом и его представителем, отсутствуют указания на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры истец не намеревался заключить данную сделку и не предполагал правовых последствий данной сделки.
Более того, истец заявлял суду о том, что при заключении договора он действовал сознательно, отдавал отчет своим действиям и руководил ими.
Судом неправомерно указано, что договор купли-продажи квартиры является ничтожным по признаку мнимости, поскольку сделка фактически исполнена, права и обязанности на спорное имущество переданы покупателю, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Заявление истца о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества являлся безденежным, не соответствует материалам гражданского дела и представленным суду доказательствам.
Согласно данного договора, а также Акта приема-передачи к договору, деньги за отчуждаемое имущество были переданы истцу в день подписания договора и данный пункт договора, подписанного истцом, равносилен расписке в получении денежных средств.
Согласно действующего законодательства оспаривание договора купли-продажи недвижимого имущества по безденежности не допускается.
Анализируя представленные доказательства, суд сослался на отказной материал, а также объяснение В.О. на имя суда, в котором она, якобы, утверждала о "мнимом характере сделки купли-продажи квартиры".
Данные пояснения В.О. никогда не давала и они были записаны под диктовку супруга и его представителя, носили вынужденный характер.
В ходе судебного разбирательства представителем В.О. было представлено нотариально заверенное заявление, в котором она изложила действительные события, однако, приобщив данное заявление к материалам гражданского дела, суд, в нарушение требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не дал ему никакой правовой оценки, не приведя его в мотивировочной части решения.
Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителем В.О. - П.; выслушав возражения Д. и его представителя Г.А.М., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
По данному делу суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и пришел к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела. В своем решении суд признал договор купли-продажи ничтожной сделкой по признаку мнимости, посчитав установленным, что деньги по договору не передавались. Однако суд неправильно применил норму ст. 170 п. 1 ГК РФ, согласно которой мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
В данном случае В.О. приняла приобретенное по договору квартиру и распорядилась ею по своему усмотрению, подарив впоследствии своей матери. Поэтому никаких оснований полагать, что она сделку заключала лишь для вида без намерения создать правовые последствия, не имеется.
Что касается Д., заключившего сделку еще до заключения брака с В.О., то он ссылался лишь на безденежность договора и в исковом заявлении указывал, что сделка притворная, а также противоречащая основам правопорядка и нравственности. Он не считал сделку мнимой.
Между тем, непередача денег в соответствии с условиями договора от покупателя продавцу, даже если и имела место, сама по себе не может свидетельствовать о мнимости сделки. Из материалов дела следует, что он действовал осознанно. В подписанном им договоре купли-продажи квартиры в пункте 5 указано, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена лишь после полной оплаты покупателем квартиры.
В тот же день он подписал акт приема-передачи, где в пункте 3 указано, что деньги за проданную квартиру продавцу от покупателя получил полностью в сумме 800000 рублей, материальных претензий стороны друг к другу не имеют, договор подписан добровольно, стоимость квартиры согласована. Факт подписания договора и акта истец никогда не оспаривал.
Затем, как следует из регистрационного дела УФРС по КБР, Д. сам лично подписал заявление в УФРС, лично оплатил госпошлину в размере 2000 рублей.
Впоследствии в судебном заседании Д. 01.12.11 г. суду пояснял, что ему никто не угрожал и не принуждал к заключению договора (л.д. 65). Указанные документы подтверждают факт получения продавцом денег. А в обоснование мнимости сделки он ссылался лишь на безденежность, хотя безденежность не может свидетельствовать о недействительности сделки. Отказ от исполнения условий договора в виде оплаты стоимости имущества может лишь порождать право на расторжение договора.
Суд, полагая установленным факт неоплаты стоимости квартиры, сослался лишь на объяснения В.О., данные оперуполномоченному МВД по КБР. Однако в материалах дела находится заявление В.О., где она указывает, что эти объяснения она дала под давлением Д. и его адвоката, сейчас она в состоянии беременности и не смогла устоять. На самом деле сделка была реальной и за квартиру деньги заплатила ее мама.
При данных противоречивых заявлениях и объяснениях суду следовало считать установленными лишь те факты, которые подтверждены документально, а из акта приема-передачи следует, что деньги продавцу уплачены полностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,
судебная коллегия
определила:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 01 декабря 2011 года отменить и вынести по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований Д. к В.О. и В.Т. о признании договоров купли-продажи и дарения, свидетельств о госрегистрации права недействительными, аннулировании записей в ЕГРП, компенсации морального вреда отказать.
Председательствующий
А.А.МАКОЕВ
А.А.МАКОЕВ
Судьи
Н.М.ПАЗОВА
З.Т.ТХАГАЛЕГОВ
Н.М.ПАЗОВА
З.Т.ТХАГАЛЕГОВ
Копия верна:
Судья Верховного Суда КБР
А.А.МАКОЕВ
Судья Верховного Суда КБР
А.А.МАКОЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)